Методы расчета затрат на новое строительство улучшений

Расчет затрат на новое строительство оцени­ваемых улучшений включает определение стоимо­сти воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оцен­ки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невоз­можен вследствие отсутствия или сложности по­иска аналогичных устаревших, ранее использо­вавшихся материалов и методов строительства.

Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты – это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты воз­никают в ходе строительства, но их нельзя не­посредственно выявить в самом сооружении. В процессе оценки они могут определяться коэф­фициентом к прямым затратам. Примеры пря­мых и косвенных затрат приведены в табл. 2.2.

Стоимость воспроизводства или стоимость за­мещения объекта оценки рассчитывают, как пра­вило, одним из следующих методов: сравнитель­ной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов и количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы -оценка имущества на основе использования еди­ничных скорректированных укрупненных пока­зателей затрат на создание аналогов. Таблица 2,2 Примеры прямых и косвенных затрат

 

Вид затрат	Примеры
Прямые затраты	• расходы на трудовые ресурсы (заработ­ная плата и т. п.); • затраты на приобретение строительных материалов; • расходы на возведение временных со­оружений; • прибыль застройщика (подрядчика); • затраты на временные заборы и ограж­дения для строительных площадок; • затраты на обеспечение безопасности строительства; • расходы на коммунальные услуги при строительстве и др.
Косвенные затраты	• затраты на получение разрешения на строительство; • затраты на получение лицензий; • расходы по страхованию в период строи­тельства; • расходы по уплате налогов во время строительства; • расходы на профессиональные услуги (оплата архитекторам, топографам, юри­стам и т. п.); • расходы на оплату процентов по кредиту; • прибыль подрядчика и др.

 

Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения, в частности, 1 кв.м? или 1 место недавно постро­енного аналога, и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо ус­тановить размеры оцениваемого строения и со­брать данные о затратах на возведение аналогич­ного. При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм ис­пользуются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные сто­имости объектов.

Метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе величины стоимос­ти создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных эле­ментов (составных частей) здания - поэлемент­ные затраты. Расчет поэлементных затрат вклю­чает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в стро­ящемся здании. При оценке жилого здания мо­гут быть выделены затраты по следующим на­правлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по под­готовке участка под строительство, земляные ра­боты, возведение фундамента, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно-водопроводные работы, электропроводка, окрас­ка и др.

Например, затраты на 1 кв.м составной части оцениваемого строения, включая затраты на тру­довые и материальные ресурсы, умножаются на количество квадратных метров в этом элементе. Могут также применяться и другие единицы срав­нения, например, 1 м3 кладки, 1 м электропро­водки.

Метод стоимости укрупненных элементов обес­печивает лучшее сравнение элементов оценивае­мого объекта с типовыми элементами, поэтому в

результате применения позволяет получить ве­личину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его вос­производство. Стоимость строительства определя­ется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. При этом необходимо учитывать и косвенные и прямые за­траты. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсче­та трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Пример раз­бивки затрат подрядчика на отдельный элемент объекта представлен в табл. 2.3.

Таблица 2.3

Разбивка затрат подрядчика на отдельный элемент объекта

 

 

 

 

 

Группа затрат	Расшифровка
1. МАТЕРИАЛЫ	1.1. Количество материалов, ед.
1.2. Цена материала, р./ед.
1.3. Затраты на материалы: (с. 1.1) х (с. 1	2).
2. РАБОЧАЯ СИЛА	2.1. Затраты времени, чел - ч
2.2. Оплата труда, р./ч
2.3. Затраты на оплату труда: (с. 2.1) х (с.	2.2).
ИТОГО	(с.1.3) + (с. 2.3)

 

Ошибки при применении метода количествен­ного анализа могут возникать вследствие непра­вильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки. В целом, количественный ана­лиз всех компонентов здания дает наиболее точ­ные расчеты затрат. Однако метод очень трудоемок, его применение основано на составлении перечня всех материалов и оборудования, подсче­те необходимых для установки каждого элемен­та трудовых затрат, что требует привлечения квалифицированных сметчиков.

Определение стоимости нового строительства для целей оценки имеет ряд отличий от расчета будущей стоимости строительства при строитель­ном проектировании:

-не учитывается срок строительства (при строительном проектировании он составляет, как правило, несколько месяцев);

- вместо цен различных базисных периодов на строительные материалы, трудозатраты и экс­плуатацию строительной техники учитываются цены на дату оценки;

- при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности, даже если анализируемый объект им не соответ­ствует;

- может отсутствовать некоторая проектно-сметная документация по объекту оценки.

После расчета затрат на возможное новое стро­ительство объекта приступают к определению на­копленного износа.

МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИЗНОСА Износ имущества – снижение стоимости иму­щества под действием различных причин. Износ определяют на основании фактического состоя­ния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Существуют три вида износа недвижимости -физический, функциональный, внешний.

Физический износ - износ, связанный со сни­жением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ - износ из-за несоот­ветствия современным требованиям, предъявля­емым к подобным объектам.

Внешний износ - износ в результате измене­ния внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неуст­ранимый.

Устранимый износ - износ имущества, за­траты на устранение которого меньше, чем добав­ляемая при этом стоимость. Неустранимый - износ имущества, затраты на устранение которо­го больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Существует несколько методов определения величины накопленного износа, основными из которых являются методы разбиения, срока жиз­ни и сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физи­ческого и функционального на устранимые и не­устранимые типы. Для определения каждого ком­понента износа используются инженерные и ви­зуальные методы.

Физический износ недвижимости проявляется в ухудшении физических свойств объекта с тече­нием времени, а также в потере элементами стро­ения первоначальных технических и эксплуата­ционных свойств. Физический износ может быть вызван неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. В России действуют правила оценки физического износа жилых зданий. Существует перечень конструктивных эле­ментов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ (ВСН 53-86 «Прави­ла оценки физического износа жилых зданий»). Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт, который следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли или минимизации убыт­ков.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания. Признаком неустранимого физического износа здания явля­ется невозможность его дальнейшей эксплуата­ции по условиям технической безопасности.

При оценке физического износа учитывают, что элементы здания разделяются на две категории: 1) долговременные: стены, перекрытия, фунда­менты; 2) быстроизнашиваемые – элементы со сроком службы меньше срока экономической жизни здания: крыши, трубы, окраска. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмот­ра и переводится в денежное выражение путем умножения процента износа на стоимость воспро­изводства каждого элемента с учетом косвенных затрат на строительство. Определенную оценщи­ком величину физического износа конструктив­ных элементов, зданий и сооружений в целом ре­комендуется согласовать с соответствующими службами предприятия, такими как отдел капитального строительства, отдел главного энерге­тика и др.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функцио­нальным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого ди­зайна. Строение при этом пригодно к эксплуата­ции, но обесценивается, т. е. утрачивает мено­вую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов.

Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами сто­имостей здания с устраненными функциональ­ными недостатками и с неустраненными. Под неустранимым функциональным износом под­разумевают уменьшение стоимости из-за недо­статочности или избыточности качественных характеристик элементов здания, когда неко­торые из них не соответствуют требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено для сда­чи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.

Внешний износ можно определять потерями дохода из-за внешних факторов либо рассчиты­вать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины воз­никновения внешнего износа – изменение внеш­них по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения, большой транспортный поток внутри жилого квартала, изменение соотношения спро­са и предложения на рынке, финансовых усло­вий, законодательства, расположение предприятия (в центре деловой части города или в густо­населенном жилом районе).

Внешний износ в стоимостном выражении оп­ределить сложно, так как не накоплено достаточ­ного опыта и мало рыночных данных, позволяю­щих проследить изменение стоимости объекта под влиянием внешних факторов. Основные методы оценки внешнего износа:

– сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;

– капитализация потери дохода от объекта, относящейся к внешним воздействиям.

Метод срока жизни основан, главным обра­зом, на определении накопленного износа в ре­зультате непосредственного осмотра строений. При определении износа этим методом исполь­зуется ряд основных понятий: срок экономичес­кой жизни, эффективный и хронологический воз­раст.

Срок экономической жизни – отрезок време­ни, в течение которого объект можно использо­вать и получать прибыль, вклад улучшений в сто­имость земельного участка больше нуля. Ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменив­шиеся вкусы и социально-экономическая обста­новка – уменьшить.

Хронологический возраст – фактический воз­раст здания, т. е. количество лет, прошедших со дня постройки.

Эффективный возраст – возраст здания, оп­ределяемый исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни базируется на том, что эф­фективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни,

так же как процент накопленного износа отра­жает общие затраты воспроизводства. Данная кон­цепция отражена в формуле

 

где И – износ, руб.; ЭВ – эффективный возраст, лет; СВ – полная восстановительная стоимость, руб.; СЭЖ -типичный срок экономической жизни, лет.

Метод срока жизни основан на визуальном ос­мотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнимых продаж заключается в оп­ределении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах. От­бираются недавно проданные аналоги оценивае­мого объекта, затем определяется накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рис.2.6.

При оценке накопленного износа методом срав­нимых продаж получают наиболее точные резуль­таты, если имеется достаточное количество ана­логов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопостави­мых объектов для анализа.

Итак, с течением времени вследствие каких-либо причин стоимость недвижимости уменьша­ется, вследствие чего при оценке объекта на ос­нове затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.

Рис.2.6. Определение износа недавно продан­ного аналога объекта оценки методом сравни­мых продаж

 

ПРЕИМУЩЕСТВА и НЕДОСТАТКИ

ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход наиболее надежен при оцен­ке новых объектов, готовых для более эффектив­ного использования.

Оценка на основе затратного подхода являет­ся целесообразной и (или) единственно возмож­ной в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее эффективно­го земельного участка. Так, при выборе строи­тельства домов разной этажности возможна си­туация: мало этажей – мало дохода от аренда­торов – малые затраты на строительство, много этажей – недозагрузка – большие эксплуатаци­онные расходы и необходимо определить этаж­ность дома, доход от которого позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать за­траты на строительство;

– технико-экономический анализ нового стро­ительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

– оценка общественно-государственных и спе­циальных объектов, так как они не предназначе­ны для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

– оценка объектов на малоактивных рынках,

например, уникальные объекты продаются ред­ко или не продаются вообще, единственный спо­соб оценки объекта – на основе затрат;

– оценка для целей страхования и налогооб­ложения, так как, например, для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежа­щих страхованию.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного резуль­тата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оце­ниваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вы­читается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости вос­производства старых строений.

5. Отдельная оценка земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными за­тратами.

6. Проблематичность оценки земельных участ­ков в России.

7. Сложность определения величины накоплен­ного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени изно­са основывается на экспертном мнении оценщи­ка, и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.

Итак, исходя из особенностей и специфики ис­пользуемых методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообраз­на и применима в ситуациях технико-экономи­ческого анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообло­жения или ареста имущества физических и юридических лиц, для объектов специального назна­чения, в целях страхования и при оценке сто­имости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют.

Пример 1 Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 50 тыс. р., его эф­фективный возраст – 10 лет, стоимость земель­ного участка – 15 тыс. р. Известно также, что недавно за 70 тыс. р. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строитель­ные затраты на возведение такого же дома – 55 тыс. р. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. р. Оценить предлагаемый на продажу дачный учас­ток, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.

Решение:

а) определим износ методом сравнения продаж: Снси2 = 7000 - 20000 = 50000 р.

Ин 2 = 55000 – 50000 = 5000 р. Ин 2(%) = 100 х 5000 / 55000 = 100 x 0,091 = 9,1 %.

б) определим стоимость оцениваемого объекта: Ин 1 = 50 х 9,1% =4550 р.

Сзп 1 = 50000 – 4550 + 15000 = 60450 р.

 

В результате округления стоимость оценивае­мого объекта недвижимости составит 60,5 тыс. р.

Пример 2. Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 850 кв. м, срок экономической жизни – 70 лет, эффектив­ный возраст – 5 лет, стоимость строительства

1 м2 недавно построенного аналогичного здания 300 дол.

Решение: определим износ методом срока жиз­ни.

И = (ЭВ/СЭЖ) х ПВС = (5/70) х 300x850 = 18214,3 дол.

Износ здания 18, 2 тыс. дол. Стоимость зда­ния 300 х 850 - 18,2 = 236,8 тыс. дол.

Пример 3. Определить стоимость нового строительства жилого здания.

Дано: площадь оцениваемого здания составля­ет 12000 м2, стоимость строительства 1 м2 анало­га составляет 7 тыс.р. К тому же в объекте оцен­ки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. р.

Решение: 12000x7+900 =84900 тыс.р.

Стоимость нового строительства здания соста­вит 84,9 млн р.

Пример 4. Оценить индивидуальный жи­лой дом с постройками, используя затратный под­ход. Имеется следующая информация:

 

№ п/п	Параметры	Ед. изм.	Количество
	Площадь дома	кв. м
	Стоимость строительства дома	дол / кв. м
	Площадь гаража	кв. м
	Стоимость строительства гаража	дол / кв. м
	Стоимость воспроизвод­ства парника	дол.
	Устранимый физический износ	дол.
	Неустранимый физиче­ский износ строений	%
	Функциональный износ дачи	дол.
	Рыночная стоимость зе­мельного участка	дол.

 

Определим стоимость воспроизводства жилого дома и построек:

СВ = 42x150+20x50+180 = 7480 дол.

Рассчитаем неустранимый физический износ:

И = (7480-280)х15% = 1080 дол.

Тогда накопленный износ: Ин = 1080 + 280 + +200 = 1560 дол.

Стоимость индивидуального жилого дома с по­стройками:

Сзп = 550 + 7480 – 1560 = 6470 дол.

Задача 1. Определить стоимость индивиду­ального жилого дома, эффективный возраст кото­рого составляет 15 лет. Известно, что общая эко­номическая жизнь этого строения 60 лет, стоимость нового строительства точной копии 300 тыс. р., стоимость земельного участка – 10 тыс. р.

Задача 2. Определить затраты на воспро­изводство здания, если известно, что его площадь составляет 17000 м2, стоимость строительства аналогичных зданий – 10 тыс.р./м2, в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено допол­нительное оборудование для обогрева воды на сум­му 1,2 млн р.