Преимущества и недостатки ассоциации кондоминиума

Как и в случае с ассоциациями домовладельцев, банки знакомы с ассоциациями кондоминиумов и обычно охотно их финансируют. Жители общины‑кондоминиума могут получить кредиты на индивидуальное строительство, а также легко могут получить обратно свои вложения в случае выхода из общины, просто продав свой дом или участок. Однако, поскольку индивидуальные дома и участки продаются на открытом рынке, община как целое не имеет контроля над тем, кто становится ее членом.

Хотя, как уже говорилось раньше, в домовладельческих общинах часто действует самоотбор. Долина Пионеров выбрала форму ассоциации кондоминиума именно по причине того, что при этой форме более выгодные условия банковского финансирования, чем в случае создания жилищного кооператива – единственной близкой по условиям альтернативы, возможной по законам штата Массачусетс.

Создавать ассоциации домовладельцев законодательство этого штата не позволяет. Жители Долины Пионеров выбрали из своего числа совет директоров ассоциации для выполнения определенных задач. Но при этом большинство решений по вопросам жизни общины принимается на общих собраниях членов. Поскольку на ассоциации кондоминиумов обычно возлагается задача содержания и обслуживания всей недвижимости (а не только общих территорий и инфраструктуры), членские взносы в таких ассоциациях, как правило, выше, чем в ассоциациях домовладельцев.

ЖИЛИЩНЫЕ КООПЕРАТИВЫ:

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА ОТДЕЛЕНЫ ОТ ПРАВА ПРОЖИВАНИЯ.

 

Члены жилищного кооператива являются вкладчиками (пайщиками) в корпорации, которая имеет право собственности на недвижимость. Их вклады (паи) дают им значительную часть правомочий собственника в отношении части этой недвижимости ‑ конкретного дома или квартиры, а согласие собственника (т.е. кооператива в целом) дает право жить в них. Жилищные кооперативы создаются в форме некоммерческих корпораций или, в некоторых штатах, в форме кооперативных корпораций – специальной организационно‑правовой формы, созданной для кооперативов. Иногда организационно‑правовой формой жилищного кооператива может быть траст (trust), и тогда жильцы не имеют вкладов в корпорации, но являются бенефициариями в доверительном управлении.

Налогообложение кооперативов осуществляется в соответствии со статусом учрежденной корпорации. Если отдельные единицы жилья (квартиры или дома) в составе принадлежащей кооперативу недвижимости различаются по размерам, или одни из них имеют преимущества перед другими, в кооперативе могут быть предусмотрены либо несколько видов вкладов (паев) для разных видов жилья (и эти паи имеют разную номинальную денежную стоимость), либо более ценным единицам жилья может соответствовать большее количество паев, чем менее ценным, ‑ в зависимости от законодательства штата.

Как правило, жилищные кооперативы используются для управления многоквартирными жилыми домами, однако управление земельными участками при помощи этой схемы также возможно. К примеру, жилищный кооператив Миккосуки (Miccosukee), основанный в 1973 г., является альтернативным поселением, расположенным на 279 акрах земли недалеко от Таллахасси, штат Флорида. Основатели Миккосуки выделили 100 участков размером до нескольких акров для индивидуальной застройки и совместно управляют остальными общими территориями, в том числе 90 акрами заповедных водных угодий.

Сто семей и отдельных граждан ‑ вкладчиков кооператива вступили в общину и построили свои дома на этих индивидуальных участках. Поскольку члены кооператива не имеют права собственности на свои участки, а получение ипотечных кредитов на имя жилищного кооператива проблематично, участники общины строили свои дома постепенно, по мере появления необходимых средств.

Вклад (пай) в кооперативе может переходить от одного человека к другому через продажу или наследование, но право проживания в соответствующей единице жилья должно быть для каждого нового члена подтверждено решением всей группы или совета директоров кооператива. И поэтому возможны случаи, когда кто‑либо купил или унаследовал пай в кооперативе, но не получил право проживания в соответствующей недвижимости (это обычно означает, что такой пайщик должен продать или передать свой пай другому человеку, который получит одобрение кооператива на проживание).

ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Как и в ассоциациях домовладельцев и кондоминиумов, члены жилищных кооперативов в принципе могут получить банковское финансирование строительства, а также получить обратно стоимость своего вклада при выходе. Однако немногие банки выдают кредиты кооперативам, и эти кредиты обычно более дороги, чем для других форм совместного владения недвижимостью. (Так, домовладельческая община Долина Пионеров поначалу предполагала организоваться как кооператив, но стоимость жилищного строительства в этом случае возрастала так, что каждая единица жилья становилась дороже на 2000 долларов, чем если бы они организовали ассоциацию кондоминиума.)

Поскольку право проживания в кооперативе должно быть подтверждено общим собранием или советом директоров, теоретически община, организованная таким способом, может выбирать, кто будет ее участником, хотя некоторые юристы не советуют пользоваться отказом в праве проживания. Хотя в прошлом подобное нередко случалось, в настоящее время в некоторых регионах это может быть расценено как нарушение местного антидискриминационного законодательства, несмотря на то, что Федеральный Акт против дискриминации на рынке жилья на жилищные кооперативы не распространяется.

В кооперативе имущественные права и право участия в принятии общих решений не всегда соответствуют имущественным вкладам участников (хотя в разных штатах этот момент может решаться по‑разному), и право участия в принятии решений обычно выражается как один голос на одну единицу жилья, независимо от разницы в их стоимости. <...>

РИ ОРГАНИЗАЦИОННО‑ПРАВОВЫХ ФОРМЫ

ДОМОВЛАДЕЛЬЧЕСКИХ ОБЩИН

 

Начиная с конца 1980‑х, и до конца 1990‑х гг., в первые годы движения кохаузинг в Северной Америке, многие живые жилищные сообщества использовали две основные организационно‑правовые формы: малую корпорацию (subchapter S corporation) или ООО (когда ООО стали более широко распространены) для стадии поиска земли и застройки и, позже, ассоциацию домовладельцев или кондоминиума для совместного управления недвижимостью. Некоторые юристы, например, Кэролин Голдшмидт, работавшая со многими домовладельческими общинами в Аризоне, рекомендуют использовать три юридических лица в следующем порядке:

Простая некоммерческая корпорация ‑ в самом начале для первичной легитимации инициативной группы. Кэролин советует учреждать простую некоммерческую корпорацию, регистрируя ее в соответствующем органе штата, но не ходатайствуя о специальном налоговом статусе у Федеральной Налоговой Службы. Простая некоммерческая корпорация имеет наименование и счет в банке и может использоваться для сбора членских взносов и оплаты текущих расходов, расходов на поиск земли, юридические консультации, экспертизу и других издержек, связанных с поиском земли. Кроме того, она помогает показать контрагентам и потенциальным новым членам, что группа серьезно настроена на разработку и реализацию многомиллионного проекта.

Общество с ограниченной ответственностью – создается обычно в момент, когда инициативная группа непосредственно готова к покупке недвижимости, и является инструментом, при помощи которого будут осуществляться покупка земли, займы на строительство и процесс застройки. ООО может иметь в качестве вкладчиков как граждан, так и юридические лица; обычно вышеупомянутая простая некоммерческая корпорация является первым вкладчиком, а вторым является компания‑застройщик, в сотрудничестве с которой осуществляется освоение земли. (См. Главу 14.)

Ассоциация домовладельцев или кондоминиума. Это, третье юридическое лицо обычно создается после того, как группа купила землю. Оно является инструментом, при помощи которого группа будет владеть и управлять общей недвижимостью после ее размежевания, и при помощи которой участники смогут получить банковские кредиты на строительство. С точки зрения закона, домовладельческие общины и любые другие альтернативные поселения, намеревающиеся межевать и обустраивать свою землю, являются застройщиками - real estate developers.

Некоторые штаты и некоторые местные администрации требуют, чтобы застройщики учреждали ассоциации домовладельцев или кондоминиумов для своих будущих жильцов, перед утверждением плана застройки и перед началом любого строительства. После того, как кредиты выплачены, дома в общине построены, и люди переселились в них жить, и последние капитальные преобразования недвижимости закончены, учрежденные вначале некоммерческая корпорация и ООО обычно ликвидируются, так что ассоциация домовладельцев или кондоминиума остается единственным юридическим лицом для управления домовладельческой общиной.