Основные положения реконструкции жилой застройки

Основные положения реконструкции жилой застройки

 

Понятие «реконструкция» имеет много синонимов. Русские понятия: перестройка, переустройство, переделка, переоборудование, обновление. Иностранные термины: реконструкция, модернизация, реновация (санация).

Реконструкция жилого дома — переустройство жилого дома с целью совершенствования его объемно-планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно-технических и инженерно-технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома — путем пристройки новых объемно-планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично-лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома.

С учетом нормативных документов, имеющихся на настоящий период времени, практического пользования терминами и определениями в градостроительстве, сокращением многочисленных формулировок терминов, являющихся их синонимами, сокращением текста формулировок, но в то же время, с сохранением их значений и емкости звучания предлагается следующая терминология:

Физический износ здания — снижение технических и эксплуатационных показателей конструктивных элементов и инженерных систем в результате накопления неисправностей и потери их работоспособности.

Моральный износ здания — снижение основных эксплуатационных качеств и внешней привлекательности в результате повышения социальных, нормативных и потребительских требований.

Реконструкция здания — изменение объемно-планировочной структуры здания, а также его конструктивно-технических решений с целью устранения физического и морального износа.

Реконструкция застройки — изменение планировочной структуры территорий с целью повышения эффективности ее функционирования.

Капитальный ремонт здания — комплекс мероприятий по устранению физического и морального износа конструктивных элементов и инженерных систем.

Модернизация здания — усовершенствование архитектурно-планировочных и инженерно-технических решений с целью повышения комфортности нахождения (проживания) людей без изменения его объема и функционального назначения.

Реновация — частичный или полный снос жилищного фонда (здания) с последующей подготовкой территории (участка) для нового строительства на высвобождаемой территории.

Техническая эксплуатация здания — содержание здания в работоспособном состоянии, его техническое обслуживание, обследование, аварийный и текущий ремонты.

 

Планировочные и конструктивные особенности реконструируемых зданий

 

Последовательность развития городской среды стала причиной возникновения и изменения видов жилых зданий.

Старейшими видами зданий массовой застройки являются двух-трехэтажные дома бывших городских усадеб, жилища которых еще не представляют собой квартиры в понятии близком к современному. Характерны для этой группы зданий неоднократные перестройки, в результате которых во многих старейших домах размещение помещений и лестниц носит совершенно случайный характер.

Перестройкам в разное время подвергались здания городских усадеб, производственные и складские здания, иногда общественные здания. Вместе объединяли мелкие соседние строения.

Следующим этапом развития городского жилища, примерно с середины XVIII века, становятся, в г. Москве в частности, дома галерейного типа. Вдоль галерей устраивали помещения, предназначенные для поселения отдельных семей. Это уже прототипы ячеек будущего времени, но они еще не имеют квартирной планировки, свойственной современному жилищу. В этих помещениях галерейных домов выделяли жилые комнаты и подсобные площади, в виде прихожей, а иногда и кухни.

Помещения в галерейных домах ограничивались с двух сторон наружными стенами, а вдоль галерей внутренними капитальными стенами. По своей форме в плане помещения близки были к квадрату. Их площадь колебалась в довольно больших пределах, примерно от 40 до 60 м², в целях удовлетворения спроса семьей различного состава и достатка. Пролеты между несущими стенами, а ими бывали как наружные, так и внутренние поперечные стены, колебались в интервале 6—8 м, а иногда, в начале периода и у богатых застройщиков достигали 11м. Комнаты в пределах помещений, ограниченных стенами, выделяли перегородками и их площади оказывались близкими к привычным человеку размерам, порядка 16—20 м².

К концу XVIII века некоторое развитие получили коридорные дома также с помещениями, рассчитанными на поселение семьей, главным образом временное. Это так называемые подворья, которые основывались домовладельцами, а также часто религиозными общинами.

К домам такого назначения можно отнести рабочие казармы последних десятилетий XIX века. По обе стороны коридора устраивали помещения, сходные с описанными выше в галерейных домах, но меньшей площади порядка 35—45 м², которые были разделены большей частью перегородками или тонкими несущими стенами. В этих помещениях также практико­валось разделение на комнаты привычных размеров и выделялись некоторые подсобки.

В галерейных домах санитарные помещения выносили в пристройки по другую сторону галерей, во двор. В коридорных домах, построенных в более позднее время, выделяли отдельные помещения для умывален и туалетов, приходившиеся на 15—20 жилых помещений.

Дома последних десятилетий XIX и начала XX столетия представляют собой уже квартирную, секционную планировку. В этих многоквартирных домах возникают две сильно различающиеся группы квартир. В условиях капиталистического строя при очень большом социально-экономическом расслоении населения к концу XIX века квартиры в доходных домах стали все больше разделяться на массовые, относительно небольшие по площади, по числу комнат и благоустройству и на барские многокомнатные и весьма комфортабельные.

Массовые жилые дома проектировались из квартир в большей части из 3—5 комнат, как правило, близких по своим размерам. Часто комнаты устраивались смежными, одна за другой, что объясняется широко распространенной в период их строительства и эксплуатации практикой поднаема комнат у основного нанимателя квартиры или непосредственно у хозяина дома. Смежные комнаты, в какой-то степени изолировали отдельные семьи в пределах квартиры.

Квартиры в массовых жилых домах не имели почти никаких подсобных помещений за исключением кухни, выполнявшей одновременно функцию прихожей. В домах XIX столетия, строившихся еще при отсутствии сетей водопровода и канализации, после сооружения этих сетей устраивали уборные, выгораживая их в кухне, с входом из последней.

Совершенно другими были барские квартиры повышенного качества, рассчитанные на нанимателей с вышесредними доходами. Здесь всегда устраивались черные лестницы для прислуги, имелись отдельные уборные для слуг, иногда в пределах черной лестничной клетки. В некоторых домах, как, например, по Большой Полянке, 54, в боковых, дворовых однопролетных флигелях были предусмотрены даже тесные квартирки для слуг жильцов основных квартир.

Квартиры этого типа проектировались из 6—9 комнат, нередко с анфиладным располо­жением главных, представительских комнат, некоторые из них имели повышенные размеры (35—40 м²). Некоторые из домов этого класса во многом напоминают особняки.

Внешняя и внутренняя отделка таких домов отличалась высоким качеством, инженерное оборудование стояло на высшем уровне своего времени. Проектировали эти здания наиболее известные и талантливые архитекторы и их эстетические качества нередко были достаточно высоки.

Дома первых десятилетий послереволюционного советского жилищного строительства имели почти всегда квартирную планировку в 2—4 комнаты, по типу лучших домов массового дореволюционного строительства. Комнаты также были в них близкими по размерам, но, как правило, изолированными, с отдельными входами из передней, или коридора. Их заселение несколькими семьями, как было упомянуто, всегда было возможным

Квартиры предусматривалось оборудовать всеми видами инженерного благоустройства, однако ванные комнаты часто не устраивали, иногда заменяя их душевыми. Уменьшенная по сравнению с предыдущим периодом ширина зданий допускала устройство комнат хороших пропорций, близких к квадрату, а санитарные помещения и даже передние нередко имели естественное освещение.

С середины 30-х годов и до начала индустриального строительства квартирные планировки были несколько приближены к дореволюционным квартирам повышенного качества. Возобновляется даже устройство черных лестниц и комнат для домработниц. Однако комнатность квартир редко была более четырех. Заселяли квартиры большей частью покомнатно.

Дома индустриального, в особенности полносборного строительства крайне отличают по своему существу от всех рассмотренных выше. Конструктивные элементы таких домов имеют свойства, сближающие их по срокам службы, условиям работы и многим другим параметрам. Заменяемые конструкции здесь имеют меньший удельный вес, чем в традиционной постройки, причем эти элементы серьезно не влияют на процесс службы здания, общую ее продолжительность.

Однако следует выделить дома «первых серий» - первого этапа индустриального строительства. Квартиры в них, как известно, все больше отстают от изменяющихся требований к жилищу, которые уже претерпели большие изменения со времени сооружения первых серий.

Рассмотренные выше виды жилищ составляют контингент зданий, для которых пришло время для той или иной реконструкции по причинам или физического или морального износа, а чаше всего их сочетаний. Конечно, для различных домов сроки, а точнее даты реконструкции неодинаковы и зависят от сочетания причин, свойственных каждому из зданий — времени постройки, степени износа, расположения в застройке.

В процессе проектирования реконструкции зданий имеют значения следующие показатели. Это: расстояние между лестницами или длина конструктивно обособленного участка здания; внутренняя ширина корпуса или сумма глубин двух рядов помещений (планировочных пролетов) в доме; величина планировочного шага, связанного с шагом или ритмом расположения оконных проемов. Конечно, возможны некоторые усложнения этих показателей или отступления от четкой их геометричности. Например, в здании могут иметься в различных его участках несколько видов планировочных пролетов и шагов. Следует заметить, что чем старше здание, тем более сложными могут быть виды и сочетания перечисленных показателей.

В табл. 1.1 даны типичные величины и количества этих показателей, а также характерные для различных видов жилищ коэффициенты К1 (планировочный коэффициент, выражающий отношение жилой площади здания к общей) и К2 (объемный коэффициент, выражающий отношение объема здания к жилой площади). Данные таблицы относятся к секциям или к участкам здания между соседними лестницами.

Сведения табл. 1.1 при большом разнообразии габаритов зданий, их внутренней организации, внешнего облика и стиля, отражающегося, в частности, в числе, виде и расположении оконных проемов, дают примерную картину параметров зданий сложившейся городской застройки.

 

ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ

 

Рис. 2.4. Реконструкция жилого дома серии 1-464

с поперечными несущими стенами:

а) существующая схема; б) схема реконструкции

 

Интересен конкурсный проект реконструкции дома этой же серии 1-464, выполненный также в ЦНИИЭП жилища (рис.2.5). В проекте предусмотрены: пирамидальный силуэт дома путем различной перепланировки этажей, замена плоской крыши скатной, устройство двухсторонней мансарды и двухэтажных квартир.

Если и первые проекты рассматривали реконструкцию крупнопанельного жилья первого поколения в рамках существующих габаритов, то работы более позднего периода предлагают коренное изменение архитектурного решения подобных зданий, а именно, организацию двухуровнего жилища; организацию жилища первого этажа по принципу блокированного дома с приквартирным палисадником и организацией самостоятельного входа в квартиру; смешанную структуру жилого дома с применением различных вариантов планировки на разных этажах.

 

Рис. 2.5. Серия 1-464. Создание пирамидального силуэта дома как по торцовому, так и продольному фасаду путем различной перепланировки этажей. Замена плоской крыши скатной, устройство двухсторонней мансарды, квартиры пятого этажа превращены в двухэтажные:

а) план мансардного этажа; б) план 4-го этажа

 

 

Мероприятия по реконструкции зданий направлены на преобразование архитектуры зданий, и рассчитаны на более выразительные архитектурные композиции с применением модернизированных и вновь введенных архитектурных элементов, среди них: эркеры, лоджии, измененные крыши, фронтоны, входные группы, улучшенные цветовые композиции (рис. 2.6.).

 

Рис. 2.6. Реконструкция жилых домов:

а) вариант фасада реконструируемого здания серии I-510;

б) вариант реконструкции серии I-510;

в) вариант реконструкции фасада серии I-515

Рис. 2.8. Пример разуплотнения застройки за счет сноса

а) снос внутридворовых строений; б) снос части домов-колодцев.

 

Ярким примером комплексной реконструкции: частичной реконструкции, нового строительства и благоустройства дворовой территории — является реконструкция жилого квартала в районе «Вединг» в г. Берлине (Германия). На рис. 2.9 показаны: а — состояние квартала до реконструкции; б — проект реконструкции с полным сносом внутридомовых строений, частичной реконструкцией других домов и новым строительством; в — частичная реализация проекта реконструкции с благоустройством территории.

Предварительные экономические расчеты подтверждают целесообразность сноса при воспроизводстве на реконструируемой территории застройки с плотностью до 300 % от первоначальной, что может составить 12 000—15 000 м²/га. Возможность таких плотностей доказана, и даже рекомендована для крупнейших городов. Очевидно, это в какой-то мере объясняет желание сносить пятиэтажки в г. Москве на наиболее перспективных городских площадках в хороших градостроительных условиях (Юго-3аь^:ад, Запад, Черемушки, Фили и т.д.).

Рис. 2.9. Реконструкция жилого квартала в старой застройке

Передвижка зданий

 

Здания, представляющие собой архитектурно-историческую ценность, передвигают, когда прокладывают новые магистрали, реконструируют старые или освобождают новые территории под уникальные объекты.

Первая передвижка здания была выполнена в 1455 году в Италии. Аристотель Фиорованти передвинул на 105 м колокольню церкви Святого Марка в г. Болонье.

В российских городах и деревнях находились умельцы, которые перемещали срубы, сараи, амбары и избы, рубленные из круглого леса.

В 1876 году в г. Чикаго (США) было передвинуто 6-этажное каменное здание. В г. Москве в 1897 году по проекту инженера Федоровича был передвинут на 100 м двухэтажный каменный дом в связи с расширением железной дороги Москва — Санкт-Петербург. После первой мировой войны массовый характер передвижки зданий был зафиксирован в США. В нашей стране передвижка зданий широко практиковалась в 30-е годы. В связи с реконструкцией города — расширением главной улицы в г. Макеевке в 1934 году было передвинуто 1300-тонное здание почты. При этом инженер Кирлан, руководивший передвижкой здания почты, в качестве эксперимента перед этим передвинул жилой одноэтажный дом весом 70 тонн. В г. Кривом Роге был передвинут жилой дом весом 1500 тонн. В г. Москве при реконструкции ул. Горького (ныне ул. Тверская) было передвинуто 9 домов массой до 25 тыс. тонн. Одно здание (дом № 6) было передвинуто на 49,8 м без выселения жильцов. Передвинуто здание Моссовета и несколько других зданий.

При передвижке зданий используют 4 схемы (рис.2.10).

Желательно, чтобы радиус вращения при передвижке был более 200 м, поскольку при меньших радиусах ходовые балки и рельсовые пути приходится изгибать. Иногда вместо криволинейной передвижки прибегают к движению по двум направлениям, но прямым. В начале пути располагают вдоль одной из осей здания, потом — вдоль другой.

Рис. 2.10. Способы передвижки зданий:

а) линейная передвижка вдоль длинной оси; б) поперек длинной оси; в) под углом; г) криволинейная передвижка; 1 — здание до передвижки; 2 — здание после передвижки; 3 — пути передвижки

 

Проектирование передвижки заключается в разработке конструкций новых фундаментов, элементов пути с передвигающими механизмами и временных устройств, заменяющих фундамент и воспринимающих нагрузки от стен во время передвижки (рис. 2.11).

Новые фундаменты проектируют по обмерным чертежам здания в плоскости среза. При этом стены фундаментов принимают толще на 0,1: 0,15 м, чем стены цокольной части.

Передвигают здание по рельсам с помощью катков. Ширина рельсового пути - 0,8...0,85 м. Рельсы укладывают в две и более ниток, но чаще ограничиваются четырьмя.

 

Рис. 2.11. Конструктивное осуществление передвижки здания

1 — рандбалка;

2 — доска — амортизирующая прокладка;

3 — стальные клинья;

4 — ходовая балка №50-60;

5 — диафрагма №24-30;

6 — катки через 0,7...0,9м;

7 — рельсы;

8 — шпалы;

9 — щебеночное основание;

10 — уровень среза (под него подводится домкрат)

Опорная конструкция состоит из рандбалок, поперечных связей, опорных и ходовых балок. Рандбалки охватывают наружные и внутренние стены, создавая вместе со связями опорную раму. Ходовые балки укладывают на катки, которые опирают на рельсы. Давление от здания передают на них, забивая стальные клинья между поперечными и ходовыми балками.

Приспособления для передвижки зданий делят на тянущие и толкающие. По прямой передвигают только тянущими или комбинацией тянущих и толкающих.

По криволинейным путям передвигают только толкающими приспособлениями. Тянущие приспособления состоят из системы полиспастов. Часть блоков устанавливают на здании, а другую – за пределами пути передвижения. Их крепят к анкерам, надежно защемленным в грунте. Толкающими приспособлениями являются домкраты. Их устанавливают сзади передвигаемого здания и распирают между стеной и упором, укрепленными на рельсах. Скорость перемещения здания составляет от 8 до 20 м/ч. Перемещение на 100 м занимает несколько часов.

 

 

Надстройки зданий

 

Наиболее распространенным способом реконструкции жилой застройки является надстройка зданий. Проектирование надстроек и технология их возведения более подробно представлено в главе 6.

Надстройка — это повышение этажности здания или его частей. Такой вид реконструкции является наиболее эффективным, поскольку в результате можно увеличить полезную площадь без расширения площади застройки.

Решение об увеличении высоты зданий принимают, как правило, по градостроительным соображениям. Они сводятся к определению высоты надстройки по заданной этажности застройки, по обеспечению нормативных разрывов между смежными зданиями, плотности жилого фонда и населения, проживающего на территории.

Различают два типа конструктивных схем надстроек. К первому — относят реконструкцию с восприятием нагрузки от надстраиваемых этажей на старое здание. Ко второму — с передачей массы этих этажей на самостоятельные фундаменты (рис. 2.12).

Разновидностью первого типа является надстройка без изменения существующего конструктивно-планировочного решения здания и существенного усиления его несущих элементов. В конструкциях стен и фундаментов используют запасы прочности.

Вторая схема надстройки характерна изменением конструктивно-планировочного решения и усилением несущих элементов. В первую очередь стремятся освободить от дополнительной нагрузки наиболее напряженные части существующего здания и загрузить другие, менее нагруженные. Перекрытия надстройки, например, опирают на поперечные стены, если существующие оперты на продольные.

Промежуточную колонну вводят, если расстояние между стенами велико. Если же это расстояние не превышает 7 м, то колонну не ставят.

По всему периметру здания на уровне стыка старой и новой кладки устраивают разгрузочные пояса. В пояса заанкеровывают балки перекрытий, создавая жесткую диафрагму. Пояс гасит деформации, препятствует появлению трещин и их распространению от старой кладки к новой и наоборот.

Существует два вида поясов: нежесткие и жесткие. Нежесткие пояса применяют, когда количество надстраиваемых этажей не превышает половины существующих, при прочном основании и удовлетворительном состоянии стен. Нежесткие пояса делают армокирпичными и железобетонными. Продольную арматуру подбирают с расчетом 1% армирования площади поперечного сечения пояса.

Жесткие пояса устраивают при плохом состоянии стен, слабых основаниях под фундаментами и при большом количестве надстраиваемых этажей. Пояса делают такими же, как нежесткие, но значительно большей высоты.

В надстройках с изменением конструктивной схемы для восприятия нагрузки от надстройки на элементы существующего здания укладывают прогоны различных видов. Это дает возможность перераспределять нагрузку для использования резервов несущего остова надстраиваемого здания.

Для выяснения возможности надстройки жилых зданий проводят предварительные исследования. Здания исторической застройки и индустриальные дома первого поколения имеют запас прочности и при удовлетворительном состоянии оснований допускают надстройку в один-два этажа без специального усиления. При этом по периметру несущих стен надстраиваемого этажа необходимо устраивать сплошной монолитный обвязочный железобетонный пояс. Дополнительные объемно-планировочные возможности для индустриальных домов дает при реконструкции перекрестно-стеновая конструктивная система малого шага, представляющая возможность смены основной конструктивной схемы в надстраиваемых этажах. В надстройке возможно использовать резервы их несущей способности, перейдя на продольно-стеновую систему.

Надстройка большим числом этажей сопряжена с необходимостью усиления оснований и фундаментов, либо их новым формированием.

При создании домов переменной этажности, когда надстройка делается не над всем домом, а над его частью, эффект реконструкции повышается. Это важно в тех случаях, когда 5-этажное индустриальное здание находится в старой застройке и требуется сблизить архитектурные стили зданий.

Очень распространенным способом в настоящее время является надстройка зданий мансардным этажом. Выбор конструктивных решений надстроек и мансард на 4—5-этажных жилых домах проводится при вариантном проектировании с наиболее эффективными объемно-пространственными решениями. Чаще всего такие надстройки проводятся на пятиэтажных кирпичных зданиях серии I-511.

Реконструкция с надстройкой до 7—9 этажей представляет собой сложную задачу. При этом реконструкция части здания находится внутри возведенного каркаса, а надстройка вышележащих этажей осуществляется самостоятельно и имеет свое архитектурно-планировочное решение.

 

Основные положения реконструкции жилой застройки

 

Понятие «реконструкция» имеет много синонимов. Русские понятия: перестройка, переустройство, переделка, переоборудование, обновление. Иностранные термины: реконструкция, модернизация, реновация (санация).

Реконструкция жилого дома — переустройство жилого дома с целью совершенствования его объемно-планировочных решений и архитектурных качеств (с осуществлением перепланировки квартир, секций, этажей или нежилых помещений, в том числе с изменением их функционального назначения), а также конструктивно-технических и инженерно-технических решений с учетом современных требований при изменении объема жилого дома — путем пристройки новых объемно-планировочных элементов, в том числе квартир или их помещений, лестнично-лифтовых узлов, помещений нежилого назначения, а также надстройки (в том числе мансардным этажом) или разборки частей жилого дома.

С учетом нормативных документов, имеющихся на настоящий период времени, практического пользования терминами и определениями в градостроительстве, сокращением многочисленных формулировок терминов, являющихся их синонимами, сокращением текста формулировок, но в то же время, с сохранением их значений и емкости звучания предлагается следующая терминология:

Физический износ здания — снижение технических и эксплуатационных показателей конструктивных элементов и инженерных систем в результате накопления неисправностей и потери их работоспособности.

Моральный износ здания — снижение основных эксплуатационных качеств и внешней привлекательности в результате повышения социальных, нормативных и потребительских требований.

Реконструкция здания — изменение объемно-планировочной структуры здания, а также его конструктивно-технических решений с целью устранения физического и морального износа.

Реконструкция застройки — изменение планировочной структуры территорий с целью повышения эффективности ее функционирования.

Капитальный ремонт здания — комплекс мероприятий по устранению физического и морального износа конструктивных элементов и инженерных систем.

Модернизация здания — усовершенствование архитектурно-планировочных и инженерно-технических решений с целью повышения комфортности нахождения (проживания) людей без изменения его объема и функционального назначения.

Реновация — частичный или полный снос жилищного фонда (здания) с последующей подготовкой территории (участка) для нового строительства на высвобождаемой территории.

Техническая эксплуатация здания — содержание здания в работоспособном состоянии, его техническое обслуживание, обследование, аварийный и текущий ремонты.