Билет 58. Финансирование жилой недвижимости

В диссертационной работе Гауб Т.В. «Особенности финансирования девелоперских проектов в РФ» были выведены наиболее существенные особенности девелоперских проектов:

 Девелоперские проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных, как правило, превышающих по своим размерам совокупность ресурсов всех участников проекта. Следовательно, девелоперские проекты практически можно реализовать только при условии привлечения внешних источников финансирования.

 Девелоперские проекты предполагают привлечение средств на весьма большие сроки в объекты недвижимости, имеющие длительные сроки их окупаемости.

 Длительные сроки реализации девелоперских объектов недвижимости в условиях неустойчивости или кризиса экономики приводят к неопределенности в достижении конечных финансовых результатов и большим финансовым рискам. Финансовый риск становится тем больше, чем больше участников девелоперского проекта оказались в тяжелом финансовом положении.

Еще одна особенность финансирования девелоперских проектов недвижимости в России связана с качеством их разработки. В настоящее время риэлтерские, консалтинговые и инвестиционные компании предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов. Однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на отечественном рынке совсем немного. Часто нет информации о сроках и условиях реализации проектов, их увязки с финансовым обеспечением.

В этой связи, большую актуальность имеет разработка методик сравнительного выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования, а также, методики оценки текущей их стоимости. Профессионально проведенный выбор наиболее привлекательного проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.

Еще одной особенностью финансирования девелоперских проектов недвижимости в России является тот факт, что большая их часть носит не только долгосрочный характер, но и при этом постоянно нарушаются плановые сроки сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию и конечные сроки их продажи. Это происходит потому, что девелоперские компании, как правило, стремятся к реализации совокупности девелоперских проектов, что в условиях несовершенного законодательства и медленной работы бюрократической машины государства, осложняет процедуру принятия своевременных управленческих решений по их финансированию [2].

Получив возможность застроить привлекательный участок в городе, девелопер, заручившись поддержкой местных властей, немедленно приступает к предпроектной проработке, а зачастую и непосредственно к строительству, не задумываясь об источниках финансирования. В результате такого подхода у перспективных когда-то проектов есть шанс стать долгостроем. Чтобы избежать подобного финала, собственнику необходимо рассчитать окупаемость проекта, построить не одну модель возможного движения денежных средств, просчитать всевозможные риски проекта, проконсультироваться со сторонним специалистом и только затем приступать к проектным работам и непосредственно к строительству.

Сегодня наиболее распространено четыре варианта финансирования (они могут быть и комбинированными):

- финансирование за счёт собственных средств;

- привлечение соинвестора;

- привлечение банковского кредитования;

- привлечение финансирования на открытом рынке.

На первый взгляд кажется, что наилучший вариант - финансирование за счёт собственных средств девелопера, так как эта схема наиболее распространена в городах-миллионниках и не только. Однако при расчёте эффективности проекта собственные средства всегда самые дорогие. Схема финансирования с привлечением соинвестора применяется, когда собственных средств мало, при этом финансовое состояние предприятия недостаточно хорошо для кредитования в банке. По договорам соинвестирования сегодня строится много объектов. Если объект реализуется на средства нескольких соинвесторов, то отношения между участниками проекта, как правило, строятся на доверии.

Кроме того, специалисты отмечают, что соинвестор охотнее входит в проект на более поздней стадии, когда стены объекта уже построены, соответственно, предпроектную и проектную проработку за счёт соинвестора не произвести.

Популярно также финансирование девелопмента за счёт банковского кредитования. С одной стороны, девелопер остаётся полновластным хозяином проекта, так как задача банка - получить назад свои средства с процентами, а не торговый или офисный центр. С другой стороны, девелопер получает необходимое финансирование по приемлемой цене и необходимый срок. Постепенно банки станут в борьбе за клиентов предлагать всё более гибкие способы кредитования, к примеру, среднесрочное кредитование строительства, а по окончании - долгосрочное финансирование работающего объекта.

В данное время подавляющее большинство отечественных застройщиков не имеют доступа к возможности оперировать дешёвыми ресурсами на свободном финансовом рынке. В то же время требования институциональных инвесторов трудно выполнимы для потенциальных участников девелоперских проектов (высокие проценты по кредитам, большой объём обеспечения, короткие сроки кредитования). Способ привлечения средств на открытом рынке специалисты единодушно признали крайне редким и малораспространённым в нашей стране [22].

Еще одной особенностью финансирования девелоперских проектов недвижимости в России является тот факт, что большая их часть носит не только долгосрочный характер, но и при этом постоянно нарушаются плановые сроки сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию и конечные сроки их продажи. Это происходит потому, что девелоперские компании, как правило, стремятся к реализации совокупности девелоперских проектов, что в условиях несовершенного законодательства и медленной работы бюрократической машины государства, осложняет процедуру принятия своевременных управленческих решений по их финансированию.При реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости заемное финансирование оказывается экономически более выгодным, позволяя существенно увеличить объем застройки и повысить привлекательность проектов за счет привлечения к их реализации именитых партнеров.

В настоящее время девелоперские компании отдают предпочтение банкам. Есть два типа банковского финансирования проектов в сфере недвижимости: кредитование и проектное финансирование. Разница в том, что кредитование используется для финансирования проектов, в которых уже имеется разрешение на строительство, или вообще для покупки готовых зданий. Проектное же финансирование предполагает выдачу средств на разработку участка. Пока в России проектным финансированием занимаются только несколько банков (Сбербанк, ВТБ и некоторые другие). Остальные либо еще не умеют оказывать эту услугу должным образом, либо просто не рискуют входить в такие проекты.

Классификации источников и участников финансирования девелоперских проектов Группа	Подгруппы	Организационная форма участника инвнстиционной деятельности
Бюджет и внебюджетные фонды	Федеральный бюджет	Правительство РФ
Министкрство экономики РФ
Министерсво финансов РФ
Бюджеты субъектов Федерации	Распорядительные органы субъектов
Федерации
Внебюджетные фонды	Пенсионный фонд РФ(только инвестиции в ценные бумаги)
Государственные Фонды занятости населения РФ (только инвнстиции в государственные ценные бумаги)
Фонд инвестирования жилищного строительства
Федеральный центр проектного финансирования
Прочие