Основные принципы оценки объектов недвижимости.

Основные принципы отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. Выделяют 3 группы взаимосвязанных принципов оценки.

1. Принципы основанные на представлении собственника: принцип полезности, принцип ожидания или предвидения.
2. Принципы связанные с эксплуатацией собственности: принцип вклада, принцип сбалансированности, рациональности
3. Принцип обусловленный действием рыночной среды: принцип соотношения спроса и предложения, принцип соответствия рыночным стандартам,
4. Принцип конкуренции.
5. Принцип изменения стоимости: оценка проводится всегда на определенную дату, оценка всегда проводится на определенную дату, так как зависит от воздействия факторов внешний среды.
6. Принцип экономического разделения.

 

Методы оценки недвижимости.

Затратный подход он основан на предположениях, что затраты на строительство объекта с учетом износа, совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором объект находится, является приемлемым ориентиром, для определения стоимости недвижимости.

 

Сфера применения – это налогообложения физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта, техноэкономическое обоснование нового строительства, выбор наиболее лучшего и эффективного использование земельного участка, согласование стоимостей объектов, рассчитанного разными методами, оценка объектов недвижимости в пассивных секторах экономики и страховании.

Недостатки подхода – не отражает стоимость прогнозируемых доходов, трудно определить износ здания старше 10 лет.

 

Последовательность и осуществление подхода, рассчитывается стоимость земельного участка и работ. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.

Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

Рассчитываются все виды износа (физический, функциональный и внешний)

Суммируют все стоимости полученные с учетом износа.

 

Физический износ – отражает изменения физических свойств объекта с течением времени. Выделяют 4 способа расчета физического износа – экспертный метод, в котором суммируются произведения удельного веса конструктивного элемента процесса и износа конструктивного элемента. При этом износ различают устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания, то ремонт считается неустранимым. Стоимостной – затраты на воспроизводство конструктивных элементов здания, а износ определяется как средневзвешенная величина путем внешнего осмотра недвижимости.

Нормативный или бухгалтерский основы – единые нормы амортизации на восстановление.

Метод расчета срока жизни – срок жизни, это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период, вложения в данный объект будут приносить пропорциональную увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда, когда его сносят.

 

Методы затратного подхода.

1. Метод сравнительной единицы, то есть удельной стоимости. Скорректированная стоимость умножается на число единиц оцениваемого объекта.
2. По элементный – удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.
3. Сменный – определяется на основании составления новых смет на данный объект недвижимости.
4. Индексный – определяется восстановительная стоимость объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в связи с определенным нормативом правовым актом.

 

При оценки стоимости компании затратный подход представлен двумя методами. Метод стоимости активов. Метод ликвидационной стоимости. Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценки действующей компании, обладающие значительными материальными и финансовыми активами.

 

Отдельные объекты в рамках данного метода, в частности нематериальные активы могут оцениваться другими подходами – сравнительным или доходным. Процедура оценки предусматривает следующую последовательность этапов:

1. Определение рыночной стоимости всех активов компании.
2. Определение величины обязательств.
3. Расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

 

Затратный подход при оценке зданий, сооружений. передаточных устройств. Все объекты делятся на объекты производственного характера, объекты не производственного характера, объекты незавершенного строительства.

 

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения. То есть инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та в которую обойдется приобретение соответствующего имущества аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек. При оценке зданий сооружений передаточных устройств рассчитывают затраты на производство, активы, за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревание актива.

 

Оценка машин, оборудования и транспортных средств проводится либо по отдельным взятым единицам (оценка россыпью), либо все множество машин условно-независимых друг от друга, имеющих технологические связи как между отдельными единицами комплекса, так и в связи окружающих их инфраструктуры.

 

Системная оценка – в процедуру оценки включает два этапа:

1. Определение рыночной стоимости аналога
2. Определение величины износа.

 

Метод ликвидационной стоимости.

 

Порядок расчета ликвидационной стоимости:

1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов
2. Формируется оценочная масса имущества
3. Формируется сумма задолжности компании
4. Обосновывается размер затрат
5. Выделяются затраты связанные с ликвидацией и затраты связанные с владением активами до их реализации
6. Оценивается реализуемое имущество
7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планирования срока реализации для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с точки зрения ликвидности и риска возможной не продажи
8. Строится график реализации имущества и определяется совокупная выручка от реализации текущих материальных и нематериальных активов
9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолжности за период реализации и осуществляется выплаты по обязательствам
10. Оценка ликвидационной стоимости

 

 

Доходный подход включает в упрощенном варианте 3 метода:

1. Метод капитализации заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов полученных от объектов недвижимости. Стоимость равна = Чистый денежный поток/ Коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации это параметр преобразующий чистый доход в стоимость объекта при этом учитывается чистая прибыль от эксплуатации объекта.

 

Чистый операционный доход рассчитывается как устойчивая величина от ожидаемого чистого годового дохода полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных доходов и резервов но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационным отчислениям. Данный метод используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.

 

2.

Метод дисконтирования предполагает четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.

 

3.

Последовательность метода: 1. Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов. 2. Прогнозируются потоки денежных средств по каждому году владения. 3. Дисконтирование денежных средств путем приведении их за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей. 4. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли. 5. Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии выручки от продаж. Приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования. 6. Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий. 7. Расчет чистой текущей стоимости объекта, как разница между текущей стоимостью доходов полученный за ряд лет и суммой привлеченной заемных средств.

 

Метод валовой ренты. Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальной или действительной валовой доход. При определении мультипликатора не нужно вносить на различие сопоставимых объектов.

 

Рассмотрим поле подробно основные метода доходного подхода:

1. Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса которые затем дисконтируют от ставки дисконта с соответствующей требуемой инвестором ставки дохода. Основным показателем используемом в рамках данного метода является денежный поток. Рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период. Этапы: 1. Расчет величины скорректированный чистой прибыли с прогнозом прочих операционных расходов. Расчет величины денежного потока – скорректированная чистая прибыль + амортизация +- дельта собственного оборотного капитала +- долгосрочной задолжности –капитальные вложения.

 

На прогнозный период составляется детальный прогноз денежных потоков. На достаточно длительный период до того момента когда компания выйдет на стабильные темпы роста денежного потока, единицы измерения прогнозного периода определяется исходя из ритмичности производства, обычно это год. Единицы измерения денежного потока исходя из специфики компании рубль, доллар, евро. При построения прогноза валовой выручки от реализации анализируют текущее производственные мощности, их загруженность и стоится прогноз физического объема продукции. Прогнозирование выручки от реализации может осуществляться двумя способами – укрупненный подход подразумевает прогнозирование роста выручки в зависимости от темпов роста предыдущих лет обычно применяется для предварительной оценке или при отсутствие информации. Детальный подход подразумевает использование большого массива информации. Основой для расчета являются данные о физических объемов реализуемой продукции прошлых лет. Фактические и прогнозные цены на производимые продукты, а так же прогнозы специалистов отрасли позволяющие моделировать различные сценарии развития при изменении внешних экономических условий. Прогнозирование расходов от реализации так же осуществляется двумя методами укрупненным и детальным.

 

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – это: c математической точки зрения процентная ставка используемая для пересчетов будущих потоков дохода в текущую стоимость являющуюся базой для определения рыночной стоимости компании. С экономической точки зрения – ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Она должна превышать безрисковую ставку дисконта и обеспечивать все виды рисков. Для модели денежных потоков, для собственного капитала используют метод кумулятивного подхода. Основанного на экспертной оценке премий за риск, связанный с инвестированием и метод оценки ставки дисконта по модели оценке капитальных активов.

 

Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения. Ставка дисконта равна сумме следующих факторов. Безрисковая ставка (для инвестора это альтернативная ставка дохода, в которой отсутствует риск, и высокой степенью ликвидности. В мировой практике – это ставка дохода по долговым обязательствам. Для Российских компаний – это может быть ставка рефенансирования.) Ключевая фигура в руководстве, размер компании, финансовая структура, товарно-территориальная и производственная диверсификация. Диверсификация клиентуры, отраслевые риски. Оценка выше указанных факторов осуществляется по 5-ти балльной шкале на основании экспертной оценки.

 

CAPM – ставка дисконта – безрисковая ставка + мера систематического риска связанная с макроэкономическими и политическими процессами происходящеми в стране*(общая доходность рынка в целом – премия дя малых компаний за размер)+ премия за риск в конкретную компанию.

 

Ставка дисконта рассчитывается обоими методами а затем из них находится средняя ставка дисконта.

 

Метод средней отраслевой ориентации активов и капитала. (модель Дюпона)

 

Отражает среднюю доходность отрасли на активы или вложенный капитал. Для оценки используются два показателя. ROA и ROE.

Данная модель применяется когда акции и не котируются на бирже, то есть не отражают настоящую рыночную стоимость компании. При использовании модели Дюпона – предприятия разбивают на три группы – мелкие, средние и крупные по размеру собственного капитала компании. Рассчитанные для конкретной компании показатели сравнивают со среднеотраслевыми.