Финансовые аспекты рынка недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Современная российская экономика неотдели­ма от функционирования рынка недвижимости, развитию которого способствует законодательно установленный свободный переход прав собствен­ности на недвижимое имущество. Состояние рын­ка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности. Затраты на приобре­тение недвижимости, реализацию проектов по ее развитию и реконструкции высоки, часто требу­ется привлечение заемных средств, необходим обо­снованный выбор приемлемых в каждой конкрет­ной ситуации методов финансирования.

Финансирование – это обеспечение необходи­мыми финансовыми ресурсами затрат на осуще­ствление проектов, бюджетов и т.п. Под финансированием недвижимости в рамках настояще­го учебного пособия понимается финансирование сделок купли-продажи и инвестиционных проек­тов по освоению, развитию и коммерческому ис­пользованию недвижимости.

Учебное пособие направлено на получение зна­ний в сфере финансирования и оценки недвижимо­сти студентами экономических специальностей. При изложении материала использована новейшая тер­минология, соответствующая действующим стан­дартам оценки. Чтобы облегчить восприятие обу­чающимися ранее изданной литературы по данной проблеме, приведены альтернативные термины, соответствующие рассматриваемым понятиям.

Пособие состоит из пяти глав. В первой рас­смотрена недвижимость как объект инвестиций, охарактеризованы участники и источники финан­сирования недвижимости, приведены краткие све­дения о возникновении и развитии ипотечного кредитования. Вторая глава направлена на изу­чение приемов и методов оценки объектов недви­жимости и включает учебный пример отчета об оценке. В третьей рассмотрены методы опреде­ления текущей стоимости инвестируемого капи­тала и элементы финансовой математики, необ­ходимые для осуществления этого процесса. В четвертой, посвященной анализу вариантов ин­вестирования и финансирования недвижимости, рассмотрены критерии эффективности и методы анализа инвестиционных проектов, риски при финансировании недвижимости, оценка эффектив­ности привлечения заемного капитала и принци­пы принятия решений о финансировании недви­жимости. В заключительной главе разобраны ос­новные этапы ипотечного кредитования и мето­ды финансирования недвижимости.

Автор надеется, что знания, приобретенные в результате изучения данного учебного пособия, окажутся полезными для теоретических исследо­ваний и практической деятельности в условиях развития рынка недвижимости в России.

 

ФИНАНСОВЫЕ АСПЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Все объекты недвижимости уникальны, поэто­му при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каж­дого конкретного объекта. При этом необходимо определить стоимость объекта, который использован в качестве залогового обеспечения ипотеч­ного кредита, и инвестиционный доход, который способен принести объект в будущем.

Кредитору важно знать, на какую сумму от ре­ализации или использования объекта залога он может рассчитывать, если ссуда не будет возвра­щена. Ссудополучатель заинтересован в правильном определении суммы займа, определяемой на основе стоимости объекта, используемого в каче­стве залогового обеспечения кредита. В случае залога объекта, приносящего доход, обе стороны кредитной сделки заинтересованы в оценке ожи­даемого дохода, который, во-первых, является критерием для заемщика при принятии решения об инвестировании и, во-вторых, позволяет кре­дитору определить степень риска ипотечного кре­дита.

При определении залоговой стоимости, приня­тии решений о финансировании и обосновании ин­вестиционных проектов необходим анализ рыноч­ной стоимости недвижимости. Расчет инвестиционной стоимости объекта всегда сопровож-дается оценкой его рыночной стоимости. Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» по соглашению залогодателя с залогодержателем. В данной главе кратко изложены основы оценки

рыночной стоимости недвижимости.

 

ВИДЫ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Существуют четыре компонента стоимости (рис. 2.1).

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупа­телей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность – способность имущества удовлетворять

 

Компоненты стоимости
Спрос	Полезность	Дефицитность	Возможность отчуждаемости объектов

 

Рис. 2.1. Компоненты стоимости

 

некоторые потребности человека. Полез­ность побуждает желание приобрести определен­ную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограниче­ний на использование и застройку.

Дефицитность – ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар на­чинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государ­ственная собственность, поэтому земля не счита­лась товаром.

Таким образом, стоимость не является харак­теристикой, которая сама по себе присуща не­движимости: наличие стоимости зависит от же­лания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефи­цитности.

Различным целям оценки недвижимости соот­ветствует несколько видов стоимости. Если оцен­ка недвижимого имущества производится в це­лях получения ссуды под залог недвижимой соб­ственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене прода­жи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вер­нет долг. При оценке объектов, подлежащих ре-

конструкции, как правило, выбирается инвести­ционная стоимость, рассчитываемая для конкрет­ного инвестора. Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, кото­рая отражает взаимодействие продавцов, поку­пателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наи­более вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус­ловиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недви­жимости может быть определена только при на­личии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предостав­ляет достаточный выбор имущества для взаимо­действия большого числа покупателей и продав­цов;

– покупатель и продавец свободны, независи­мы друг от друга, хорошо информированы о пред­мете сделки и действуют только в целях макси­мального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить по­требности;

– срок экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на от-

крытый рынок объекта оценки до даты совер­шения сделки с ним) достаточен для обеспече­ния его доступности всем потенциальным поку­пателям;

– оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые ус­ловия, принятые на рынке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от ти­пичной цены для данного рынка, т. е. от рыноч­ной стоимости аналогов рассматриваемого объек­та. Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект не­движимости. Концепция рыночной стоимости ос­новывается на наличии для типичного покупа­тель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Рассмотрим виды стоимости, отличные от ры­ночной.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до­полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращаю­щихся на рынке товаров.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением иден­тичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на кото­рую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки – сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведе­ния оценки рыночных цен. Рассчитывается на основе учета затрат на возведение объекта ана­логичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).

Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании – стоимость объекта оцен­ки, которая определяется исходя из существую­щих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Типичный инве­стор, вкладывая в недвижимость, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Недвижи­мое имущество – инструмент для генерирования потоков дохода. И в качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям. Это не обезличенная и отражающая наиболее вероятное поведе­ние на рынке, а субъективная величина, опреде­ляемая для конкретного инвестора. Инвестици­онная стоимость является наивысшей ценой, ко­торую может заплатить инвестор за объект не­движимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания кон­кретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объек­тов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков про­дажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потен­циальных покупателей, ликвидационная сто­имость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации пред­приятия по решению собственника либо судебно­го органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть полу­чена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оцен­ки – стоимость объекта оценки, равная рыноч­ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рас­считываемая в соответствии с положениями нор­мативных правовых актов (в том числе инвента­ризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроиз­водство объекта либо рассчитывается по норма­тивной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте ого­вариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стан­дартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно вы­делить следующие виды стоимости.

Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами фун­кционирования сформировавшегося производ­ства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определе­нии вклада, который вносят эти объекты в ка­честве составных компонентов действующего предприятия.

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фир­мами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы раз­рушаемые элементы объекта. Учитываются за­траты на восстановление элементов объекта, под­верженных риску уничтожения, разрушения.

Страховая стоимость представляет собой макси­мальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

Залоговая стоимость – стоимость недвижи­мого имущества, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возвра­та средств. Величина залоговой стоимости учи­тывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения иму­ществом по договору аренды.

Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сдел­ки. Субъективные факторы связаны с поведени­ем конкретного продавца, покупателя или посред­ника на стадии заключения сделки (например, ос­ведомленность, давление чрезвычайных обстоя­тельств, наличие семейной или деловой связи и т. д.).

Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формиру­ется средний уровень цен сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и мик­роэкономические. К макроэкономическим факто­рам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс

доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операций и т. д. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта оценки:

– местоположение – фактор, в большинстве случаев наиболее существенно влияющий на сто­имость недвижимости (учитываются уровни раз­вития конкретного региона, города, района мес­тоположения недвижимости и характер соседского

окружения);

– сейсмические факторы – особенно важны для сейсмоопасных районов, сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения сейсмозащиты учитыва­ются в итоговой оценке стоимости;

– экологические факторы – параметры окру­жающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумо­вые, электромагнитные и радиационные парамет­ры окружающей среды и т.п.).

Существенно влияют на стоимость характери­стики самого оцениваемого здания:

– архитектурно-конструктивные и планиро­вочные решения проекта – фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим усло­виям, функциональность планировки, привлека­тельность внешнего вида и т.д.;

– наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

- наличие машин, оборудования и прочих ком­понентов, не связанных с недвижимостью, но оце­ниваемых вместе со зданиями;

-состояние здания (необходимость капиталь­ного ремонта учитывается покупателем при об­суждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимо­сти).

Таким образом, множеству различных опера­ций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величина раз­личных видов стоимости одного и того же объек­та может существенно отличаться. Наиболее ча­сто встречается оценка рыночной стоимости не­движимости.

Задача. На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затра­ты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 700 тыс. р., при этом его гарантиро­ванная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 70 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой ин­формации и какова их величина?

 

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости неотделим от инвестици­онной сферы. Любой потенциальный инвестор (по­купатель) желает максимизировать прибыль и за­щитить свои вложения, поэтому прежде, чем при­нять решение об инвестировании, рассмотрит все возможные объекты для инвестиций. Для инвес­тирования очень важна оценка недвижимости -определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости бывает массовая и ин­дивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оцен­ка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого чис­ла объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью мо­дели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов спе­циального назначения и т.п.

Индивидуальная оценка проводится в несколь­ко этапов, объединенных в понятие «процесс оцен­ки», на заключительном этапе которого осуще­ствляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индиви­дуальная – точная, полученная в результате тща­тельного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из эта­пов, выполняемых последовательно специалис­том-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 2.3).

На этапе «Определение проблемы» осуществ­ляется постановка задачи, которую необходимо решить:

- объект оценки описывают на основе соот­ветствующих юридических документов, подтвер­ждающих права на недвижимость;

 

 

Рис. 2.3. Основные этапы процесса оценки не­движимости

 

- проводится установление имущественных прав, связанных с объектом;

- устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую оп­ределяется стоимость объекта оценки;

- указываются цели оценки объекта;

- устанавливается вид стоимости, который не­обходимо определить в соответствии с поставлен­ной целью;

- формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходи­мы и достаточны для анализа объекта, устанав­ливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке задан­ного класса объектов; составляется план выпол­нения работ по оценке и заключается в письмен­ной форме договор между оценщиком и заказчи­ком.

Договор не требует нотариального удостовере­ния и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денеж­ное вознаграждение за проведение оценки объек­та оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицен­зия выдана.

Оценка объекта может проводиться оценщи­ком только при соблюдении требования к неза­висимости оценщика, предусмотренного законо­дательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдает­ся, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан пре­доставлять заказчику информацию о требовани­ях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в дого­воре об оценке.

На этапе «Сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей инфор­мации и документации:

- правоустанавливающих документов, сведе­ний об обременении объекта оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

- информации о технических и эксплуатаци­онных характеристиках объекта оценки;

- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимо­сти, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также ана­логи объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оцен­щик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

На следующем этапе процесса оценки прово­дится анализ наилучшего и наиболее эффектив­ного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного уча­стка. С учетом проведенного анализа определя­ется его стоимость.

Этап «Применение подходов к оценке» вклю­чает определение стоимости объекта традицион­ными подходами к оценке. Оценщик при прове­дении оценки обязан использовать (или обосно­вать отказ от использования) затратный, срав­нительный и доходный подходы к оценке, само­стоятельно определяя конкретные оценочные ме­тоды в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одно­го из подходов к оценке.

Затем проводится согласование полученных ре­зультатов. «Согласование результата оценки» – это получение итоговой оценки имущества на ос­новании результатов применения различных под­ходов к оценке. Как правило, один из подходов счи­тается базовым, два других необходимы для кор­ректировки получаемых результатов. При этом учи­тывается значимость и применимость каждого под­хода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточно­сти доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается ито­говая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величи­ны, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, ука­занная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федераль­ным законом «Об оценочной деятельности в Россий­ской Федерации», стандартами оценки и норматив­ными актами по оценочной деятельности уполномо­ченного органа по контролю за осуществлением оце­ночной деятельности в Российской Федерации, мо­жет быть признана рекомендуемой для целей совер­шения сделки с объектом оценки, если с даты состав­ления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публич­ной оферты прошло не более 6 месяцев.

На заключительном этапе выполняется состав­ление отчета об оценке - документа, содержа­щего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обес­печивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказатель­ственного значения.

Итак, проведение оценки включает в себя не­сколько этапов, на которых должно быть осуще­ствлено заключение с заказчиком договора об оценке, а именно:

- установление количественных и качествен­ных характеристик объекта оценки;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- выбор метода или методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рам­ках каждого из подходов к оценке, и определе­ние итоговой величины стоимости объекта оцен­ки;

- составление и передача заказчику отчета об оценке.

При решении вопроса о целесообразности фи­нансирования инвестиций в недвижимость наибо­лее значимыми считаются результаты, получен­ные на основе применения доходного подхода.

 

ПРЕИМУЩЕСТВА и НЕДОСТАТКИ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Наиболее надежные результаты на основе ис­пользования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупа­ются-продаются и не используются для получе­ния дохода.

Основные условия применения сравнительно­го подхода:

- объект не должен быть уникальным, необхо­димо наличие сопоставимых аналогов, в том чис­ле по времени сделок в целях уменьшения влия­ния рыночных изменений на результат оценки;

- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

- факторы, влияющие на стоимость сравни­ваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Сле­довательно, подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья – наиболее разви­тый сегмент рынка недвижимости и имеется до­статочное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насы­щен информацией: периодическая печать, теле­визионная информация и собственные базы дан­ных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода:

- позволяет отразить мнение типичных про­давцов и покупателей в итоговой оценке;

-в ценах продаж отражается изменение фи­нансовых условий и инфляция;

- статистически обоснован;

-позволяет вносить корректировки на отли­чия сравниваемых объектов;

- при наличии достаточного количества дан­ных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Однако существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода

 

Проблема	Влияние на точность получаемого результата
Различия про­даж	Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпаде­ние наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми прода­жами, тем больше вероятность получения недоста­точно точного результата оценки.
Сложность сбо­ра информации о фактических ценах продаж	Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа ин­формации. На сегодняшний день в России фактиче­ские цены продаж нередко скрываются в целях укло­нения от уплаты существующих государственных на­логов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена.
Проблематич­ность сбора ин­формации 0 специфических условиях сделки	Процесс проверки специфических условий соверше­ния сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для дан­ного рынка. Использование информации о таких про­дажах может негативно отразиться на результатах анализа.
Зависимость от активности рын­ка	Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от ак­тивности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка ПСАП на малоактивных рынках проблематична.
Зависимость от стабильности рынка	Если рынок подвержен быстрым изменениям, то по­лучение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к еди­ному моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возмож­ных произошедших изменений на рынке.
Сложность со­гласования дан­ных о сущест­венно разли­чающихся про­дажах	Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки.

 

Исходя из данных табл. 2.1 можно сделать сле­дующие выводы. Определение стоимости недвижи­мости сравнительным подходом основано на ана­лизе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие раз­личия между сравниваемыми объектами. Рыноч­ные данные используются во всех трех базовых подходах к оценке недвижимости, но точность ре­зультата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчетах на основе сравнительного подхода. Данные, на которых базируется оценка, могут быть неточны, поскольку информация по продажам конфиденциальна. Для правильной оценки необходим большой объем информации и логический анализ скорректированных данных.

 

Задача 1. Используя парный анализ про­даж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах:

 

Отличия объектов сравнения	Оцени­ваемая квартира	Данные о недавно проданных квартирах
Кв.1	Кв.2	Кв. 3
Балкон	-	-	+	+
Этаж / этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. р.	?

 

Задача 2. Определите стоимость не имеюще­го улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если из­вестна следующая информация об аналогичных участках:

 

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и усло­вия сделки	Обмен с доплатой 100 тыс.р. на комнату	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой ав­томобиль «А» 1979 г. выпус­ка	30 тыс. р. наличными
Улучшения	-	-	фундамент 10x10	фундамент 10x10
Размер уча­стка, соток
Местополо­жение	ул. Ударная	ул. Ударная	ул. Горная	ул. Солнеч­ная

 

Имеется также следующая информация: сто­имость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фун­дамента 10x10 м = 9 тыс. р.

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

ПРЕИМУЩЕСТВА и НЕДОСТАТКИ

ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход наиболее надежен при оцен­ке новых объектов, готовых для более эффектив­ного использования.

Оценка на основе затратного подхода являет­ся целесообразной и (или) единственно возмож­ной в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее эффективно­го земельного участка. Так, при выборе строи­тельства домов разной этажности возможна си­туация: мало этажей – мало дохода от аренда­торов – малые затраты на строительство, много этажей – недозагрузка – большие эксплуатаци­онные расходы и необходимо определить этаж­ность дома, доход от которого позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать за­траты на строительство;

– технико-экономический анализ нового стро­ительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

– оценка общественно-государственных и спе­циальных объектов, так как они не предназначе­ны для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

– оценка объектов на малоактивных рынках,

например, уникальные объекты продаются ред­ко или не продаются вообще, единственный спо­соб оценки объекта – на основе затрат;

– оценка для целей страхования и налогооб­ложения, так как, например, для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежа­щих страхованию.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного резуль­тата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оце­ниваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вы­читается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости вос­производства старых строений.

5. Отдельная оценка земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными за­тратами.

6. Проблематичность оценки земельных участ­ков в России.

7. Сложность определения величины накоплен­ного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени изно­са основывается на экспертном мнении оценщи­ка, и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.