Основные системы регистрации прав на недвижимость.

Права на объекты недвижимости могут выступать в качестве товара только благодаря системе регистрации прав, которая поэтому является стержнем рынка недвижимости.

В настоящее время в мировой практике сохраняются две принципиаль" но различные системы регистрации — регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с недвижимостью. Основным критерием для класси" фикации является предмет регистрации, в соответствии с которым выде" ляют титульные системы регистрации (или регистрации прав) и актовые системы регистрации (или регистрации сделок).

В большинстве стран мира, в том числе в европейских странах, действу" ет система регистрации прав на недвижимость, имеющая многовековую ис" торию. При этой системе предметом регистрации является само право, точнее, все права, обременения, ограничения в отношении конкретного объекта. Запись в публичном реестре о возникших правах или обремене" ниях свидетельствует об их существовании, последовательность обремене" ний — об их "старшинстве". При этом государство играет важную роль, вы" ступая в той или иной мере гарантом зарегистрированных прав и обреме" нений. Зарегистрированные сведения являются надежными и общедоступ" ными. Доверие к системе создают четкая регламентация деятельности ре" гистраторов, высокий статус регистрирующей организации, который час" то приравнивается к судебному, участие в подготовке документов нотариу" сов.

В системе регистрации сделок о передаче недвижимости, получившей рас" пространение в США, роль государства пассивна. Исполнительная власть лишь ведет учет представляемых для регистрации договоров, но даже та" кая регистрация не является обязательной. Принимая документы, регист" рирующий орган не принимает решений о законности и действительности сделки. Таким образом, государство не несет никаких обязательств, кроме обязательства хранить и обеспечивать публичность зарегистрированных договоров, и, естественно, не дает никаких гарантий законности и дейст" вительности прав, устанавливаемых сделками. Для того чтобы получить га" рантию действительности зарегистрированных прав, участники сделки вынуждены обращаться к услугам специальных компаний, которые занима" ются "страхованием титула". По договору с заинтересованным лицом такая компания изучает все сделки в отношении данного объекта на "глубину" от 30 до 70 лет (в зависимости от требований законодательства данного шта" та) и дает гарантию о "чистоте титула". При этом, в случае возникновения проблем, вызванных нарушением в прошлом "чистоты титула", заинтересованное лицо обязуется возместить ущерб (в определенных пре" делах) лицу, которое застраховало свой титул.

Особняком в ряду систем регистрации прав стоит система Торренса. Нотари" ального удостоверения сделок при этой системе не требуется, поскольку запись в госреестре имеет абсолютную силу. Существует немало сторонников введения системы Торренса в России, однако критики отмечают, что создание надежной системы, не требующей высокой платы за риск, займет десятилетия.

Сравнение практики многих стран мира показывает, что система регистра" ции сделок оказывается значительно более дорогой и неэффективной по срав" нению с системой регистрации прав на недвижимость. Если в странах Европы, где действует система регистрации прав на недвижимость, общие расходы участ" ников сделки на ее совершение не превышают 1—2 процентов от стоимости не" движимости, то в отдельных штатах США, где функционирует система регистра" ции сделок, общие транзакционные издержки достигают 8—10 процентов от сум" мы сделки, из которых 4—6 процентов составляют расходы на страхование титу" ла. Однако в США, где особенно сильны идеи невмешательства государства в де" ловую и личную жизнь граждан, факт относительной дороговизны системы вы" глядит оправданным с точки зрения сохранения ее независимости от государст" ва.

Следует отметить, что мировая практика ранее не знала примеров совмеще" ния в одной системе регистрации двух принципов — регистрации сделок и реги" страции прав. Именно Россия сегодня является единственной страной, где дек" ларирована "совмещенная" система регистрации и прав, и сделок, введенная Фе" деральным законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Однако развитие этой системы связано с целым рядом проблем. Развитие си" стемы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости отстает от по" требностей рынка недвижимости. Такое отставание обусловлено не в послед" нюю очередь тем, что на протяжении всего предшествующего периода не была выработана ясная концептуальная база развития этой системы. Разработка та" кой концепции продолжается и в настоящее время.

Финансирования ГПТК.

К традиционным источникам финансирования городского пассажир- ского транспортного комплекса относятся:

выручка от продажи билетов пассажирам;

поступления из бюджетов (субсидии, субвенции, дотации);

поступления из целевых фондов, формируемых за счет сборов с владель- цев транспорта (оплата лицензий, плата за пользование платными доро- гами и объектами транспортной инфраструктуры и др.).

При определении размера дотационных отчислений муниципальный орган управления городским пассажирским транспортом вынужден руко- водствоваться предоставляемой самими транспортными предприятиями информацией о величине понесенных ими убытков от пассажирских пере- возок. Как следствие, возникают две проблемы:

пользуясь несовершенством существующей методики расчета объема пе- ревозок льготных категорий пассажиров, предприятия теоретически могут обосновать любой размер понесенных убытков, связанных с транспортным обслуживанием городского населения;

администрации муниципальных образований, не имеющие возможнос- ти определить реальный размер понесенных предприятиями расходов и, соответственно, убытков в условиях общей несбалансированности му- ниципальных бюджетов, произвольно сокращают объем бюджетных до- таций.

Сложившийся в настоящее время механизм финансирования предпола- гает финансовую поддержку предприятий ГПТ из средств городского бюд- жета вне зависимости от качества оказываемых предприятием ГПТ услуг и эффективности управления предприятием. Вследствие этого предприятия ГПТ не заинтересованы в повышении реальной эффективности своей де- ятельности, равно как и в повышении качества оказываемых услуг по пере- возке пассажиров.

При решении вопроса о бюджетном финансировании перевозочной де- ятельности предприятий ГПТ необходимо иметь четкое представление о том, что именно необходимо финансировать за счет бюджетных средств. Возможны следующие направления бюджетной поддержки:

компенсация расходов предприятий ГПТ по пассажирским перевозкам, не покрываемых за счет выручки от реализации билетной продукции (размер бюджетного финансирования определяется на основе результа- тов эксплуатационной деятельности предприятия, то есть убытков от выполнения пассажирских перевозок);

компенсация расходов предприятий ГПТ, не покрываемых за счет соби- раемых ими доходов (в этом случае учитываются в том числе и результа- ты внеэксплуатационной деятельности предприятия, которая практиче- ски всегда бывает прибыльна);

компенсация выпадающих доходов предприятий ГПТ, связанных с пре- доставлением права бесплатного проезда льготным категориям пасса- жиров (при использовании этого подхода к определению размера бюд- жетного финансирования учитывается размер доходов, которые могло бы получить предприятие, если бы льготные категории пассажиров оплачивали свой проезд на транспорте в полном объеме);

компенсация расходов предприятий ГПТ по перевозке льготных катего- рий пассажиров (размер бюджетного финансирования зависит в данном случае от фактических расходов предприятия по перевозке льготных ка- тегорий пассажиров);

компенсация выпадающих доходов предприятий ГПТ, связанных с уста- новлением городской администрацией тарифа на пассажирские пере- возки на уровне ниже, чем расчетный тариф предприятия (за счет бюд- жета в данном случае компенсируется разница между действующим тари- фом и экономически обоснованным расчетным тарифом предприятия). Таким образом, направления бюджетного дотирования могут быть раз-

личными, различаются и необходимые в этих случаях объемы бюджетного финансирования.

Особо обратим внимание на основные недостатки, присущие варианту бюджетного финансирования расходов по перевозке льготных категорий пассажиров:

процедура определения размера бюджетного финансирования не фор- мализована;

объем бюджетных дотаций определяется на основе информации, предо- ставляемой самим транспортным предприятием;

у предприятия отсутствуют стимулы к повышению эффективности пас- сажирских перевозок;

бюджетные расходы на транспорт напрямую зависят от результатов ра- боты транспортных предприятий;

отсутствует связь между размером бюджетного финансирования и каче- ством пассажирских перевозок.

Билет №9