Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Особенности инвестирования в недвижимостьСодержание книги
Похожие статьи вашей тематики
Поиск на нашем сайте
Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты). Инвестиции – это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект. Инвестиционная деятельность – выполнение инвестором практических действий по вложению накопленных сбережений (денег, ценных бумаг и иного имущества) в приобретение собственности, имеющей потенциальную способность приносить доход или какой-либо другой полезный эффект. На инвестиционную деятельность оказывают влияние существующие особенности российского рынка недвижимости. Так, вследствие существенных различий региональных рынков недвижимости, вызванных природными, экономическими, политическими и социальными особенностями различных регионов, наблюдаются различия и в региональной инвестиционной привлекательности. Потенциальному инвестору при принятии решений об инвестировании необходимо анализировать информацию об инвестиционном климате того или иного региона. Наблюдаемое в большинстве случаев несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей, недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в сферу недвижимости – вот некоторые основные факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости. Основные цели инвестирующих в недвижимость: – получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду; – прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, реконструкции и развития объектов; – будущая длительная эксплуатация объекта; – получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения. Выделяют три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные участки и недвижимость, приносящая доход. При вложениях в земельные участки высока зависимость от внешних факторов: решений местных властей, экологии, экономических факторов, изменений в земельном законодательстве. Инвестиции в жилье, наряду с возможностью использования помещений для проживания, обеспечивают прирост средств за счет роста цен на жилье. Наличие высокого потенциального спроса на жилье, обусловленного острой жилищной проблемой, усиливающейся с притоком беженцев, обеспечивает перспективность и привлекательность этого направления инвестирования. Инвестирование в недвижимость, приносящую доход, является наиболее прибыльным. Привлекательность приобретения доходной недвижимости заключается в отдаче от инвестиций после погашения операционных расходов. Однако в этом случае выше риск из-за низкой ликвидности недвижимости и длительности срока окупаемости вложенных средств. Методы инвестирования на рынке недвижимости могут быть прямыми и косвенными: прямые - приобретение недвижимости на торгах, в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные. Вложения в недвижимость, как и вложения в корпоративные ценные бумаги, – долгосрочные. В США инвестиции в недвижимость занимают второе место после корпоративных ценных бумаг, в России популярность этого рынка не настолько высока, хотя соответствующие тенденции к этому есть. Существует ряд преимуществ инвестирования в недвижимость относительно ценных бумаг. Вот они: 1. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью, так как ежемесячная оплата аренды ведет к ежемесячным выплатам инвестору- 2. Денежный поток доходов от владения недвижимостью (разница между денежными поступлениями от аренды и затратами на обслуживание собственности плюс капиталовложения) менее динамичен, чем денежный поток доходов корпораций с высокой долей заемного капитала: – денежный поток доходов корпораций зависит от объема реализации продукта, которые находятся в зависимости от ежедневных решений потребителей, а потоки доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются на договорах аренды; – источники корпоративных денежных доходов могут с течением времени измениться, а источники доходов от недвижимости более предсказуемы, поскольку здания неподвижны, активы зафиксированы и физически, и юридически. 3. Ставка доходности корпораций в целом ниже, чем недвижимости. Это связано с тем, что интенсивная работа активов недвижимости сравнима с большинством сфер бизнеса. Для возмещения затрат основного капитала, инвестированного в недвижимость, требуется более высокий уровень доходности, так как ожидаемый к получению инвестором доход должен превышать затраты на эксплуатацию недвижимости. Ставка доходности должна быть более высокой, чем при инвестировании в финансовые активы, что должно соответствовать более высоким рискам вложения в недвижимость. 4. Инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором, чем инвестиции в акции. Мотивацией инвестора является возможность получить сумму, превышающую вкладываемую, и выбрать из нескольких вариантов проект с наибольшей доходностью при минимальном риске. Для этого необходимо проанализировать, какую сумму денежных средств нужно вложить, когда и в каком объеме будет получен доход, каков риск инвестиционного проекта и какова прибыльность проектов с аналогичным риском. Выбор инвестора зависит от соответствующего соотношения между ожидаемой выгодой и затратами на приобретение объекта. Подобный прогноз может быть существенно искажен в условиях нестабильной экономической ситуации в России. Эта ситуация усугубляется невозможностью быстрого получения выгоды, что связано со специфическими характеристиками недвижимости: низкая ликвидность, длительный срок оформления сделки, сравнительно небольшое число потенциальных покупателей вследствие высокой стоимости, большие затраты на изменение варианта использования. Наряду с проблематичностью прогнозирования в ложившихся условиях, точность прогноза снижается при увеличении прогнозного периода. В целом на источники и величину инвестиций в недвижимость влияют: – ожидаемый доход на инвестиции; – ставка банковского процента; – налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности; – темпы инфляции; – степень риска инвестиций в недвижимость. Наибольшей инвестиционной привлекательностью в России пользуется жилье, что объясняется его достаточной ликвидностью вследствие высокого потенциала спроса, относительной простотой и доступностью такого инвестирования. Однако стоимость жилья значительно превышает доходы основной части населения России и требуется долговременная ссуда, а система ипотечного кредитования практически не функционирует вследствие инфляции, снижения реальных доходов населения и недостаточной стабильности экономики. Одной из причин того, что острота жилищной проблемы не снижается, является недостаток инвестиционных ресурсов на рынке недвижимости. До начала экономических реформ основным источником жилищного финансирования был государственный бюджет. Существовавшая система кредитования затрагивала только сферу строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не покупку готового жилья. При этом долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья. С начала 90-х гг. в сфере жилищного финансирования значительно увеличилась доля частного сектора, изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, государство перестало играть роль основного участника на данном рынке. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, существенно сократились объемы жилищного строительства, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Одним из способов активизации инвестиций в строительном секторе является привлечение среднесрочных банковских кредитов с «шаровым» платежом на кредитование застройщиков жилья. В этом случае основные финансовые ресурсы не отвлекаются на период строительства: застройщики, получившие такую ссуду, погашают основную сумму после завершения строительства, а до этого момента выплачивают только проценты по кредиту. Выдача такого строительного кредита производится, когда застройщик уже имеет право собственности или аренды на участок под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Однако в этом случае кредитору сложно точно оценить вероятность реализации проекта и уровень риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Риск снижается, если существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения этого жилья. Проблемы активизации инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, требуют одновременного принятия системы мер. В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др. Влияние инфляционных процессов на инвестиции в недвижимость С одной стороны, инфляция способствует активизации вложений в недвижимость. Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции: – быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях; -частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции; - ограниченность более доходных направлений инвестирования; -достаточная доступность и простота инвестирования в жилье; - инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства. С другой стороны, в условиях инфляции существуют обстоятельства, стимулирующие к вложению денег в другие сферы: падают реальные доходы, инвестору сложно прогнозировать соотношение между затратами и ожидаемой выгодой, сложнее получить долгосрочный кредит под приемлемый процент, что приводит к недостатку финансовых ресурсов у потенциальных покупателей. На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости. Ограниченность инвестиционных ресурсов обусловила процесс свертывания строительства практически во всех отраслях экономики. И все же рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам: – инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором; – в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; – вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции; – рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен; высокий риск инвестирования в недвижисть сопровождается приемлемой доходностью операций на этом рынке. На сегодняшний день в России инвестиционная активность на рынке недвижимости снижена Даже рынок жилья, который является самым активным сегментом рынка недвижимости, оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным улучшение жилищных условий населения в массовом порядке. Сбалансированность интересов всех участников процесса финансирования недвижимости – необходимая составляющая нормального функционирования рынка недвижимости.
|
||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-26; просмотров: 1062; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.142.172.250 (0.01 с.) |