Как найти подходящего юриста

Вам нужен человек достаточно опытный, но при этом открытый для новых идей и достаточно гибкий для того, чтобы понять, что именно вы собираетесь сделать. Ваш юрист должен быть готов помочь максимально приспособить какую угодно юридическую форму для специфических ценностей и задач вашей общины. Самым лучшим выбором был бы юрист, которого вы знаете лично и которому доверяете, кто опытен в вопросах налогообложения и сделок с недвижимостью, особенно применительно к тем юридическим лицам, которые вас интересуют больше всего. Найти такое может оказаться нелегко. Другим вариантом было бы найти какие‑либо альтернативные поселения в вашем регионе, использующие одну или несколько из интересующих вас юридических форм, и попросить их порекомендовать вам юриста (юристов), которые им помогали. Можно обратиться к деловым людям в вашей местности, которые используют эти организационно‑правовые формы в своем бизнесе.

Если вы решили обратиться в юридическую консультацию, я рекомендую выбирать те из них, которые управляются местной коллегией адвокатов или некоммерческой правозащитной организацией, нежели пользоваться услугами частных коммерческих фирм. И идите только туда, где есть люди, опытные именно в этой области, и где можно получить бесплатную или дешевую предварительную консультацию перед основной работой. Избегайте юридических консультаций, где дежурный юрист назначается строго в порядке очереди (а не в зависимости от характера дела). А как насчет недорогих юридических клиник? Тут нужно иметь в виду, что за услуги они обычно берут дороже, чем за предварительные консультации, текучка кадров там очень большая, а опыт в правовых и финансовых вопросах, особенно касательно интересующих вас форм, может быть невелик. Поэтому я предлагаю пользоваться юридическими клиниками только для получения общей информации и обращаться к опытным и более специализированным юристам для основной работы.

При выборе юриста лучше всего связаться с несколькими из них, пообщаться с каждым, получив общее представление, а потом выбрать одного и заключить с ним договор о необходимых услугах и причитающемся ему гонораре.

Иногда правильный выбор может быть очевиден. Когда Вельма Кан выбирала организационно‑правовую форму для поселения Щедрый Рассвет, она провела несколько дней в правовой библиотеке, изучая прецеденты, которые могли бы быть применимы к вопросам налогообложения будущей общины.

 

Юридическая клиника – программа подготовки социально ориентированных юристов на базе ВУЗов или некоммерческих организаций. Студенты под наблюдением преподавателей‑кураторов оказывают правовую помощь социально незащищенным гражданам, осуществляют правовую защиту общественных интересов. См. http://www.lawclinic.ru – прим. перев.

 

В англо‑американском праве, в отличие от российского, силу законов, применяемых при конце концов, она нашла, как ей показалось, тот самый случай и спросила нескольких адвокатов, что они думают по этому поводу. Но ни один из них, похоже, не смог понять, что она имела в виду, равно как и поверить, что дилетант вроде нее сумел обнаружить в праве что‑то новое. Никто, кроме одного. «Каков номер дела? – спросил он, заинтересовавшись. – Мне бы хотелось взглянуть на него самому». «Вот так, ‑ рассказывает Вельма, ‑ мы нашли нашего юриста». Как уже говорилось выше, вам необходимо создать ваше юридическое лицо ДО покупки земли.

Однако вам будет гораздо легче представить и сравнить разные организационно‑правовые формы, если вы увидите это все на примере уже существующих общин. Поэтому первым делом имеет смысл посетить эти общины и узнать, как они покупали, финансировали и обустраивали свою землю. (Чуть позже мы рассмотрим конкретные виды юридических лиц, которые обычно используются для этих целей.)

Следующий этап создания общины является для многих основателей самым сочным. Итак, поиск земли – большое приключение.

ГЛАВА 9 НА ПОИСКИ ЗЕМЛИ

 

Когда в 1995 году шестеро основателей общины Дансинг Рэббит отправились на поиски земли для создания экопоселения, они столкнулись с типичными проблемами, с которыми инициативной группе приходится встречаться на данном этапе. (Слово "земля" используется в этой книге как обобщающий термин и подразумевают любую недвижимость, которую приобретает ваша община, будь то чистый, неосвоенный земельный участок, застроенная или частично застроенная территория, жилой дом с участком или многоквартирный жилой дом в городе.)

Дансинг Рэббит зародился в 1993 году, когда двенадцать друзей ‑ активистов движения в защиту окружающей среды из Стэндфордского университета в Калифорнии решили создать экопоселение с целью изучить и продемонстрировать другим преимущества того, что они сами называли «радикальным экологическим равновесием» (radical environmental sustainability). Они рисовали себе небольшое самодостаточное поселение численностью от 500 до 1000 человек, которое состояло бы из более мелких общин (коммун, живых жилищных сообществ) и индивидуальных хозяйств.

Многие из участников инициативной группы на тот момент жили в студенческих жилищных кооперативах в Стэнфорде и уже успели почувствовать вкус совместной жизни и радость принятия решений методом консенсуса. Вдохновлённые этим «общинным» опытом и благородными экологическими целями, друзья учредили для своих целей инкорпорированную ассоциацию Дансинг Рэббит. Собираясь на ежемесячные посиделки с чаепитием, организовав рассылку и доску объявлений в интернете, они постепенно собрали группу размером около 20 человек на ежемесячных встречах и до 100 в их виртуальной сети ‑ в основном, из жителей университетских городков Северной Калифорнии Пало‑Альто, Беркли и Дэвиса.

В 1995 году, когда многие из участников группы получили дипломы Стэндфордского университета, шестеро из них переехали в «общинный дом» 0 в Беркли и приступили к разработке проекта по созданию экопоселения. Один из участников инициативной группы, Сесил Шейб, окончил университет на год раньше остальных, и этот год он провел, путешествуя по стране, изучая жизнь в альтернативных поселениях и возможности присоединения к ним, собирая информацию о строительстве из натуральных материалов, подыскивая регион, подходящий для будущего экопоселения. Ещё один активист общины проделывал то же самое, сосредоточив внимание в основном на подходящих местах в северной Калифорнии.

 

Более раннее решение компетентной судебной инстанции, имеющее силу закона, называется прецедентом. – прим.перев.

Incorporated association.

Group shared household (также перевожу как «квартирная община») ‑‑ обычно совместно снимаемое группой друзей или единомышленников жилье. – прим. перев.

 

Первым столкновением с суровой действительностью для основателей Дансинг Рэббит было открытие того, что окружные нормы землепользования и строительства, а также санитарно‑эпидемиологические правила штата фактически не позволяли воплотить модель устойчивого развития.

ЮРИДИЧЕСКИЕ БАРЬЕРЫ НА ПУТИ ЭКОЛОГИЧЕСКИ‑

УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ

Так, друзья узнали, что само по себе владение землёй вовсе не означает того, что на ней можно делать всё что угодно.

Во многих городах, поселках и округах нормы зонирования, регулирующие плотность застройки и заселения, ограничивают количество построек, которые можно возвести на одном акре и запрещают групповую застройку, когда несколько домов группируются в одном месте, а вся окружающая территория оставляется открытой. Нормы требуют, чтобы под каждый дом выделялся отдельный участок одинакового размера. К примеру, на Юго‑Западе и частично на территории Великих Равнин, где дожди редки, и на плотность заселения решающим образом влияет уровень талых вод и наличие и глубина залегания подземного водоносного горизонта, нормы зонирования обычно не позволяют строить чаще, чем один дом на 35 акров. В засушливом регионе Западного Побережья строительство обыкновенно ограничивают одним домом на 5 акров, в то время как норма застройки во многих городках Северо‑Запада ‑ один дом на 50 футов (16 метров) вдоль линии дороги. (При этом Северо‑Запад руководствуется уже не вопросом рационального использования воды, но денежными соображениями.

 

Вообще, в архитектурном планировании различают такие виды застройки, как периметральная, групповая, строчная, свободная, комбинированная и пр. См. об этом, например, здесь: http://www.baurum.ru/_library/?cat=equipping_general&id=4136. – прим. перев.

Дело в том, что в США доходы муниципалитетов формируются, главным образом, за счёт налогов на недвижимость, а бюджет на инфраструктуру и коммунальное обслуживание обычно рассчитывают исходя из схемы одна семья на участок. И хотя увеличение плотности заселения одного отдельного участка не повредит бюджету, если так поступят владельцы многих участков, возникнет серьёзная нагрузка на инфраструктуру ‑ школы, пожарную службу, полицию и другие муниципальные службы). Поэтому тем, кто желает увеличить плотность заселения своего земельного участка или осуществить групповую застройку, требуется подавать прошение в городской или окружной совет для получения разрешения на особый вид использования земли (special use permit); что, как правило, требует проведения публичных слушаний с участием потенциальных соседей. При этом, как успели познать на своём опыте многие инициативные группы будущих домовладельческих общин, мнение соседей зачастую играет решающую роль.

Большинство городов и сельских округов США приняли Единый строительный кодекс (Uniform Building Code) или же используют свои собственные строительные кодексы, где оговорены все методы и материалы, которые разрешается использовать при строительстве. Всё это делается для того, чтобы защитить муниципалитеты от возможных судебных исков, поданных людьми, пострадавшими в результате неграмотных конструкций, а также чтобы избежать слишком быстрого разрушения домов, что может повредить интересам банков и других местных кредитных учреждений, выдающим на эти дома ипотечные кредиты. Таким образом, применение многих проверенных временем экологичных технологий строительства ‑ бутового фундамента, несущих стен из соломенных блоков или самана, земляных полов, зелёной (дерновой) крыши, глиняной штукатурки ‑ зачастую считается незаконным, поскольку редко где существуют инженерные спецификации по прочности, несущей способности, водостойкости применительно к этим материалам и технологиям.

Те округа, которые разрешают подобные конструкции, делают это по умолчанию, в силу того, что их местность слабо заселена, и кодексы зонирования либо не приняты вовсе, либо в бюджете нет средств на оплату инспекторов, которые бы контролировали их соблюдение. И хотя на сегодняшний день всё больше округов решаются выдавать "экспериментальные" разрешения на строительство с использованием натуральных материалов и технологий (для этого обычно требуется специальная расписка от инженера, освобождающая муниципалитет от ответственности по возможным искам), во времена, когда основатели Дансинг Рэббит вели свои поиски, дела обстояли иначе.

Впрочем, и на момент написания книги получить одобрение подобных проектов по‑прежнему бывает невероятно сложно. Это кажется совершенно бессмысленным, но во многих регионах Запада не разрешается делать кровельный водосбор, поскольку любые осадки, выпадающие в данной местности по закону "принадлежат" грунтовым водам, и вмешательство человека недопустимо, даже несмотря на то, что после пропусканиячерез раковину в доме или полива огорода эта вода в любом случае попадет в почву и соединится с грунтовыми водами.

Большинство округов посчитает незаконным повторное использование сточных вод и создание искусственно заболоченных участков (constructed wetlands), или, по крайней мере, незаконным в качестве единственного средства отвода сточных вод. Окружной отдел здравоохранения может позволить применить эти методы, но, в то же время, будет требовать наличия септического бака и поля фильтрации (leach field) на участке, невзирая на то, что, по заключению специалистов по использованию «серой (вторичной) воды», в этом нет необходимости. Аналогичным образом, редко где разрешаются компостные туалеты (биотуалеты).

composting toilet ‑ биотуале́т (компо́стный туале́т). Представляет собой одну из разновидностейтуалетов, в котором для утилизации отходов жизнедеятельности человека используются только природные материалы. Этими материалами чаще всего являются торф, опилки или другие сыпучие, мелкодисперсные органические вещества. Неотъемлемым компонентом также является природная микрофлора, которая производит разложение отходов. Также находит применение и микрофлора, выращенная специально для этих целей, а также биоэнзимы как продукт жизнедеятельности бактерий, которые способствует разложению отходов при их искусственном внесении.

Схема работы торфяного биотуалета проста: отходы попадают в накопительный бак биотуалета, где смешиваются с торфом (или другой органической «закваской»). Под воздействием бактерий происходит начальное компостирование отходов. По заполнении бака полуфабрикат компоста выносится в компостную кучу, где и происходит дальнейшее созревание компоста. Таким образом, в результате работы биотуалетов отходы разлагаются на безопасные для окружающей среды компоненты, чаще всего богатые питательными веществами, которые после окончательного созревания могут быть использованы как удобрение для почв.

Конструкции биотуалетов весьма разнообразны – от самодельных «дачных кабинок», где экскременты присыпаются опилками или чернозёмом – до промышленных моделей в пластиковых корпусах с камерами, куда засыпаются промышленные же расходные материалы – торфяной порошок, специальные био‑активные жидкости и т.п. В наиболее сложных моделях происходит разделение жидких и твердых отходов.

Следует отличать биотуалеты от химических туалетов, которые для своей работы используют различные химические вещества (антисептики). Утилизация отходов в данном случае происходит без помощи бактерий, а получающаяся субстанция может повредить окружающей среде. Поэтому данный вид туалетов не может называться биотуалетом. – прим. перев. (по материалам Википедии (http://ru.wikipedia.org/wiki/Биотуалет) и других источников).

 

Иногда окружные власти допускают строительство только определённых конструкций и моделей биотуалетов, например, снабжённых электровентиляцией, и, зачастую, лишь при наличии дополнительного резервного септика и поля фильтрации, что также считается излишним, по мнению микробиологов‑специалистов. Инициаторы Дансинг Рэббит также узнали, что округа, в которых есть колледжи и университеты, часто не разрешают проживание в одном доме более 4 или 5 неродственных совершеннолетних – это попытка защитить домовладельцев от падения цен за аренду жилья в случае, если по соседству вздумает поселиться компания шумных студентов. Понятно, что большинство общин совсем не имеют целью устроить на своей жилплощади "курятник", однако подобные нормы всё‑таки во многом ограничивают возможности группы сформировать общину в данном округе. (В главе 11 подробнее рассматриваются способы, которыми общины пользовались для решения этих проблем).