Капитализация по норме отдачи

Есть определение настоящей стоимости ОН путем дикотирования будущих доходов соответствие нормам отдачи.

Ключевой момент определения рыночной стоимости объекта недвижимости является выбор нормы отдачи.

Норму отдачи можно получить только из анализа рыночной инфляции по истории использования капитала аналогичной ренгеновенности

(метод DCF)

y-норма отдачи

 

 

50%20=3,3

8%=-3,3

IRR=6.5

А 65

Б 45

В 55

Определить стоимость объекта недвижимости период планирование 5 лет, арендная плата =30%, затраты =30000, норма отдачи продает за 800000, номинальная стоимость объекта =?

72000-30000=42000-4800=37200

Х=

 

 

Х=28615,4+22011,8+16932,2+13006,99+225660,4=306226,8

Определение рыночной стоимости ОН методом капитализации по норме отдачи является универсальным инструментом для определения стоимости любых потоков доходов. Однако, преимущество этого метода перед методом общей капитализации (по норме дохода) не так очевиден если принять во внимание степень неопределенности, существующих при фиксации данных о доходах, расходах и нормах отдачи за период отдаленных от нас на десятилетие.

Задача.

Определить рыночную стоимость ОН.

NOI 1-500т

2-700т

3-800т

Стоимость в конце 3 года =3млн.

Ставка димонтирования10%ч

Норма отдачи 8%y

Доходность 9%

Выбрать нужное, определить.

Метод димонтирования ден.потока чрезвычайно удобен и позволяет работать с любыми прогнозируемыми потоками, однако, преимущество DCF не так очевидно, если принять во внимание степень неопределенности, сущ. При фиксации данных о будущих доходах, расходах и нормах отдачи в периодах, отдаленных от нас на десятилетие.

Определение коэффициента капитализации

Особые виды потоков

Модели дохода (модель собственности)

Доход на капитал от капитала

Допущение инвуда: 1) доход представлен аннултстом

2) возврат капитала представлен аннултстом

3)возврат капитала осуществляется по норме начисления дохода.

Задача

Доход 10т/год, 3 лет, сколько стоит актив,норма отдачи у=8%

105 млн

Определить общий коэффициент капитализации , Стоимость ОН методом общей капитализации.

 

100000*0,308=30800

Уточнение Хомольда, формирование фондовозмещения для осуществления не по норме прибыли на инвестиции, а по безминовой ставке.

Основная предпосылка: величина капитала определена очень приблизительно и поэтому для учитываться по меньшей % ставке.

 

 

Если модель дохода предполагает 100% возраст капитала одновременного с получением дохода, то модель собственно только получения дохода предполагает регулярным образом о решении капитала осуществляется только в конце проекта.

 

На практике может возникнуть 3 ситуации:

1) Стоимость собственности в конце владения не изменяется

2) Стоимость собственности в конце владения увеличивается

3) Стоимость собственности в конце владения уменьшается

=

Если приводят к одному результату, то

Численное значение корректировки для случаев изменения стоимости объекта недвижимости, где относительно изменения стоимости объекта, SFF коэф.

А = SFF

Найти стоимость ОН

Объект недвижимости приносит 50т род, 3 лет, стоимость 10% = ,

А = -0,10*0,308 = -0,0308

V= = 1020408,2

20%А =0,2*0,0308= -0,0616

V= = 2717391,3

40%А = -0,4*0,308 = 0,1232

V= = -1157407,4

Определения рыночной стоимости участка земли

1. Стоимость участка земли определяется, исходя из принципа наилучшего и эффективного использования.

1. Стоимость определяется условия(право) собственности, характеристики населения и т.п.

Методы

1. Выделения

Стоимость участка земли образуется как разница между стоимостью объекта недвижимости и стоимостью улучшений с учетом износа.

Например: Стоимость улучшения ОН = 100000

Возраст улучшения – 10 лет

Экономический Возраст -100000

Стоимость ОН- 150000

=10000

=90000

=60000

2. Техника остатка для расп. Стоимости земли.

3. Метод сравнения продаж

Стоимость участка земли определяется на основе анализа и дальнейший корректировки. Информация о практически проданных участках.

Экономика недвижимости

S=1422 Константинов Александр Анатольевич

Высота потолков 5,52

Определим воит. Стоимости с учетом износа

Воит.стоимости объекта – сколько необходимо потратить, чтобы создать точно такой же объект из тех же материалов, но с учетом сегоднишних цен.

Для определения воит.стоимости:

Наиболее близкое для этой постройки по конструкции особ.гаражи для грузовых автомобилей 1965 года постройки.

УПВС №23 таблица 20 столбец а, стр.1

Воит.стоимость в ценах 1970 года сост.для этого типа зданий 13,1р/

Строительного V

Строительство V=S*n(воит.стоимость)

Коэффициент перехода цен от 70 до 84 сост.1,2

Инд.перехода цен 84-05=40+(*1,18)НДС=воит.стоимость.

Конструктивные наим.элементы конструкции	Удельный вес	% износакаждого элемента	Интегрированое значение
1.фундаментальный
2.стены несущие и иные насущие конструкции			3,08
3.перекрытия			1,54
4.кровля			1,87
5.полы			0,96
6.проемы (дверные,оконые)			0,6
7.отделка (внутренняя)			1,3
8.внутрення сан.техника, электрические устройства			3,8
9.прочее			1,3
10.∑			∑17,45

 

40% аварийное состояние,$ курс на момент оценки округл. до100$,до т.р

*∑ технического износа объекта

Основание для начисления функций и экономического износа не имеет ся,

∑ износ = физич.+функц.+экон.=стоимость воит.износа.

V=1422*5,52*13,1*1,2*40*1,18=5824159

5825т.р*0,1445=1033,91=1034т.р

Стоимость =5825-1017=4808

Сравнительный метод

Найти 4 аналогичных здания

					Оценка объета
1.адрес объекта
2.тип зданий
3.общая площадь
4.цена за ,$
5.состояние объекта

 

(указывать поправки на состояние оценив объекта в стоимостном выражении)+/-%

Подсчитать ∑ поправок по каждому объекту изменитьцену закв.метр по каждому объекту. Взять среднее арифметическое, умножить на площадь оцениваемого объекта = стоимости объекта сравнительным методом округлить до сотен.$

Доходный метод

Сделать прогназирование каким образом арендная ценовая ставка будет меняться в ближайшие 5 лет

1. Сначала сделать ремонт здания

1. В течении 5 лет здание сдается в аренду на 6 год продать по цене этого года

Определить затраты на ремонт= % среднего износа Х стоимость восстановит.

Определить форму собственности

Вид юридического лица/физического лица

Систему налогообложения

Хар-ки объекта					Оцен.объект
1.Адрес объекта	Ул.Шкапина	Ст.м.Черная речка	Невский район	Ул.воздухоплавательная 2	Каменный район
2.Тип здания	Произв. Склад	Произв. склад	Произв. склад	Столярно-произв.комплек	Произв. склад
3.Общая площадь кв.метр	1012,5	1384,7
4.Цена за кв.метр	380-10%	300-0%	100 0%	250-7%
5. Состояние объекта	Хорошее-5%	Треб.кометич. ремонт-1%	Удовлетв.	Удовлетв.	Новое. Стоимость =357000$
6.Наличие электопроводки	+	+	+	+
7.Наличие водопровода	Холод.вода (-3%)+отопление	+	+	-(-7%)
8.Транспорт	10 мин пешком от ст.м Бал.(-1%)	300м до приморкого шоссе(+2%)	авто	авто
9.Наличие др.зданий, сооружений	Стоянка груз а/м (-2%)	КПП, гаражи, ограда, зеленая зона, Рядом АЗС(-6%)	Поъезд для автомобилей	Поъезд для автомобилей
10.h потолка			4,12		5,52

 

 

1.Площадь предназ.для сдачи в аренду						____
2.Ставка ар.платы за в год, руб						-----
3.Потенциальный валовый доход(1*2)						____
4.Потери от недоиспользования %	Max% 8-9	6				____
5Потери от неоплаты,%	Max% 3					____
6..Действительный валовый доход (3-4-5)						____
7.Земельные платежи,руб (7,615)						------
8.Расход на содеож.и эксплуатацию(мелкий ремонт) 4-5%(6),руб4,5						____
9.Расходы на управление 4%(6)						------
.затраты на котрыеремонт(только на 1 год)С по затратному подходу		_____	______	______	_____	___
10.Прочие операц.расходы, руб 3%(6)						___
11.Стоимость имущества(стоимость объекта т.р)	Воит.ст-ть					____
12.Амортизация 2%т.р						-----
13.Налог на имущество(11-12)						-----
14.Прибыль до налообложения						-----
15.Налог на прибыль 24%						-----
16.Прибыль после налообдожения(14-15)						____
17.Чистый денежный поток CF(16+12)						____
18.Коэф.капитализации =0,22 Определить продажную цену объекта(17) за год*0,22=продаж.ст-ть	_______	_____	______	______	_____	…….
19.Прибыль до налообложения за 6 год	______	_____	______	______	______	___
20.∑ налога 6 год	-----------	-------	----------	---------	---------	-----
21.Прибыль после налообложения 6 год	_______	______	______	_______	______	___
22.CF 6 год	-----------	-------	--------	--------	---------	-----
23.Коэф.димонтирования
24.ПродимонтированиеCF(22*23) Просуммировать CF ghjl

 

 

К каждому из доходов присвоить уд.вес (∑1)оцеки по каждому из методов Х на уд.вес∑ все значения, округлить, вывести в качестве окончательной оценки