Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

1)достижение прибыльности и возвратности средств;
2) сохранение денежных средств кредитора от инфляции;
3) защита от рисков;
4) доступность заемщику условий предоставления кредита.
Основными участниками системы ипотечного кредитования являются:

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.К ним предъявляются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;
- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;
- способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;
- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;
- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;
- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;
- долгосрочное отвлечение денежных средств;
- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания проекта стоимости.

 

 

42. Инвестирование в объекты недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

1)реальные инвестиции - вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

2)портфельные инвестиции - вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды - доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

3)инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых валютным эквивалентом) земляными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д.
Зависимо от формы принадлежности инвестиции делятся:

Ч астные инвестиции – это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, также инвестиции компаний и организаций с негосударственной формой принадлежности.

Государственные инвестиции производят федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, юридических лиц и стран.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой базе субъектов страны и зарубежных партнеров.

Недвижимость является одним из более принципиальных объектов инвестиций.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвест-х проектов: банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы – физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства и обеспечивающие их целевое внедрение.

В качестве инвесторов могут выступать:

1) правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований, уполномоченных управлять муниципальным имуществом, или структуры управления с имущественными правами;

2) органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

3) предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

4) совместные российско-зарубежные организации;

5) зарубежные организации

6) отечественные и зарубежные физические лица;

7) представ-во иностранных государств;

8) международные организации.

Инвесторы – это прямые вкладчики денег и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как личные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Исполнителями работ при реализации работ в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию построек и сооружений, их строительству и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые компании, у каких отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти конторы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения разных работ строй, монтажные и другие организации на критериях субподряда

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием огромного объема строй материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе необычного, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Потому необходимыми участниками инвест проектов являются поставщики обозначенной продукции и их дилеры.

Огромную группу субъектов инвест деятельности в сфере недвижимости составляют так именуемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвест компании, жилищные кооперативы, паевые инвест фонды, фонды личного жилищного строительства и др.

Совокупность целей и практических действий по осуществлению инвес вложений в объекты недвижимости и обеспечению данных финансово-экономических, производственных и соц результатов представляет собой инвест проект.

Зависимо от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они разделяются на реальные и финансовые, нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции

Инвестирование в недвижимость – это приобретение определенного объекта недвижимости либо жилищных инвест-х инструментов в целях получения прибыли.

Главные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, с помощью которого приобретается объект недвижимости:

- финансирование при помощи только собственного капитала;

- финансирование при помощи заемного капитала;

- финансирование при помощи смешанного капитала – собственного и заемного

43 Основные схемы жилищного инвестирования.

В современном мире сложились три основные схемы финансирования жилья одноуровневая, двухуровневая и схема строительного кредита.
Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель). В данной модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений.

 

Количество обслуживающих организаций — минимально, как правило, это только страховая организация.Срок кредитования составляет от 10 до 12 лет. Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.
При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных договоров:
- между заемщиком и кредитором — договор о накопительном жилищном вкладе, а затем — кредитный договор и договор об ипотеке;
- между заемщиком и страховой организацией — договор страхования заложенного жилья;
- между заемщиком и продавцом (строителем) — договор купли-продажи жилья.
Двухуровневая схема (американс модель)

В этой модели кроме заемщика и кредитора участвует посредник и участник фин компании который действует на вторичном рынке закладным.

Чтобы быстрее вернуть средство затраченное на выдачу ипотечного кредита кредитор может продавать эти кредиты ипотечному агенству который таким образом рефинансирует кредит. После покупки они немедленно возвращают кредитору выплаченные заемщику средства, а взамен просят переводить полученные им от заемщика ежемесячных выплат завычетам прибыли кредитором.

1.Кредитный договор

2. Договор об ипотеке

3. договор страхования задолжен жилья

4. договор купли продажи жилья или договор подряда

5. Ген соглашение кредитора и ипотечного агенства

6. агентский договор определ права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитором агентских функцийпо обслуж ипотечн кредитов

7. договора о переуступке прав требований по ипотечным кредитам

8. договор о порядке осущ операций с ценными бумагами ипотечного агенства

9. договор страхования предпринимательского риска

10. договора купли продажи ценных бумаг

Процентная ставка по использ ипотечного кредита варьируется от 7-20 %. Сумма кредита может составлять 75-90% от стоимости закладываемого жилья и 80- 90% от стоимости приобретения или строительства жилья. срок кредитования 15-30 лет.

Договорные отношения при двухуровневой модели оформляются след образом:

1.Заключается кредитный договор и договор об ипотеке заемщика и кредитора.

2. После получения кредита заемщик получает договор купли продажи жилья с продавцом или строителем и со страховой организацией заключ договор страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

3. На вторичном ипотечном рынке кредитор и ипотечное агенство заключ соглашение об уступки прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобрет правами требовании. Это позволит кредитору четко контролировать заемщика получ комоссионные за обслуж кредита, а на средство получ от агенства расширять кредитные операции.

В условиях перехода России к рыночным отношениямвозникла необходимость формирования псевдоипотечных схем в которых сочетались элементы классич схем ипотечного кредитования.

Без фед поддержки ипотечное кредитование развиваться не может.

Схема строит кредита

Наряду с обязат участниками в данной модели присутствует организация осущ строительство жилья на которую заемщикам получен ипотечный кредит. При этом кредиторам выдающим ипотечный и строительный кредит иожет быть однокредитн учреждения.

Таким образом для жилищно инвестирования в этой схеме использ 3 вида капитала:

1. Заемный капитал строительной организации

2.собственный и заемный капитал

При такой модели строительной организации не нужно изыскивать дополнит собственные средства на строительство конкретного обьекта.

При данной схеме срок кредитования строит кредита сост от 6 до 18 месяцев. Выплаты кредита и погашения % по нему явл фиксированными и равномерными платежами.

Заемщик приобретает на строит организац жилье за счет ипотечного кредита расплачиваясь с ней, а затем строит организ расплачив за строит кредит. При этом основной долг по кредиту строит организ возвращает после окончания строительства и продажи готового жилья.