Ипотечное кредитование, его особенности в России.

 

Ипотека — залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.

Ипотечное кредитование это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).

Ипотечным кредитованием является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости).

Анализ ипотечного кредитования позволяет выделить два его основных направления:

- ипотечное кредитование физических лиц в части приобретения жилья, с целью улучшении существующих жилищных условий под залог жилой недвижимости или прав на нее;

- ипотечное кредитование юридических лиц на развитие бизнеса, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, и собственно ипотечное жилищное кредитование.

На современном этапе развития экономики, во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.

Двухуровневая система ипотечного кредитования:

1) заемщик - юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог недвижимости;

2) кредитор - банк;

3) ипотечное общество (агент) - основной элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Оно выкупает у банка закладные, выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи таких ценных бумаг идут на новые кредиты;

4) инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые компании, банки.

При одноуровневой системе ипотечного кредитования кредитор в лице банка самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа: так называемые «закладные листы».

Суть двухуровневой модели состоит в том, что выданные на первичном ипотечном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным субъектам - операторам вторичного рынка. Секьюритизация - трансформация банковских кредитов и других активов в фондовые ценности для продажи инвесторам. Секьюритизованные ипотечные кредиты облегчают доступ агентств к готовым инвестиционным рынкам. Вторичный рынок позволяет первичным кредиторам продавать займы и таким образом получать средства, необходимые для выдачи новых займов. Созданием вторичного рынка достигается экономическая цель перераспределения рисков и их снижения за счет распределения кредитных и рыночных рисков по каждому кредиту среди множества инвесторов.

За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели: перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования между участниками вторичного ипотечного рынка.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший кредит ипотечный банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

Государственная поддержка ипотечного кредитования:

1) ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) — создано Правительством Российской Федерации в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

100 % акций АИЖК принадлежит Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Целью АИЖК являются:

- создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;

- обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;

- создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;

- создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

- формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

2) Программа ВЭБ - основные направления инвестирования средств:

- собственные средства Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием

- средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка как государственной управляющей компании

- средства Фонда национального благосостояния, выделяемые Правительством РФ

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.К ним предъявляются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;

- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

- способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия кредитного договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Совершенствование ипотечного кредитования:

1) уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.

2) создание бюро кредитных историй, деятельность которых позволяет существенно ускорить процесс принятия решений о выдаче ипотечного кредита.

3) снижение первоначальных взносов, которые сейчас могут достигать 50% от стоимости жилья.

4) разработка и реализация государственных и муниципальных программ, с помощью которых различные категории населения нашей страны смогут приобрести собственное жилье. В настоящее время военные, молодые семьи, а также работники некоторых предприятий могут рассчитывать на существенные льготы при покупке жилья с помощью ипотеки, кроме того, покупатели квартир могут рассчитывать на существенный налоговый вычет в течение нескольких лет при покупке квартиры.

5) разработка законодательства, которое позволит защитить права владельцев ипотечных квартир. Не секрет, что многие кредитные организации пользуются правовой неграмотностью россиян и составляют договора таким образом, чтобы получить как можно больше прибыли с заемщика.

Проблемы ипотечного кредитования:

1) Рост стоимости жилья

2) Низкий уровень доходов

3) Высокие процентные ставки