Критерии принятия решений о финансировании недвижимости

Вследствие высокой стоимости приобретение не­движимости, реализация инвестиционных проек­тов в сфере недвижимости осуществляются с при­влечением заемного финансирования.

Основания для финансирования инвестиций в недвижимость:

– недостаточность собственного капитала ин­вестора для единовременной оплаты за недвижи­мость, так как в отличие, например, от акций, недвижимая собственность сложно поддается де­лению, и для совершения сделки единовременно требуются значительные денежные суммы;

– необходимость более высокой оплаты управ­ления, что способно повысить его качество, ка­чественное управление недвижимостью, портфе­лем инвестиций в недвижимость непосредствен­но влияет на увеличение доходности инвестиций;

– диверсификация – стремление управлять несколькими объектами недвижимости для рас­пределения риска за счет многообразия объектов вложений, снижения конкуренции, но много объектов вложений при ограниченности собствен­ного капитала требуют большего кредита, что создает дополнительный риск;

– амортизация подлежит вычету из баз нало­гообложения;

– положительный финансовый левередж -когда имущество, приобретенное на заемные сред­ства, приносит финансовый доход по ставке, пре­вышающей ставку процента по кредиту.

На цену собственности и решения инвесторов влияют условия финансирования: ставка процен­та, уровень заемного финансирования, срок амор­тизации и пр.

Ставка процента – плата за пользование кре­дитом. Чем ниже ставка процента, тем она при­влекательнее для инвестора.

Уровень заемного финансирования характе­ризуется величиной ссуды. Чем больше ссуда, тем эффективнее заемное финансирование.

Критерии выбора предельной суммы кредита:

– при низких процентных ставках критерием является доля заемных средств в общем объеме капитальных вложений в недвижимость, эта доля для осторожных инвесторов обычно составляет 70 %;

– при высоких процентных ставках критери­ем является коэффициент покрытия долга.

Срок амортизации – срок погашения кре­дита. Чем дольше этот срок, тем меньше пери­одические платежи. Однако суммарные плате­жи при оплате в течение длительного срока бу­дут больше.

Прочие условия финансирования: -льготы по досрочному погашению ссуды: право досрочного погашения без санкций или с применением штрафа, уменьшающегося с сокра­щением срока кредитного договора;

– ограниченная ответственность: ответствен­ность заемщика только заложенной недвижимо­стью, на движимое имущество права кредитора в случае невозврата кредита не распространяются (при неограниченной ответственности кредитор имеет право и на движимое имущество оказав­шегося неплатежеспособным заемщика).

Рассмотрим критерии принятия решений о кре­дитовании.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимо­сти меняется очень часто, поэтому при решении вопроса о кредитовании в каждом частном слу­чае необходимо заново изучать рыночную конъ­юнктуру. Следует обратить внимание на текущее и ожидаемое соотношение спроса и предложения, на объекты, требующие заемного финансирова­ния, риски, особенности местоположения недви­жимости и прибыльность кредита и инвестици­онного проекта.

Спрос и предложение. Если текущий и прогно­зируемый уровень предложения объектов явно

выше уровня спроса – это неблагоприятный фак­тор, следует подождать некоторого улучшения. Нужно принять решение по следующим вопро­сам:

- Сохранится ли постоянный спрос на объект обеспечения кредита?

- Не произойдет ли перенасыщение рынка та­кими объектами до окончания срока погашения кредита?

-Существует ли необходимость сокращения срока кредитования?

Риски анализируются с точки зрения того, что принятие кредитором более высоких рисков дол­жно быть оплачено заемщиком.

Местоположение. Анализируется, будет ли ме­стоположение объекта кредитования выгодным в течение всего кредитного периода.

Прибыльность. Кредиты и инвестиционные проекты, принимаемые к финансированию, дол­жны быть и прибыльными. Условия предостав­ления кредитов должны быть несколько луч­ше, чем в других банках. Кредиты должны быть возвратными, отношения с заемщиком – хо­рошие.

В целом основополагающим фактором приня­тия решений о финансировании недвижимости является анализ инвестиционного проекта. При­емлемая эффективность проекта – гарантия воз­врата кредита в соответствии с установленными условиями.

Пример. Требуется проанализировать целе­сообразность финансирования инвестиционного проекта по приобретению офисного здания.

Исходные данные об объекте инвестирования

 

Показатель	Ед. изм.	Обозна­чение	Сумма
1. Сведения об объекте
Инвестиции на приобретение объекта	дол.	V0
Амортизационные отчисления	дол./ме с.	Am
Общая площадь	м2	Sa
Полезная пл., кв. м	м2	Suв
Ставка арендной платы в 1-й год	дол/м2	гb
Ежегодный темп роста доходов от объекта	%	t
Площадь земельного участка	м2	SL
Неплатежи и убытки от смены арендаторов	% PGI	KV&L	3,5
Оставшийся срок экономической жизни	лет	N
Горизонт планирования	лет	n
2. Сведения о расходах, связанных с объектом
Страхование	дол./ год	OE1
Ставка аренды 1 м2 земельного участка	дол./ год	rL
Коммунальные платежи	% EGI	OE2
Заработная плата обслуживаю­щего персонала	% EGI	ОЕз
3. Финансирование, реверсия и прочее
Объем собст. средств,	ДОЛ.	VE
Требуемая НД инвестора	%	Ye
Ставка % по кредиту	%	Ym
Ставка налога на прибыль	%	Т
Ставка налога на имущество	%	Тb
Рекапитализация по методу Инвуда

 

Доход от будущей продажи можно рассчитать по формуле [18. С.17]:

 

 

где Vnr – доход от будущей продажи объекта в п году; ATSFn – доход после налогообложения в п году.

Анализ целесообразности финансирования инвестиционного проекта по приобретению офисного здания

 

 

 

Показатель	Ед. изм.	Годы
Потенциальный валовой доход	дол.	300000,00	309000,00	318270,00	327818,10	337652,64
Действительный валовой доход (с учетом полез­ной площади и неплатежей)	Дол.	229500,00	236385,00	243476,55	250780,85	258304,27
Остаточная стоимость объекта на начало года	ДОЛ.	500000,00	489200,00	478400,00	467600,00	456800,00
Налог на имущество	Дол.	9892,00	9676,00	9460,00	9244,00	9028,00
Постоянные расходы (аренда земли, страхова­ние, отопление)	ДОЛ.	21500,00	21500,00	21500,00	21500,00	21500,00
Переменные расходы	дол.	36720,00	37821,60	38956,25	40124,94	41328,68
Итого операционные расходы	дол.	68112,00	68997,60	69916,25	70868,94	71856,68
Чистый операционный доход	дол.	161388,00	167387,40	173560,30	179911,91	186447,59
Денежные потоки после налогообложения (ATSF = NOI - Т • (NOI - 12 x Аm)	дол.	125246,88	129806,4	134497,8	139325,1	144292,2
Ставка дисконтирования с учетом заемного фи­нансирования	%	24,00
Ставка капитализации для реверсии по методу Инвуда	%	-	-	-	-	24,99
Корректирующий коэффициент (Кк)	-	-	-	-	-	1.1165
Ставка капитализации для реверсии, скорректи­рованная с учетом темпов изменения дохода (R)	%	-	-	-	-	22,38
Доход от будущей продажи	Дол.	-	-	-	-	644618,51
Дисконтированные ATSF с учетом реверсии	Дол.	101005,55	84421,45	70542,40	58930,82	269103,538
Сумма дисконтированных ATSF с учетом ревер­сии	Дол.	584003,76
Текущая стоимость объекта	пол.	584,00
Инвестиции на приобретение объекта	тыс. доп.	500,00
Чистая текущая стоимость (NPV)	тыс. Дол.	84,00

 

Вывод: финансирование инвестиционного про­екта по приобретению офисного здания целесооб­разно, так как значение NPV не отрицательно, доходность инвестиционного проекта с учетом за­емного финансирования приемлема для кредито­ра.

Исходные данные по вариантам для выполне­ния расчетного задания на тему «Анализ целесо­образности финансирования инвестиционного проекта» представлены в прил. 2.

 

РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЦЕССА

ФИНАНСИРОВАНИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ