Корректировка данных об аналогах объекта оценки

После сравнения данных, в результате коррек­тировки цен продаж в соответствии с их отличи­ями от оцениваемой недвижимости, рассчитыва­ются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества – это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количе­стве тщательно подобранных сделок. Все объек­ты недвижимости уникальны, однако не все ин­дивидуальные характеристики существенно вли­яют на стоимость. При анализе аналогов объек­та оценки прежде всего следует учитывать следу­ющие отличия:

-местоположение (различия в соседском ок­ружении и районе);

-условия финансирования (в случае получе­ния льготного кредита от продавца, платежи дис­контируются по рыночной ставке);

-условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

-дату продажи (за небольшой интервал вре­мени может измениться уровень цен, состояние рынка);

-физические характеристики (размер, воз­раст, износ объекта, количество комнат и т.п.);

- экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, ус­ловия и сроки аренды);

-способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем аналогичная квартира, используемая для прожи­вания);

- компоненты стоимости, не связанные с недви­жимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Корректировки на отличия аналогов от объек­та оценки, как правило, вносят на основании оцен­ки этих отличий рынком, что выражается в це­нах продаж.

Основные способы расчета корректировок:

- парный анализ продаж – расчет корректи­ровки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

- статистический анализ – применение мате­матических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

- анализ тенденций – выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии боль­шого количества данных о продажах с разными параметрами;

- анализ затрат – учет затрат на воспроиз­водство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректиров­ки на наличие забора на новом дачном участке);

- относительный сравнительный анализ - анализ сопоставимых продаж для определения от­носительных корректировок (корректировки не выражаются в денежных единицах или процен­тах – для них используются условные обозначе­ния, отражающие влияние анализируемого пара­метра на стоимость объекта оценки, и т.п.);

- распределительный анализ – ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

- индивидуальные опросы – опросы профес­сионалов (экспертов) для использования в каче­стве вторичной информации (по причине субъек­тивности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применять­ся и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похо­жи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых резуль­татов.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к нему.

Пример. Определить величину корректи­ровки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.

Описание недавно проданных аналогичных дачных участков

№ п/п	Размер, соток	Рас­стоя­ние до города, км	Водо­ем	Состоя­ние дорог	Баня	Га­раж	Цена продажи, тыс. р.
			-	Плохое	-	+
			Река	Среднее	+	+
			Озеро	Среднее	-	+
			Река	Среднее	+	-
			Озеро	Среднее	+	-
			Река	Среднее	+	.
			-	Плохое	-	-
			Река	Среднее	+	+
			Озеро	Среднее	+	+
			Озеро	Среднее	-	-

Расчет величины корректировки на наличие гаража на даче

Характеристики дачных участков	Пары продаж с единственным отличием
№ 1 и № 7	№ 2 и № 6	№ 3 и № 10	№ 4 и № 8	№ 5 и № 9
Цена продажи дачи с гаражом, тыс.р
Цена продажи дачи без гаража, тыс.р
Разница в ценах, тыс. р.

Среднеарифметическое = 6,6; мода = 7, медиа­на - 7. Установленная величина корректировки в абсолютном выражении на наличие гаража на даче равна 7 тыс. р.

Однако не всегда можно найти на рынке дан­ные о продажах с единственным отличием, тогда может применяться модификация метода парно­го анализа продаж, которая заключается в сле­дующем: если у объектов больше одного отли-

чия, следует подобрать третий объект, имеющий по одному отличию от первых двух.

Пример. Требуется определить корректи­ровки на отличия, имеющиеся между складски­ми помещениями.

Данные о трех складских помещениях

Элементы сравнения	Условные номера складов
№1	№2	№3
Объем, м3 Местоположение от­носительно центра города Цена продажи, тыс. р.	район сред­ней отда­ленности 2000	Район сред­ней отда­ленности 2200	1000 отдаленный район

 

Характеристики, не нашедшие отражения в таблице, схожи у всех трех сравниваемых объек­тов. Поэтому в результате сравнения данных мож­но сделать вывод:

1) различие в ценах продаж складов № 1 и 2 на 200 тыс. р. вызвано разницей в объеме этих складов на 100 м3;

2) различие в ценах складов № 1 и 3 на 300 тыс. р. обусловлено разницей в местоположении (район средней отдаленности – отдаленный район);

3) различие в ценах продаж складов № 2 и 3 на 500 тыс. р. вызвано отличиями в объеме и местоположении: 200 тыс. р. за счет разницы в объеме на 100 м3 (см. анализ продаж складов № 1 и 2) и 300 тыс. р. из-за различного местоположе­ния относительно центра города.

В результате сравнения парных продаж склад­ских помещений установлена величина коррек­тировки на местоположение и объем. Получен­ную корректировку можно применять при оцен­ке других похожих объектов.

Пример. Требуется оценить однокомнат­ную квартиру, используя данные о парных про­дажах.

Данные об аналогичных однокомнатных квартирах

 

Параметр	Оцениваемая квартира	Недавно проданные квартиры
кв.1	кв.2	кв. 3
Лоджия	+	-	+	-
Этаж / этажность	3/5	1/5	1/5	3/5
Цена продажи, тыс. р.	-

 

Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами

 

Пары продаж	Разница в ценах про­даж, тыс. р.	Причина разницы в ценах продаж
Кв. 1 и кв. 2		Различие в наличии лоджии (10 тыс.р.)
Кв. 1 и кв. 3		Разный потребительский рейтингу первых и средних этажей (25 тыс. р.)
Кв. 2 и кв. 3		Лоджия (+10 тыс. р.), этаж (-25 тыс. р.) 10 + (-25) = |15| тыс.р.

 

Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:

а) на базе цены продажи кв. 1:

350 + 10 (лоджия) + 25 (лучше этаж) = 385 тыс. р.;

б) на базе кв. 2: 360 + 25 = 385 тыс. р.;

в) на базе кв. 3: 375 + 10 = 385 тыс. р. Итак, стоимость оцениваемой квартиры состав­ляет 385 тыс. р.

Корректировки, рассчитанные на основе при­менимых в конкретных ситуациях методов, вно­сятся в цены объектов-аналогов. Цель внесения корректировок – приведение каждого объекта

сравнения к объекту оценки по всем различаю­щимся характеристикам, существенно влияющим на стоимость.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж аналогов:

Правило 1. Внесение корректировок осу­ществляется от объекта сравнения к объек­ту оценки.

Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положи­тельными, если лучше - отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным еди­ницам сравнения. При оценке вакантной земли в качестве единиц сравнения могут выбираться цены за сотку, гектар, 1 м2, 1 метр по фасаду (фронтальный метр), цена за лот и за единицу плотности, при оценке застроенных – цены за 1 м2 общей площади здания, за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду, за 1 м2 без учета ме­стоположения (цена строительства 1 м2), за 1 м3, за единицу недвижимости (дом, комната) и цена за единицу недвижимости, приносящую доход (по­садочное место, место стоянки и т. д.).

Для внесения корректировок применяют сле­дующие методы:

• метод общей суммы – все корректировки отражают отличия объекта оценки и его анало­га, вносятся в виде денежных сумм;

• метод аддитивных процентных отклоне­ний – суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

• метод мультипликативных процентных отклонений – выраженные в процентах поправ­ки учитывают взаимосвязь факторов между со­бой (отрицательные поправки меньше 100%, по­ложительные – больше);

• смешанный метод – используются коррек­тировки и аддитивные отклонения в виде денежных сумм и мультипликативные в виде процентов.

Пример. Нужно определить стоимость складского помещения, расположенного в райо­не А, если известны следующие данные о недав­них продажах объектов-аналогов:

 

№ про­дажи	Цена прода­жи, тыс.р.	Характеристики относительно объек­та оценки	Район
Подъездные пути	Пожароохранная сигнализация
		Хуже на 15%	Аналогичная	А
		Аналогичные	Хуже на 5 %	С
		Лучше на 10 %	Аналогичная	Д

 

Известно также, что складские помещения в районе А дешевле, чем в районе С, на 10 % и дороже, чем в районе Д, на 15%.

Рассчитаем скорректированные цены продаж объектов-аналогов, используя метод мультипли­кативных процентных отклонений:

 

№ про­дажи	Цена прода­жи, тыс. р.	Корректировки в долях	Скоррек­тирован­ная цена продажи, тыс.р.
Подъездные пути	Пожароохранная сигнализация	Район
		1,15	1,00	1,00	908,5
		1,00	1,05	0,90	888,3
		0,90	1,00	1,15	900,5

 

Стоимость оцениваемого складского помеще­ния можно принять равной 900 тыс. р.

Корректировки цен продаж объектов сравне­ния обычно производятся в определенном поряд­ке. Сначала вносятся корректировки, относящи­еся к условиям сделки и состоянию рынка: со­став передаваемых прав собственности, условия финансирования и совершения сделки, дата про­дажи или оценки стоимости. Затем производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости: месторасположение, фи­зические характеристики, характер использова­ния. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректиров­ки к предыдущему результату.

Корректировка на условия финансирования и на­логообложения отражает различие расчетов между покупателем и продавцом: наличные и безналичные платежи, передача долгов или процентов по креди­ту, бартер, финансирование сделки продавцом (про­давец предоставляет покупателю ипотечный кредит).

Корректировку на дату продажи можно полу­чить из сделок продажи объектов, похожих по физическим и экономическим характеристикам на объект оценки. Эта корректировка отражает изменение покупательской способности денег или свидетельствует об инфляции на рынке недви­жимости. При ее расчете оценщиком может ис­пользоваться ставка рефинансирования Цент­рального банка РФ, которая с 4 ноября 2000 г. составляет 25% годовых (телеграмма ЦБ РФ от 03.11.2000 г. № 855-у). Если от даты продажи до даты оценки прошло три месяца, корректи­ровка составит 6% (3x25 / 12 = 6,3).

Корректировка на передаваемые юридические права и ограничения учитывает степень подго­товленности правоустанавливающих документов у продавца и определяется исходя из расценок специализированных юридических фирм по под­готовке документов.

Корректировка на местоположение учитывает район города, удаленность от центра города, на­личие социальной сферы, выхода на централь­ные магистрали, особенности экологии и другие особенности. Для нежилых помещений числовое значение корректировки может быть определено в соответствии с официально утвержденной раз­бивкой территории города, области.

Состояние объекта оценивается по величине на­копленного износа по сравнению с новым зданием.

Корректировка цены в зависимости от разме­ра определяется из анализа продаж похожих объектов разного размера. Архитектурное свое­образие, конструктивное решение, наличие под­вала, технического этажа, озеленение тоже тре­буют учета и корректировки. Наличие, отсутствие и состояние коммуникаций увеличивает или уменьшает стоимость объекта.

Корректировка на размер земельного участка проводится по данным о землеотводе. В случае отсутствия информации о точных размерах уча­стков, на которых расположены анализируемые недавно проданные аналоги, площадь земельных участков может определяться упрощенно, исхо­дя из площади здания, двумя способами:

-к каждой кромке здания прибавляется по 2,5 м, эти границы считаются соответствующи­ми площади свободной земли и с учетом этих размеров рассчитывается площадь земельного участка;

-методом умножения площади застройки на коэффициент соотношения площади земли и зда­ния, который обычно принимают равным 1,5:

 

 

где Sобщ зд – общая площадь здания, кв.м; Nэт количество этажей; 1,5 – коэффициент плотности за­стройки.

При согласовании скорректированных цен про­даж следует учитывать возможное искажение ре­зультатов из-за приближенной оценки площади земельных участков-аналогов.

Пример. Нужно определить площадь зе­мельного участка, на котором расположено од­ноэтажное здание размером 20 х 25 м.

Определим площадь здания: 25 х 20 = 500 м2.

Рассчитаем площадь земельного участка дву­мя способами:

1) (20 + 2,5 + 2,5) х (25 4 + 2,5 + 2,5) = 750 м2;

2) 500 х 1,5 = 750 м2.

Площадь земельного участка, на котором рас­положено одноэтажное здание правильной пря­моугольной формы, составит 750 м2 независимо от способа расчета.