Возможность выбирать соседей.

Избранная организационно‑правовая форма также неизбежно повлияет на степень контроля, которую будет иметь ваша община в вопросе выбора ваших будущих соседей. Если каждый член общины имеет отдельное право на свой участок земли и, соответственно, новый человек становится членом общины путем купли‑продажи такого участка, то по закону вы должны будете продать участок любому заинтересованному покупателю, который согласен принять ваши условия. И тогда получается, что вы имеете весьма малую степень влияния на то, кто станет вашим будущим соседом и членом общины.

Даже если человек, покидающий ваше поселение, не намерен выставлять свой участок на свободную продажу, а желает продать его лишь тому, кто вступит в вашу общину с соблюдением всей процедуры приема новых членов, правительство может расценить такой поступок как неправомерный. Существует Федеральный Акт против дискриминации на рынке жилья (Federal Fair Housing Act), призванный защищать покупателей от дискриминации. Он запрещает продавцам отказывать в продаже жилья покупателям, принимающим заявленные условия продажи, по мотивам расы, пола, возраста, религии или происхождения. Если вы откажетесь продать ваш дом в экопоселении принимающему ваши условия продавцу на том основании, что он не является членом общины, признает ли суд, что вы нарушаете этот закон? Несколько юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью, сказали мне, что санкции за нарушение этого закона и даже за покушение на его нарушение, настолько суровы, что они бы не советовали проверять это на практике.

С другой стороны, как обнаружили многие активисты кохаузинга, среди покупателей недвижимости, расположенной на территории общин, как правило, действует самоотбор. Относительно редко обычные граждане интересуются покупкой домов в живых жилищных сообществах; обычно вновь вступающие участники, покупающие дома выходящих из общины членов, как раз заинтересованы в такой, альтернативной форме жилищной самоорганизации, и поэтому успешно вливаются в коллектив. Однако так бывает не всегда, и если механизм самоотбора не сработал – тут уже община не в силах что‑то изменить.

Как видите, вопрос о том, принадлежит ли земля общине в целом как юридическому лицу или же отдельным участникам – это палка о двух концах, на одном из которых лежит такое преимущество, как более доступное финансирование жилищного строительства, а на другом – возможность выбирать себе соседей. Таким образом, вам следует хорошо подумать над тем, что вы выберете – с тем, чтобы максимально удовлетворить именно ваши ключевые интересы.

ОРГАНИЗАЦИОННАЯ ГИБКОСТЬ.

Организационно‑правовая форма, которую вы выберете, также повлияет на ваши внутренние соглашения по вопросам финансовых, управленческих и иных взаимных прав и обязанностей. К примеру, если участники делают разные финансовые вклады в общее имущество, будут ли они также иметь разные права и обязательства в таких вопросах, как уплата налогов и налоговые льготы, взносы на содержание и ремонт общей инфраструктуры, ответственность по долгам общины, возможность пользования общей землей и выбора места для строительства своего жилья, участие в управлении и принятии общих решений?

То, какую организационно‑правовую форму вы выберете, неизбежно повлияет на степень вашей свободы в определении этих моментов по своему усмотрению. К примеру, такая форма, как общество с ограниченной ответственностью (ООО) - Limited Liability Company, LLC - позволяет организовывать эти вопросы любым способом по вашему усмотрению – так, как вы напишите в ваших учредительных документах при регистрации компании. Что же касается различных видов корпораций, то, как правило, в законодательстве штатов содержатся более строгие нормы на этот счет, хотя в некоторых случаях вы можете заключать внутренние соглашения, решающие те или иные вопросы иначе, чем предлагают диспозитивные нормы законодательства вашего штата.

ВОПРОСЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ.

То, как вы организуете внутренние финансы вашей общины, повлияет на формы дохода, которые вы будете получать. А это, в свою очередь, окажет влияние на то, какие налоги вам придется платить, и этот вопрос также напрямую связан с организационно‑правовой формой, которую вы выберете. Поскольку община, как правило, не является коммерческим предприятием, возникает вопрос, какие «доходы» общины могут стать объектами налогообложения?

1. Взимаемые с членов взносы на содержание, обслуживание и ремонт общественной земли и инфраструктуры; собственные доходы общинников (подоходный налог, социальное страхование); земля и постройки (земельный налог и налог на имущество).

2. Взносы, взимаемые с членов на выплату ипотечных и иных кредитов и процентов по ним.

3. Взносы, собираемые с членов на долгосрочные цели (скажем, на капитальные улучшения) или будущие проекты и хранящиеся на балансе общины более года.

4. Арендная плата, которую получает община за предоставление в пользование своей земли и строений – как членам общины, так и третьим лицам (эти два вида арендной платы могут облагаться по‑разному).

5. Доход от продажи продукции, такой как строительный лес, дрова, продукты сельского хозяйства, или от предоставления в пользование своих ресурсов (вода, полезные ископаемые, лесные угодья).

6. Проценты на займы, выдаваемые общиной ее членам, в том числе в случаях рассрочки платежей за пользование принадлежащими общине землей или недвижимостью.

В связи с этим было бы разумно заранее попытаться прикинуть, каковы будут вероятные источники дохода вашей общины, и каковы ожидаемые объемы этих доходов – с тем, чтобы можно было более конкретно учитывать фактор налогообложения при выборе организационно‑правовой формы вашего юридического лица. Данная глава предлагает вам краткое описание обществ с ограниченной ответственностью, ассоциаций домовладельцев, ассоциаций кондоминиумов, жилищных кооперативов и простых некоммерческих корпораций (без льготного налогового статуса) - Limited Liability Companies, homeowners’ associations, condominium associations, housing cooperatives and non‑exempt non‑profit corporations - их преимуществ и недостатков, а также примеры общин, использовавших эти формы для своих целей. <...> Информация, содержащаяся в данной главе – это всего лишь общий обзор, и она не заменит вам дальнейшего, более глубокого исследования с обращением к соответствующим источникам (см. Источники), расспросами основателей действующих общин и обращением к юристам. Итак, начнем с общего определения корпорации.

НЕКОТОРЫЕ БАЗОВЫЕ ТЕРМИНЫ:

Ограниченная ответственность: юридическая защита, предлагаемая корпорацией (коммерческой или некоммерческой), состоящая в том, что взыскания по долгам организации в большинстве случаев не могут быть обращены на личные средства ее вкладчиков (акционеров), учредителей, должностных лиц и работников.

Двойное налогообложение: в коммерческой корпорации любой подлежащий налогообложению доход, который выплачивается вкладчикам (акционерам) в виде дивидендов, облагается налогами дважды – на уровне корпорации (как прибыль корпорации) в размере 15 и более процентов, и на уровне отдельных граждан – как их личный доход.

Сквозное налогообложение: метод налогообложения, применяемый в отношении товариществ, обществ с ограниченной ответственностью и отдельных видов корпораций (subchapter C corporations), при котором юридическое лицо не платит налогов напрямую. Все подлежащие налогообложению доходы (и все подлежащие вычету из облагаемой суммы расходы) распределяется между вкладчиками (акционерами) и учредителями компании, которые и выплачивают соответствующие налоги с этого дохода в общем порядке налогообложения доходов граждан (физических лиц).

Смысл и предназначение сквозного налогообложения заключается в том, чтобы избежать двойного налогообложения в большинстве коммерческих организаций. Сквозное налогообложение является льготным налоговым режимом в случаях, когда юридическое лицо выплачивает своим вкладчикам (акционерам) дивиденды, которые подвергаются двойному налогообложению, а также в случаях, когда ставка подоходного налога для граждан является ниже, чем ставка налога на прибыль корпораций.