Теоретические основы управления портфелем недвижимости

Отчет

по практической работе

«Управление портфелем недвижимости»

 

Выполнили студенты гр. ЭУН-11бз

Ассанова Л.В

 

 

Проверила ассистент кафедры «СИМ»

Спирина В.С.

 

г. Пермь, 2016

СОДЕРЖАНИЕ

Введение ……………………………………………………………….………..2

Теоретические основы управления портфелем недвижимости ………………………………………………………….. …………………………….6

Состав портфеля недвижимости и его анализ ………………………………11

Заключение и выводы …………………………………………………………20

Список использованных источников ………………………………………21

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Портфель недвижимости – это набор инвестиционных активов (инструментов) в виде недвижимых и материальных объектов, обладающих различным уровнем ликвидности, созданный для достижения определенной ставки доходности при стабильном уровне риска.

Эффективный портфель - портфель, обеспечивающий самую высокую ожидаемую доходность при заданном уровне риска, или, соответственно, самый низкий риск при заданной ожидаемой доходности.

Эффективность портфеля определяется 2-мя критериями эффективности:

1) Когда риск портфеля будет соответствовать установленной ставке доходности

2) Когда ставка доходности будет соответствовать установленному уровню риска.

Управление портфелем недвижимости – это искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов и типу, в соответствии с анализом экономического потенциала рынка, а также в соответствии с финансовой структурой инвестированного в него капитала

Управление любым портфелем осуществляется, прежде всего, с целью обеспечения максимального дохода и с целью минимизирования различных рисков, связанных с процессами приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации, обслуживания, реализации и замещения объекта в портфеле.

Таким образом главной целью управления портфелем является получение оптимального дохода в условиях существующего фондового рынка и рынка недвижимости.

По отношению к объекту портфеля, инвестором могут быть сформированы и частные цели:

1) Получение устойчивого потока доходов за счет приобретения объектов, сдачи их в аренду

2) Получение дохода за счет приобретения объектов и организации на их базе бизнеса

3) Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и, только после этого, последующей продажи или сдачи в аренду.

4) Получение дохода от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтора

5) Получение дохода за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг

6) Получение дохода в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта с дальнейшей его эксплуатацией и/или последующей реализацией.

7) Защита капитала от инфляции за счет инвестирования в недвижимость

8) Получение льгот от налогообложения

При этом формирование частичных целей инвестора могут зависеть от следующих различных по природе факторов:

1) От наличия собственных средств у инвестора

2) От текущих потребностях в доходах

3) От уровня и стабильности получаемых инвестором доходов

4) От желания получит доходы в краткосрочных или долгосрочных периодах

5) От желания заниматься бизнесом по управлению портфелем недвижимости.

Главное при формировании портфеля недвижимости заключается в том, чтобы цели были известны заблаговременно, то есть еще до начала процесса инвестирования. Практически подтверждено, что в зависимости от возраста инвестора, предпочтение отдается определенному типу портфеля: так инвесторы от 60 и выше ориентированы на получение текущих доходов, от 20 до 45 – на рост стоимости активов портфеля и, следовательно, на более рисковый портфель.

На цели инвестора также оказывает влияние величина собственного капитала. Практика свидетельствует, что чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы он может себе позволить.

Одной из специфических особенностей портфеля недвижимости является то, что если инвестор формирует портфель финансовых активов то, как правило, он или группа инвесторов должны сделать выбор между портфелями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, а тем более, одновременно решить эти проблемы, очень сложно при формировании портфеля финансовых активов. Но что характерно, при формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые проблемы могут быть решены одновременно.

Именно этот факт является одной из особенностей портфеля недвижимости, которую невозможно достичь при формировании портфеля финансовых активов.

 

Ранее было установлено, что при формировании портфеля недвижимости существует достаточно большое количество факторов, которые имеют непосредственное влияние на достижение как главной, так и частных целей. Промежуточным звеном между целями и факторами является стратегия и тактика, которую выбирает иной инвестор (либо группа инвесторов), и от содержания которой зависит, будут ли достигнуты цели, каков период достижения этих целей и ряд других важных моментов, таких как уровень риска и ставка доходности.

Рисунок 1. Формирование портфеля недвижимости.

Таким образом, наша задача состоит в том, чтобы:

1. Создать портфель недвижимости, который бы имел спрос на рынке недвижимости сегодня.

2. Разработать стратегию эффективного управления полученным портфелем недвижимости.

 

 

Цели формирования портфеля.

Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:

Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.

Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.

Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлторов.

Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.

Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.

Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.

Получение льгот от налогообложения. Цели у инвесторов зависят от:

наличия собственных средств;

желания получить доходы в краткосрочном или долгосрочном периоде;

желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости и др.

Сдача квартиры в аренду

В наличии 2 500 000 рублей

1. Объект: квартира

Расположение: Свердловский р-н, ул. Чкалова 6 кв 53

Площадь: 31,2 м2

Цена: 56 тыс. рублей за

Полная стоимость: 1 750 000 рублей.

Состояние: удовлетворительное, имеется парковка.

Ул. Самолетная 50-4 (постройка в 1995 г)

Все объекты имеют равную жилую площадь.

 

SWOT анализ.

 

Ключевые факторы успеха товара на рынке	Лучше, чем у конкурентов-сильная сторона	Хуже, чем у конкурентов-слабая сторона
Месторасположение- Свердловский район	+
Состояние дома		+
Состояние квартиры		+
Расположенные рядом магазины, ВУЗ	+
Приемлемая цена	+
Имеется парковка	+
Уровень осведомленности		+
Восприятие «торговой марки»-Советская застройка		+
Ассортиментный ряд		+

 

ВЫВОДЫ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Учитывая тот факт, что основная масса арендующих жилье- молодые семьи со среднестатистическим доходом, выбираем объект №3, как инвесторы, ввиду приемлемой ценовой политики, близость магазинов, центрального района, расположенного рядом детского сада.

 

 

 

Отчет

по практической работе

«Управление портфелем недвижимости»

 

Выполнили студенты гр. ЭУН-11бз

Ассанова Л.В

 

 

Проверила ассистент кафедры «СИМ»

Спирина В.С.

 

г. Пермь, 2016

СОДЕРЖАНИЕ

Введение ……………………………………………………………….………..2

Теоретические основы управления портфелем недвижимости ………………………………………………………….. …………………………….6

Состав портфеля недвижимости и его анализ ………………………………11

Заключение и выводы …………………………………………………………20

Список использованных источников ………………………………………21

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Портфель недвижимости – это набор инвестиционных активов (инструментов) в виде недвижимых и материальных объектов, обладающих различным уровнем ликвидности, созданный для достижения определенной ставки доходности при стабильном уровне риска.

Эффективный портфель - портфель, обеспечивающий самую высокую ожидаемую доходность при заданном уровне риска, или, соответственно, самый низкий риск при заданной ожидаемой доходности.

Эффективность портфеля определяется 2-мя критериями эффективности:

1) Когда риск портфеля будет соответствовать установленной ставке доходности

2) Когда ставка доходности будет соответствовать установленному уровню риска.

Управление портфелем недвижимости – это искусство распоряжаться набором разных типов недвижимости с диверсификацией по местоположению объектов и типу, в соответствии с анализом экономического потенциала рынка, а также в соответствии с финансовой структурой инвестированного в него капитала

Управление любым портфелем осуществляется, прежде всего, с целью обеспечения максимального дохода и с целью минимизирования различных рисков, связанных с процессами приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации, обслуживания, реализации и замещения объекта в портфеле.

Таким образом главной целью управления портфелем является получение оптимального дохода в условиях существующего фондового рынка и рынка недвижимости.

По отношению к объекту портфеля, инвестором могут быть сформированы и частные цели:

1) Получение устойчивого потока доходов за счет приобретения объектов, сдачи их в аренду

2) Получение дохода за счет приобретения объектов и организации на их базе бизнеса

3) Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и, только после этого, последующей продажи или сдачи в аренду.

4) Получение дохода от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтора

5) Получение дохода за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг

6) Получение дохода в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта с дальнейшей его эксплуатацией и/или последующей реализацией.

7) Защита капитала от инфляции за счет инвестирования в недвижимость

8) Получение льгот от налогообложения

При этом формирование частичных целей инвестора могут зависеть от следующих различных по природе факторов:

1) От наличия собственных средств у инвестора

2) От текущих потребностях в доходах

3) От уровня и стабильности получаемых инвестором доходов

4) От желания получит доходы в краткосрочных или долгосрочных периодах

5) От желания заниматься бизнесом по управлению портфелем недвижимости.

Главное при формировании портфеля недвижимости заключается в том, чтобы цели были известны заблаговременно, то есть еще до начала процесса инвестирования. Практически подтверждено, что в зависимости от возраста инвестора, предпочтение отдается определенному типу портфеля: так инвесторы от 60 и выше ориентированы на получение текущих доходов, от 20 до 45 – на рост стоимости активов портфеля и, следовательно, на более рисковый портфель.

На цели инвестора также оказывает влияние величина собственного капитала. Практика свидетельствует, что чем выше уровень и стабильность доходов инвестора, тем более рискованные программы он может себе позволить.

Одной из специфических особенностей портфеля недвижимости является то, что если инвестор формирует портфель финансовых активов то, как правило, он или группа инвесторов должны сделать выбор между портфелями, которые либо генерируют высокий текущий доход, либо предлагают значительный потенциал прироста капитальной стоимости. Сделать выбор, а тем более, одновременно решить эти проблемы, очень сложно при формировании портфеля финансовых активов. Но что характерно, при формировании портфеля недвижимости эти две, казалось бы, противоречивые проблемы могут быть решены одновременно.

Именно этот факт является одной из особенностей портфеля недвижимости, которую невозможно достичь при формировании портфеля финансовых активов.

 

Ранее было установлено, что при формировании портфеля недвижимости существует достаточно большое количество факторов, которые имеют непосредственное влияние на достижение как главной, так и частных целей. Промежуточным звеном между целями и факторами является стратегия и тактика, которую выбирает иной инвестор (либо группа инвесторов), и от содержания которой зависит, будут ли достигнуты цели, каков период достижения этих целей и ряд других важных моментов, таких как уровень риска и ставка доходности.

Рисунок 1. Формирование портфеля недвижимости.

Таким образом, наша задача состоит в том, чтобы:

1. Создать портфель недвижимости, который бы имел спрос на рынке недвижимости сегодня.

2. Разработать стратегию эффективного управления полученным портфелем недвижимости.

 

 

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Определение предмета, цели, принципы, факторы формирования портфеля