Публичные слушания и роль соседей.

Поскольку возражения соседей способны существенно повлиять на решение властей по вашему вопросу, вполне вероятно, что вам потребуется познакомиться с местными жителями и рассказать им о вашем проекте, как это делала группа Мидоуданс. Выслушать их возражения и приложить искренние усилия к тому, чтобы собрать всю необходимую информацию для ответа на их вопросы. Быть может, даже изменить ваши планы, если это возможно. Далеко не все основатели знают об этом.

В начале 1990‑х годов группа духовно‑практикующих в Северной Калифорнии решила создать несколько медитационных центров (ритритов) для помощи своим сторонникам, проживавшим в разных местах. Группа, которую я назову Сангха (сангха – санскр. sangha – община. ‑ прим. перев.) Дубовой Долины (Valley Oaks Sangha), купила участок в пять акров в сельской местности и оборудовала имевшийся там дом для приема практикующих и проведения коллективных медитаций. Участники группы не стали обращаться к властям для получения разрешения на особый вид использования участка, позволявший повышенную плотность заселения в определенные промежутки времени, поскольку они боялись, что им откажут как «секте».

Поэтому они решили не привлекать к себе излишнего внимания и старались как можно меньше контактировать с соседями. Через какое‑то время они поняли, что им необходимо построить на участке еще несколько зданий для размещения гостей, что требовало получения разрешения на строительство. А это, в свою очередь, требовало‑таки разрешения на особый вид землепользования и, соответственно, проведения публичных слушаний. И снова, чтобы защититься от возможных возражений, члены общины ничего не сообщили соседям о своих планах и молчали о предстоящих публичных слушаниях по их делу. К моменту проведения слушаний, окружные власти были настроены достаточно благожелательно и были готовы дать разрешение и простить прошлые нарушения.

Чего, однако, никак нельзя было сказать о соседях, которые вдруг яро ощетинились против группы. Хотя изначально они не имели каких‑либо принципиальных возражений против проекта, теперь они резко выражали негодование по поводу того, что община вела себя так скрытно и недружелюбно, избегая общения с ними и пытаясь утаить известие о предстоящих публичных слушаниях, с тем, чтобы они прошли незамеченными. Чиновники склонились на сторону соседей и отказали в предоставлении разрешения. (Впоследствии Сангха Дубовой Долины основала другой медитационный центр в новом месте.) Похожая судьба постигла общину, которую я назову Высокогорный Луг (High Mountain Meadow), участники которой хотели учредить образовательный центр для преподавания духовных и экологических практик на бывшем ранчо в скалах Колорадо.

Для получения разрешения на более высокую численность населения и групповую застройку на части их участка им требовалось согласие их соседа‑фермера. И хотя отношения между соседями были несколько натянутыми (фермеры с подозрением относились к нетрадиционным практикам «зеленых», а те, в свою очередь, не были в восторге от традиционных «практик» фермеров по отстрелу койотов и диких степных собак), они, тем не менее, достигли соглашения. Посетители семинаров должны будут парковать свои машины в поселке, а до ранчо добираться коллективно на автобусах или нескольких общих машинах, двигаясь с небольшой скоростью по грязным сельским грунтовкам так, чтобы поднимать как можно меньше шума и пыли. Кроме того, община обещала, что семинаристы будут вести себя тихо, а фермеры согласились не стрелять из ружей во время занятий.

Как‑то осенью на второй год действия образовательного центра основатели сдали свои помещения в аренду группе, которая проводила тренинги по духовно‑эмоциональному исцелению, которые включали в себя громкие возгласы и крики для «выражения чувств и намерений» и «эмоционального высвобождения». И вопреки данному соседям обещанию, что занятия образовательного центра будут создавать минимум шума, ребята незаметно для себя увлеклись, и вскоре крики и вопли высвобождаемой из подсознания боли детских ран понеслись над склонами гор, отражаемые эхом. Три дня того, что было плодотворной целительной работой для участников тренингов, для соседских фермеров было абсурдным «кошачьим концертом».

В итоге, несмотря на то, что заявление «зеленых» о разрешении на особый вид землепользования было подкреплено вдохновляющим образом, завидной прибылью и хорошей сплоченностью группы, на состоявшемся публичном слушании соседи‑фермеры раздавили его в пух и прах. Высокогорный Луг не получил своего разрешения. (Впрочем, группа успешно воплотила новый проект спустя несколько лет.)

В 1993 году четверо выходцев из Феникса решили основать экопоселение, которое я назову Анасаци (Anasazi Ecovillage, по названию индейского племени). Они нашли и решили купить 147 акров земли, заросших полынью и сосновой порослью, в глухом местечке, где было мало юридических ограничений и не было строительных кодексов в районе Фо‑Корнерс. По соседству с ними находились два поселка, один из которых был частью популярного туристического маршрута, а другой, в еще более удаленном округе, был старинным фермерским поселением.

Основатели составили буклет с описанием своего проекта и разослали его своим друзьям и знакомым по округе, а также послали по экземпляру в администрации обоих поселков. Ответ из туристического поселка был чрезвычайно дружелюбным, но вот один из чиновников окружного совета и несколько жителей фермерского поселка потребовали созвать совещание для того, чтобы выразить свою тревогу по поводу данного нетрадиционного начинания. По их мнению, используемые в буклете термины «компостные туалеты» и «биопруды» (constructed wetlands) означают зловонные и антисанитарные условия, которые ухудшат качества земельного участка.

«Духовно‑экологический», должно быть, означает, что группа является сектой, поклоняющейся скалам и деревьям. «Экопоселение» подразумевает, что эти ребята – чертовы три‑хаггеры - англ. tree‑huggers (букв. «обниматели деревьев») – пренебрежительная кличка экологических активистов. Происхождение слова восходит к тактике экологических активистов первой волны (1970‑х гг.), которые обнимали деревья для того, чтобы предотвратить их валку. – прим. перев., которые будут пытаться разрушить единственное в поселке предприятие, которое валило осиновые деревья для изготовления фильтров для климат‑контроля в помещениях (swamp cooler filters).

На совещании этот член окружного совета заявил, что можно легко поставить общину на колени финансовым способом, если потребовать досконального соблюдения требований законодательства штата к межеванию и плану застройки. В этом случае основателям придется расширить подъездную дорогу к жилым массивам до стандартной ширины, что обойдется им в сумму от 35000 до 500000 долларов. «А я знаю, как остановить их еще быстрее! – выпалил один разгорячившийся фермер, ‑ я могу подогнать бочку керосина и полить куда надо!» Члены группы, не желая иметь дело с таким невероятным уровнем предубеждения и дезинформации, решили отказаться от своего плана.

Однако дело совсем необязательно должно было кончиться именно таким исходом. В 1994 году, когда еще почти никто в США не слышал про движение кохаузинг, состоялось первое публичное слушание по заявлению общины Грэйрок Коммонс (Greyrock Commons) об исключении из норм зонирования для их участка в городе Форт‑Коллинз, штат Колорадо. После того, как инициативная группа описала концепцию живых жилищных сообществ и представила предварительный план застройки участка, сосед за соседом начали вставать и выражать тревогу о «немерянном росте дорожного движения», о «промышленных застройщиках», которые будут тут громоздить дом на дом, заслоняя прекрасные виды окрестных лугов, а также свои недобрые предчувствия по поводу того, что «эта закрытая группка заносчивых заезжих аристократов» разрушит спокойную семейную и добрососедскую атмосферу их тихого уютного уголка.

Городской совет не дал одобрения новому проекту, но назначил повторное публичное слушание через несколько месяцев, чтобы дать основателям общины время поближе познакомиться и пообщаться с соседями и поискать возможный компромисс. И участники группы начали активную работу, назначая встречи и посылая своих представителей к дверям местных жителей, чтобы выслушать их возражения, ответить на все вопросы и более детально объяснить, что они на самом деле имеют в виду. К моменту повторного публичного слушания они, как и Мидоуданс, завоевали расположение большинства соседей, и городской совет предоставил им требуемое разрешение.

Год спустя, когда Грэйрок Коммонс стали образцовым местечком, которое местные чиновники показывали как местную достопримечательность приезжавшим высокопоставленным лицам, действительно крупный «промышленный застройщик» из Форт‑Коллинз решил получить свободный 10‑акровый участок, прилегающий к приречному парку, для строительства многоэтажного жилищного массива. И соседи, жившие в районе парка, не желая ничего подобного, послали делегацию в городской совет с заявлением такого содержания, что уж если пришли такие времена, что город дорос и до их скромного уголка, и свободная земля должна быть отдана под застройку, блокировав их доступ к парку и реке, то уж лучше пусть это будет тот новый тип планировки, «как у этих ребят из Грэйрок Коммонс».

И их просьба была удовлетворена. Была сформирована новая инициативная группа, и на прибрежном участке было основано второе живое жилищное сообщество Риверрок Коммонс (Riverrock Commons) – наверно, первый случай в США, когда обычные американские обыватели требовали, чтобы бок о бок с ними поселилось альтернативное поселение.

ВАШИ ОТНОШЕНИЯ С СОСЕДЯМИ.

Даже если вам не требуется поддержка местных жителей для изменения категории земли, вам в любом случае, наверняка хотелось бы видеть в них доброжелательно настроенных к вам хороших соседей и потенциальных друзей. И чем больше различие между культурой вашей общины и их культурой – если они фермеры, сельские рабочие или иной политически и религиозно консервативный сельский народ, ‑ тем более это важно.

Организаторы успешных общин советуют всем своим поведением давать вашим соседям как можно больше возможностей увидеть, что вы дружелюбны, трудолюбивы и ответственны; что вы всегда платите по своим счетам; что вы хорошо обращаетесь со своими детьми. Спрашивайте у них совета, смотрите, в чем вы можете им помочь, расспрашивайте их про дела их фермы или ранчо, про местную историю и достопримечательности. Примите участие в местных гражданских инициативах – добровольной пожарной команде, женском клубе, молодежном клубе 4‑H,

 

4‑H (Four H) – американская молодежная организация, действующая под эгидой Национального Института сельского хозяйства и министерства сельского хозяйства США. Название образовано из начальных букв английских слов head (голова), heart (сердце), hands (руки), и health (здоровье). Основная Задача организации – воспитание гражданских навыков и личностное развитие молодежи через активную трудовую и творческую деятельность. Девиз организации – «учись, делая» («learn to do by doing»). См. http://en.wikipedia.org/wiki/4‑H. ‑ прим. перев.

поселковом кружке художественной самодеятельности, клубе друзей библиотеки, местных благотворительных организациях.

Предложите покормить и попоить домашних животных, когда ваш сосед выезжает на отпуск. Когда по соседству затевается строительный проект, придите помочь со своими инструментами. Когда рядом заливают бетон, покажитесь с лопатами. Не читайте соседям проповеди об органическом земледелии, вегетарианской диете или о том, что не так с нашим правительством. Выслушайте благосклонно, когда они читают наставления вам. И тогда, если вдруг случится пожар или иное местное бедствие, можете быть уверены, что они первыми придут к вам на выручку.

В 1971 году, когда основатели поселения Ферма (The Farm) недалеко от Саммертауна, в штате Теннесси, прибыли на место на караване автобусов из Сан‑ Франциско, их специфический хипповый внешний вид пробудил в местных жителях тревогу и враждебность. Поэтому новопришельцы старались вести себя максимально уважительно и ответственно, следили за тем, чтобы все их долги оплачивались вовремя, а чеки были ликвидными. Хотя члены общины не курили табак и не ели мясо, они помогали соседям убирать урожай табака и подкармливали соседских коров жмыхом со своего соевого молочного цеха в особо суровые зимы.

Спустя несколько лет жители Фермы заработали настолько хорошую репутацию, что в округе ходила поговорка, что если ты ходишь в «варёнках» и носишь длинные волосы, то ты можешь отоварить свой чек в любой торговой точке округи.

Если ваша группа нуждается в получении разрешения на особый вид землепользования или ином изменении категории земли, перед тем, как купить ее, обязательно встретьтесь и послушайте мнения ваших будущих соседей. Не посылайте на такие встречи самых серьезных и деловых участников – пошлите наиболее приветливых и обаятельных. Прислушайтесь к совету Стивена Кови и «стремитесь в первую очередь понять, а не быть понятыми». Спросите прежде, чего бы сами соседи желали для вон того поля за поворотом, прежде чем выливать на них ваши общинные идеи. Не бомбардируйте людей информацией и не пугайте их вашим экологическим или духовным жаргоном.

Слово «община» лучше использовать очень умеренно, если уж использовать его вообще. И уж совсем следует избегать таких «страшных» слов, как «альтернативное сообщество», «духовный», «устойчивое развитие», «духовно‑экологический» или «экологическое поселение». Возможно, гораздо лучше будет просто сказать, что вы группа семей, которые хотят сделать свою жизнь более простой и радостной, сообща пользуясь некоторыми вещами и ресурсами и создавая уютный уголок со здоровой и дружественной атмосферой, где каждый знает каждого, где все помогают друг другу, где дети и старики находятся в покое и безопасности, как во времена ваших дедушек.

Если вы стремитесь к охране окружающей среды и ратуете за устойчивое развитие, то (в зависимости от того, как вы планируете это реализовать) вы можете сказать, что вы намерены строить теплые дома, частично отапливаемые энергией солнца, или сэкономить деньги, вырабатывая свою собственную электроэнергию, вместо того, чтобы платить дяде из крупной компании, или что вы хотите выращивать ваши собственные овощи и фрукты, как это делала ваша бабушка. Что может возразить против этого даже самый старомодный фермер, консервативный чиновник или ортодоксальный верующий?

(Однако если ваша группа, вдобавок ко всему этому, придерживается строгого вегетарианства или сыроедения, занимается медитациями или эмоциональным целительством, практикует совместное воспитание детей людьми, не состоящими в браке,

англ. shared parenting – концепция и практика, согласно которой после развода родителей ребенок не должен передаваться в исключительную опеку одного из них, а права и обязанности родителей должны, по возможности, быть уравнены, включая равное время физического проживания совместно с матерью или отцом, если это не противоречит интересам ребенка. Иногда этим термином также обозначают другие ситуации, когда детей совместно воспитывают взрослые, не состоявшие в браке или сексуальных отношениях. См.http://en.wikipedia.org/wiki/Shared_parenting, а также

http://en.wikipedia.org/wiki/Coparenting. ‑ прим. перев.

 

перекрестное грудное вскармливание

 

перекрестное грудное вскармливание (cross‑breast feeding) – ситуация, когда ребенка кормит грудью не родная мать, или когда несколько женщин кормят грудью детей друг друга. Prior to this time, mothers who could not breast feed or rich mothers who chose not to, would have employed a wet nurse (another lactating woman) to breast feed their baby. This practice is now called cross‑breast feeding or cross‑nursing. (www.vaccineriskawareness.com/Dangers‑Of‑Formula‑Milk) – прим. перев.

 

или групповые браки; если вы контактируете с архангелами, инопланетянами или сущностями из астрального плана – пожалуйста, держите это все при себе!)

 

Имейте в виду, что любое освещение инициатив вашей группы в местных средствах массовой информации может быть палкой о двух концах. Симпатизирующий вам репортер со сходными идеями и ценностями может очень помочь вашему делу; однако если журналист (или редактор) настроен к вам подозрительно, дезинформирован или просто имеет предубеждения против «коммун», статья с провокационными сравнениями, намеками или просто неточной информацией может весьма негативно повлиять на мнение о вас местных жителей, будущих соседей и чиновников местной администрации,которые будут рассматривать ваше заявление об изменении категории земли.

Для того, чтобы повысить степень корректности возможных статей или репортажей о вас в местных СМИ и уменьшить вероятность нежелательных для вас трактовок, подготовьте заранее пресс‑релиз о себе, т.е. предназначенное специально для СМИ описание того, кто вы и каковы ваши намерения, и представляйте этот документ каждому журналисту, который пожелает с вами встретиться. В своем описании старайтесь быть лаконичными и используйте свою ключевую формулу в первом абзаце. Не пишите громких слов о вашей высокой миссии и прочих высокопарных речей – пусть это будет объективная и беспристрастная статья, описывающая фактическое положение дел и выдержанная в классическом газетном стиле. (Если среди вас нет человека, умеющего писать в газетном стиле, наймите кого‑нибудь, кто сможет сделать это для вас – это будут деньги, потраченные не зря.)

Когда подойдет время публичных слушаний, будьте готовы к тому, что, как и в случае с Мидоуданс, некоторые из рассматривающих дело чиновников могут по совершенно необъяснимым причинам как горячо вас поддерживать, так и резко высказываться против. Возможно и такое, что официальные лица, которые до этого предлагали вам всяческую поддержку, теперь неожиданно изменили свое мнение по мотивам, которые вы не в состоянии понять. Даже если вы сделали все, что могли для того, чтобы склонить общественное мнение на свою сторону – встречаясь с людьми, выслушивая их мнения, посылали письменные запросы и получили на них одобрительные ответы, наняли для помощи вам опытного юриста – все равно может случиться тик, что ваше предложение будет отвергнуто.

Если подобное случится, помните, что, подобно Мидоуданс, Сангхе Дубовой Долины и Высокогорному Лугу, община может продолжить движение навстречу своей мечте, даже если первая попытка купить землю или добиться необходимого разрешения у властей окончилась неудачей.

*

В Главе 12 мы рассмотрим разнообразные способы, при помощи которых вы сможете изыскать средства для покупки своей будущей земли.

ГЛАВА 12. ГДЕ ВЗЯТЬ ДЕНЬГИ?

(ЗАЙМЫ, С КОТОРЫМИ МОЖНО ВЫЖИТЬ.)

 

Когда вы покупаете землю для вашей будущей общины, безусловно, гораздо более предпочтительно не занимать деньги вообще, а сразу расплатиться наличными и жить без долгов, как поступил Хэнк Обермейер с общиной Марипоза Гроув (Mariposa Grove). Главные проблемы при займе денег для покупки вашей земли – это риск ее потерять, если вы не сумеете вовремя расплатиться, а также необходимость платить проценты. Проценты – это как рента или арендная плата. Если вы снимаете квартиру, вы «одалживаете» у хозяина пользование ею. Если вы снимаете ее за 1000 долларов в месяц, то по истечении года вы заплатите 12000 долларов. Если вы будете жить в ней 10 лет, вы заплатите 120 тысяч. Если вы одалживаете деньги, вы точно так же платите за то, что ими пользуетесь, и эта плата и есть проценты.

В зависимости от размера процентов и срока займа, вы заплатите больше или меньше, но в любом случае существенно больше, чем стоит ваша земля на момент ее покупки – за счет процентов. Вы можете рассчитать заранее, насколько больше вам придется заплатить, посмотрев на таблицы с суммами кредитов, размерами процентов и сроками платежей, содержащиеся в буклете банковских продуктов который можно взять в любом банковском офисе.

Однако, ввиду того, что редко какие инициативные группы могут позволить себе купить землю сразу, за счет имеющихся сбережений участников, деньги нам все‑таки приходится занимать. И в этой главе мы рассмотрим, как платежи в рассрочку, частные займы и банковское финансирование могут быть применены к общинам, земля в которых покупается единым участком, не разделенным на индивидуальные наделы, находящиеся в собственности отдельных членов. (Хорошим источником информации по финансированию и освоению земли общины, в которой участники имеют отдельное право собственности на свои индивидуальные участки, является книга Криса Скоттхэнсона «Справочник по Кохаузингу» (Chris Scotthanson & Kelly Scotthanson. The Cohousing Handbook: Building a Place for Community. – New Society Publishers, 2005 (Revised edition).

 

Мы затронем вкратце этот вопрос в данной главе в очерке «Финансирование в модели кохаузинга».)

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ЗАЙМЕ ДЕНЕГ.

Понятие «совокупная заемная способность (совокупная кредитоспособность) вашей группы» означает предельное количество денег, которое вы теоретически можете одолжить для покупки земли, ее освоения (строительство, ремонт и реконструкция зданий и пр.), формирования фондов накладных и непредвиденных расходов (выплата различных обязательных платежей, расходы на ведение поиска, оформление документов и т.д.). (Некоторые банки могут на 10‑20 процентов уменьшить вашу совокупную заемную способность по сравнению с приведенными ниже расчетами из‑за неудобства работать со справками об активах, доходах и кредитоспособности целой группы.)

Банки при выдаче кредита и большинство продавцов при продаже в рассрочку потребуют, чтобы все члены группы, а также еще несколько поручителей (которыми могут быть члены семьи или друзья) подписали договор об обеспечении займа. Хотя большее количество людей, готовых подписать кредитный договор, повышает вашу кредитоспособность, на самом деле это палка о двух концах.

Если по каким‑либо причинам вы не сможете выплачивать требуемые платежи в течение нескольких месяцев, банки (и в большинстве случаев продавцы‑кредиторы) потребуют обращения взыскания на вашу землю и ее продажи для возврата одолженных вам денег. И если у них не получится продать землю по цене, покрывающей сумму займа вместе с процентами, они начнут взыскивать недополученное со всех поручителей, подписавших договор. При этом не будет иметь значения, что вы уже выплатили 90 или 95 процентов вашего кредита перед тем, как пропустили несколько платежей: банки (и некоторые продавцы‑кредиторы) все равно могут взыскать вашу землю. Фактически, для банков наиболее выгодно обратить взыскание на вашу недвижимость как раз тогда, когда заем уже почти выплачен.

Вот несколько советов по поводу одалживания денег.

1. Узнайте потенциальную кредитоспособность вашей группы заблаговременно. Как уже говорилось ранее, вы должны определить, сколько вы можете занять, перед тем, как начать поиск вашей земли. Это поможет вам определить, будет ли земля вам по карману даже если вы возьмете заем.

2. Узнайте заблаговременно кредитоспособность и кредитную историю каждого члена вашей группы. Вам необходимо детально узнать о кредитоспособности каждого из вас, потому что проблемы у одного человека влияют на риски всей группы. В идеальном случае вы получаете справку о кредитоспособности с каждого из ваших членов перед началом поиска земли. Просмотрите собранные справки все вместе и обратите внимание, если кто‑то из вас имеет плохую кредитную историю. Если такое случается, поручите или окажите помощь этому члену поправить свои дела к тому моменту, когда вы будете брать заем. Если это невозможно, то пусть этот человек не участвует в подписании общего договора. Возможно, он сможет вложиться в общее дело, изыскав отдельный небольшой частный заем, за который будет потом расплачиваться персонально.

3. Назначьте заранее оценку выбранного участка. Сумма, которую вы предложите продавцу, будет зависеть от текущей рыночной цены земли, количества ваших наличных средств, потребностей и обстоятельств продавца, а также от того, сколько вы предполагаете потратить на ремонт, реконструкцию и освоение участка. Наймите местного оценщика для того, чтобы определить текущую рыночную стоимость земли перед тем, как вы сделаете свое предложение (если вы, конечно, еще не уверены в этой стоимости) и перед тем, как будете искать займа. Зная текущую рыночную стоимость участка, вы сможете легче определить, сколько будет разумно за него предложить, а определив это, вы сможете лучше понять, какую сумму банк или продавец посчитают возможным одолжить вам.

Боб Уоцке говорит, что в случае, если вы намерены брать кредит в банке, то обращайтесь для оценки недвижимости к тому оценщику, с которым работает этот банк. Спросите в банке, чьими услугами они пользуются, и они вам скажут. Если банк в любом случае будет нанимать оценщика для того, чтобы оценить получаемое в залог имущество, то для чего платить дважды за одно и то же? Для того, чтобы получить максимальную сумму займа в банке, для вас желательно, чтобы участок был оценен ближе к верхнему пределу диапазона рыночных цен (ибо банк будет рассчитывать сумму ипотечного кредита, исходя из стоимости заложенного участка).

Этого легче добиться, если вы хорошо знаете местный рынок, заказываете оценку заранее и платите оценщику сами. К тому же, если вы уже имеете на руках акт оценки, банк, вместо того, чтобы делать повторную оценку за ваш счет, может взять с вас лишь 10‑20% от обычного взноса на оценку ипотеки. «Представьте, насколько солидно это будет смотреться для банка, когда они увидят, что ваше заявление о получении кредита подкреплено актом оценки участка, и что этот акт подписан одним из их собственных оценщиков» ‑ говорит Боб. У банка на руках, таким образом, уже будет необходимая информация о закладываемом объекте недвижимости, которая подтверждает обоснованность запрашиваемой суммы кредита.