Тема 5. Продажа недвижимости. Продажа предприятия

2 часа

Вопросы:

1. Понятие, общая характеристика договора продажи недвижимости. Особенности предмета договора.

2. Стороны договора. Ограничения в заключении договора для некоторых субъектов.

3. Форма договора. Государственная регистрация перехода права собственности.

4. Права покупателя на земельный участок при продаже расположенного на нем объекта недвижимости.

5. Исполнение обязанностей сторонами. Передача недвижимости.

6. Ответственность сторон по договору продажи недвижимости.

7. Особенности предмета договора продажи предприятия.

8. Форма договора. Порядок заключения договора.

9. Особенности исполнения обязательства по продаже предприятия.

10. Особенности расторжения, изменения и признания недействительным договора продажи предприятия.

 

Нормативно-правовые акты и литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008г. // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; РГ. 2008. № 140.

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ в ред. от 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2001. № 44; 2008. № 20. ст. 2253.

5. Водный кодекс Российской Федерации № 74-ФЗ от 03.06.2006г. в ред. от 19.06.2007 // СЗ РФ. 2006. № 23. ст. 2381; 2007.. № 26. ст. 3075.

6. Лесной кодекс Российской Федерации № 200-ФЗ от 13.05.2008г. // СЗ РФ. 2008. № 20. ст. 2251.

7. Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002. № 161-ФЗ в ред. от 01.12.2007г. // СЗ РФ. 2002. № 48. ст. 4746; 2007. № 49. ст. 6079.

8. Федеральный закон «Об автономных учреждениях» от 03.11.2006. № 174-ФЗ в ред. от 18.10.2007 // СЗ РФ. 2006. № 45. ст. 4626; 2007. № 43. ст. 5034.

9. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в ред. от 16.10.2006г. // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1) ст. 40; 2006. № 43. ст. 4412.

10. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ. 2007. № 31. ст. 4017.

11. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Еди­ного государственного реестра прав па недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 в ред. от 22. 11. 2006г. // СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 2006. № 48. ст. 5038.

12. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Министерства юстиции 06.08.2003. № 233 в ред. от 24.12. 2004г. // РГ. № 122; № 7.

13. Постановление Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики разре­шения споров, связанных с защитой права собственности и других вещ­ных прав» от 25.02.98 № 8 // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10;

14. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.97 № 13) // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7;

15. Информационное письмо Президиума ВС РФ от 16.02.2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

16. Информационное письмо Пре­зидиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1;

17. Андреев П.В. Предпосылки заключения договора участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2008. № 6. С. 20.

18. Богатырев Ф.О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. № 4.

19. Болтанова Е. Проблемы определения права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение // Хозяйство и право. 2006. № 9. С. 119.

20. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2.

21. Витрянский В.В., Брагинский М.И.. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2001. С. 184-233.

22. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник ВАС РФ. 1999. № 11.

23. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. № 6; 10.

24. Грибанов А. Порядок совершения сделок с предприятиями (практические проблемы) // Хозяйство и право. 2003. № 11. С. 59-65.

25. Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. № 12. С. 102-108.

26. Гришаев С. Имущественные комплексы в гражданском праве // Хозяйство и право. 2007. № 6. С. 38.

27. Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобре­тения бизнеса // Законодательство.1999. № 11. С. 10-19.

28. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества // Гражданское право. 2005. № 2.

29. Емелькина И. Понятие и признаки недвижимого имущества: в поисках оптимальной модели // Хозяйство и право. 2007. № 5. С. 55.

30. Козьменко О. Простая вещь, сложная вещь, имущественный комплекс: понятие и вопросы законодательной техники // Хозяйство и право. 2006. № 11. С. 36.

31. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник статей. М., 1998.

32. Козырь О.М.Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. № 4. С. 18-24.

33. Кузнецов А. В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // Государство и
право. 1998. № 2.

34. Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. М., 2005.

35. Лапач В. А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Законодательство. 2003. № 4;

36. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 10;

37. Маковская. Анализ некоторых поправок к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Х и П. 2005. № 3;

38. Маковская. Договор долевого участия в строительстве // Х и П. 2005. № 5;

39. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
и сделок с ним: некоторые вопросы правоприменения // X и П. 1998. № 7;

40. СенчищевВ.И.Государственное регулирование прав на недвижимое иму­щество и сделок с ним // Российское право. 1999. № 12.

41. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.

42. Фокова Е. А. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признаки и отличия // Правовые вопросы строительства. 2006. № 2.

43. Хаскельберг Б.Л. Правовая природа и значение государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Гражданское право: Избранные труды. – Томск: ОАО Издательство «Красное знамя», 2008. С. 104-156.

44. Цыбуленко З.И.Сделки с недвижимостью и их регистрация // Xозяйство и право. 1997. № 6;

45. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. – М.: Статут, 2006.

46. Шарапов В. Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону // Право и экономика. 2005. № 12;

47. Щеренко Д.А. Определение понятия «имущественный комплекс» // Российская юстиция. 2008. № 4. С. 17-20.

48. Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения // СПС «Консультант Плюс».

 

Задачи

1. ООО «Полюс» и АО «Омега» подписали договор купли-продажи административного здания, после чего направили заявление и необходимые документы на государственную регистрацию сделки. Однако управление регистрационной службы отказало в регистрации договора, обосновывая тем, что это не предусмотрено законом. Продавец и покупатель обратились в суд с требованием обязать регистрационную службу осуществить регистрацию договора купли-продажи и возместить убытки, вызванные уклонением от регистрации. В качестве обоснования истцы сослались на ст. 164 ГК РФ.

Какое решение вынесет суд? В каких случаях сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации? Необходима ли государственная регистрация права собственности продавца для совершения сделок по отчуждению недвижимости? Требуется ли регистрация права собственности покупателя? Какими правами на земельный участок будет обладать покупатель, если продавцу земля под зданием принадлежала на праве собственности или праве постоянного бессрочного пользования?

2. Строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир в построенном ею жилом доме, подписала договор купли-продажи одной из этих квартир с акционерным обществом. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли-продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией (продавцом) и гражданином (покупателем), участвовавшем в финансировании строительства по договору о долевом участии.

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылаясь на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи. Строительная организация указала также, что гражданин – дольщик не внес 50 % стоимости квартиры, взыскать сумму долга с него не удалась. Суд отказал в иске, мотивируя тем, что согласно Конституции РФ никто не может быть понужден к участию в организациях, поэтому отказ внесения взноса должен приравниваться к отказу от участия в организации, и не может быть обжалован. Внесенная ранее дольщиком сумма по условиям договору о долевом участии в строительстве не может быть возвращена. Решите спор.

 

3. Гражданка Бабаева в сентябре заключила со строительной организацией договор, согласно которому Бабаева обязалась уплатить 1 500 000 рублей, а строительная организация обязалась передать Бабаевой 2-х комнатную квартиру в строящемся доме (срок сдачи – январь) в срок до 1 марта. В договоре было описание квартиры (ее точный адрес, метраж, планировка, состояние отделки и пр.). Квартира была передана Бабаевой только 26 июня. Планировка, метраж и отделка квартиры не соответствовала условиям договора. Бабаева заявила претензию строительной организации, однако ей разъяснили, что метраж и планировка не могут быть изменены, поскольку стены в квартире несущие, их разрушение может уменьшить прочность дома, что касается отделки, то указанные в договоре материалы оказались слишком дороги, и повлекли бы удорожание строительства. Бабаева зарегистрировала свое право собственности на квартиру и обратилась в суд с требованием о взыскании неустойки по закону «О защите прав потребителей» в размере 1% за каждый день просрочки. Кроме того, она потребовала замены квартиры. Решите спор.

 

4. Мамедов приобрел квартиру у Иванова, который являлся ее собственником. Через некоторое время к нему обратилась мать Ива­нова, которая проживала в этой квартире, но в период совершения сделки по продаже квартиры находилась на даче и ничего не знала о намерении сына. Мать Иванова просила Мамедова расторгнуть договор купли-продажи и возвратить ей квартиру. Мамедов в категорической форме отказался удовлетворить просьбу Ивановой, посоветовав ей разобраться со своим сыном.

Иванова обратилась в суд с иском к Мамедову и своему сыну о расторжении договора купли-продажи квартиры, обосновав свой иск тем, что она прописана по соответствующему адресу в течение 20 лет и проживала в ней задолго до того, как сын приватизировал и продал квартиру. Данное обстоятельство было удостоверено справкой паспорт­ного стола отделения милиции, а также выпиской из домовой книги.

Мамедов возражал против иска, ссылаясь на то, что Иванов, про­давая квартиру, скрыл факт прописки матери. В документах на кварти­ру не было сведений о том, что там кто-то проживает, кроме самого Иванова — собственника квартиры. Договор купли-продажи кварти­ры был удостоверен нотариусом и прошел государственную регистра­цию. Кроме того, он, Мамедов, уплатил Иванову денежную сумму, составляющую цену квартиры, в полном объеме.

Какое решение примет суд? Каковы последствия заключения договора продажи жилого помещения, обремененного правами третьих лиц?

 

5. Банк, имея «на руках» решение арбитражного суда и со­ответствующий исполнительный лист о взыскании с заемщика — за­крытого акционерного общества 5 млн. рублей, составляющих сумму невозвращенного кредита и процентов за пользование денежными средствами, в течение нескольких месяцев безуспешно пытался добить­ся их исполнения. Поскольку денежные средства на банковских счетах заемщика отсутствовали, банк обратился в арбитражный суд, вынесший решение, с ходатайством об изменении способа его исполнения путем обращения взыскания на принадлежащую закрытому акционерному обществу мастерскую по ремонту и сервисному обслуживанию импортных автомобилей.

Закрытое акционерное общество возражало против изменения спо­соба исполнения судебного решения, ссылаясь на то, что пять меся­цев назад мастерская была продана по договору продажи недвижимо­сти другому лицу — производственному кооперативу. В подтверждение своих доводов закрытое акционерное общество представило договор продажи мастерской и копии свидетельства о праве собственности на указанную мастерскую, выданного учреждением юстиции производ­ственному кооперативу после того, как была осуществлена государ­ственная регистрация перехода права собственности.

В заседании арбитражного суда было установлено, что текст договора продажи мастерской включает согласованные сторонами условия: о составе и стоимости имущества мастерской; о ее продажной цене; о передаче покупателю права аренды земельного участка, на котором она находится. Исполнение данного договора сторонами было удосто­верено актом приема-передачи мастерской, а также платежным пору­чением производственного кооператива о перечислении закрытому акционерному обществу денежной суммы, составляющей плату за мас­терскую. Указанные документы представлялись регистрирующему органу для государственной регистрации перехода права собственности на мастер­скую к производственному кооперативу, и такая регистрация была осу­ществлена.

Какое решение примет суд по ходатайству кредитора?

6. Акционерное общество (продавец) и общество с ограни­ченной ответственностью (покупатель) заключили договор о продаже предприятия. В состав продаваемого имущественного комплекса были включены расположенные на одном земельном участке, принадлежа­щем продавцу на праве аренды, следующие объекты: неработающий производственный цех с простаивающим оборудованием, здание ко­тельной, несколько складских помещений, гараж, а также право аренды земельного участка. Состав и стоимость имущества предприятия были удостоверены актом инвентаризации и заключением независимого аудитора, которые служили приложением к договору продажи пред­приятия.

Договор продажи предприятия был представлен сторонами на гoсударственную регистрацию в учреждение юстиции, которое, однако, отказало в регистрации, сославшись на недействительность данного договора, поскольку отсутствовали обязательные: приложения к договору: бухгалтерский баланс и перечень обязательств, включаемых в состав предприятия.

Покупатель обратился в арбитражный суд с иском об обжаловании отказа в государственной регистрации и потребовал обязать учрежде­ние юстиции зарегистрировать договор продажи предприятия. В качестве обоснования своих требований покупатель указал, что на базе цеха и другого имущества проданного предприятия уже давно не осуществ­ляется никакой производственной деятельности. По этой причине у него нет и не может быть ни бухгалтерского баланса, ни каких-либо обяза­тельств, связанных с деятельностью предприятия.

Есть ли основания для удовлетворения иска?

 

Тема 6. Дарение

2 часа

Вопросы:

1. Понятие договора дарения. Безвозмездность как основной признак дарения. Предмет договора дарения.

2. Форма и государственная регистрация договора дарения.

3. Исполнение консенсуального договора дарения. Отказ от исполнения и отмена дарения.

4. Пожертвование как разновидность дарения: понятие, отличительные признаки, основания отмены.

 

Нормативно-правовые акты и литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008г. // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; РГ. 2008. № 140.

4. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" в ред. от 06.12.2007г. // СЗ РФ. 1996. № 17; 2007. № 50. ст. 6249.

5. Постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997. в ред. от 20.04.1998г. № 27 «Об утверждении положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг» // Вестник ФКЦб РФ. 1997. № 7.

6. Вавилин Е.В., Гурьева Е.В. Новый порядок наследования и дарения. М.: Юркнига, 2006.

7. Вавилин Е.В. Изменения и дополнения порядка осуществления наследования и дарения // Российский судья. 2006. № 4.

8. Витрянский В.В., Брагинский М.И.. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2001. С. 276-379.

9. Гонашвили Г.Л. Безвозмездная передача имущества между коммерческими организациями // Законодательство. 2004. № 2;

10. Богданов Е. А. Участие образовательных учреждений в гражданском обороте // Законодательство. 2004. № 9;

11. Кабалкин А.Договор дарения // Российская юстиция. 1997. № 8;

12. Малеина М. Н. Пожертвование // СПС «Консультант Плюс».

13. Невзгодина Е.Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учеб. Пособие. – Омск, 2003.

14. Оглоблина О.М. Дарение недвижимого имущества: практическое пособие. – М.: ЮрИнфорЦентр, 2003.

15. Романец Ю.М. Система договоров в гражданском праве России. - М., 2001. С. 321-322.

16. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры. - М.: Статут, 2004.

17. Эрделевский А. Прощение долга и договор дарения // Российская юстиция. 2000. № 3.

 

Задачи

 

Скрябина, оставшись без мужа и тяжело заболев, составила с Комаровым договор дарения 1/3 доли в праве собственности на свой дом, находившийся в деревне. Также в договоре было указано, что остальные 2/3 доли в праве собственности в случае ее смерти должны перейти к ее внуку Андрееву. Стороны нотариально удостоверили договор и отдали все необходимые документы в регистрационную службу. Спустя 2 месяца Скрябина из-за обострения болезни умерла.

Так как Андреев не пускал Комарова в дом, являвшийся предметом договора, последний обратился с иском о выделе ему 1/3 доли в натуре. Андреев против иска возражал и требовал признания договора дарения недействительным в части передачи Андрееву 1/3 доли. При этом он пояснил, что бабушка не «одаривала» Комарова, а платила таким образом за выполненную им работу по проведению капитального ремонта в доме и уходу за садом. В связи с этим Андреев потребовал признания за ним права собственности на 1/3 доли, т.к. он является единственным родственником Скрябиной.

Решите дело.

На банкете, устроенном руководством ЗАО «Стройдорэкспорт» в честь дня Строителя, исполнительный директор Югов сообщил главному инженеру Фролову о том, что общество приняло решение наградить его за добросовестное отношение к работе и увеличение эффективности труда одной из нескольких квартир, переданных ЗАО в счет выполненных работ. На следующий день стороны подписали договор дарения, по которому квартира должна была быть передана Фролову в день его выхода на пенсию, т.е. через 2 месяца после регистрации договора. Однако через месяц после заключения договора Югов сообщил Фролову, что вследствие существенного ухудшения финансового положения ЗАО вынуждено отказаться от исполнения договора. Фролов обратился в суд с иском о возмещении убытков, т.к. он заключил договор с о своим племянником, по которому обещал подарить причитавшуюся ему квартиру. Узнав о возникшем деле, в суд обратилась группа рабочих ЗАО с требованием о признании договора недействительным, в связи с тем, что общество со дня на день закроется из-за отсутствия заказов.

К каким выводам должен прийти суд?

Предприниматель Васильев подарил своему другу Орлову, ставшему инвалидом после инфаркта, автомобиль «Пежо». При этом в договоре дарения было закреплено, что в случае смерти Орлова автомобиль должен быть возвращен дарителю. Через год после передачи «Пежо» Орлов попал в автокатастрофу и погиб. Родственники Орлова обратились в суд с иском к Васильеву о возмещении вреда в связи со смертью кормильца, т.к. экспертиза установила факт неисправности тормозной системы «Пежо». Васильев отказался признать иск и потребовал возврата автомобиля, как это и было предусмотрено в договоре.

Кто прав в данном cпоре?

Известный меценат, директор ООО «Автоэкспорт» Ковригин составил договор, по которому передавал интернату для детей с заболеваниями органов зрения и слуха 3 микроавтобуса «Вольво», которые должны были использоваться для перевозки детей на отдых и лечение в медучреждения области. Еще 3 автобуса должны были быть переданы интернату в случае увеличения количества детей в нем на 30 %. Через год Ковригин был застрелен неизвестным лицом. Работники интерната обратились к сыну погибшего с просьбой передать им обещанные автобусы, т.к. число проживающих в интернате детей уже возросло на 35 %. Однако сын отказался передать автобусы и обратился в суд с иском о б отмене дарения, в связи с фактом нецелевого использования переданного имущества - для поездок сотрудников интерната на пикники за город. Пока шло судебное разбирательство. Министерство здравоохранения приняло решение о закрытии интерната в связи с отсутствием бюджетного финансирования и передаче всего имущества интерната другому интернату, созданному для лечения детей с заболеваниями опорно-двигательного аппарата.

Решите дело. В чем заключаются особенности договора
пожертвования?

80-летний инвалид 1 группы Савельев написал письмо в отдел социальной защиты г. Пензы, в котором попросил прислать кого-нибудь для ухода за ним в вечернее и ночное время. К Савельеву направили Иванову, которая добросовестно исполняла обязанности сиделки. Через год, желая отблагодарить Иванову за чуткое отношение, инвалид заключил с ней договор дарения, по которому передал пакет акций российских нефтяных компаний и норковую шубу жены, умершей 2 года назад. Через два месяца после совершения сделки Савельев умер. Иванова обратилась в одну из компаний, чьи акции были названы в договоре с требованием об уплате дивидендов. Но представитель компании отклонил ее требования, заявив, что о состоявшейся передаче общество не было уведомлено и перечислило дивиденды на счет Савельева. Кроме того, дочь умершего обратилась в суд с требованием о признании договора дарения недействительным и возврате шубы Ивановой, которая не может выступать в качестве одариваемой в связи с работой в отделе соцзащиты. Иванова возражала, указывая на то, что в момент заключения
договора уже не работала в отделе и помогала Савельеву по своей инициативе.
Решите дело.

Тема 7. Рента и пожизненное содержание с иждивением

4 часа

Вопросы:

1 Понятие, общая характеристика, правовое регулирование договора ренты. Отграничение от смежных договоров (купля-продажа, дарение, мена).

2. Существенные условия и форма договора ренты. Момент заключения договора ренты.

3. Субъектный состав договора ренты. Гарантии соблюдения прав и законных интересов получателей ренты.

4. Особенности заключения, исполнения и прекращения обязательства постоянной ренты; пожизненной ренты; пожизненного содержания с иждивением.

Нормативно-правовые акты и литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ в ред. от 13.05.2008 // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301; 2008. № 20. ст. 2253.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996г. № 14-ФЗ в ред. от 06.12.2007 // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410; 2007. № 50. ст. 6247.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ в ред. от 30.06.2008г. // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594; РГ. 2008. № 140.

1. Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002. № 161-ФЗ в ред. от 01.12.2007г. // СЗ РФ. 2002. № 48. ст. 4746; 2007. № 49. ст. 6079.

2. Бахарева Ю. В. О правовой природе договора ренты // Юридический мир. 2001. № 12. С. 28-32.

3. Брагинский М.И., Витрянский ВВ. Договорное право, книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2001. С. 618-653.

4. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5.

5. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9.

6. Маркова О. А. Договор ренты в российском гражданском праве. - СПб.: Юридический центр «Пресс», 2007.

7. Невзгодина Е. Л. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учеб. пособие. - Омск, 2003.

8. Романец Ю.М. Система договоров в гражданском праве России. - М., 2001. С. 322-328.

9. Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. - М.: Статут, 2004.

10. Хохлов С. А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс РФ. Текст, комментарий, алфавитно-предметный указатель / под ред. О.М Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М., 1998.

11. Цыбуленко 3. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1997. № 6, 7.

12. Эрделевский А. М. Пожизненное содержание в прошлом и настоящем // СПС «Консультант Плюс».

13. Яргина Е. А. Договор ренты // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. Вып. 5. / под ред. В.В. Витрянского. – М., 2002. С. 206237.

Задачи

Занятие 1

1. Волков, зная, что его племянник Исаев давно хочет приобрести машину, но не имеет возможности заплатить всю сумму сразу, предложил последнему взять его автомобиль «Ока», полученный им от администрации области как участником ВОВ. Взамен Исаев должен был перечислять на счет Волкова в сберегательном банке 5 тыс. рублей ежемесячно и передать 50 тыс. рублей при подписании договора. Договор был подписан и нотариально удостоверен. Автомобиль был передан Исаеву, который исправно исполнял свои обязанности. Через полгода Волков погиб в автокатастрофе, и Исаев прекратил выплаты. Вдова Волкова обратилась к Исаеву с требованием продолжить выплаты. Исаев утверждал, что он заключил договор купли-продажи с рассрочкой платежа, в настоящее время рыночная стоимость автомобиля выплачена, а потому обязательство прекратилось. По мнению Исаева, данный договор не мог квалифицироваться как договор ренты, поскольку целью договора является содержание получателя ренты, Волков же был трудоспособным, работал и не нуждался в содержании. Кроме того, Исаев указал, что в полученном автомобиле были выявлены недостатки, в связи с чем потребовал от вдовы Волкова возмещения расходов на их устранение. Спор передан на разрешение суда. Определите, какой договор заключен между сторонами. Как решить возникший спор?

 

2. МУП «Кировпечать» заключил договор ренты с благотворительным фондом «Дети Урала», в соответствии с которым фонд передавал в собственность МУП земельный участок в 10 га под Кировом, пожертвованный Фонду благотворителем, а МУП обязался выплачивать ренту в сумме 5 тыс. руб. ежемесячно и выпускать ежеквартальный журнал с творчеством детей-сирот в течение 10 лет. Через несколько месяцев в суд обратился жертвователь, требуя признания договора ренты недействительным, поскольку земельный участок был пожертвован и не мог передаваться в собственность другому юридическому лицу. Кроме того, договор не определял цену земельного участка, что делает его недействительным. МУП «Кировпечать», узнав о предъявленном иске, выступил с требованием о выкупе ренты, предлагая 60 тыс. руб. в качестве выкупной цены ренты. Фонд «Дети Урала» считал цену низкой, поскольку аналогичный земельный участок стоил в данной местности 180 тыс. рублей. Рассмотрите требования сторон. Решите спор. Сохранится ли обязанность выпускать журнал после выкупа ренты?

3. МУП «Аптека № 2» и «Аптека № 1» поместили объявление в газету о привлечении денег населения под выплату ренты, при этом они соответственно друг у друга выступили поручителями и обязались отвечать за исполнение обязательства по выплате ренты. Был разработан бланк договора, в котором указывалось, что рента выплачивается в размере 10 % от переданной под выплату ренты суммы ежеквартально, при этом плательщик ренты имел право выкупить ренту в любое время, известив получателя ренты за три месяца и выплатив 50 % от переданной под выплату ренты суммы. На таких условиях были привлечены средства от гражданина Петрова -10 000 руб., Общественной организации «Дети-сироты» - 150 000 руб., Библиотеки Политехнического университета -200 000 руб., ООО «Деталь-комплект» -300 000 руб. При этом представители аптек устно разъяснили получателям ренты, что рента будет выкуплена через 5-6 лет, либо в любое время по требованию получателя. Договоры были нотариально удостоверены. В течение 6 месяцев МУП «Аптека №1» исправно исполняла свои обязательства в отношении Петрова и библиотеки, а затем известило получателей ренты о намерении выкупить ренту, и через три месяца выплатило половину взятой суммы. МУП «Аптека № 2» первую выплату ренты ООО «Дети-сироты» и ООО «Деталь-комплект» просрочило на 2 недели, вторую выплату уменьшило вдвое, ссылаясь на уменьшение ставки рефинансирование Центробанка, а также свое тяжелое материальное положение. Получатели ренты обратились к МУП «Аптека № 1» с требованием исполнить обязательство по выплате ренты. Учредитель библиотеки, кроме того, обратился с заявлением о применении последствий ничтожности договора ренты, ссылаясь на то, что денежные средства, переданные под выплату ренты, были выделены для приобретения литературы. Все получатели ренты предъявили иски в суд с требованиями возвратить переданные суммы и уплатить предусмотренные договором ренты 40 % годовых. Решите дело в отношении каждого получателя ренты, определите размер ответственности обоих плательщиков ренты перед каждым получателем. Какие права имеют стороны данных обязательств? Определите действительность каждой из сделок.

 

4. На полуострове Камчатка Торин по договору постоянной ренты передал бесплатно Азову в собственность один гектар земли, расположенной в долине вблизи потухшего вулкана. Согласно договору Азов не имел права на выкуп постоянной ренты и был обязан регулярно выплачивать Торину определенную сумму денег. Внезапно произошло извержение вулкана, и часть земли покрылась вулканическим пеплом. Азов потребовал от Торина восстановить землю, очистив ее от пепла, и снизить размер выплачиваемой ренты, так как в настоящее время используется только часть земли. Торин от очистки земли отказался. Он просил Азова увеличить ренту пропорционально МРОТ. Тогда Азов отказался от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, при этом сообщил, что выкупную цену будет рассчитывать исходя из стоимости испорченной земли, которая более чем в три раза ниже первоначальной. После этого разговора у Торина поднялось давление, и спустя несколько часов он скончался от инфаркта миокарда. У наследников Торина возник вопрос, могут ли они потребовать выкупа ренты по первоначальной стоимости земельного участка, кроме того, они желали потребовать возмещения морального вреда, причиненного Торину, и приведшего к смерти. Определите судьбу земельного участка и отношений по выплате ренты. Каково будет решение суда по иску наследников?

5. Веревкин передал ООО «Догма» по договору постоян­ной ренты именные обыкновенные акции крупно­го акционерного общества (номиналом по 120 рублей). Спустя год Веревкин, исходя из того, что доходность переданных им ООО «Догма» акций значительно возросла (в 10 раз), потребовал расторжения заключен­ного им с плательщиком договора постоянной ренты и возврата ему акций. В качестве обоснования истец ссылался на су­щественное изменение обстоятельств: год назад никто не мог предполагать, что акции станут такими доходными. Если бы он об этом знал, ни­когда не стал бы заключать договор ренты на тех условиях, на которых он был заключен. В юридической консультации Веревкину по­советовали изменить предмет и основание иска и добиваться признания заключенного договора ренты недействительным.

Правильное ли разъяснение было дано? Каковы перспективы судебного разбирательства по первоначальному требованию Веревкина?

Занятие 2

6. Инвалид Лукашенко, 75 лет по договору пожизненной ренты передала Шеремету в собственность бревенчатый дом. При заключении договора Шеремет передал сестрам цветной телевизор, холодильник и стиральную машину. Согласно договору пожизненная рента устанавливалась в пользу Лукашенко и двух ее сестер Веры, 80 лет и Надежды, 82 лет, и должна была выплачиваться каждой в сумме, равной минимальному размеру оплаты труда, в течение их жизни. Через два года Надежда умерла, и Шеремет продолжал выплачивать пожизненную ренту двум оставшимся сестрам по 1 МРОТ, а вскоре во время грозы в телевизионную антенну, установленную Шереметом над домом без громоотвода ударила молния. Дом загорелся и полностью сгорел. Шеремет прекратил платить ренту. Тогда Лукашенко подала в суд иск, в котором просила суд расторгнуть договор пожизненной ренты и обязать Шеремета выплатить ей стоимость сгоревшего дома. Подлежит ли удовлетворению иск Лукашенко. Рассчитайте выкупную цену ренты, если известно, что аналогичный дом на момент выкупа стоил 75 тысяч рублей.

 

7. 83-летняя Иволгина подписала договор пожизненной ренты с ООО «Центурион», по которому передавала 2-х комнатную квартиру в собственность ООО «Центурион» и имела право получать ежемесячно 1250 рублей и продуктовый набор. После нотариального удостоверения договора и его государственной регистрации Иволгина скончалась. ООО «Центурион» обратилась с иском к сыну Иволгиной с требованием выселиться из квартиры. Иволгин отказался, сославшись на то, что Иволгина не подписала передаточный акт на квартиру, и фактической передачи квартиры не состоялось. Кроме того, он указал, что заключая договор ренты, Иволгина незаконно не спросила его согласия, тогда как он, будучи единственным наследником Иволгиной имел право решающего голоса по данному вопросу. Передача квартиры в настоящее время была бы несправедлива, поскольку ООО «Центурион» вообще ничего не выплатило по договору. ООО «Центурион» возражало, указывая, что по договору предполагалось, что Иволгина будет продолжать проживать в квартире до смерти, а потому фактической передачи и не могло быть. Вины ООО «Центурион» в неисполнении обязательства по выплате ренты нет, поскольку срок выплаты первого платежа еще не наступил.

Как следует поступить сыну Иволгиной?

8. В апреле 2004 года Ведлина, будучи пожилой и не имея близких родственников, заключила с ООО «Алтайинвест» договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора она передавала в собственность ООО свой земельный участок с коттеджем, а плательщик обязался выплатить ей единовременно 20 тыс. рублей и предоставлять необходимое содержание, в которое входили продукты питания, одежда, медицинский уход на сумму 1500 рублей в месяц. После соответствующего оформления договора у нотариуса и в учреждении юстиции, ООО передало 15 000 рублей и в течение шести месяцев предоставляло Ведлиной содержание на указанную в д