Реалистичный взгляд на финансы

 

Одним из наиболее распространённых камней преткновения в процессе формировании общины являются нереалистичные ожидания относительно того, сколько всё будет стоить. Чтобы узнать, какие расходы связаны с покупкой и освоением общинной земли, прочтите Главы с 9 по 12 (поиск земли, сбор средств и покупка), и не забывайте, что цены на сегодняшний день, скорее всего, значительно выросли). Примерное представление о ценах на недвижимость в интересующей вас местности можно получить, просматривая раздел объявлений о продаже недвижимости в газетах или обзвонив несколько риэлторских компаний.

Сколько вы готовы вложить в проект общины? В определённый момент вам понадобится открыто обсудить индивидуальную финансовую ситуацию каждого, рассмотрев все виды активов и доходов, которые вы готовы привлечь для реализации проекта. Люди неохотно делятся информацией о личном финансовом положении по многим причинам – принято считать, что это сугубо личное дело, совать нос в которое является нарушением культурного табу. Состоятельные люди часто не желают обсуждать свои финансы из‑за страха сделаться уязвимым перед негативной реакцией окружающих – реакция может колебаться от простой неприязни до откровенной агрессии; в то время как человек со скромным доходом не хочет вызывать у других жалости или быть отстранённым от дел лишь по финансовой причине.

Существует упражнение, которое может помочь группе начать обсуждение этой непростой темы, сохраняя при этом право на финансовую приватность каждого участника. На листе бумаги отметьте следующие пункты, а затем этот лист вывесите, чтобы все могли видеть:

А: Первоначальный взнос (down payment)/ Взнос на освоение земли и обустройство. Сумма, которую вы (отдельный участник) можете предоставить как равный финансовый вклад для первоначальных платежей за землю и обустройство.

В: Ежемесячные членские взносы. Сумма, которую вы можете вносить на постоянной основе в качестве ежемесячного членского взноса на все выплаты, связанные с общинным имуществом (сюда входят выплаты процентов и погашение основной суммы кредита и займов, взятых на приобретение земли; налоги, страхование, амортизационный фонд).

С: Потенциально возможные частные займы. (Если предполагаются). Сумма, которую вы можете предоставить группе как частный заём на покупку земли, её освоение и застройку. Раздайте бумагу и попросите каждого, не указывая фамилий, записать величины А, В и, если приемлемо для человека, С. Соберите листы, посчитайте сумму ресурсов по каждому пункту и вывесите эти результаты, чтобы каждый мог видеть. Таким образом, не вводя никого в смущение, вы получаете общее представление о величине финансовых возможностей вашей группы на данном этапе.

Если ваша финансовая ситуация такая же, как у большинства групп, для приобретения недвижимости вам, вероятно, понадобится занимать деньги, поэтому другой ваш опорный ресурс – это ваша совокупная кредитоспособность. Два упражнения, описанные в Главе 10 («Определение вашей потенциальной кредитоспособности»), помогут с лёгкостью определить эту цифру. В какой‑то момент участникам проекта придётся отказаться от финансовой анонимности и позволить другим членам группы узнать о потенциальной кредитоспособности каждого и о том, сколько каждый способен внести в общую стартовую кассу ‑ на первоначальный взнос для покупки земли. Я предложила бы сначала обсудить вопрос в общих чертах, а затем назначить продолжение обсуждения на следующую встречу, где вы уже сможете называть конкретные цифры, таким образом, у каждого будет шанс всё заранее обдумать.

Нет сомнений, что некоторые члены группы будут обладать существенно большими, чем у остальных средствами, другие же – меньшими. Состоятельные участники смогут внести в проект большую, чем остальные, сумму ‑ либо в виде требуемых вкладов, либо обеспечив группе частное кредитование (реже ‑ в виде прямых пожертвований на проект). Помните, что у вашей группы есть различные варианты выбора, как распорядиться денежными вкладами на покупку и освоение земли. Вот несколько примеров:

• Вы все можете внести одинаковую денежную сумму и привязать свои вклады к равным правам (долям) на общее имущество, равным обязанностям и равным правам на участие в принятии общих решений, как например это сделали основатели Круга Сеятелей (Sowing Circle/OAEC).

• Община может оплатить покупку и освоение земли полностью за счет заемных средств, без требования вступительного взноса, а затем все члены общины выплачивают ежемесячные взносы, идущие на погашение кредитов, как это сделали в общине Дансинг Рэббит (Dancing Rabbit).

• Основатели общины могут привязать размер вступительного взноса к размеру выделяемого под индивидуальную застройку земельного надела (к количеству наделов) и вносить взносы пропорционально своей потребности в земле, как это сделали основатели Этхэвен (Earthaven).

• Один член группы может купить всю землю за свой счет и, в сущности, одолжить соответствующую сумму остальным членам группы, которые возвращают ему эти деньги со временем.

• Один член группы может купить землю за свой счет, а община затем учреждает жилищный кооператив и проводит рефинансирование, при котором основателю возвращаются вся сумма, за исключением размера его/её доли – так планировали поступать в Марипоза Гроув (Mariposa Grove).

Когда у кого‑то не хватает средств. Когда кто‑либо из участников не может себе позволить оплатить первоначальный взнос на покупку земли, некоторые группы скрепя сердце решают, что он не может войти в общину. Другие группы рассматривают способы, как сделать участие финансово доступным для каждого. Например:

• Община может одолжить участнику часть денег для первоначального взноса из своего фонда развития (т.е. средств на обустройство), как это сделали в Круге Сеятелей. Через какое‑то время человек возвращает деньги в фонд развития. Альтернативный вариант – когда часть необходимой суммы одалживает участнику один или несколько других членов группы.

• Община покупает землю за счет равных вкладов основателей, но некоторым из основателей разрешено внести половину суммы, остальную часть они выплачивают ежемесячно с процентами, так поступали в Этхэвен.

• Община покупает землю за счет равных вкладов основателей, но некоторым основателям разрешено внести вместо денег определенное количество труда на общественных объектах поселения по оговоренной часовой ставке (посредством трудового контракта между поселением и членом). Так договаривались между собой на раннем этапе участники Этхэвен.

• Человек не участвует в покупке земли, но живёт в доме, принадлежащем общине, и платит ежемесячную арендную плату. Общине нужно в соответствующем соглашении чётко пояснить, будут ли право на пользование общинным имуществом и право на участие в принятии общих решений для таких основателей‑арендаторов чем‑то отличаться от соответствующих прав остальных участников проекта. Другой вариант – участники‑арендаторы со временем могут собрать сумму, необходимую для выплаты вступительного взноса.

• Человек не участвует в покупке земли, но может поселиться у другого члена общины на правахчлена семьи. Опять же, этот вариант требует, чтобы в соответствующем соглашении были чётко оговорены особенности права таких резидентов на пользование общинным имуществом и права участвовать в принятии общих решений.

• Если сумма денежного вклада привязана к размерам и цене индивидуального надела/дома/квартиры, община может построить для участников проекта с меньшим доходом жильё по типу общежития, как это сделали в некоторых живых жилищных сообществах (cohousing communities).

• В живых жилищных сообществах с индивидуальными земельными наделами община может позволить члену со скромными доходами построить на своем участке простенькую времянку и пользоваться кухней и баней в общем доме до тех пор, пока человек не скопит достаточно средств для строительства своего дома. Так поступили члены Шэрингвуд Кохаузинг (Sharingwood Cohousing) в штате Вашингтон. Скорее всего, существует ещё множество способов помочь основателям, не имеющим достаточных средств на первоначальный взнос. Иногда прием и поселение в общине людей, находящихся в сложном материальном положении, может привести в будущем к негативным последствиям, поэтому крайне важно с самого начала зафиксировать все подобные индивидуальные договоренности в письменном виде, оградив, тем самым, от возможных неприятностей и общину в целом, и отдельных заинтересованных её членов (см.

Главу 18, описание опыта подобного случая в поселении Край Мечты (Pueblo Encantada)).

СБОР СРЕДСТВ

Поначалу ваши расходы будут небольшими, но как только вы решите зарегистрировать юридическое лицо и начнёте поиск земли, на все эти затраты по оформлению и поиску от каждого заинтересованного участника проекта понадобится изрядная сумма вложений (порядка нескольких тысяч долларов). Когда вы найдёте привлекательный участок, к вашим расходам, вероятно, прибавятся взнос (задаток) за исключительное право покупки участка (option fee to take the property off the market), затраты, связанные с изучением его пригодности для вашей группы и/или на изменение его разрешенного использования (exception to zoning regulations). Инициативные группы придумывают разные способы сбора средств в общинный фонд; один из вариантов ‑ это ежемесячный сбор небольших членских взносов, а на ключевых этапах развития община определяет для участников более крупную сумму вложений.

Если же вы решаете на какой‑то период времени нанять одного из членов вашей группы, чтобы он посвятил всё или часть своего времени работе над общеобщинным проектом, это также будет означать дополнительные расходы. (Как вариант, вы можете предоставить этому человеку большую скидку на покупку земли и/или право первым выбрать участок или жилое помещение, как это сделали в одной группе.)

ИМЯ ВАШЕЙ ОБЩИНЫ

Один из наиболее благодарных и приятных моментов в создании новой общины ‑ это выбор её имени. Оно будет не только вдохновлять группу и задействовать воображаемые образы, но также будет отображать ваши ценности и устремления потенциальным единомышленникам, кредиторам, чиновникам, соседям. По моим наблюдениям, хорошо действуют жизнеутверждающие имена, связанные с природой, такие как „ Abundant Dawn” – «Щедрый Рассвет», „Earthaven” ‑ «Земная Гавань» „Meadowdance”‑ «Танец Долин». Я не рекомендую брать пафосные, вычурные или чересчур идеалистичные имена, поскольку общины с такими именами (быть может, потому, что их основатели уж слишком не хотели «пачкаться» бизнесом, юридическими и финансовыми реалиями?) имеют печальную тенденцию попадать в число упомянутых выше «девяноста процентов». Даже если община с претенциозным именем удачно стартует, то название вроде «Дух Блаженной Гармонии» (Harmony Bliss Spirit) может обернуться откровенным конфузом в те неизбежные для каждого коллектива периоды, когда люди чувствуют разочарование в своих ожиданиях или обнаруживают себя втянутыми в конфликт.