Виды стоимости объектов недвижимости

Экономика недвижимости

Участок земли – часть земной поверхности, имеющий видимые ограничения.

Улучшения – результат деятельности. К ним относятся: канава, колодец, дом, здания, сооружения.

Объект недвижимости – участок земли с улучшением.

Право собственности – управление, владение, распоряжение.

Сиретутное право – ограничение права собственности.

Виды стоимости объектов недвижимости

1.Рыночная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта на конкретную дату, на открытом конкурентном рынке.

Открытый конкурентный рынок характеризуется:

· свободным входом и выходом

· Полная, достоверная информация

· Наименование большого количества актов купли-продажи

· Отсутствие кого-либо давления

2.Инвестицигнная стоимость – особая стоимость объекта недвижимости, представляющего интерес для конкретного инвестора.

3.Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, которая рассматривается в качестве залога. По этой цене объект недвижимости будет продан за время существенно меньшее традиционной рыночной экспозиции (время содержания объекта на рынке).

4.Ликвидационная стоимость – стоимость объекта недвижимости, как совокупности материалов.

Участники рынка недвижимости

Дивелоперы - занимаются застройкой (гл.подрядчик).

Риэлторы – купли-продажи объектов недвижимости (вторичный рынок).

Оценщики – определяют все виды стоимости объектов в случаи необходимости.

Инвесторы – осуществляют заказ, представляют финансовые ресурсы.

Институты на рынке недвижимости

Финансовые институты

Аудиторские организации

Риэлторские организации

Организация застройщиков

Особенности рынка недвижимости

1. Уникальность сделок

1. Нерегулярность сделок
2. Конфиденциальность сделок
3. Большая зависимость от государственного регулирования

Особенности недвижимости как товара

1. Стационарность и материальность объекта

1. Полезность объекта, наличие потребительских свойств
2. Низкая ликвидность объекта
3. Неизменность стоимости (постоянный рост) объекта недвижимости

Классификация объектов недвижимости

· недвижимость, приносящая доход

• личная, не приносящая
• рынок спекулятивной недвижимости

Доход от объектов недвижимости – арендная плата

Схема предварительного анализа при покупке объекта недвижимости,как спекулятивного:

1. получить полные сведение об объекте недвижимости (технические документации).

1. Выяснение степени износа
2. Ознакомится с документами на право собственности
3. Определяются временные горизонты вложения

Цикл строительного бума

1. Рост потребности в жилье и в офисных помещениях

1. Предложение «дешевых» денег
2. Быстрое строительство
3. Рост степени земли и избыток предложения
4. Невыполнение кредитных обязательств строителями
5. Процедура банкротства

Причинами начала строительного бума могут являться

по спросу:

· Изменение предпочтений во вкусах

· Рост доходов

Видимые изменения:

· Рост цен на объекты недвижимости

• Понижение экспозиции на рынке
• Сокращение числа пустующих офисных помещений

По предложению:

· Резервы по продаже и аренде

• Наличие освоенных микроструктурой земель (Е, вода, помещения)
• Наличие свободных строительных мощностей
• Наличие финансовых льгот строителям

Увеличение степени

 

Годы	Акции	Облигации	Недвижимость
		7,2	1,7
	-13,1	4,6	7,9
	4,5	-15,6	6,6
			2,1

 

Недвижимость является крупнейшим мировым богатством, так как в него входит земля. Земля дорожала и будет дорожать. Недвижимость является наиболее рискованным активом. И для поддержания разумного уровня риска в портфели пенсионного фондов в конце 80-х годов было позволено включать нетрадиционные активы, и прежде всего, такие как недвижимость и международные акции. Это определило появление дешевых денег в строительном бизнесе и практический, теоретический интерес к недвижимости.

 

Назначение оценщиков

Оценка осуществления для цели:

· Продажи и покупки

· Получение кредита

· Влияние недвижимости в УК

· Выделение или слияние

· Страхование

· Отчуждение

· Расчет арендной платы

 

Позиции оценок

1. Позиция пользователя

2. Позиция, отражающая взаимоотношение компонентов собственности (фундаменты, стены, окон, двери, проемы)

3. Позиция рынка

4. Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

 

1.Позиция пользователя- следствие принципам:

Полезность – способность удовлетворять потребности пользователя

Принцип замещения – МАХ цена объекта определена MIN ∑ денег, за которую можно приобрести другой объект аналогичной полезности.

Принципы ожидания – стоимость объекта недвижимости определяется ожиданием пользователя будущих выгод.

2.Обладает следующими приципами:

Принцип добавочной продуктивности недвижимости обладает добавочной продуктивностью, которая численно соответствует разнице между доходами, полученная от не пользования недвижимости и затратами по возмещению факторов производства (т.е труда, капитала, предприятиях сп-ей).

 

Доходы – Затраты = Дополнительная Производительность =>земля (Географическое положение)

· Принцип вклада- Стоимости за счет наличия, либо отсутствия к-л компонента

· Принцип изменяющийся отдачи – заключается в том, что по мере увеличения компонента фин. рез-ты (отдача) сначала м.вверх, а затем-вниз.

· Принцип баланса – недвижимость достигает своей мах цены при соответствии компонентов собственности друг другу.

 

3.Позиция рынка, обладающий следующими принципами:

· Принцип зависимости – стоимость объекта недвижимости зависит от характера окружающий среды.

• Принцип соответствия – совпадения свойств объекта недвижимости со вкусами и предпочтениями покупателя.
• Принцип конкуренции – стоимость объекта на рынке определяется средним уровнем дохода населения.

 

4.Облад.след.принципами

Реализация 4 принципа предполагает определение на основе множества возможных результатов –использование объектов недвижимости того варианта, на который стоимость объекта МАХ.

Особые случаи применения

 

1.Единственно-возможное использование.

2.Временное использование

Земля к в 1) и 2) случая всегда оценивается независимо от ограничений наложенных на использование объекта.

3.Законодательно не согласованное использование- ситуация, которая может возникнуть при изменении законов, норм и стандартов. Объект недвижимости оценивается с учетом этих ограничений, а земля – исходя из предположения о согласованности.

4.Использование не является наилучшим.

 

Методы определения рыночной стоимости объекта недвижимости:

ü Затратный метод

ü Метод сравнения продаж

ü Доходный метод

 

Затратный метод: в основе метода лежат следующие понятия:

ü Свойт. – стоимость объекта оценки на дату оценки

ü Система износа

Свойт.- стоимость строительства на дату оценки объекта с абсолютно равными потребительскими свойствами.

 

Методы определения воит. Стоимости:

1. Прямых издержек – определение издержки на строительство: прямые (материалы, энергия), косвенные (маркетинг, издержки, взятки, гонорары, консультирование, предпринимательство).

1. Способ разбивки по компонентам: фундамент, стены, кровля и т.д.
2. Способ сравнительной единицы, когда стоимость объекта недвижимости определен типа приведена к какой-либо сравнительной единицы. УПВС – укрупненные показатели воит. стоимости.

 

Cистема износа включает:

1.Физический износ:-

2.Функциональный износ

3.Экономический/внешний износ-учет ∆ стоимости объекта, связанный с существенными изменениями социальной экономической среды.

Исправимый физический износ – затраты на которой меньше, чем прирощение стоимости объекта об его вып-я.

С ( прирощение стоимости объекта).

(Затраты на устронение объекта).

 

Методы определения физического износа.

ВС

недвижимости.

Т- срок экономичной жизни (100-150лет)

Задача

Т = 60 лет

Физ.износ =?

Физ.износ = 15/60*3= 0,75 млн.р =750 тыс.р (неисправный)

Физ.износ= 3 – 0,75 = 2,25 млн.р

Физ.исправ.износ – считается по частям (25% кровлизаменить,55% пола и т.д, а на оставшееся75% кровли и 45% пола считается физ.неисправ.износом.

Задача

, 40% пола- неисправ.физ.износ

Физ.износ = 25 тыс.р, Т= 20 лет,

Физ.износ = 14,4 тыс.руб

 

Методы разбивки по компонентам и определения износа

Компоненты	ВС
Устройство фундаментов		Д
Устройство перекрытий	2500,1500	Д
Окраска кровля
Устройство полов
Устройство стен		Д

Сначала определяется исправимый физический износ

NO1 – чистый операционный доход от объекта недвижимости

V – степень/ценность

	NO1	V
А	20000	200000
Б	30000	350000
В	60000	590000

 

Задача

Аренда 10$ ЗА 1 в год

В случаи замены 20% кровли стоимость замены 3000$.аренда может возрасти на 1 $

Определить к какому виду износов относится замена части кровли

. 1$ прирощение

неисправимый, С – затраты

10000>3000 => исправимый износ

Методы сравнения продаж

Он предусматривает формирование заключения о рыночной стоимости объекта на основе анализа корректирование цен продаж объектов налогов, отображенных по признаку наибольшей близости их ценообразования характеристик соответствием характеристикам объекта оценки.

В основе использования этого метода лежит система единиц и элементов сравнения.

Единицы сравнения –некоторый показатель сравнения ()

Система элементов сравнения

1. Правка собственности

2. Условие финансов(Форма оплаты)

3. Условие продажи (использование на рынке, инфляции, налогов, законодательство, внерыночное давление.

4. Состояние рынка

5. Место расположения

6. Физические характеристики

7. Экономические характеристики (доходы, затраты на эксплуатацию).

8. Компоненты не связанные с недвижимостью.

9. Вид использования объекта.

Объекты сравнения

1. Ц=600тыс. S=1500 , усл.фин.одинак.срок продажи =3 мес.,местоположение 8 кварталов от метро, вид из окна – лучший, есть бассейн.

2. Ц=750 тыс. S = 2000 ,льготное финансирование, 6 месяцев назад, 6 кварталов до метро, аналог. вид из окна, нет

3. Ц=450тыс. S= 900 ,финансирование рыночное, 2 дня назад, 2 квартала до метро, вид аналог. Нет бассейн

00: оценка до метро 4 квартала, бассейна нет, S = 12000 ,1квартал до метро 3000

Рост цен на недвижимость 0,5% в месяц

Бассейн 16000, вид из окна -5000

Цена	?
S
Финансирование	Рын.	Рын.600000	Льгот. 735000	450000 аналог.
Срок продаж		609000 3 мес. Назад	757050 6 мес. Назад	2 дня назад
Местоположение	4 кв.	624000 8 кв.	763050 6 кв.	444000 2 кв.
Вид		616000 лучшее	763050 лучшее	444000 аналог.
Бассейн	нет	Есть 600000	Нет 763050	444000 нет

 

 

Метод капитализации доходов

Прогнозирование будущих доходов об объектах недвижимости.

Основные источники дохода арендная плата указывается в договоре аренды (документ передающий управление и владение.

По характеру арендной платы различают договоры:

ü С растущий арендной ставкой

ü С не растущий арендной ставкой

ü С индексируемой арендной ставкой (необходимо указать документ, на основе которого будет происходить индексация

 

Методы арендной платы

o Контрактная арендная плата – фактический доход, соответственно конкретному договору.

o Рыночная – наибольший вероятный доход, который может быть получен на рынке.

o Превышающая – выше рыночной, возникает преимущественно за счет преимуществ собственности, несвязанные с объектами недвижимости.

Алгоритм расчета дохода. Реструктурированный объект о доходах по объекту недвижимости 9 расчет на 1 год).

PGI-Потенциальный валовой доход

VL-Вакансии и потери

EGI-Эффективный валовой доход

OE-Операционные затраты

NOI- чистый операционный доход

DS- затраты по обслуживанию долга

BTCF-Денежный поток до налогообложения

TAX-Налоги

ATCF-Денежный поток после налогообложения

RGI- общий доход, который можно получит от объекта недвижимости при его 100% занятости складывания из доходов полученных но заключенных контрактов и доходу в прогнозируемых об использовании свободных объектов рыночной ренты площадей, а также возможно прочее доходы.

VL-Образование за счет стандартного недоиспользования площадей.

OE - Постоянно зависят от заполнения объекта (налоги, некоторые виды операционных затрат),

ü переменные расходы по управлению (посты, телеграф, связь, ЗП, коммунальные расходы, газ, электричество, расходы на уборку, расходы на эксплуатацию и ремонт и т.д.

ü по замещению- по периодической замене компонентов собственности (сантехника, кровля, электротехническое оборудование.

S = 1000 кв.метров, 40% S, имеет контракт на 10000$ рыночная арендная плата 10$ кв.метр, Операционные затраты 80000$ в год, Объект недвижимости обременен предметом (явл. Запасом) в 20000$ на 5 лет, величина налога 20000$(24%) ипотечн.

VL=10000

82000-10000=72000-80000=-8000-4800=-12800

 

Норма дохода и норма отдачи

Типичный инвестор стремится получить доход от использования объекта недвижимости, сравнимый с доходами от вложения денег в аналогичный по ценам проект.

Источником дохода от участия в любой финансовой операции является доходом на капитал (% платеж)(«ОН» капитал) и возврат капитала («of» капитал).

В соответствии с этой …. вводят нормы дохода капитала и нормы возврата капитала.

Норма – характеризует затраты на единицу выпускаемой продажи.

Норма дохода => отражает взаимосвязь между годовым доходом, приходящийся на определенный интерес к стоимости интереса.

 

 

– стоимость ОН

	NOI	V
А
Б
В
Г

Определение рыночной стоимости по общему коэффициенту капитализации

Норма дохода на заемный капитал

 

,
, М-доля ЗК

DCR= - коэффициент покрытия

Объект недвижимостиNOI = 5000, 80% -кредит (3года,8%) стоимость собственности-? инвестор хочет получить 10% капитал ежегодно.(0,2080 – ипотечн.пост.)

 

V =

 

Методы

1. Выделения

Стоимость участка земли образуется как разница между стоимостью объекта недвижимости и стоимостью улучшений с учетом износа.

Например: Стоимость улучшения ОН = 100000

Возраст улучшения – 10 лет

Экономический Возраст -100000

Стоимость ОН- 150000

=10000

=90000

=60000

2. Техника остатка для расп. Стоимости земли.

3. Метод сравнения продаж

Стоимость участка земли определяется на основе анализа и дальнейший корректировки. Информация о практически проданных участках.

Экономика недвижимости

S=1422 Константинов Александр Анатольевич

Высота потолков 5,52

Определим воит. Стоимости с учетом износа

Воит.стоимости объекта – сколько необходимо потратить, чтобы создать точно такой же объект из тех же материалов, но с учетом сегоднишних цен.

Для определения воит.стоимости:

Наиболее близкое для этой постройки по конструкции особ.гаражи для грузовых автомобилей 1965 года постройки.

УПВС №23 таблица 20 столбец а, стр.1

Воит.стоимость в ценах 1970 года сост.для этого типа зданий 13,1р/

Строительного V

Строительство V=S*n(воит.стоимость)

Коэффициент перехода цен от 70 до 84 сост.1,2

Инд.перехода цен 84-05=40+(*1,18)НДС=воит.стоимость.

Конструктивные наим.элементы конструкции	Удельный вес	% износакаждого элемента	Интегрированое значение
1.фундаментальный
2.стены несущие и иные насущие конструкции			3,08
3.перекрытия			1,54
4.кровля			1,87
5.полы			0,96
6.проемы (дверные,оконые)			0,6
7.отделка (внутренняя)			1,3
8.внутрення сан.техника, электрические устройства			3,8
9.прочее			1,3
10.∑			∑17,45

 

40% аварийное состояние,$ курс на момент оценки округл. до100$,до т.р

*∑ технического износа объекта

Основание для начисления функций и экономического износа не имеет ся,

∑ износ = физич.+функц.+экон.=стоимость воит.износа.

V=1422*5,52*13,1*1,2*40*1,18=5824159

5825т.р*0,1445=1033,91=1034т.р

Стоимость =5825-1017=4808

Сравнительный метод

Найти 4 аналогичных здания

					Оценка объета
1.адрес объекта
2.тип зданий
3.общая площадь
4.цена за ,$
5.состояние объекта

 

(указывать поправки на состояние оценив объекта в стоимостном выражении)+/-%

Подсчитать ∑ поправок по каждому объекту изменитьцену закв.метр по каждому объекту. Взять среднее арифметическое, умножить на площадь оцениваемого объекта = стоимости объекта сравнительным методом округлить до сотен.$

Доходный метод

Сделать прогназирование каким образом арендная ценовая ставка будет меняться в ближайшие 5 лет

1. Сначала сделать ремонт здания

1. В течении 5 лет здание сдается в аренду на 6 год продать по цене этого года

Определить затраты на ремонт= % среднего износа Х стоимость восстановит.

Определить форму собственности

Вид юридического лица/физического лица

Систему налогообложения

Хар-ки объекта					Оцен.объект
1.Адрес объекта	Ул.Шкапина	Ст.м.Черная речка	Невский район	Ул.воздухоплавательная 2	Каменный район
2.Тип здания	Произв. Склад	Произв. склад	Произв. склад	Столярно-произв.комплек	Произв. склад
3.Общая площадь кв.метр	1012,5	1384,7
4.Цена за кв.метр	380-10%	300-0%	100 0%	250-7%
5. Состояние объекта	Хорошее-5%	Треб.кометич. ремонт-1%	Удовлетв.	Удовлетв.	Новое. Стоимость =357000$
6.Наличие электопроводки	+	+	+	+
7.Наличие водопровода	Холод.вода (-3%)+отопление	+	+	-(-7%)
8.Транспорт	10 мин пешком от ст.м Бал.(-1%)	300м до приморкого шоссе(+2%)	авто	авто
9.Наличие др.зданий, сооружений	Стоянка груз а/м (-2%)	КПП, гаражи, ограда, зеленая зона, Рядом АЗС(-6%)	Поъезд для автомобилей	Поъезд для автомобилей
10.h потолка			4,12		5,52

 

 

1.Площадь предназ.для сдачи в аренду						____
2.Ставка ар.платы за в год, руб						-----
3.Потенциальный валовый доход(1*2)						____
4.Потери от недоиспользования %	Max% 8-9	6				____
5Потери от неоплаты,%	Max% 3					____
6..Действительный валовый доход (3-4-5)						____
7.Земельные платежи,руб (7,615)						------
8.Расход на содеож.и эксплуатацию(мелкий ремонт) 4-5%(6),руб4,5						____
9.Расходы на управление 4%(6)						------
.затраты на котрыеремонт(только на 1 год)С по затратному подходу		_____	______	______	_____	___
10.Прочие операц.расходы, руб 3%(6)						___
11.Стоимость имущества(стоимость объекта т.р)	Воит.ст-ть					____
12.Амортизация 2%т.р						-----
13.Налог на имущество(11-12)						-----
14.Прибыль до налообложения						-----
15.Налог на прибыль 24%						-----
16.Прибыль после налообдожения(14-15)						____
17.Чистый денежный поток CF(16+12)						____
18.Коэф.капитализации =0,22 Определить продажную цену объекта(17) за год*0,22=продаж.ст-ть	_______	_____	______	______	_____	…….
19.Прибыль до налообложения за 6 год	______	_____	______	______	______	___
20.∑ налога 6 год	-----------	-------	----------	---------	---------	-----
21.Прибыль после налообложения 6 год	_______	______	______	_______	______	___
22.CF 6 год	-----------	-------	--------	--------	---------	-----
23.Коэф.димонтирования
24.ПродимонтированиеCF(22*23) Просуммировать CF ghjl

 

 

К каждому из доходов присвоить уд.вес (∑1)оцеки по каждому из методов Х на уд.вес∑ все значения, округлить, вывести в качестве окончательной оценки

 

Экономика недвижимости

Участок земли – часть земной поверхности, имеющий видимые ограничения.

Улучшения – результат деятельности. К ним относятся: канава, колодец, дом, здания, сооружения.

Объект недвижимости – участок земли с улучшением.

Право собственности – управление, владение, распоряжение.

Сиретутное право – ограничение права собственности.

Виды стоимости объектов недвижимости

1.Рыночная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта на конкретную дату, на открытом конкурентном рынке.

Открытый конкурентный рынок характеризуется:

· свободным входом и выходом

· Полная, достоверная информация

· Наименование большого количества актов купли-продажи

· Отсутствие кого-либо давления

2.Инвестицигнная стоимость – особая стоимость объекта недвижимости, представляющего интерес для конкретного инвестора.

3.Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, которая рассматривается в качестве залога. По этой цене объект недвижимости будет продан за время существенно меньшее традиционной рыночной экспозиции (время содержания объекта на рынке).

4.Ликвидационная стоимость – стоимость объекта недвижимости, как совокупности материалов.