Понятие и особенности ипотечного кредита

Ипотечный кредит - предоставление долгосрочной ссуды под залог недвижимого имущества (земли, жилища и прочее).[1]

Можно выделить следующие основные особенности ипотечного кредита:

· залогом по договору ипотеки может быть только недвижимое имущество в отличие от классического банковского кредита. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств задолженность по кредиту погашается за счет реализации заложенного имущества;

· ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (до 50 лет), что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени;

· обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки;

· погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами (аннуитетами).[3]

К основным субъектам ипотечного кредитования относятся:

· заемщик, в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении возможности лучшего и более дешевого жилья;

· кредитор. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций, ограничении рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

· страховые компании — оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества;

· оценочные компании — выступают в роли основных консультантов банков по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения.[4]

Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотечный брокер — специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает в роли посредника между банком и заемщиком.

В качестве предмета залога по ипотечному кредиту в соответствии с требованиями Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" могут выступать:[2]

· земельные участки;

· предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке;

· воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, права аренды;

· права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

Ипотека принадлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения закладываемого имущества на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В процесс ипотечного кредитования можно выделить следующие этапы:

· обращение заемщика в банк за кредитом под залог недвижимого имущества. На данном этапе банк должен проверить права собственности на объект недвижимости, заложено ли данное имущество по другим обязательствам, оценить стоимость имущества;

· согласование условий кредитования, в том числе сумму кредита и его условия, стоимость имущества, оформляемого в залог, условия возмещения претензий банка из стоимости заложенного имущества;

· страхование. Заемщика обязан застраховать недвижимость за свой счет на период действия кредитного договора и определенного времени после его окончания. Если расходы по страхованию включаются в плату за кредит, то банк самостоятельно страхует объект недвижимости;

· подписание кредитного договора, а также оформление залогового договора (закладной);

· регистрация закладной в Органах государственной регистрации, что важно по следующим причинам:

¾ кредитный договор вступает в силу после регистрации закладной;

¾ регистрация позволяет не допускать повторных залогов или продажи имущества без согласия банка;

¾ очередность регистрации залога определяет очередность предъявления претензий к предмету залога;

· контроль за исполнением заемщиком условий кредитного договора и состоянием недвижимости.[6]

 

 

2. Виды и особенности ипотечного кредита на примере

ПАО «Сбербанк России».

На рис.1 изображены виды ипотечного кредита, предлагаемые ПАО «Сбербанк России».

Виды ипотечного кредита Сбербанка России
Кредит на приобретение готового жилья
Кредит на приобретение строящегося жилья
Ипотека плюс материнский капитал
Кредит на строительство жилого дома
Кредит на загородную недвижимость
Военная ипотека

Рис.1. Виды ипотечного кредита, предлагаемые ПАО «Сбербанк России»