Заглавная страница Избранные статьи Случайная статья Познавательные статьи Новые добавления Обратная связь FAQ Написать работу КАТЕГОРИИ: АрхеологияБиология Генетика География Информатика История Логика Маркетинг Математика Менеджмент Механика Педагогика Религия Социология Технологии Физика Философия Финансы Химия Экология ТОП 10 на сайте Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрацииТехника нижней прямой подачи мяча. Франко-прусская война (причины и последствия) Организация работы процедурного кабинета Смысловое и механическое запоминание, их место и роль в усвоении знаний Коммуникативные барьеры и пути их преодоления Обработка изделий медицинского назначения многократного применения Образцы текста публицистического стиля Четыре типа изменения баланса Задачи с ответами для Всероссийской олимпиады по праву Мы поможем в написании ваших работ! ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?
Влияние общества на человека
Приготовление дезинфицирующих растворов различной концентрации Практические работы по географии для 6 класса Организация работы процедурного кабинета Изменения в неживой природе осенью Уборка процедурного кабинета Сольфеджио. Все правила по сольфеджио Балочные системы. Определение реакций опор и моментов защемления |
Методы анализа инвестиционных проектовСодержание книги
Похожие статьи вашей тематики
Поиск на нашем сайте
При инвестиционном анализе оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные параметры. Используются термины: Риск – возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риск равен нулю, если есть абсолютная уверенность относительно будущих событий. Вероятность – относительная возможность того, что какие-то события состоятся. При оценке инвестиций в недвижимость вероятность наступления какого-либо события прямо связана с риском инвестиционного проекта. Определение степени вероятности осуществляется несколькими способами: - на основе анализа и исследования прошлых событий; - в результате проведения научных исследований и экспериментов; - в результате анализа взаимосвязи факторов: можно ожидать, что при падении нормы прибыли на рынке капитала будет падать норма прибыли определенного типа недвижимости; - выработка субъективных суждений экспертом на основе проверки всех предпосылок. Рассмотрим кратко сущность некоторых методов, позволяющих измерить риск инвестиционного проекта и определить соответствующую стратегию поведения, если степень вероятности уже определена. Методы, позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию поведения: метод коэффициента покрытия долга; анализ периода окупаемости; дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск; анализ чувствительности; метод Монте-Карло; анализ безубыточности. Метод коэффициента покрытия долга используется для анализа осуществимости проекта, имеющего заемное финансирование. Коэффициент покрытия долга – отношение чистого операционного дохода к годовой сумме обслуживания долга:
Как измеритель риска, коэффициент покрытия долга обычно применяется при использовании ипотечного кредитования для определения степени относительной безопасности, зависящей от условий ипотечного кредита. На основе DCR анализируется осуществимость инвестиционного проекта, имеющего заемное финансирование. Конкретное значение DCR различно для разных кредиторов и позволяет измерить риск, однако не учитывает риск, относящийся к конкретному заемщику. Пример. Требуемое значение DCR=1,6, ипотечная постоянная равна 0,2, а заемные средства составляют 70% инвестиций. Какой требуется получать доход на собственный капитал, чтобы инвестиционный проект был приемлемым для кредитора? Определим общий коэффициент капитализации для данной инвестиции:
Ro = m x Rm x DСR = 0,7x0,2x1,6 = 0,224.
Рассчитаем ставку капитализации собственного капитала:
Таким образом, кредитора устроит только инвестиционный проект, который обеспечит поступление дохода на собственный капитал не менее 28 %. Анализ периода окупаемости отражает интервал времени, в течение которого деньги находятся в рискованной инвестиции. Допустимый для инвестора период окупаемости зависит от сложившейся экономической ситуации. При управлении инвестиционным портфелем период окупаемости может помочь в определении времени входа в проект и времени выхода из проекта. Дисконтирование нормами отдачи, скорректированными на риск. Нормы дисконтирования, которые учитывают все степени риска, могут корректироваться для компенсации инвестору взятия на себя дополнительного риска. Например, требования инвестора к инвестициям: 20% доходности при продолжительности инвестиционного проекта не более 3 лет. Принятие инвестором проекта продолжительностью 4–5 лет требует компенсации дополнительного риска, связанного с будущим, и ставка дисконтирования должна быть скорректирована с учетом компенсации дополнительного риска. Анализ чувствительности основан на анализе чувствительности аналитической модели инвестиций к изменению одного параметра. Считается, что больший риск вносят факторы, изменение которых наиболее существенно влияет на результат. Пример. Ожидаемый чистый операционный доход 100 000 руб. Есть вероятность того, что он может быть меньше на 10 % и стать равным 90 000 руб. Доля собственных средств в инвестиционном проекте 30 %. Наиболее вероятная ставка капитализации собственного капитала 25 %, но она может увеличиться на 10 % и стать равной 27,5 %. К какому изменению более чувствителен конечный результат, если ипотечная постоянная равна 20 %? Рассмотрим, как изменится стоимость проекта при изменении NOI на 10 %:
Изменение NOI на 10 % приведет к уменьшению стоимости на 46 511р.:
Изменение Re на 10 % приведет к уменьшению стоимости на 15 678 р. Таким образом, изменение NOI на 10 % имеет более существенные последствия, чем изменение Re на 10 %. Анализ чувствительности применим к любому элементу, имеющему тенденцию к изменению. Метод Монте-Карло. Анализ чувствительности позволяет учитывать изменение только одной переменной, этот метод – комбинации всех возможных изменений переменных. Для применения этого метода требуются сложные компьютерные модели. Анализ безубыточности заключается в определении величины, до которой может опуститься действительный валовой доход перед тем, как проект начнет приносить убытки. То есть с учетом альтернативной стоимости капитала определяется уровень функционирования недвижимости, при котором NPV = 0.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2016-08-26; просмотров: 469; Нарушение авторского права страницы; Мы поможем в написании вашей работы! infopedia.su Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав. Обратная связь - 3.144.9.82 (0.007 с.) |