Разуплотнение и уплотнение застройки. Снос и новое строительство

 

Разуплотнение застройки связано со сносом отдельных или группы домов и сооружений, а снос (санация) связан с последующим строительством на этом месте более объемного и качественного жилья.

При разуплотнении улучшаются такие градостроительные показатели, как инсоляция, освещенность, благоустройство дворовых территорий, что в свою очередь повышает комфортность проживания жителей крупных городов. Как правило, когда мы говорим о плотной застройке города, то речь идет о дворах-колодцах, что очень показательно для городов Москвы и Берлина. Раньше разуплотнением дворов-колодцев занялись в г. Берлине (Германия).

На рис. 2.7 показан пример разуплотнения городской застройки в одном из кварталов г. Берлина, с характерным наличием дворов-колодцев. На этом рисунке видно, что при разуплотнении сносят внутренние строения, а по периметру застройку зданий сохраняют. На рис. 2.8. приведен пример разуплотнения застройки, где на схеме «а» показано, что сносятся внутридворовые строения, а на схеме «б» — части домов-колодцев.

Уплотнение застройки является способом реконструкции городской жилой застройки в условиях острого дефицита жилья, и это касается, прежде всего, новых районов застройки, где существуют большие разрывы между зданиями, имеется много свободной неблагоустроенной дворовой площади, а также при использовании пустырей, оврагов (при их засыпке) и освоении свободных территорий после вывода или ликвидации промышленных объектов из города (с соответствующей рекультивацией земли). Так, например, в г. Москве для нормального проживания 10 млн. жителей необходимо иметь ~230 млн. м² общей площади.

В настоящее время в г. Москве имеется ~190 млн. м² жилой площади. При оценке территории г. Москвы, включая пустыри, овраги, учитывая возможности по выводу промышленных предприятий из города, экспертно установлено, что 50% из указанного дефицита можно найти в черте московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД)- Вторая часть этого дефицита лежит за пределами МКАД, что и подтверждается строительством новых жилых районов и микрорайонов: Жулебино, Ново-Косино, Митино, Солнцево, Зеленоград и т.д.

Уплотнение городской жилой застройки имеет и положительные и отрицательные моменты. Положительное состоит в том, что если на месте пустырей, оврагов и на территориях промышленных зон мы получаем дополнительное жилье, то решается социальная и народнохозяйственная задача. Отрицательное состоит в том, что, уплотняя застройку посредством сноса внутридворовых строений или ликвидации отдельных частей домов-колодцев, мы не улучшаем такие градостроительные показатели, как разрывы между зданиями и инсоляцию. Но, соблюдая строительные нормы, мы можем достичь желаемого компромисса.

Реконструкция здания с изменением функционального назначения возможна в следующих вариантах: жилое здание переоборудуется в общественное, общественное здание — в жилое, промышленное здание — в общественное или жилое и т.д.

При реконструкции жилых домов первого поколения в г. Москве выдвинут ряд основных концепций. Градостроители преследуют цель повышения плотности застройки. Часть преобразований направлена на улучшение ряда эксплуатационных характеристик, прежде всего, это касается звукоизоляции, теплозащиты, замены санитарно-технического оборудования и т.д.

Сносу подлежат дома серии II-32 и К-7. Другие серии пятиэтажных зданий подвергнут перепланировке: они будут надстроены на 2 этажа и между ними появятся 12-этажные вставки.

Одна из основных целей реконструкции жилых массивов 50—60-х годов — это повышение плотности застройки. В г. Москве разница между сложившейся и нормативно-рекомендуемой плотностью жилого фонда на 1 га достигает до 3000 м². Нереализованные возможности нового жилищного строительства непосредственно в районах сложившегося расселения достигают 55—60 млн. м² общей площади.

 

 

Рис. 2.7. Разуплотнение городской застройки одного из кварталов г. Берлина

 

Рис. 2.8. Пример разуплотнения застройки за счет сноса

а) снос внутридворовых строений; б) снос части домов-колодцев.

 

Ярким примером комплексной реконструкции: частичной реконструкции, нового строительства и благоустройства дворовой территории — является реконструкция жилого квартала в районе «Вединг» в г. Берлине (Германия). На рис. 2.9 показаны: а — состояние квартала до реконструкции; б — проект реконструкции с полным сносом внутридомовых строений, частичной реконструкцией других домов и новым строительством; в — частичная реализация проекта реконструкции с благоустройством территории.

Предварительные экономические расчеты подтверждают целесообразность сноса при воспроизводстве на реконструируемой территории застройки с плотностью до 300 % от первоначальной, что может составить 12 000—15 000 м²/га. Возможность таких плотностей доказана, и даже рекомендована для крупнейших городов. Очевидно, это в какой-то мере объясняет желание сносить пятиэтажки в г. Москве на наиболее перспективных городских площадках в хороших градостроительных условиях (Юго-3аь^:ад, Запад, Черемушки, Фили и т.д.).

Рис. 2.9. Реконструкция жилого квартала в старой застройке