Покупка недвижимости: как Это делают профессионалы.

 

Как вы уже, наверно, поняли, независимо от того, какого рода недвижимость вы ищете, процесс ее поиска, как и сбор средств на ее покупку, может стать для кого‑то из вас занятием на полное рабочее время. Было бы вполне неплохо выбрать одного или двоих человек из вашей группы для того, чтобы они могли на какое‑то время полностью посвятить себя этому вопросу, поскольку не исключено, что, параллельно с вами, за теми же самыми объектами недвижимости могут охотиться и коммерческие застройщики, которые заняты этим весь рабочий день.

Земля, пригодная для создания альтернативного поселения, может оказаться, с их точки зрения, ничуть не менее желанной для коммерческой коттеджной застройки. Поэтому, если вы можете себе это позволить, поступите так, как поступили Дансинг Рэббит, Этхэвен и Круг Сеятелей/OAEC, и сделайте поиск земли для одного или нескольких членов вашей группы на какое‑то время основной (и оплачиваемой) работой.

Коммерческие застройщики и профессиональные риэлторы используют следующие средства и стратегии для того, чтобы получить за свои деньги самое ценное (и вам нет никакого резона отказываться от применения их опыта):

‑ Определить сумму, которую ваша группа сможет вложить (включая возможность займа). Независимо от того, будете ли вы покупать землю в рассрочку, брать частные займы или ипотечный кредит в банке или ином кредитном учреждении, знание собственной заемной способности заранее позволит вам определить ценовой диапазон, а также необходимость привлечения дополнительных людей в вашу группу для усиления вашей финансовой мощи.

‑ Изучить примерный ассортимент и разброс цен в избранной вами местности – так, что вы сможете различать, является ли цена за конкретный объект завышенной или заниженной относительно среднерыночной – независимо от того, планируете ли вы работать вместе с риэлтором или самостоятельно.

‑ С этими знаниями начинать собственно поиск и исследовать все объекты, соответствующие вашим критериям, вне зависимости от того, продаются ли они в настоящий момент или нет.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАШЕЙ ПОТЕНЦИАЛЬНОЙ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ.

Опытные риэлторы рекомендуют заблаговременно, перед началом поиска земли, получить информацию в вашем местном банке или ином кредитном учреждении о максимальной сумме, на которую вы можете получить кредит (даже если вы не собираетесь этого делать). Для этого каждый член вашей группы должен будет предоставить сведения о:

1) общем ежемесячном доходе;

2) общих активах и сбережениях;

3) общей сумме своих долгов;

4) общей сумме ежемесячных платежей по этим долгам.

Имея на руках эти сведения, вы можете посетить несколько кредитных учреждений и навести справки о возможности получения кредита. Спросите о различных видах займов, о процентных ставках, а также о том, готовы ли они кредитовать такую группу, как вы (ибо разные банки выдают разные виды кредитов и на разных условиях). Обозначьте себя как «группу граждан» или «группу семей» ‑ но не как «общину» или «экопоселение». Нет никакой необходимости вызывать в головах, вероятно, консервативных банкиров ассоциации с «хиппи» и «коммунистами».

Вот также два приблизительных метода для самостоятельного определения вашей потенциальной заемной способности. Сложите вместе сумму общего годового дохода всех участников вашей группы, которые готовы подписаться под договором займа. Затем умножьте эту цифру на два. То, что у вас получилось – это приблизительный объем того кредита, который вы можете получить в банке. Один процент от этой суммы будет примерно равен вашему ежемесячному платежу по ипотеке. К примеру, если вас в группе шестеро человек, и ваш суммарный годовой доход составляет 250000 долларов. Используя приведенную формулу, вы можете вычислить, что размер кредита, на который вы можете рассчитывать, составляет около 500000 долларов. Ваш ежемесячный платеж по этому кредиту будет около 5000, или 833 доллара в месяц с человека.

Предположим, вы нашли понравившийся вам участок земли за 460000 долларов. Зная заранее вашу общую заемную способность и имея на руках хотя бы 45 тысяч, вы можете предложить продавцу цену 445000 с первоначальным платежом 10 процентов (44500), затем получить ипотеку на 400000 долларов и еще взять заем на 100 тысяч на освоение земли, строительство и реконструкцию.

Второй метод расчета основан на цифрах ежемесячного дохода. Сложите вместе суммы вашего ежемесячного дохода. 29 процентов от этой суммы – это верхний предел вашего ежемесячного платежа за землю (включая проценты и основную сумму кредита, налог на недвижимость и страховку). Теперь сложите вместе уже имеющиеся у вас на настоящий момент ежемесячные выплаты по долгам. Большинство коммерческих кредитных учреждений исходят из того, что при получении ипотечного кредита ваши ежемесячные платежи по другим уже имеющимся долгам не должны превышать 10 процентов вашего месячного дохода – с тем, чтобы у вас была возможность погашать и другие долги. Если ваши платежи по имеющимся долгам превышают 10 процентов вашего ежемесячного дохода, то сумма возможного нового кредита будет уменьшена – с тем, чтобы ежемесячные платежи по нему уменьшились на сумму, на которую ваши нынешние долговые платежи превышают 10% вашего дохода.

К примеру, если совокупный ежемесячный доход вашей группы составляет 20 тысяч долларов, верхний предел ежемесячного платежа за землю составляет 5800 долларов в месяц (29%). Если сумма платежей членов группы по другим долгам составляет, скажем, 2500 долларов, то верхний предел допустимого ежемесячного платежа за землю сокращается до $5300 (10% от $20000 = $2000. Уже имеющийся платеж превышает 10% на $500, следовательно, ваш предельный платеж будет равен $5800‑$500=$5300).

Также перед началом поиска неплохо было бы выяснить кредитный рейтинг (кредитную историю) каждого члена вашей группы, готового участвовать в получении займа или иным образом участвовать в ежемесячных платежах за землю. Вы можете сделать это, собрав справки о кредитоспособности всех участников и сообща, всей группой изучив их. Если кто‑то из вас имеет плохую кредитную историю (непогашенные обязательства), вы можете попросить этого человека привести свои дела в порядок перед тем, как вы начнете искать финансирование для оплаты покупки земли.

МЕТОД А: РАБОТА С РИЭЛТОРОМ.

 

В США слово «риэлтор» (realtor) не эквивалентно слову «агент по продаже недвижимости», как в России, а является зарегистрированным товарным знаком и обозначает только тех агентов, которые являются членами Национальной Ассоциации Риэлторов (National Association of Realtors), которая объединяет специалистов по работе с недвижимостью и, одновременно, следит за профессионализмом, порядочностью, законопослушностью и этикой своих членов. Если специалист, ведущий свою деятельность на рынке недвижимости, не выполняет правила организации, то он исключается из ее рядов. Для вступления в Ассоциацию требуется пройти специальные курсы и сдать квалификационный экзамен. Ассоциация имеет свои местные отделения (Boards of Realtors). Двадцатипятилетняя деятельность Национальной Ассоциации Риэлторов в США и придала понятию "риэлтор" (realtor) оттенок компетентности и авторитетности по сравнению с обычным "агентом по недвижимости". (см., например, http://www.realcoming.com/2009/05/blog‑post_22.html) – прим. перев.

 

Когда встает вопрос о поиске земли для вашей будущей общины, перед вами встают, по крайней мере, три возможных пути. Вы можете работать с одним или несколькими риэлторами; вы можете работать самостоятельно; вы можете работать самостоятельно, прибегая к помощи риэлтора время от времени. Давайте посмотрим, как работают агентства недвижимости. Риэлторские агентства заключают контракты с владельцами недвижимости, желающими ее продать, на срок от трех до двенадцати месяцев, в соответствии с которым они обязуются найти для него подходящего покупателя. Риэлтор вешает на объект недвижимости знак «Продается», дает соответствующие объявления в газеты и местные списки и каталоги продающейся недвижимости. Он размещает описание объекта в местном списке Мультилистинговой службы и возит потенциальных покупателей для его осмотра.

 

Мультилистинговая служба (Multiple Listing Service (MLS); в России зачастую используется сокращение ЕМЛС, что расшифровывается как единая мультилистинговая система) ‑ это компьютеризированный список всех домов, выставленных на продажу в каком‑либо районе. Обычно риэлтор платит определенную сумму денег, и ваш дом вносится в списки MLS. Хотелось бы отметить, что единая мультилистинговая система – это основное место поиска покупателями и агентами жилья по определенным параметрам. MLS стала своеобразным стандартом в сфере недвижимости и не один уважающий себя риэлтор не станет заниматься куплей и продажей, не прибегая к помощи этой системы. Единственные брокеры жилья, которые не прибегают к помощи этой системы – это люди, занимающиеся домами знаменитостей, известных политиков и других важных персон. (http://www.good‑dom.com/index.php?id=74) – прим. перев.

 

Если недвижимость продается в течение срока действия контракта, риэлтор получает определенную сумму в качестве комиссии, обычно от четырех до десяти процентов от окончательной продажной цены. Комиссия уплачивается риэлтору, независимо от того, действительно ли он продал землю, или же продавец сам напрямую продал ее случайно подвернувшемуся покупателю вроде вашей группы. Таким образом, если вы напрямую связываетесь с продавцом, собственность которого в данный момент является объектом риэлторского контракта (или, как это обычно оговаривается, была его объектом в течение предыдущих шести месяцев или года), то агентское вознаграждение все равно будет подлежать уплате, и это нужно учитывать, когда вы договариваетесь с продавцом о цене. Впрочем, разумеется, вы можете поторговаться по поводу цены и комиссионного вознаграждения не только с продавцом, но и с агентом.

Предположим, ваша группа решила работать с одним или несколькими риэлторами, потому что они знают рынок и потенциально подходящие вам объекты недвижимости намного лучше, чем вы, и у вас нет достаточно времени или энергии для того, чтобы посвятить его изучению местного земельного рынка так, как это будет описано ниже. В этом случае самое первое, что вам следует учесть – это то, что, поскольку риэлторские агентства заключают договор именно с продавцами и в их интересах, то, в силу условий этого договора, они обязаны получить за землю максимально высокую цену и наиболее выгодные условия для продавца, а не самую дешевую цену и наиболее выгодные условия для покупателя.

Впрочем, есть вариант заключить с одним или несколькими агентствами «покупательский» контракт на те же три месяца или дольше. Это означает, что теперь риэлтор будет работать на вас, а не на продавца, и будет стараться найти землю за самую низкую цену и на самых выгодных для вас условиях либо за твердую сумму вознаграждения, либо за процент от продажной цены или разницы в цене – как вы договоритесь. Внимательно прочитайте договор на предмет наличия условия об агентском вознаграждении в случае, если вы найдете и купите землю самостоятельно после истечения срока его действия. Если такое условие имеется, вы можете его оспорить. Имейте в виду, что обо всех условиях и размерах вознаграждения в любом агентском договоре вы можете торговаться. Опытные покупатели недвижимости (и многие основатели общин) очень рекомендуют перед подписанием контракта дать его на проверку юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, даже если за это придется сколько‑то заплатить.

Если одни риэлторские агентства могут согласиться работать на вас на условиях «покупательского» контракта без каких‑либо доказательств вашей платежеспособности, то другие не станут заключать с вами договор, до тех пор, пока не получат документы, подтверждающие вашу кредитоспособность (например, справку из местного кредитного учреждения). Агент также может пожелать ознакомиться со справками о вашем имуществе и доходах и изучить кредитную историю каждого из вас перед тем, как даст вам свое согласие.

Конкретные виды услуг, которые вы будете получать от вашего агента, как и размеры комиссионного вознаграждения, зависят от того, как вы договоритесь. Вы можете обговорить полный комплект услуг, в соответствии с которым агент будет непосредственно возить вас на осмотр каждого объекта, или же договориться о более простой форме обслуживания, в соответствии с которой агент будет предоставлять вам распечатки из базы данных Мультилистинговой службы с описанием подходящих объектов и карту, а дальше уже вы будете действовать сами.

Необходимо выбирать подходящее риэлторское агентство, специализирующееся именно на том типе недвижимости, который вы ищете. Если вас интересует земля в сельской местности, начните с агентств, специализирующихся на продаже ферм и ранчо; если вас интересует территория города или пригород, обращайтесь к тем, кто специализируется на коммерческой, многосемейной и коттеджной застройке.

Вы можете поступить так, как Круг Сеятелей (Sowing Circle), и написать формальное письмо всем агентствам, входящим в местное отделение Ассоциации риэлторов77 или Мультилистинговой службы, а также прочим агентствам недвижимости, обозначенным в местном телефонном справочнике. Дэйв Хенсон из Круга Сеятелей рекомендует добавлять крупными буквами в конце письма следующую надпись: «Пожалуйста, просим не связываться с нами, если у вас нет объекта недвижимости, точно соответствующего представленному описанию».

Инициативная группа Круга Сеятелей не сделала этой оговорки, и в итоге получила большое количество звонков о продаже трехкомнатных коттеджей в пригороде. Дэйв также рекомендует представляться в письме как «группа семей» или «группа граждан», а не как «экологическое поселение» или «община». «Нет смысла отпугивать людей, возбуждая в них возможные предубеждения и негативные ассоциации, связанные с этими словами». (См. «Письмо Круга Сеятелей в агентства недвижимости» в главе 9). Но независимо от того, будете ли вы искать вашего агента при помощи писем или путем нанесения личных визитов в риэлторские агентства, когда вы найдете такого, который вам понравится, который, на ваш взгляд, резонирует с вашими ценностями, и с которым вам захочется вместе работать, расскажите ему подробнее о том, чего вы хотите и почему вы хотите именно этого, чтобы он действительно смог по‑ настоящему помочь вам.

МЕТОД B: САМОСТОЯТЕЛЬНОЕ ИЗУЧЕНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Боб Уоцке, агент по продаже недвижимости и застройщик в Милуоки, много лет участвовавший в разных альтернативных поселениях, рекомендует основателям общин самостоятельно разобраться в рынке недвижимости. Впрочем, я думаю, что следование его советам, приведенным ниже, окажет вам хорошую услугу и в том случае, если вы работаете с риэлтором. Боб рекомендует всесторонне и максимально полно изучать имеющиеся предложения и цены на недвижимость в интересующем вас районе с тем, чтобы вы могли легко распознать максимально подходящий и выгодный для вас вариант, когда его встретите. Для этого он предлагает обращаться к следующим источникам:

1. Отчеты о последних продажах, имевших место в вашем районе. Эти отчеты составляются риэлторскими компаниями и могут служить наглядным материалом для сравнения запрашиваемой цены за конкретный объект недвижимости с текущими ценами на рынке, которые можно увидеть, просматривая характеристики объектов и цены последних совершенных продаж.

2. Сравнительные книги продаж. Эти книги, составляемые Мультилистинговой службой, распределяют всю недвижимость на несколько сравнительных категорий, описывая характеристики объектов и их цены. (Поскольку отчеты о последних продажах и сравнительные книги продаж составляются риэлторскими компаниями, вам, вероятно, потребуется заплатить за них, если вы не работаете с агентом соответствующей компании, который может их вам предоставить).

3. Список объектов недвижимости, проданных за последний период. Эту информацию можно получить в вашем окружном отделении Регистрационной Службы (County Registrar of Deeds).

4. Базы данных о последних проданных объектах недвижимости и их ценах, а также текущих объектах на рынке и запрашиваемых за них ценах. Эти базы данных ведутся для собственных нужд местными организациями, занимающимися оценкой недвижимости. За определенную плату вы также сможете получить к ним доступ.

5. Сравнительное исследование продаж. Это подробная справка, содержащая данные о продажных ценах на объекты недвижимости, соответствующие представленному вами описанию, которые были проданы в очерченной вами местности за последнее время (как правило, 6 месяцев). Такую справку специально по запросу вашей группы может сделать за определенную плату профессиональный оценщик недвижимости или оценочное агентство. (Оценщики – это эксперты, занимающиеся определением текущей рыночной стоимости объектов недвижимости путем сравнения ее характеристик с другими подобными объектами, проданными в той же местности за последнее время). Сравнительное исследование продаж будет, вероятно, стоить дороже, чем обычная оценка конкретного объекта недвижимости, но, если вы сможете себе это позволить, этот документ даст вам хорошее представление о текущих рыночных ценах на землю в интересующем вас районе.

В большинстве округов и муниципалитетов имеется карта зонирования территории, которая показывает, какая земля отнесена к какой категории (т.е. какая земля отведена для какого вида освоения), а также может ли эта категория быть изменена, и как это делается. В администрации вы можете такжепопросить карты налогообложения (налоговые карты), которое показывают границы каждого земельного участка в городе или сельском округе. По налоговым идентификационным номерам участков вы также можете выйти на собственников земли, получить их имена и контактную информацию.

Составляйте свою «маркетинговую базу данных». Изучая налоговые карты и документы и карты зонирования для разных территорий, а также совершая поездки по округе для осмотра местности, вы определите наиболее перспективные направления в рамках вашего выбранного ареала. Вы также получите представление о средней стоимости земли, а также о том, какие факторы на этих территориях в наибольшей степени влияют на цену недвижимости – к примеру, размеры участка, его расположение, категория зонирования, живописность, доступ к воде, тип почвы, деревья, близость к основным дорогам. Вы приметите наиболее подходящие для ваших целей участки земли, выясните, к какой категории они относятся и кому принадлежат.

Продолжая добавлять все новую информацию к вашему сравнительному исследованию, ‑ как говорит Боб, ‑ вы постепенно придете к тому, что будете знать о том, что происходит на местном рынке недвижимости, лучше, чем профессионалы. У вас также появляется хороший опорный фактический материал для подкрепления ваших аргументов в переговорах с заимодавцами, оценщиками земли и продавцами, когда вы решите сделать соответствующие предложения.

«Хорошо информированный человек, способный навскидку определить, оценен ли тот или иной конкретный участок земли слишком высоко, слишком низко или в аккурат по рыночной цене, может сэкономить вашей группе тысячи и даже десятки тысяч долларов, так что вы получите желаемое по самой низкой цене в имеющемся диапазоне. – говорит Боб. – Не говоря уже о том, что вы можете сэкономить еще больше, если информированы достаточно для того, чтобы эффективно поторговаться и выговорить себе рассрочку оплаты на выгодных для вас условиях».

 

РАБОТА С ЮРИСТОМ,

СПЕЦИАЛИЗИРУЮЩИМСЯ НА СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

 

«Хорошие юристы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью (real estate lawyers), могут оказаться неоценимо полезными, – говорит опытный брокер Боб Уоцке. – Используйте их!» Такой юрист может подготовить или проверить ваше предложение о покупке и все последующие документы перед передачей их продавцу; он может дать хороший совет о том, как торговаться, подготовить договор займа, заказать в титульной компании (title company, escrow company) проверку доброкачественности прав продавца78,

 

Поскольку в США очень широко практикуется множественный залог недвижимости в обеспечение долговых обязательств (т.е. один объект недвижимости может быть обременен десятками, если не сотнями долговых обязательств) и, кроме того, обычной является практика, когда публичные долги (по налогам, обязательным страховым платежам и т.п.) также в случае неуплаты «вешаются» на недвижимое имущество должника, то любая покупка недвижимости требует тщательной проверки ее «чистоты», или «доброкачественности», т.е. отсутствия долгов, которыми обременен соответствующий дом или земельный участок. Такой проверкой занимаются специальные организации – титульные компании (title companies, escrow companies). Титулом называется документ, который отражает местоположение и идентификационный номер участка, и к которому в качестве приложений присоединяются залоговые обязательства на данный объект недвижимости. Существуют также титульные страховые компании (title guaranty companies), которые после проведенной проверки «доброкачественности» недвижимости выдают страховой полис гарантирования титула и берут на себя обязательство о возмещении любого убытка владельцу, который может произойти в результате выявившихся в последующем неучтенных обременений этой недвижимости. (См. http://www.marketprofit.ru/doc/third‑mortgage‑title‑guaranty‑company‑investitsii‑slovar‑

terminov.htm). – прим. перев.

 

а также дать вам хорошие советы при составлении окончательного договора купли‑продажи. Заплатите вашему юристу 30‑50 процентов вперед, и он сделает все это еще лучше и быстрее, – советует Боб. – Однако если уж вы заплатили, используйте его по максимуму и не стесняйтесь задавать вопросы. Как говорится, чем громче колеса скрипят, тем скорее их смажут». Американская пословица «squeaky wheel gets the grease» используется со смыслом «настойчивый проситель скорее получит помощь, чем робко ожидающий». – прим. перев.

В некоторых штатах заключение договоров купли‑продажи недвижимости производится непосредственно в офисах у юристов по недвижимости (real estate lawyers), т.е. такой юрист играет роль нотариуса; в других штатах эту же роль играет титульная компания, а юрист может быть вашим представителем при заключении договора. Боб советует не афишировать продавцу тот факт, что вы сотрудничаете с адвокатом, который проверяет документы по предстоящей сделке, если только сам продавец тоже не пользуется услугами юриста. «Просите вашего юриста проверять все, что вы подписываете, перед подписанием, не после», ‑ предостерегает Боб. Если же вы находитесь в положении, когда необходимо действовать быстро, и у вас нет времени связаться с адвокатом, Боб рекомендует требовать включения в текст подписываемого документа следующей оговорки: «Данный договор подлежит проверке моим/нашим адвокатом, который в течение 48 (сорока восьми) часов после подписания отправит вам письменное подтверждение. При отсутствии такого подтверждения договор по требованию покупателя должен быть признан недействительным».

ВЕДЕНИЕ ПОИСКА (С РИЭЛТОРОМ ИЛИ САМОСТОЯТЕЛЬНО).

Помимо очевидных мест, из которых можно узнать о предложениях на рынке недвижимости – таких, как местные газеты, бесплатные публикации риэлторских агентств, знаки «Продается» на стенах домов и издания местных организаций «из рук в руки без посредников»,

for‑sale‑by‑owner‑organizations – организации, собирающие и публикующие частные объявления опокупке и продаже недвижимости без посредников и без комиссионных вознаграждений. Пользование публикуемой ими информацией позволяет иногда существенно экономить при покупке недвижимости по сравнению с вариантом обращения в риэлторское агентство. См. http://www.fsbopublishers.org. – прим. перев.

будьте готовы к тому, чтобы прочесать каждую дорогу в интересующем вас направлении на собственной машине, как это делают агенты по недвижимости и любые серьезные застройщики. Сверяйте карту с дорожными указателями и адресами на почтовых ящиках. Выйдите из машины, залезьте на ее крышу, если потребуется, или захватите с собой стремянку или складную лестницу, чтобы забраться повыше и получше рассмотреть местность. Спрашивайте соседей о близлежащих участках, которые могут представлять интерес: «Вы не знаете, где границы этого участка?», «Не подскажете, кто его владелец и как его найти?» Проверьте информацию о перспективных участках в местной администрации или в окружном суде: когда они в последний раз продавались и за какую сумму. Вся эта работа, конечно, потребует времени, но она даст вам точные знания из первых рук и позволит вам чувствовать себя на равных с профессиональными застройщиками, знающими эту местность лучше вас или так же.

Подобно Дансинг Рэббит и Кругу Сеятелей, вы можете написать письма, обзвонить по телефону или лично навестить владельцев интересующих вас участков или их соседей по земле, если вам не удалось сразу выйти на владельца. Вы можете начать разговор, например, так: «Здравствуйте, можно с вами поговорить? Вы знаете, у вас есть изумительная ферма/ранчо/участок в районе... Мы с группой друзей как раз ищем что‑то подобное для того, чтобы завести ферму/пасеку/сад (или еще что, что вы намереваетесь делать). Вы случайно не знаете о каких‑либо подобных вашей фермах/ранчо/участках в районе..., хозяева которых согласились бы их нам продать?» Такой подход, весьма вероятно, побудит хозяев открыть вам двери, пригласить на чай, показать вам участок и, может быть, даже рассмотреть вопрос о продаже вам своей земли. Но, может быть, и нет.

Думаю, вы встретите немало прекрасных людей, обращаясь к хозяевам с подобным вопросом, и узнаете немало интересного о районе и местных людях, однако будьте готовы и к тому, что вам могут ответить холодно или сердито выставить за дверь. Не расстраивайтесь и спокойно продолжайте поиск. Как это случилось с Дансинг Рэббит, вы можете найти участок, собственник которого живет далеко от своей земли. Вы можете порасспрашивать соседей: «Подскажите, пожалуйста, кто присматривает за этим участком земли?» или «Вы случайно не подскажете, как можно связаться с владельцем?»

Как только у вас на примете оказались несколько участков, которые кажутся вам наиболее подходящими, самое время исследовать их более подробно.