Расчет исправного физического износа (ИФИ)

	ВС	Ст-ть исправлений	Остаточные
Кровля
Окраска			-----
Исправимый износ	-------		-----

 

Расчет неисправного физического износа на короткоживущий эл-ти

	ВС	Возраст	Экон.жизнь	Величина износа
Кровля
Полы

10/15*2000 3833

5/10*5000

Неисправимый физический износ эк.жизнь 100 лет, Возраст = 20 лет,

ВС/Д = 4500+2500+50000=57000

НФИ = 20/100*57000=11400

Учет физических износов
- ВС

-ИФИ 66000-3833-11400-2000=48767

Классификация функционального износа

1.Исправимый:

· за счет недостатков, устранение которых требует добавлен е элементов.

· За счет недостатков, устранение которых требует замены или модернизации элемента (функц.износ)

Добавление элементов

1. Стоимость установки элемента в существование здания -1500

2. Стоимость установки элемента при новом строительстве 1000, износ 500

Замена/модернизация (функц.)

1.Стоимость элемента в новом строительстве -3500

2.Стоимость физического износа элемента – 2000

3.Стоимость демонтажа -1000

4.Стоимость монтажа-1500

Износ 4000

Решение задачи

Включение позиции на 3000, затраты на установку 40000,

Определить функциональный износ исправимый и неисправимый

30000 изический износ

· Функциональный износ за счет позиции, которые есть, но которых быть не должно (переулучшение/сверхулучшение)

 

Методы сравнения продаж

Он предусматривает формирование заключения о рыночной стоимости объекта на основе анализа корректирование цен продаж объектов налогов, отображенных по признаку наибольшей близости их ценообразования характеристик соответствием характеристикам объекта оценки.

В основе использования этого метода лежит система единиц и элементов сравнения.

Единицы сравнения –некоторый показатель сравнения ()

Система элементов сравнения

1. Правка собственности

2. Условие финансов(Форма оплаты)

3. Условие продажи (использование на рынке, инфляции, налогов, законодательство, внерыночное давление.

4. Состояние рынка

5. Место расположения

6. Физические характеристики

7. Экономические характеристики (доходы, затраты на эксплуатацию).

8. Компоненты не связанные с недвижимостью.

9. Вид использования объекта.

Возможны метод стоимости элементов

 

	Объекты сравнения
Эл-ты сравнения
Стоимость	?
местоположение	Сред.	Хор.75	Сред.75	Хор.80	Сред.85	10(1-2)
Количество отделки	Сред.	Хор.70	Хор.70	Сред.80	Хор.80	5(1-3)
Наличие стоянки	есть	Нет.80	Хор.80	Нет.90	Есть.80	10(2-4)

Объекты сравнения

1. Ц=600тыс. S=1500 , усл.фин.одинак.срок продажи =3 мес.,местоположение 8 кварталов от метро, вид из окна – лучший, есть бассейн.

2. Ц=750 тыс. S = 2000 ,льготное финансирование, 6 месяцев назад, 6 кварталов до метро, аналог. вид из окна, нет

3. Ц=450тыс. S= 900 ,финансирование рыночное, 2 дня назад, 2 квартала до метро, вид аналог. Нет бассейн

00: оценка до метро 4 квартала, бассейна нет, S = 12000 ,1квартал до метро 3000

Рост цен на недвижимость 0,5% в месяц

Бассейн 16000, вид из окна -5000

Цена	?
S
Финансирование	Рын.	Рын.600000	Льгот. 735000	450000 аналог.
Срок продаж		609000 3 мес. Назад	757050 6 мес. Назад	2 дня назад
Местоположение	4 кв.	624000 8 кв.	763050 6 кв.	444000 2 кв.
Вид		616000 лучшее	763050 лучшее	444000 аналог.
Бассейн	нет	Есть 600000	Нет 763050	444000 нет

 

 

Метод капитализации доходов

Прогнозирование будущих доходов об объектах недвижимости.

Основные источники дохода арендная плата указывается в договоре аренды (документ передающий управление и владение.

По характеру арендной платы различают договоры:

ü С растущий арендной ставкой

ü С не растущий арендной ставкой

ü С индексируемой арендной ставкой (необходимо указать документ, на основе которого будет происходить индексация

 

Методы арендной платы

o Контрактная арендная плата – фактический доход, соответственно конкретному договору.

o Рыночная – наибольший вероятный доход, который может быть получен на рынке.

o Превышающая – выше рыночной, возникает преимущественно за счет преимуществ собственности, несвязанные с объектами недвижимости.

Алгоритм расчета дохода. Реструктурированный объект о доходах по объекту недвижимости 9 расчет на 1 год).

PGI-Потенциальный валовой доход

VL-Вакансии и потери

EGI-Эффективный валовой доход

OE-Операционные затраты

NOI- чистый операционный доход

DS- затраты по обслуживанию долга

BTCF-Денежный поток до налогообложения

TAX-Налоги

ATCF-Денежный поток после налогообложения

RGI- общий доход, который можно получит от объекта недвижимости при его 100% занятости складывания из доходов полученных но заключенных контрактов и доходу в прогнозируемых об использовании свободных объектов рыночной ренты площадей, а также возможно прочее доходы.

VL-Образование за счет стандартного недоиспользования площадей.

OE - Постоянно зависят от заполнения объекта (налоги, некоторые виды операционных затрат),

ü переменные расходы по управлению (посты, телеграф, связь, ЗП, коммунальные расходы, газ, электричество, расходы на уборку, расходы на эксплуатацию и ремонт и т.д.

ü по замещению- по периодической замене компонентов собственности (сантехника, кровля, электротехническое оборудование.

S = 1000 кв.метров, 40% S, имеет контракт на 10000$ рыночная арендная плата 10$ кв.метр, Операционные затраты 80000$ в год, Объект недвижимости обременен предметом (явл. Запасом) в 20000$ на 5 лет, величина налога 20000$(24%) ипотечн.

VL=10000

82000-10000=72000-80000=-8000-4800=-12800

 

Норма дохода и норма отдачи

Типичный инвестор стремится получить доход от использования объекта недвижимости, сравнимый с доходами от вложения денег в аналогичный по ценам проект.

Источником дохода от участия в любой финансовой операции является доходом на капитал (% платеж)(«ОН» капитал) и возврат капитала («of» капитал).

В соответствии с этой …. вводят нормы дохода капитала и нормы возврата капитала.

Норма – характеризует затраты на единицу выпускаемой продажи.

Норма дохода => отражает взаимосвязь между годовым доходом, приходящийся на определенный интерес к стоимости интереса.

 

 

– стоимость ОН

	NOI	V
А
Б
В
Г

Определение рыночной стоимости по общему коэффициенту капитализации

Норма дохода на заемный капитал

 

,
, М-доля ЗК

DCR= - коэффициент покрытия

Объект недвижимостиNOI = 5000, 80% -кредит (3года,8%) стоимость собственности-? инвестор хочет получить 10% капитал ежегодно.(0,2080 – ипотечн.пост.)

 

V =