Основные цели реконструкции жилых домов

— На десятки лет продлить срок службы здания и обеспечить защиту от аварий.
— Восстановить разрушенное здание или его отдельные узлы для возобновления эксплуатации.
— Переоборудовать здание для современных целей.
— Выполнить реорганизацию объекта с изменением характеристик помещений.
— Усилить несущие конструкции, надстроить дополнительные этажи, провести современные коммуникации и выполнить другие подобные задачи.
— Решить другие специфические задачи, связанные с работами в уже имеющемся здании.

Целесообразность реконструкции диктуется многими факторами, к числу которых относятся: архитектурная значимость объекта, комфортность его расположения в квартале застройки, положение здания в инфраструктуре города (центр, деловая часть, экологически чистый район, промышленный, окраина), удаленность от городских транспортных средств, наличие инфраструктуры и т. д. Эти факторы служат элементами предварительной оценки здания. На этом этапе решают общие вопросы: оставить объект реконструкции в жилом фонде или перепрофилировать его в административное, офисное, складское, торговое здание.

Основные задачи, решаемые при реконструкции: увеличение жизненного цикла здания на 70...100 лет; прирост общей площади жилья; повышение потребительского уровня и качества реконструируемого и вновь возводимого жилища; инженерное переоборудование квартир и помещений с целью повышения комфортности; значительное повышение тепло- и звукоизоляции помещений.

Основные моменты обследования зданий и сооружений.

При обследовании технического состояния зданий и сооружений объектами рассмотрения являются грунты основания и следующие основные несущие конструкции: фундаменты, ростверки и фундаментные балки; стены, колонны, столбы; перекрытия и покрытия (в том числе балки, арки, фермы стропильные и подстропильные, плиты, прогоны), а также балконы, эркеры, лестницы, подкрановые балки и фермы, связевые конструкции, элементы жесткости, стыки и узлы, сопряжения конструкций между собой.

 

При комплексном обследовании технического состояния зданий и сооружений объектами рассмотрения кроме выше описанных являются: системы холодного и горячего водоснабжения, отопления, канализации, вентиляции, мусороудаления, газоснабжения, лифтовое оборудование, электрические сети и средства связи.

Обследование технического состояния зданий и сооружений проводится в три этапа: подготовка к проведению обследования, предварительное (визуальное) обследование, детальное (инструментальное) обследование.

 

Подготовительные работы осуществляются с целью ознакомления с сооружением обследования, его объемно-планировочным и конструктивным решением, материалами инженерно-геологических изысканий, а также сбора и анализа проектно-технической документации, составления программы работ с учетом согласованного с заказчиком технического задания.

 

Предварительное (визуальное) обследование проводится с целью предварительной оценки технического состояния строительных конструкций и, при необходимости, инженерного оборудования по внешним признакам. В результате определяется необходимость проведения детального (инструментального) обследования и уточнение программы работ. При этом осуществляется сплошное визуальное обследование конструкций здания и выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми их замерами и фиксацией.

 

Зафиксированная картина дефектов и повреждений для различных типов строительных конструкций может позволить выявить причины их происхождения и быть достаточной для оценки технического состояния конструкций. Если результатов визуального обследования недостаточно для решения поставленных задач, если при визуальном обследовании обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций здания и сооружения (колонн, балок, арок, ферм, плит покрытий и перекрытий и прочих), то проводится детальное (инструментальное) обследование.

 

При обнаружении характерных трещин, перекосов частей здания или сооружения, разломов сети и прочих повреждений и деформаций, свидетельствующих о неудовлетворительном состоянии грунтового основания, необходимо в детальное (инструментальное) обследование включать инженерно-геологические исследования, по результатам которых может потребоваться усиление грунтов основания, или защитные мероприятия (например, от подтопления).

Основные моменты комплексной реконструкции городов.

РЕКОНСТРУКЦИЯ ГОРОДА

Реконструкция города представляет собой непрерывный процесс преобразования и обновления планировки и застройки с целью создания комфортных условий для проживания населения и обеспечения эффективного функционирования всех его элементов. Можно выделить следующие основные причины, диктующие необходимость реконструкции:

несоответствие сложившейся планировочной структуры возрастающим требованиям, новым функциям и экологическим нагрузкам на городскую среду;

недостаточная эффективность использования жилого фонда и городских территорий;

моральный и физический износ застройки;

разновременность сроков службы отдельных элементов городской среды;

потеря в процессе развития ценных исторических архитектурных качеств городской среды.

Реконструкции подлежат любые материальные объекты, формирующие городскую среду. Это могут быть отдельные здания, комплексы, целостные градостроительные образования, межмагистральные территории, общественно-транспортные узлы, заповедные зоны исторической застройки, инженерные сооружения, коммуникации, участки территорий различного назначения.

Наиболее существенным объектом реконструкции являются районы и кварталы жилой застройки. Здесь можно реконструировать как многофункциональные градостроительные объекты (улицы, общественные транспортные узлы, общественные комплексы), так и группы кварталов, отдельных зданий. Процесс реконструкции сложившейся жилой застройки в целом представляет собой взаимосвязанное проектирование, планирование, организацию и проведение реконструктивных мероприятий, которые включают снос, строительство, реставрацию, ремонт зданий и сооружений.

Мероприятия по реконструкции различают по таким признакам, как содержание (снос и новое строительство, изменение функционального использования, габаритов, сохранение и ремонт объекта), степень преобразования (полная или частичная), масштаб преобразования (выборочное, охватывающее отдельные здания, локальное, охватывающее группу зданий, сплошное), единовременность (одновременное и последовательное).

По степени преобразования реконструктивные мероприятия характеризуются тем, насколько достигнуты в результате их проведения нормативные показатели качества объекта. При ликвидации морального износа обновление считается полным. При уменьшении физического износа без перепланировки помещений реконструкция считается проведенной с частичным преобразованием объекта. Полное обновление сложившейся жилой среды - это преобразование жилищного фонда и внутриквартальных территорий, новое строительство, упорядочение системы учреждений культурно-бытового обслуживания, создание мест отдыха в соответствии с нормами.

Единовременная реконструкция завершается в сжатые сроки за 5...7 лет, последовательная растягивается на весь расчетный срок.

Как правило, в городах применяются два варианта реконструкции:

сплошная, осуществляемая одновременно с полным преобразованием объекта городского значения, например, полная реконструкция квартала со сносом ветхих, строительством новых и ремонтом опорных зданий;

выборочная, последовательно осуществляемая реконструкция местного значения, состоящая в сносе, строительстве новых или ремонте отдельных опорных зданий, входящих в состав объекта реконструкции.

Решения по реконструкции жилой застройки являются долгосрочным прогнозом улучшения жилой среды. Градостроительная концепция реконструкции городов основана на соблюдении действующих нормативов организации жилой застройки. Реализация реконструкции должна сочетаться с реальными тенденциями процесса преобразования городской среды.

Долгосрочная концепция реконструкции должна учитывать следующие основные положения:

в крупных и крупнейших городах масштабы реконструкции и пространственная организация определяются во взаимосвязанных системах расселения. Должны также учитываться потребности в территориях для развития городского центра, для формирования транспортных узлов и магистралей, обеспечивающих связи в системе расселения;

установление рационального соотношения жилых и общественных территорий с организацией повседневного отдыха населения, использование многоуровнего пространства;

максимальное сохранение фонда, пригодного для проживания;

упорядочение планировочной организации сложившихся районов и модернизация сохраняемого жилищного фонда.

В концепции реконструкции на расчетный срок в 10...15 лет должны быть учтены следующие условия:

в центральных частях крупных и крупнейших городов при реконструкции территорий малоэтажная застройка должна интенсивно заменяться многоэтажными жилыми комплексами;

сохранение старогородской малоэтажной застройки, формирующей историческую среду, улучшение жилой среды за счет упорядочения структурно-планировочной организации сложившейся застройки, модернизация инженерного оборудования жилого фонда, использование резервных территорий для размещения нового жилищного строительства в рамках системы взаимосвязанных населенных мест;

замена малоценной застройки в различных частях городов домами повышенной этажности при условии создания комфортной жилой среды;

развитие сети учреждений культурно-бытового обслуживания, создание местных центров обслуживания за счет сохранения и инженерного благоустройства существующей, в том числе и малоэтажной капитальной усадебной застройки;

в крупных и крупнейших городах пятиэтажная застройка домами массовых серий типовых проектов первого поколения индустриализации должна быть уплотнена за счет радикального повышения этажности зданий с помощью замены их или достройки, если это возможно по техническим характеристикам.

В процессе реконструкции необходимо развивать сеть учреждений культурно-бытового обслуживания населения всех ступеней и повышать уровень инженерного благоустройства территорий.

При определении очередности строительства руководствуются следующими критериями. В первую очередь реконструируют городские объекты, занимающие основополагающее значение в функциональной и архитектурно-планировочной структуре района, города и находящиеся в наихудших условиях функционирования (перегруженные планировочной структурой общественно-транспортные узлы, исторические зоны с разрушающейся ценной застройкой). Также реконструируют в первую очередь те районы города, где существует функциональная потребность в создании крупных градостроительных комплексов, например, центров планировочных зон, транспортных узлов, спортивных, учебных, научных сооружений. Кроме того сначала следует реконструировать те объекты, где это дает наибольший экономический эффект. Это касается районов, занимающих удобное местоположение в плане города, а также районы, реконструкция которых сопряжена с наименьшим сносом. Важно также провести первоочередную реконструкцию наиболее важных жилых и общественных зданий, занимающих ключевые положения в перспективной функциональной структуре района.

В процессе реконструкции можно решить задачи улучшения жилищного фонда, организации отдыха населения и его культурно-бытового обслуживания, повышения эстетического уровня жилой среды, а также важнейшие народнохозяйственные проблемы городов по перераспределению населения в рамках систем взаимосвязанных населенных мест, сократив тем самым нежелательные миграционные процессы. Целенаправленное формирование структуры жилищного фонда способствует повышению занятости трудоспособного населения.

Сохранение, обновление и рациональное использование исторической среды городов обеспечивает сохранение и увеличение их социально-культурного потенциала. Причем при формировании современной политики реконструкции городов надо учитывать, что от сноса и ремонта отдельных зданий целесообразно переходить к комплексному преобразованию жилого фонда, т. е. комплексной реконструкции кварталов с групповым ремонтом и перестройкой зданий и улучшением функциональной архитектурно-планировочной и инженерной организацией кварталов.

Современные тенденции реконструкции состоят еще и в том, что надо обновлять и сохранять объекты, охраняемые как памятники. Центры старых городов представляют собой ценные образцы исторических типов жилища. Они находятся, как правило, в плохом состоянии. Их реконструкция связана с градостроительным развитием этих городов, т. е. с созданием многофункциональных комплексов.

В условиях роста уровня автомобилизации, наращивания производственных мощностей при реконструкции следует использовать мероприятия по защите фонда жилых территорий от неблагоприятного воздействия окружающей среды, что будет наиболее эффективно при сплошной реконструкции градостроительных объектов.