Роль реконструкции и обновления в решении градостроительных проблем

 

Современный этап развития градостроительства характеризуется возрастающими темпами реконструкции исторически сложившихся районов городов. Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в площадях, пригодных для освоения под массовую застройку без осуще­ствления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовки территорий. Расчеты показывают, что в послевоенные десятилетия (с 1945 по 1980-е годы) городские территории крупных городов выросли почти в 10 раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2—2,5 раза превышали рост численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель в пределах существующих границ поселений.

Актуальность комплексной реконструкций сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для раз­мещения строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

В настоящее время на решение проблем реконструкции направлен ряд федеральных и территориальных целевых программ, таких, как «Жилище», «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов», «Программа комплексной реконструкции, модернизации и благоустройства жилых районов Москвы» и пр.

В целом, комплексная реконструкция, модернизация и благоустройство жилых районов направлены на переход от территориального роста городов к качественному преобразова­нию сложившейся застройки, требующей сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем.

Районы исторически сложившейся жилой застройки занимают значительную часть селитебных территорий в городах. Можно выделить следующие основные классификационные признаки районов реконструкций, важные для целесообразной организации реконструктивных мероприятий: время возникновения, размещение в плане города, функциональное назначение, историко-культурная ценность планировки и застройки, особенности пространственно-планировочной структуры и демографическая ситуация.

Исходя из времени возникновения можно выделить районы следующих типов:

- районы, сложившиеся в XV—XIX вв. в центральных частях ряда исторических городов (Смоленск, Ярославль, Владимир, Воронеж и многие другие). Эти районы, как правило, занимают небольшие по площади территории, характеризуются квартальной застройкой высокой интенсивности, преимущественно свободной планировкой и отсутствием крупных озелененных открытых пространств;

- районы, сложившиеся в XIX — нач. XX в. Характеризуются квартальной застройкой, но формируют более крупные жилые массивы, имеют в основном регулярную плани­ровочную структуру и систему исторически сложившихся рекреационных пространств: городских садов, парков, скверов, бульваров;

- жилые районы, сложившиеся на окраинах городов в период 1930—41 гг. Они также характеризуются квартальной застройкой, но в пределах кварталов нет членения на обособленные домовладения, как в первом и втором типах;

- районы послевоенной квартальной застройки (1946—1960-е гг.), сложившиеся на основе типового проектирования и начального этапа послевоенной индустриализации;

- районы жилой застройки 1970-х годов, застроенные 5—9-этажными домами первых массовых серий.

Кроме того, в отдельные типологические группы могут быть выделены районы мало­этажной усадебной застройки, сформировавшиеся в XIX — нач. XX в. и середине XX века -в довоенный и послевоенный период. Занимая значительные территорий городов (от 40 до 60 %), эти районы, домовладения в которых находятся в частной собственности, в последнее десятилетие начали активно и преимущественно стихийно застраиваться, в т.ч. жилыми домами повышенной этажности, что требует особого подхода к вопросам их комплексной реконструкций.

Важным классификационным признаком районов реконструкции является их размещение в плане города. Как правило, выделяются три основных группы районов: центральные, периферийные и расположенные в средней части города. Здесь же необходимо учитывать и расположение района вблизи транспортных магистралей и дорог.

Наиболее разветвленной является классификация районов по пространственно-плани­ровочным признакам застройки: этажности (малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная), плотности (экстенсивная, высокоплотная), капитальности (аварийная, ветхая, пригодная и т.д.), характеру планировочной организации и уровню благоустройства.

Так, по характеру планировочной организации можно выделить:

- районы, неоднородные по своей планировочной структуре, в состав которой входят кварталы, микрорайоны, примагистральные территории;

- районы, однородные по своей структуре, состоящие из кварталов или микрорайонов;

- районы с выделенной структурой, чаще всего малые по величине и состоящие из отдельных жилых групп и территорий общественного назначения.

Важное значение в типологии районов реконструкции занимает их классификация по социально-демографическим признакам. Здесь можно выделить три типа района: с преиму­щественным населением людей старшего поколения; районы с преобладанием людей сред­него и молодого возраста и районы со смешанным демографическим составом. Критерием градостроительной оценки районов также является соотношение «дневного» и постоянного населения. Так, центральные районы городов, в которых сосредоточено большое количество мест приложения труда, торгово-бытовых и культурно-зрелищных учреждений, обычно характеризуются преобладанием «дневного» населения над численностью постоянно проживающих здесь горожан. Иное соотношение наблюдается в периферийных района, так называемых «спальных», где преобладает постоянное население. Для решения практических вопросов, связанных с формированием комфортной среды обитания человека, необходимо определение районов — мест притяжения жителей, туристов. Это, например, зона ядра общегородского центра, крупные торговые комплексы, зрелищные и спортивные учреждения и объекты туристического показа, расположенные как в центральной части города, так и на периферии.

Немаловажное значение имеют ландшафтные условия той или иной городской территории: форма и уклон рельефа, глубина залегания грунтовых вод, наличие подземных выработок и т.д. Учет этих условий позволяет определить максимально возможную плотность застройки, целесообразность использования подземного пространства, а также создавать наиболее выразительные архитектурно-ландшафтные композиции при реконструкции городских территорий.

Одним из главных вопросов обеспечения экономической эффективности реконструкции жилой застройки городов на современном этапе являются комплексность ее проведения и определение источников финансирования реконструктивных работ.

Новые социально-экономические условия градостроительства в связи с отсутствием государственных средств требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к экономическому обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории. В этой связи экономическое обоснование инвестиций актуально как для инвестора и заказчика в лице муниципалитета, так и для владельцев жилого фонда.

Комплексная реконструкция и модернизация территории жилой застройки городов имеет две принципиальных градостроительных особенности:

1. Она осуществляется без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;

2. Она проводится с повышением эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилого фонда путем надстройки этажей, возведения жилых домов на свободной территории.

С позиции инвестора наиболее привлекательным является второй вариант, обеспечивающий получение коммерческого жилого фонда, реализация которого на рынке недвижимости может обеспечить не только полное или частичное покрытие затрат на реконструкцию, но и получение дополнительной прибыли.

Сложность инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть муниципалитет, коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.

Заказчик в лице муниципалитета, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении финансовых средств различных инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях — реконструкцию целиком.

Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих и, в частности, — экономическую, которая определяется суммированием эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лице города и владельцами реконструируемого жилого фонда.

Несомненно, инвестор, вкладывающий свои средства в комплексную реконструкцию жилой застройки, подвержен риску. Он должен быть уверен в возврате вложенных средств. При этом, в отличие от капитальных вложений в производственное строительство или другую сферу, где возврат средств предусмотрен в период окупаемости капитальных вложений за счет выпуска и продажи продукции или услуг, при инвестициях в реконструкцию жилой застройки возврат средств происходит от продажи коммерческого жилья на рынке недвижимости. При реконструкции инвестор полностью или частично возвращает вложенные средства в результате реализации коммерческого жилья, являющегося приростом жилого фонда от реконструкции, или других помещений реконструируемых зданий, например, первых этажей, переоборудованных под объекты культурно-бытового обслуживания. Экономический эффект инвестора определяется как разность между выручкой от реализации коммерческого жилья или других помещений, получаемых в результате реконструкции, и затратами на комплексную реконструкцию. Затраты на комплексную реконструкцию зданий и территорий слагаются из суммы затрат на реконструкцию и капитальный ремонт существующих жилых зданий, затрат на их надстройку, вставку новых жилых блоков-секций и новое строительство на свободной территории, а также затрат на инженерное оборудование и благоустройство территории.

Экономический эффект заказчика рассматривается как социальный эффект, выражающийся в сокращении потребности в территории города и предотвращении изъятия сельскохозяйственных земель под застройку, и вытекает из увеличения плотности и объема фонда территории города за счет коммерческого жилья.

Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда в комплексной реконструкции территории выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы.

В целом, на формирование градостроительных проектных предложений по планировочной организации реконструируемой территории города оказывает влияние следующий комплекс факторов:

- прогноз динамики численности населения города по проектным этапам;

- основные положения концепции развития города;

- прогноз объемов и структуры жилищного строительства;

- прогноз потребностей города в необходимости реализации различных видов строительства и хозяйственной деятельности;

- состояние жилого фонда;

- потребности населения в объектах социальной сферы;

- исторические особенности формирования градостроительной среды и планировочной структуры города;

- имеющиеся территориальные резервы и сложившаяся структура землепользования;

- выводы комплексной градостроительной оценки территории;

- инженерно-строительные, микроклиматические и ландшафтные особенности территории;

- эколого-гигиеническая ситуация;

- необходимость решения транспортных проблем (развитие транспортных связей, сооружений, реконструкции мест хранения автомобилей, создание современной инфраструктуры транспортного обслуживания, включая использование подземного пространства);

- необходимость модернизации и развития инженерных систем. Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также устойчивость развития экономики. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.