Жилищная политика: формирование и управление жилищным фондом

Не существует единого определения социального жилья, в разных стра- нах применяется более или менее расширительное толкование данного понятия. Наиболее общим признаком, характерным для всех форм соци- ального жилья, является использование административных процедур при его распределении. Это может проявляться как в "классических" формах — муниципалитет является собственником социального жилья и распределя- ет его очередникам, так и в чрезвычайно "мягких" формах, например, част- ный собственник, предоставляющий жилье определенным категориям граждан на основании некоторого соглашения с муниципалитетом, согла совывает с местными властями "кандидатуру" арендатора, которого он по- добрал самостоятельно.

Вторым характерным признаком является субсидирование социального жилья из общественных финансов (как правило, из муниципальных бюд- жетов) как на стадии строительства, так и на стадии эксплуатации (послед- нее, как правило, не характерно для стран с развитыми рыночными эконо- миками).

Как видно из таблицы, отсутствует четкая взаимосвязь между уровнем экономического развития и доходов населения, с одной стороны, и разме- ром социального жилищного сектора — с другой.

Одной из важнейших с точки зрения жилищной экономики задач разра- ботки и реализации политики

в отношении социального жилья является смягчение неиз- бежных негативных последст- вий, связанных с использова- нием административных бю- рократизированных проце- дур при предоставлении, со- держании и ремонте жилья (пресловутая проблема жэ- ков).

В последние десятилетия в этом направлении были до- стигнуты несомненные успе- хи, связанные с внедрением эффективных мотиваций уча- стников (привлечение на кон- курсной основе частных под- рядчиков для управления му- ниципальным социальным жильем, организации его со- держания и ремонта, внедре- ние элементов управления на основе результативности в си- стему управления социаль- ным жильем). В Западной Ев ропе накоплен большой опыт строительства и предоставления социально- го жилья специализированными некоммерческими организациями либо организациями с уставными ограничениями по уровню прибыли.

В настоящее время в мировой экономике действует ряд разнонаправлен- ных факторов, как повышающих, так и снижающих значимость социально- го жилья. С одной стороны, глобализация экономики, усиливающаяся за- висимость благосостояния каждого города (территориального сообщест- ва) от ситуации на региональных и мировых рынках требует дополнитель- ных мер защиты граждан в жилищной сфере, поскольку возможны резкие колебания в уровне доходов или безработицы. С другой стороны, социаль- ное жилье в силу своей инерционности и локализованности все менее успевает за ускоряющимся темпом экономической жизни.

В складывающейся ситуации вероятно предположить, что для решения "краткосрочных" проблем домохозяйств, нуждающихся в социальной за- щите в жилищной сфере, все в большей степени будет использоваться суб- сидирование потребителей (жилищные субсидии). Среди домохозяйств, помощь которым будет осуществляться через субсидии производителям (собственно социальное жилье), все большую долю будут составлять миг- ранты и вынужденные переселенцы.

Сокращение доли социального жилищного сектора является общей тенденци- ей последних десятилетий для стран Западной и Восточной Европы, хотя и обусловлено разными причинами.

В странах Западной Европы в числе основных причин могут быть указа- ны:

успехи в поддержании определенных стандартов здравоохранения, рав- но как и общее повышение благосостояния населения, что объективно снизило потребность в строительстве социального жилья; стабилизация или даже сокращение численности населения в большин- стве стран региона;

повышение информационного обеспечения общественной жизни, что снизило риски проявления изъянов рынка, связанных с недостатком ин- формации;

увеличение возможностей домохозяйств быстро реагировать на измене- ния на рынке труда без изменения местожительства, что снизило по- требность в социальном жилье как условии начальной адаптации домо- хозяйства в новом территориальном сообществе (community); выраженная поддержка приобретения жилья в собственность в боль- шинстве государств региона, связанная с изменением идеологических и политических установок и обеспокоенностью состоянием конкуренто- способности европейской экономики в долгосрочной перспективе.

Последняя причина характерна также для стран Восточной Европы и бывшего СССР — приватизация социального жилья являлась значимой ча- стью жилищной политики последних десятилетий как в Великобритании, так, например, и в России. Кроме того, в странах региона уменьшение со- циального жилищного сектора явилось следствием общего разгосударств- ления экономик и избавления государств от избыточных социальных обя- зательств. В результате в ряде стран бывшего СССР социальный жилищ- ный фонд практически прекратил свое существование (Армения, Казах- стан), а в самой России он составляет меньшую долю, нежели в ряде стран Западной Европы.

В сложившейся ситуации особое значение в странах СНГ и ряде стран Восточной Европы приобретает риск системного "недоинвестирования" частными собственниками в жилищную сферу, что проявляется в нараста- ющем уровне износа жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.

Причинами этого являются:

отсутствие у новых собственников опыта принятия эффективных реше- ний, а также недостаточность информационного обеспечения, кроме того, следует учитывать, что в регионе особенно велика доля многоквар- тирных жилых домов (multifamily estates), где сособственникам не про- сто принимать эффективные решения;

отсутствие четких обязательств государства или муниципалитета по от- ношению к новым частным собственникам, в результате многие собст- венники рассчитывают на то, что муниципалитеты придут к ним на по- мощь в критических или аварийных ситуациях, что подтверждается складывающейся практикой, однако отношения эти, как правило, не формализованы;

низкий уровень доходов значительной части граждан, не позволяющий им тратить необходимые средства на содержание и ремонт жилищ и производить необходимые накопления — это следствие более общей проблемы: во многих странах сложившийся уровень потребления жи- лищных благ не соответствует сегодняшнему потенциалу национальных экономик.

С точки зрения жилищной экономики частный жилищный фонд, в кото- ром отсутствует устойчивый финансовый механизм его воспроизводства, является потенциальной социальной проблемой для местных сообществ и общества в целом, что заставляет в ряде стран описываемого региона про- водить в этом секторе политику, применяемую по отношению к социально- му жилищному фонду (например, помощь в капитальном ремонте за счет средств муниципального бюджета).

Управление жилищным фондом — это организация содержания и ремонта жилья, а также предоставления необходимых коммунальных услуг самостоятельно или по договорам с подрядными организациями на основе финансового и технологическкого планирования. Объектом управления всегда является конкретный жилой дом или совокупность жилых домов.

Большинство проблем в сфере управления связано с управлением много- квартирными жилыми домами. Неэффективная система управления при- водит к возникновению проблем ветхого и аварийного жилья, что не толь- ко ухудшает условия проживания в данном доме, но и нередко становится общегородской проблемой.

Управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматри- вать как трехуровневую систему:

собственники жилого дома;

управляющие организации;

подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

 

Билет №7