Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей

 

Рыночная экономика немыслима без существования и развития финансовых институтов, а также возможности доступа участников рыночных отношений к кредитным ресурсам. Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, поскольку за каждым кредитом стоит конкретный инвестиционный проект или решение определенной производственной задачи. Кредит - действенный рыночный инструмент, ориентированный на рост эффективности всех отраслей национального хозяйства. Банковский капитал является основным фактором и механизмом становления и развития оборота земель, под которым понимается не только переход права собственности на землю от одного собственника к другому, но и осуществление операций по аренде и залогу. В подавляющем большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита.

В мировой практике рыночных отношений вы Согласно первому, кредитор производит отчуждение вещных прав залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа.

Вторым, более эффективным, но и более сложным является коммерческий залог недвижимости (ипотека).

В целом по своему юридическому содержанию ипотека - обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости (в нашем случае земельного участка). Исходя из этого, основное отличие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собственности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь производное залоговое право, т. е. земельный участок как залоговый объект можно оставить во владении и пользовании залогодателя.

Банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет и сегодня жизненно важную роль в развитии экономики практически всех стран с развитым земельным рынком, стимулируя интенсивность оборота земли - одного из важнейших механизмов, применяемых в практике управления земельными ресурсами.

Анализ развития рынка земли экономически развитых стран свидетельствует о том, что система соединения банковских и земельных капиталов выработала особые финансово-кредитные институты. Сюда можно включить земельные банки, сельскохозяйственные и коммерческие банки, товарно-кредитные корпорации, ассоциации производственного кредита, администрации по делам фермеров, небанковские кредитные организации (ипотечные агентства) и т. д.

Текущее состояние российской банковской системы характеризуется тем, что кредитные ресурсы формируются за счет так называемых «коротких» денег, поэтому неизбежно встает задача организации рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты. Сегодня только Сберегательный банк РФ и Внешторгбанк в состоянии формировать более-менее долгосрочный ресурс, и то - за счет огромной массы денег той части населения, которая привыкла хранить их в сберегательном банке, или при наличии большого собственного капитала, позволяющего привлекать относительно дешевые долгосрочные ресурсы иностранных банков. Тем не менее, даже они не имеют возможности кредитовать на срок свыше 10 лет, а их процентные ставки превышают 10% годовых в валюте.

Другие источники ресурсов, традиционные для так называемой «германской» модели ипотечного кредитования, в основе которой лежит принцип накопления денежных средств в некоторой «закрытой» системе (так называемые ссудо-сберегательные или строительные сберкассы), требуют длительного периода их формирования: как минимум 5-8 лет. Подобные программы с 1998 г. пытается реализовать правительство Республики Башкортостан, но заметных результатов пока нет. Здесь также торжествует принцип коротких денег (бизнес-цикл составляет 2-3 года).

Итак, для заметного увеличения масштабов ипотечного кредитования требуется организация рефинансирования в рамках так называемой двухуровневой («американской») модели.

В качестве источников рефинансирования ипотеки могут служить либо бюджетные средства (отдельные программы ипотеки), либо финансовые ресурсы, привлекаемые с открытого рынка. При этом следует отметить существование огромного финансового потенциала так называемых «спящих» денег населения, которые могли бы служить тем самым долгосрочным ресурсом, активизируемым через инвестиционные фонды, но здесь сразу же возникает проблема государственного гарантирования вкладов населения.

Также важно понимать возможность привлечения инвестиций на основе иностранного происхождения и на основе «переведенного за рубеж» капитала. Как показывает практика, эти инвестиции легче вовлекаются в российскую экономику через механизм инвестиционных фондов, нежели через классический механизм формирования акционерного капитала.

Еще один финансовый источник - это денежные средства пенсионных фондов. Этот источник уже начинают задействовать (пример Республика Башкортостан). По аналогии, в качестве источника рефинансирования можно рассматривать и денежные средства обязательных резервов страховых организаций.

Таким образом, можно констатировать наличие огромного потенциала финансовых средств, которые могли бы служить источниками рефинансирования ипотеки, при практически полном отсутствии политической воли государства и механизмов их вовлечения в ипотеку.

За рубежом, там, где существует двухуровневая ипотека, ипотечные агентства существуют как самостоятельные специализированные кредитные организации. У нас такие кредитные организации банковским законодательством не предусмотрены. Поэтому во всех известных попытках внедрения двухуровневой модели ипотеки в роли ипотечного агентства выступают банки (как уже существующие, так и вновь создаваемые). Однако обычный универсальный банк не пригоден для этих целей в силу ряда причин. Исходя из этого, целесообразно ставить вопрос о введении нового типа небанковских кредитных организаций (НКО), имеющих ограниченную банковскую лицензию и специфические экономические нормативы. Для создания НКО нового типа не требуется принятия новых законов и постановлений Правительства РФ - достаточно соответствующего решения Центрального банка России (о внесении дополнений в Положение о пруденциальном регулировании деятельности небанковских кредитных организаций).[12]

Для реализации, так называемой двухуровневой («американской») модели ипотеки требуется наличие соответствующей институциональной инфраструктуры, главным звеном которой является основной оператор земельного ипотечного рынка - земельное ипотечное агентство.

Земельные ресурсы и проживающее на них население определяют жизнеспособность и процветание любого государства. Чем более развита инфраструктура и чем более высока эффективность использования ресурсов земли, профессиональная подготовленность и культурный уровень населения, тем более сбалансировано и поступательно развивается экономика государства.

В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства. Его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. В России пока еще только формируются юридические документы, которые уже десятилетия являются обязательными для государств с упорядоченной экономикой.

Современная земельная политика в России пытается стратегически решить проблемы земельных преобразований - выработать наиболее эффективные механизмы хозяйствования в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов. Для становления и развития земельного рынка в России созданы объективные предпосылки, но нет условий для полноценного оборота земель и ипотечного кредитования под их залог. Земля до сих пор не стала гарантом инвестиций и условий их привлечения. Из-за отсутствия системы доступных инвестиционных ресурсов, слабого информационного обеспечения земельного рынка, а также экстенсивного развития современной российской экономики происходит сдерживание оборота земли. Кроме того, система налогообложения не выполняет свои функции по созданию финансовой базы и благоприятных условий для наилучшего использования земли и ее интенсивного оборота.[13]

Отсутствие системы кредитования под залог земли в России тормозит развитие не только земельного оборота, но и всего инвестиционного процесса, особенно для городских территорий в условиях дефицита свободных капиталов и оборотных средств предприятий.

Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации затруднено по нескольким причинам:

· экономичная ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли;

· система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора);

· ипотечный кредит, для большинства граждан, недоступен в связи с большими процентами по кредиту, а также отсутствием необходимого дохода у кредитополучателя, позволяющего вернуть заложенную землю;

· сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю (процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени);

· отсутствуют институциональные принципы ипотечного кредитования земельных ресурсов (отсутствует институциональная инфраструктура, способная обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять рефинансирование системы ипотечного кредитования);

· отсутствует механизм «запуска» процесса рефинансирования системы ипотечного кредитования.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в залог могут быть переданы:

· земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные им для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;

· земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

В то же время, ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Оживлению земельного оборота и развитию ипотечного кредитования под залог земли в сложившейся ситуации могут способствовать следующие мероприятия:

создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность;

завершение (с последующим уточнением и актуализацией) кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов;

формирование федеральной системы государственного кадастра единого объекта недвижимости и регистрации прав на него;

формирование системы земельных ипотечных банков при активном участии государства;

создание кредитных ресурсов (главных источников инвестиций) за счет аккумулирования государственных финансовых ресурсов всех уровней (специализированных фондов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) и привлечения средств населения через механизмы снижения нормы ссудного процента и повышение нормы процента по депозитам, а также привлечение средств российских и иностранных инвесторов;

формирование целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры системы ипотечного кредитования, обеспечивающей непрерывное воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса (под инфраструктурой залога земли необходимо понимать совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников залоговых операций - заемщиков и кредиторов).

По мере развития рыночных отношений в экономике в целом и в сфере земельных отношений в частности, все больше оснований возникает для государственного регулирования происходящих процессов реформирования.

Эффективность реализации государственной земельной политики возможна только при наличии действенно организованной системы управления земельными ресурсами и обязательного сочетания механизмов государственного регулирования и рыночных отношений.[14]

В этих целях государством должна быть осуществлена разработка и стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма.

Практика подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов.

При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.

В настоящее время на федеральном уровне принят ряд законов, заложивших основы для земельной ипотеки, в первую очередь, это:

Земельный кодекс РФ;

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В то же время, до сих пор не приняты важные в законодательном плане положения о земельных ценных бумагах.

Анализ зарубежного и отечественного опыта и изложенное выше позволяют сформулировать следующие концептуальные положения по формированию основ системы ипотечного кредитования.

На первом этапе, когда возможности действующей банковской системы ограничены, а банковские процентные ставки непомерно высоки, чтобы ипотечные кредиты стали привлекательными и доступными для потенциальных залогодателей, государство должно инициировать возникновение структур в области ипотечного кредитования, выполняющих следующие функции:

· проведение государственной политики и разработка концепции системы ипотечного кредитования в сфере земельного рынка;

· организация обучения кадров профессиональных участников ипотечного кредитования в сфере земельного рынка;

· оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров, договоров страхования и т. д.;

· разработка положений и организация проведения тендеров, конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и прав аренды;

· организация регистрации договоров ипотеки в региональных учреждениях юстиции;

· создание благоприятных условий для реализации ипотечных программ с целью запуска системы ипотечного кредитования;

· контроль за деятельностью субъектов земельного рынка в сфере ипотечного кредитования - страховых, оценочных, риэлтерских организаций;

· учет оборота земельных участков, находящихся в залоге;

· проведение претензионной деятельности при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств о залоге земельных участков;

· выполнение функций оператора по платежам залогодателей залогодержателям в счет выполнения обязательств по договорам о залоге;

· выполнение функций государственного уполномоченного органа по выкупу в пользу государства земельных участков, по которым их собственники лишены права собственности в связи с невыполнением обязательств по договору залога или переуступке этого права в пользу сельскохозяйственной организации, изъявившей желание его приобрести.

На следующем этапе должны быть созданы такие условия, при которых деятельность на ипотечном рынке для хозяйствующих и выпускающих закладные листы субъектов стала бы основной, что способствовало бы завершению окончательного оформления системы ипотечного кредитования, а в качестве основного инструмента ее рефинансирования выступили бы эмиссионные ипотечные ценные бумаги - закладные листы, обеспеченные залогами земельных участков и правами требования по ипотечным кредитам (закладным). Важным аспектом формирования основ системы ипотечного кредитования на первых этапах является обеспечение легитимности залоговых операций с земельными участками, поэтому государство должно выступить с инициативой создания соответствующих институционных структур, которыми могли бы являться земельная биржа и земельный суд.

Биржа являясь постоянно действующим субъектом земельного рынка и коммерческим посредником, способствовала бы заключению сделок с землей, обеспечению брокеров помещением, связью и т. д.

В обязанности биржи входило бы:

· осуществление учета операций с земельными участками;

· определение цены (котировки) земельных участков;

· содействие расчетам между залогодателем и залогодержателем;

· разработка типовых договоров ипотечного кредитования;

· осуществление претензионной деятельности до арбитражного разбирательства споров;

· обеспечение осуществления экспертиз.

Сложившаяся, в результате вышеприведенных преобразований, ситуация ведет к необходимости реорганизовать структуру судебных инстанций страны и созданию новой для России структуры - земельного суда с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Основные направления деятельности земельных судов:

· судебная защита прав на земельные участки;

· юридическое регулирование земельных отношений на территории России путем обеспечения строгого выполнения законодательных норм и правил;

· рассмотрение исков, жалоб граждан и юридических лиц в области земельных отношений;

· анализ судебной практики как источника развития земельного законодательства.

Создание и деятельность системы земельного ипотечного кредитования немыслимы без соответствующего расширения функций земельной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в реальном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земельного законодательства и договоров.