Сравнительная характеристика зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет.

Во Франции льготные кредиты называются "льготные кредиты на вступление в право собственности" и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет.

В Италии льготные кредиты распространяются институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик.

В Испании большое распространение получили "квалифицированные жилищные кредиты". Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиях как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных средств и срока погашения кредита.

В настоящее время значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом "Корпорация "Жилищная инициатива" совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает схемы ипотечного кредитования жилищного строительства.

Выделяют две схемы (модели) ипотечного кредитования.

Двухуровневая схема («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Одноуровневая схема («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов.

Таким образом, система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Организация процесса ипотечного кредитования российскими банками

Характеристика этапов ипотечного кредитования в российских банках

Банки предоставляют жилищные ипотечные кредиты как в рублях, так и в валюте. Требования, предъявляемые к потенциальным клиентам, могут изменяться в зависимости от банка, но, как правило, это:

- наличие постоянной работы в том регионе, где проживает заемщик;

- наличие достаточного совокупного дохода на семью для погашения кредита;

- наличие собственных денежных средств для внесения первоначального взноса.

Ипотечный кредит отличается от обычного кредита своим целевым назначением. Он предоставляется исключительно для приобретения жилья. При этом основным обеспечением по такому кредиту является ипотека приобретаемого жилья (Приложение 4).

Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура (Приложение 5), включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего имущества, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, и их регистрацию [16, с.240].

При предоставлении ипотечного кредита банк предъявляет достаточно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтверж­денный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования и к возрасту заемщика - чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кре­дита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35 лет.

Процедура выдачи ипотечного кредита включает несколько этапов:

- предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

- андеррайтинг заемщика;

- подбор и оценка жилья;

- оформление кредитного и других договоров по сделке;

- регистрация заключенных договоров;

- выдача кредита;

- обслуживание и погашение кредита.

 

 

Предварительная квалификация заемщика

Предварительная квалификация (одобрение) заемщика - за­емщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и определенный данным банком пакет документов, на основа­нии которого банк принимает принципиальное решение о возможно­сти взаимодействия с данным заемщиком.

Предварительная квалификация заемщика необходима, чтобы отобрать заемщиков, которые соответствуют разработанным банком критериям надежности. Каждый банк самостоятельно определяет эти критерии и устанавливает свой перечень документов, необходимых для получения кредита. В целом же каждый потенциальный заемщик дол­жен представить банку информацию о постоянных доходах и расхо­дах, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имеющемся имуществе и т.д.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка. Стандартный перечень таких документов составляют (Приложение 6):

- основные документы;

- документы, подтверждающие семейное положение заемщика;

- документы, подтверждающие здоровье заемщика;

- документы, подтверждающие доходы заемщика;

- информация об активах заемщика;

- документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщика;

- сведения о продавце квартиры;

- документы, представляемые предпринимателями без образования юридического лица.

Андеррайтинг заемщика

Андеррайтинг заемщика - банк оценивает кредитоспособ­ность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита - процент­ную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).

Для оценка вероятности погашения кредита проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

- отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

- отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

- отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

- отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Андеррайтинг заемщика - наиболее трудоемкая операция, он проводится после того, как принято принципиальное решение о пре­доставлении кредита данному заемщику. Конкуренция на рынке ипо­течного кредитования заставляет банки более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Кредитные организации соглашаются принимать в расчет совокупный доход семьи заемщика, доход роди­телей, когда заемщики - молодая семья, и даже нескольких созаемщиков (максимум четырех человек), не являющихся родственника­ми. Кроме того, банки рассчитывают сумму кредита по максимуму - позволяют заемщику выплачивать 60% дохода вместо 30%, как было раньше.

Помимо заработной платы, многие банки принимают во внима­ние доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижи­мости в аренду, проценты по банковским вкладам, дивиденды по ак­циям, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.

Подбор и оценка жилья

Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, пред­ставляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жи­лье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобрете­ние.

Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после. При первом варианте продавец жилья и потенци­альный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки по согласованной цене в определенный срок. Банк в этом случае оценивает жилье с точки зрения достаточности и лик­видности его как предмета залога по ипотечному кредиту и с учетом первоначалыюго взноса заемщика на его оплату определяет максималь­ную сумму кредита. При втором варианте заемщик, зная сумму креди­та, рассчитанную для него банком, подбирает на рынке походящее жилье и заключает с продавцом сделку купли-продажи при условии се одобрения банком. Банки предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований: оно должно быть ликвид­ным, принадлежать продавцу на правах собственности, не должно на­ходиться в аварийном состоянии и т.п.

Оформление и регистрация кредитных и других договоров по сделке

Оформление кредитного и других договоров по сделке — центральный этап процедуры ипотечного кредитования. Как правило, в тот день, когда оформляется и подписывается договор купли-продажи и жилье переходит в собственность заемщика, оно пе­редается в залог банку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Предмет залога страхуется в пользу банка. Как правило, заключается комплексный договор страхования, включающий страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рын­ке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.

Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистраци­онной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает сви­детельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Ре­гистрируется также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

- договор купли-продажи недвижимости;

- кредитный договор;

- договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

- договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В договор об ипотеке (Приложение 7) стороны включают:
предмет ипотеки;

- цену передаваемого в ипотеку помещения;

- существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

- срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по договору об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

- основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.

В настоящее время нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года.

 

Выдача кредита

Выдача кредита - банк выдает заемщику кредит, за счет кото­рого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик стано­вится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением являет­ся невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погаше­ния кредита.

Выдача кредита банком позволяет заемщику рассчитаться с продавцом жилья. При покупке квартиры у застройщика средства на его счет можно перечислить по безналичному расчету. На вторичном рынке обычно используется наличная форма расчета через банковскую ячейку. Иногда для расчетов по ипотечной сделке банки используют документарный аккредитив. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.