Статья 36. Градостроительный регламент

1. Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;

4) видов территориальных зон;

5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

3. Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

4. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

(п. 4 введен Федеральным законом от 31.12.2005 N 210-ФЗ)

5. Применительно к территориям исторических поселений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорий градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 31.12.2005 N 210-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 14.07.2008 N 118-ФЗ)

7. Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

(в ред. Федерального закона от 30.10.2007 N 240-ФЗ)

8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

9. Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

10. В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

73. Правовое регулирование застройки земель населённых пунктов (территориальное планирование, планировка территории и архитектурно-сторительное проектирование)

Территориальное планирование – это перечень административно-правовых действий по определению на будущее и фиксация в соответствующих документах основных видов совокупного использования объектов, расположенных на соответствующей территории.

Федеральные: территориальное планирование по размещению особо охраняемых территорий, энергетики…

Схемы территориального планирования содержат положения о территориальном планировании и они (эти положения) в себя включают: цели из задачи территориального планирования и перечень мероприятий по территориальному планированию и соответствующие карты (схемы), где отображаются границы (муниципальных образований, лесного фонда, особо охраняемых…).

Правительством РФ разрабатываются эти схемы на федеральном уровне, они согласовываются с Правительством, которое потом согласуется с муниципальным образованием, если разногласия – то согласительная комиссия. После утверждения они в трёхдневный срок отправляется в органы исполнительной власти субъектов и муниципальных образований. После утверждения этой схемы в трёхмесячных срок разрабатывается план реализации территориального планирования.

На уровне субъектов РФ аналогично федеральным (за рядом логичных исключений).

Генеральный план утверждается на муниципальном уровне.

Следующий вид документов, который разрабатывается – это планировка территорий.

Это универсальный способ действий по упорядочиванию и организации территории, осуществляемый в соответствии с документами территориального планирования.

В Градостроительном Кодексе определяется, когда не требуется документация по планировки территории:

1) Раздел земельного участка.

2) Объединение земельных участков в один.

3) Когда изменяется общая граница нескольких земельных участков.

При этом не должны нарушаться предельные размеры земельных участков, должен быть подъезд к каждому участку и несколько участков могут объединяться в один, если они находятся в границах одной территориальной зоны.

В ходе планировки территории также разрабатываются три вида документов:

1. Проект планировки территории. Осуществляется для выделения элементов планировочной структуры и установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.

Этот проект состоит из основной части (в ней отмечаются красные линии (они, как правило, обозначают границы улиц, земельных участков с линейным планированием), линии, обозначающие дороги, улицы, объекты инфраструктуры, положение о размещении объектов капитального строительства) и материалы по обоснованию состоят из графической части и пояснительной записки.

2. Проекты межевания территорий. Подготовка этих проектов осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройки территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки. Проекты межевания разрабатываются как самостоятельный документ либо как составная часть проектов планировки.

3. Градостроительные планы земельных участков. Подготовка этих планов осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства объектов капитального строительства земельным участкам. В составе этого плане указываются: границы участков, зоны действия сервитутов, отступы от границ, информация о градостроительном регламенте, о разрешённом использовании и другая информация. Форма градостроительного плана устанавливается Правительством РФ.

 

Архитектурно-строительное проектирование.

Инженерные изыскания: для подготовки проектной документации выполняются инженерные изыскания в соответствии со статьёй 47 Градостроительного кодекса. Они проводятся для получения материалов о природных условиях территорий, об обосновании компоновки зданий, о проведении расчётов оснований фундамента. Все эти сведения отражаются в текстовой форме и в графической – в виде карт, а также даются возможные прогнозы изменений.

Разработка проектной документации.

Проектная документация содержит материалы также в текстовой форме и в виде карт и определяет архитектурные, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Проектная документация не требуется для индивидуально-жилищного строительства (могут разрабатываться, а могут и не разрабатываться). Проектная документация подлежит государственной экспертизе.

В соответствии со статьёй 49 Градостроительного Кодекса государственной экспертизе не подлежат следующие объекты капитального строительства:

1) Во-первых, отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более 3-х (трёх) и предназначенные для проживания одной семьи (они называются «объекты индивидуального жилищного строительства»).

2) Жилые дома блокированной застройки, блоков должно быть не более десять (10), каждый предназначен для проживания только одной семьи и имеющие общую стену с соседним блоком, расположенные на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

3) Многоквартирные дома с количеством этажей не более трёх (3), состоящие из блоков не более четырёх, но в каждом блоке находится несколько квартир и каждый (блок) из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

4) Отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более двух площадью до полутора тысяч (1500) квадратный метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

5) Объекты капитального строительства с количеством этажей не более двух площадью до полутора тысяч квадратных метров и которые предназначены для производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон, а также для которых установлены зоны или требуется их установление, за исключением особо опасных технически сложных и (или) уникальных объектов. Эти объекты закреплены в статье 48.1: гидротехнические сооружения, аэропорты, морские порты, метрополитены, линии электропередач…

 

Разрешение на строительство.

Разрешение на строительство – это документ, удостоверяющий соответствие проектной документации требования градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию.

Разрешение выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Разрешение должно быть выдано в течение 10 дней с момента подачи заявления. К заявлению прилагаются документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план; материалы, которые содержатся в проектной документации; положительное заключение государственной экологической экспертизы; может быть надо согласие всех правообладателей этого капитального строительства на реконструкцию…

Разрешение на строительство для индивидуально-жилищного строительства действует в течение десяти (10) лет. А вообще разрешение на строительство действует на срок, который установлен проектом организации строительства объекта. Срок действия разрешения может быть продлён – за два месяца (60 дней) до истечения срок разрешение на строительство может быть продлено.

Разрешение на строительство не требуется в соответствии со статьёй 51 Градостроительного Кодекса когда:

1) Осуществляется строительство гаража на земельном участке, предоставленному физическому лицу не для осуществления предпринимательской деятельности.

2) Строительство объектов, не являющихся объектами капитального типа (навесы…).

3) Строительство сооружений вспомогательного использования (сараи…).

4) В случае изменения объектов капитального строительства, если они не затрагивают конструктивные характеристики безопасности и не превышают предельные параметры разрешённого строительства.

После того, как получено разрешение на строительство и построен объект, требуется получить последний документ, чтобы завершить строительство – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – этот документ удостоверяет выполнение строительства в соответствии с разрешением на строительство и соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются документы, перечисленные в пункте 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса. Выделяют девять видов документа:

· Документы о правах на землю;

· Разрешение на строительство…

Новые:

· Акт приёмки объекта капитального строительства;

· Документ, которым подтверждается соответствие построенного объекта техническим регламентам и этот документ подписан лицом, которое осуществляло строительство.

· Документ, подтверждающий соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанное организацией, которая осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.

· Заключение органа государственного строительного надзора.

· И другие.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1) Во-первых, отсутствие документов, которые перечислены в пункте 3 статьи 55 Градостроительного Кодекса.

2) Несоответствие объекта градостроительному плану земельного участка.

3) Несоответствие требованиям, которые установлены в разрешении на строительство.

4) Несоответствие проектной документации. Это основание не применяется для объектов индивидуально-жилищного строительства.

Понятие, состав и общие черты правового режима земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

Под землями этой категории (специального назначения) понимаются земли, которые:

1) расположены за границами населённых пунктов;

2) используются или предназначены для обеспечения деятельности организации и эксплуатации объектов промышленности, энергетики и иных специальных задач;

3) права на которые возникли по основаниям, предусмотренным земельным кодексом, федеральными законами и законами субъектов.

По площади эти земли где-то занимают 16,7 миллионов гектаров земель. Полный перечень земель предусмотреть невозможно.

Большинство земель находятся в публичной собственности, только 0,5 от этих земель находятся в частной собственности.

Если говорить об общих чертах, то можно выделить, что эти земли являются базисом для размещения разных объектов (поэтому плодородие тут не важно), причём эти земли имеют либо ленточную форму расположения под линейными объектами, либо площадные участки (или «островные») земельные участки.

Ленточная форма расположения характерна для линейных объектов, где находятся земли транспорта, различные охранные зоны вокруг трубопроводов, кабельных линий… Островные: земельные участки, на которых располагаются вокзалы, фабрики…

Линейные объекты и земельные участки, на которых они располагаются, характеризуются протяжённостью и наличием полосы отводов.

В зависимости от характера специальных задач эти земли подразделяются:

1. Земли промышленности.

2. Энергетики.

3. Транспорта.

4. Связи, радиовещания, телевидения, информатики.

5. Для обеспечения космической деятельности.

6. Земли обороны и безопасности.

7. Иное специальное назначение.

Причём следует отметить, что земли обороны и безопасности в этой категории составляют более 70%.

 

В состав земель специального назначения включаются зоны с особыми условиями использования. Это охранные, санитарно-защитные, охранно-защитные, зоны вредного воздействия и другие. Они создаются в двух целях:

1) В целях обеспечения безопасности населения, которые проживают вблизи этих объектов;

2) Создание необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики и иных объектов. То есть в целях обеспечения работы деятельности этих объектов.

 

Земельные участки, которые включены в состав таких зон у собственников, пользователей не изымаются, но в их границах может быть введён особый режим их использования, который запрещает или ограничивает отдельные виды деятельности. Например, могут быть запреты на применения химических средств борьбы с вредителями растений…

Большое количество земельных участков из земель специального назначения принадлежат на праве собственности РФ. Это ещё земли, кроме обороны и безопасности, земли энергетики, железнодорожной связи…

 

Нормирование земельных участков, предоставляемых для специальных нужд. То есть в нормативных актах устанавливаются нормы отвода земли для аэродромов, для линий электропередачи и другие объекты (скажем, приказ министерство транспорта мы уже записывали).

Если нормы отвода законодательством не определены, то размеры выделяемых земельных участков определяются в соответствии с проектной и иной технической документацией.

 

Особенность: множественность нормативных актов, которыми определяются правовой режим этой категории. Нет единого акта – их много. Много очень федеральных законов.

 

Особенность по переводу земель.

Перевод земель специального назначения, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, подлежащими сносу, в другую категорию допускается при наличии утверждённого проекта рекультивации земель.

Перевод земель специального назначения, на которых осуществлялась деятельность, связанная с нарушением почвенного слоя, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с проектом рекультивации, кроме случаев, когда такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов власти или органов местного самоуправления.

Многие земли специального назначения изъяты или ограничены в обороте.