Помощи «трижды чистой аренды»

Многие основатели общин, которые могли бы позволить себе купить землю для будущего поселения, опасаются поступить таким образом, опасаясь потенциальных проблем, вытекающих из их статуса единственного официального собственника земли. К примеру, если все решения, способные повлиять на стоимость недвижимости, будут приниматься собственником единолично (поскольку именно он несет весь финансовый риск), остальные члены общины будут наверняка ощущать дисбаланс власти и противиться ему, а это готовая почва для структурного конфликта в поселении. С другой стороны, если решения, влияющие на стоимость земли, будет принимать вся группа, включая тех, кто не платил за нее, собственник, вложивший в покупку собственные сбережения, будет ощущать недовольство оттого, что его вложения могут быть обесценены людьми, которые ничем не рискуют.

К тому же, с точки зрения закона, именно единственный номинальный собственник земли будет отвечать по любым искам, связанным с недвижимостью, отвечать за нецелевое использование земли, нести бремя расходов на ее содержание, налоги и страхование без формального права предъявлять регрессные требования об уплате соответствующих долей в его расходах к остальным участникам группы.

Если формирующаяся община находит привлекательный участок земли, и один или двое из членов группы могут себе позволить приобрести его за счет личных средств, то вышеописанные проблемы можно обойти при помощи юридической схемы, называемой «трижды чистая аренда» (triple net lease) - Аренда называется «чистой», когда все расходы по содержанию арендуемого имущества, налоги и т.д. несет арендатор, а арендная плата является для арендодателя чистой прибылью. Аренда называется «грязной», когда все или часть расходов по содержанию имущества несет собственник (арендодатель). – прим. перев.

Эта схема обычно используется для определения прав и обязанностей лендлорда и арендатора при аренде площадей и помещений для предпринимательской деятельности. Однако она может быть с успехом использована для защиты единственного номинального собственника земли от непропорциональной финансовой и юридической ответственности и распределения ее равномерно по всей группе. «Трижды чистая аренда» ‑ это договор, заключаемый между номинальным собственником земли (арендодателем) и членами группы (арендаторами), в соответствии с которым, например, определенные члены общины (включая номинального собственника, но не только его) имеют определенные права по использованию недвижимости и несут равную ответственность по уплате расходов на ее содержание, обустройство, налоги и страхование.

Этот договор может освободить номинального собственника от единоличной ответственности как по всем вышеперечисленным расходам, так и по другим видам финансовых или юридических рисков. (Аналогичным образом, член группы, вложивший свои средства в покупку недвижимости, может быть защищен от единоличной ответственности в случае, когда земля приобретается на имя юридического лица).

Договор «трижды чистой аренды» может включать в себя оговорки, отражающие все особенности правоотношений, характерных именно для альтернативных поселений и не характерные для коммерческой аренды недвижимости, и предусматривать самые разнообразные варианты на случай, если кто‑либо из участников нарушит условия договора. Вы можете предложить проверить ваш проект договора юристу, знакомому с коммерческой арендой недвижимости и ценностями и целями вашей общины для того, чтобы убедиться, что он полностью защищает как интересы номинального собственника земли, так и остальных членов общины.

ПОКУПКА ЗЕМЛИ В РАССРОЧКУ (OWNER FINANCING).

При покупке в кредит с условием о рассрочке (далее для краткости – «покупка в рассрочку») продавец вместо получения сразу всей суммы покупной цены соглашается на немедленное получение определенной ее части в виде первоначального взноса и выплату остальной части позже ‑ с оговоренными процентами за отсрочку. Обычно продавцы требуют внесения от 25% до 30% цены в качестве предоплаты, а затем ежемесячных выплат с процентами по договоренности. Условия такого кредита могут быть эквивалентны банковским или более лояльными. Недвижимость в сельской местности обычно покупается именно по этой схеме.

Впрочем, условия покупки недвижимости в рассрочку могут быть самыми разнообразными. К примеру, община Круг Сеятелей договорилась об относительно умеренной предоплате в 17,5 процентов от покупной цены и весьма великодушном размере процентов (правда, как вы помните, эту сумму пришлось изыскивать в экстренном порядке, т.к. продавец утроил размер первоначального взноса буквально за пять дней до покупки). Основатели Этхэвен заплатили 32,5 процента в качестве первоначального взноса и, кроме того, получили нетипично тяжелые условия кредита. Основателям Щедрого Рассвета (Abundant Down), напротив, удалось добиться куда как простых условий платежа. В 1996 году они нашли 90 акров полей и лесов в сельской местности юго‑западной Вирджинии за 130000 долларов. Участок представлял собой изогнутую дугой полоску земли вдоль берега реки с плавно поднимающимися склонами, местами поросшими лесом; к нему подходила дорога и на нем также располагались старое здание фермы с хозпостройками. Продавец желал получить всего лишь 13 тысяч (10%) сразу, а остальную сумму – в рассрочку на 15 лет под 8,3 процента годовых. В итоге основателям поселения для выплаты предоплаты и получения земли в свое распоряжение потребовалось сложиться чуть больше, чем по 1800 долларов.

Если ваша группа предполагает покупку земли в рассрочку, вам следует предпринять те же самые шаги, какие необходимы при получении банковского кредита, а также хорошо бы назначить оценку понравившегося участка перед тем, как вы сделаете продавцу предложение купить его. (В этом случае, впрочем, в отличие от оценки, необходимой для получения кредита в банке, желательно, чтобы полученнаяоценка была ближе к низшему уровню диапазона рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости.) Вполне возможно, что продавец недвижимости перед тем, как соглашаться на отсрочку или рассрочку платежа, пожелает получить информацию о доходах каждого из членов вашей группы и о вашей кредитной истории – так же, как это сделал бы банк.

Если вы покупаете землю с готовыми постройками и планируете производит их ремонт или реконструкцию, вы можете последовать примеру основателей Круга Сеятелей и поторговаться об уменьшении первоначального взноса или лучших условиях выплаты в обмен на обязательство сделать определенные полезные улучшения зданий или инфраструктуры в течение определенного срока, подкрепленное бизнес‑планом, показывающим, сколько средств вы предполагаете на это израсходовать и где вы планируете их изыскать.

Это даст гарантии продавцу, что с вашим вступлением во владение стоимость недвижимости возрастет, и уменьшает их риски, поскольку даже если ваша группа не сможет выплатить всю необходимую сумму, продавец сможет получить обратно свою собственность в лучшем состоянии и с более высокой стоимостью, чем она была до этого. Этот же аргумент может быть использован и когда на интересующий вас обустроенный участок земли имеются другие претенденты, и вы не уверены, что можете предложить большую цену, чем они. Напомните продавцу, что деньги – это далеко не единственный желательный для него результат купли‑ продажи. Ваша группа может предложить нечто более важное – то, что земля и постройки будут использоваться, а в этом месте поселятся люди, которые стабильно будут вести хозяйство и ухаживать за участком. Далеко не всякий покупатель может предложить подобное.

Обязательно перед покупкой дайте проверить все документы, касающиеся выбранного вами участка, вашему юристу, чтобы убедиться, что все касающиеся участка платежи и долги предыдущих владельцев погашены, а также что продавец действительно имеет право продавать данный объект недвижимости. Вам также потребуется проверка границ, проверка и страховка титула землевладения - См. примечание вГлаве 10 о титульных компаниях. – прим. перев.

 

Не пропускайте эти этапы в надежде сэкономить деньги. Даже если продавец честен и не имеет мысли вас обмануть, он может пребывать в заблуждении о каких‑то неприятных фактах, а вашей общине придется иметь с ними дело всю вашу будущую жизнь.