Согласование скорректированных цен

Заключительным этапом сравнительного под­хода является установление стоимости объекта оценки на основе сравнительного анализа выбранных аналогов. Как правило, вывод стоимости оце­ниваемого объекта осуществляется в процессе со­гласования скорректированных цен его аналогов.

Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвеши­вания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками. Согласование скорректи­рованных цен аналогов проводится в соответствии с имеющимися отличиями от объекта оценки.

Абсолютно одинаковых продаж не бывает, и, соответственно, каждая из них оказывает раз­личное влияние на определяемую стоимость объекта оценки. В процессе согласования необ­ходимо выявить причины различий промежуточ­ных результатов, учесть количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При со­гласовании следует учитывать следующее основ­ное правило:

Чем меньше количество и величина кор­ректировок, внесенных в цену конкретно­го объекта сравнения, тем больший «вес» имеет данная продажа в процессе форми­рования стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о боль­шом количестве похожих продаж, небольшом различии величин скорректированных цен при­меняются статистические методы. Обычно ана­лизируется четыре показателя:

1) среднеарифметическое значение скорректи­рованных цен (на него могут повлиять разбросы крайних значений);

2) мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду (если числовой ряд «200, 220, 180, 200, 210», то мода равна 200);

3) медиана - середина ранжированного чис­лового ряда (расположим рассмотренный выше числовой ряд в порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Медиана равна 200);

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты отличаются друг от друга по ряду па­раметров, для каждой из скорректированных цен аналогичных объектов выбирается весовой коэф­фициент. Для этого целесообразно применять те­орию нечетких множеств, в частности, метод расстановки приоритетов.

В процессе применения этого метода нужно сравнивать пары продаж с учетом их похожести на объект оценки, в чем находит отражение сте­пень влияния соответствующих им цен на фор­мирование результата оценки, получаемого срав­нительным подходом.

Критерий выбора весового коэффициента – сте­пень похожести анализируемого аналога на объект оценки. По данным принимаемой системы срав­нений формируется квадратная матрица А = аij:

где аij – числовая мера, определяющая степень превос­ходства влияния на результат оценки сопоставимой про­дажи Xi над продажей Хi.

При сравнении пар продаж существенное зна­чение следует придавать таким основным пара­метрам, как качество и обширность информации, дата продажи или оценки аналога, а также нали­чие субъективных факторов.

Дальнейший процесс расчета значимости фун­кций - итерационный.

С использованием полученного весового коэф­фициента каждой из сопоставимых продаж и со­ответствующих им скорректированных цен как средневзвешенное определяется величина, кото­рая становится основой при принятии решения об итоговой стоимости объекта на основе сравни­тельного анализа продаж.

Математика позволяет сузить диапазон стоимо­сти объекта: оценщик принимает окончательное решение после логического анализа рынка и от­корректированных данных по продажам анало­гичных объектов.

 

ПРЕИМУЩЕСТВА и НЕДОСТАТКИ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Наиболее надежные результаты на основе ис­пользования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупа­ются-продаются и не используются для получе­ния дохода.

Основные условия применения сравнительно­го подхода:

- объект не должен быть уникальным, необхо­димо наличие сопоставимых аналогов, в том чис­ле по времени сделок в целях уменьшения влия­ния рыночных изменений на результат оценки;

- информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

- факторы, влияющие на стоимость сравни­ваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Сле­довательно, подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья – наиболее разви­тый сегмент рынка недвижимости и имеется до­статочное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насы­щен информацией: периодическая печать, теле­визионная информация и собственные базы дан­ных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода:

- позволяет отразить мнение типичных про­давцов и покупателей в итоговой оценке;

-в ценах продаж отражается изменение фи­нансовых условий и инфляция;

- статистически обоснован;

-позволяет вносить корректировки на отли­чия сравниваемых объектов;

- при наличии достаточного количества дан­ных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Однако существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода

 

Проблема	Влияние на точность получаемого результата
Различия про­даж	Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпаде­ние наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми прода­жами, тем больше вероятность получения недоста­точно точного результата оценки.
Сложность сбо­ра информации о фактических ценах продаж	Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа ин­формации. На сегодняшний день в России фактиче­ские цены продаж нередко скрываются в целях укло­нения от уплаты существующих государственных на­логов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена.
Проблематич­ность сбора ин­формации 0 специфических условиях сделки	Процесс проверки специфических условий соверше­ния сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для дан­ного рынка. Использование информации о таких про­дажах может негативно отразиться на результатах анализа.
Зависимость от активности рын­ка	Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от ак­тивности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка ПСАП на малоактивных рынках проблематична.
Зависимость от стабильности рынка	Если рынок подвержен быстрым изменениям, то по­лучение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к еди­ному моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возмож­ных произошедших изменений на рынке.
Сложность со­гласования дан­ных о сущест­венно разли­чающихся про­дажах	Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки.

 

Исходя из данных табл. 2.1 можно сделать сле­дующие выводы. Определение стоимости недвижи­мости сравнительным подходом основано на ана­лизе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие раз­личия между сравниваемыми объектами. Рыноч­ные данные используются во всех трех базовых подходах к оценке недвижимости, но точность ре­зультата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчетах на основе сравнительного подхода. Данные, на которых базируется оценка, могут быть неточны, поскольку информация по продажам конфиденциальна. Для правильной оценки необходим большой объем информации и логический анализ скорректированных данных.

 

Задача 1. Используя парный анализ про­даж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах:

 

Отличия объектов сравнения	Оцени­ваемая квартира	Данные о недавно проданных квартирах
Кв.1	Кв.2	Кв. 3
Балкон	-	-	+	+
Этаж / этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. р.	?

 

Задача 2. Определите стоимость не имеюще­го улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если из­вестна следующая информация об аналогичных участках:

 

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и усло­вия сделки	Обмен с доплатой 100 тыс.р. на комнату	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой ав­томобиль «А» 1979 г. выпус­ка	30 тыс. р. наличными
Улучшения	-	-	фундамент 10x10	фундамент 10x10
Размер уча­стка, соток
Местополо­жение	ул. Ударная	ул. Ударная	ул. Горная	ул. Солнеч­ная

 

Имеется также следующая информация: сто­имость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фун­дамента 10x10 м = 9 тыс. р.

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД