Изучение подходящих участков.

Предположим, что при помощи риэлторского агентства или самостоятельно вы нашли несколько подходящих вариантов, которые удовлетворяют вашим критериям. Однако само по себе то, что участок земли красиво выглядит, еще не означает, что он идеальное место для вашей общины на долгие годы. Поэтому вам необходимо начать дальнейшее исследование, включающее такие вопросы, как доступ к воде (если это сельский участок), потенциальные опасности для желаемого направления освоения участка со стороны природной стихии или чьих‑либо планов, вопросы зонирования, прав на землю и ограничений в ее использовании, характер и отношение соседей, возможности изыскания средств на покупку и освоения этого конкретного участка.

Узнайте о возможности получить в отношении участка справку о рисках (Owner’s Disclosure Statement) (обязательную сегодня во многих штатах) или иной подобный документ, описывающий возможные проблемы с технической инфраструктурой ‑ электросетями, зданиями и сооружениями и пр.; с экологией и юридическими моментами, которые могут повлиять на возможность использования земли. Наиболее опытные покупатели недвижимости осуществляют подобного рода предварительное исследование пригодности для каждого объекта, который удовлетворяет их критериям, затем на основе него сужают область поиска до нескольких самых лучших, из которых потом выбирают тот, что кажется идеальным выбором, исходя из полученной информации. Я предлагаю вам действовать по такой же схеме. Вот несколько конкретных вопросов, которые следует изучить для сужения области вашего поиска. Собранная по ним информация может также помочь вам при обсуждении цены с владельцем участка.

Зонирование. Какой вид использования и какая плотность населения разрешена на данном участке в соответствии с местным планом зонирования территории? Какова вероятность изменить разрешенное использование, получить исключение из норм зонирования (zoning exception)? Сколько это может стоить? Этот вопрос настолько важен, что мы посвятим ему целиком 11‑ю главу.

Вода. Если речь идет о земле в сельской местности, то имеется ли на участке или рядом с ним достаточно воды для ваших целей? Каковы местные нормы, касающиеся соотношения доступного количества воды и числа домов или плотности населения, разрешенной на этой территории? Имеются ли в округе родники, ручьи или пруды, вода в которых сохраняется круглый год? Каково качество этой воды? Изменился ли климат в районе за последнее время? Пересыхают ли ручьи, изменяется ли уровень воды в реках и колодцах? Вы можете поговорить с местными жителями, местными бурильщиками скважин и колодцев или лозоходцами по поводу того, в каком месте и на какой глубине вероятно залегание грунтовых вод. Достаточно ли средств в вашем фонде развития для строительства колодцев на необходимую глубину, установки насосных станций и прокладке труб, если требуется? Позволяется ли в данной местности собирать воду с крыши? Имеются ли на этот счет какие‑либо правила у местного санэпидемнадзора? Если вода на участке недоступна, то в какую сумму обойдется подведение водопровода с другого места?

Дороги. Если вы ищете землю в сельской местности и вам потребуется строить собственные дороги, то удобно ли место для этого или же рельеф слишком изрезан? В какую сумму примерно обойдется обсыпание дороги щебнем (которое, вероятно, придется повторять через каждые 5‑7 лет) или строительство еще более дорогой асфальтовой дороги?

ЗОНИРОВАНИЕ И ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН.

Вопреки распространенным представлениям о широте прав собственника земли, окружные, поселковые и городские органы власти имеют широкие властные полномочия по регулированию использования земли внутри границ вашего участка, в целях защиты прав и интересов местных жителей от потенциальной угрозы их здоровью и безопасности со стороны новых застройщиков. Местные органы власти регулируют использование земли, прежде всего, через такие инструменты, как Генеральный План и нормы зонирования.

Генеральный План – это документ, который определяет облик развития данной территории в обозримом будущем. Он определяет цели и стратегию развития города или округа и предписывает, какие формы использования земли, какая плотность населения, какая инфраструктура, какие виды деятельности будут допускаться и стимулироваться в данном районе.

Зонирование территории осуществляется в исполнение Генерального Плана и состоит в разграничении территории муниципального образования на различные зоны (категории) по виду использования – такие, как необрабатываемая сельская земля (rural land), земля для личных подсобных хозяйств (rural‑residental land), земля для жилищной застройки (residential land), земля для коммерческой застройки (commercial land), земля для промышленной застройки (industrial land) и сельскохозяйственная земля (agricultural land). Нормы зонирования определяют плотность населения (число жителей на акр площади) на земле той или иной категории, плотность допустимой застройки, отступление построек или растений от границ участка, размеры полос под автопарковку.

Нормы раздела (межевания) земли, устанавливаемые штатом, округом или городом, ‑ это отдельная система норм, не относящаяся к нормам зонирования. Собственники земельных участков, желающие разделить их на участки более мелких размеров и продать все или некоторые из них, должны соблюдать определенные требования к разделу участков, которые обычно включают в себя ограничения минимальных размеров участка, нормы отступа от границ построек и сооружений, допустимы размеры построек, плотность застройки, а также наличие или доступ к определенной инфраструктуре (дороги, электричество и т.д.)

Многие местные администрации предусматривают различные уровни и типы исключений или изменений норм зонирования. К ним относятся пересмотр границ зоны (rezoning), исключение из правил зонирования (zoning variance), разрешение на особый вид использования (conditional use permit, special use permit, non‑conforming use permit) и другие. Для получения этих исключений требуется специальное решение местного отдела планирования (архитектуры и градострительства), специальной плановой комиссии, либо окружного или городского совета.

 

Окружной совет (county board) ‑ орган самоуправления в округе. В разных округах США используются до 27 названий этого органа, в том числе "совет уполномоченных" (board of commissioners), "наблюдательный совет" (board of supervisors) и др. Обычно состоит из 3‑5 человек, избираемых на местных выборах. В нескольких округах совет состоит из окружных судей (county judges) и в этом случае именуется "окружным судом" (county court). Совет наблюдает за соблюдением законности в округе, вводит местные налоги, назначает окружных чиновников и иной персонал. Городской совет (city council) ‑ орган выборного городского самоуправления. Роль его различается в нескольких основных системах городского самоуправления в США. – прим. перев.

 

Исключения из зонирования предоставляются, если планируемая на участке деятельность удовлетворяет определенным требованиям, способствуют достижению целей развития округа или города, определенных Генеральным Планом, или предлагает местным жителями определенные преимущества, например, дополнительную парковку для автомобилей, незастроенное парковое пространство, особо охраняемую природную территорию и т.д.

Иногда исключения из норм зонирования даются напрямую органами местной власти, однако чаще процедура включает в себя публичные слушания, на которые приглашаются потенциальные соседи предполагаемого нового проекта для того, чтобы высказать свою поддержку или возражения против него. Поскольку чиновники, принимающие решения, являются выборными, мнение соседей, т.е. потенциальных избирателей, обычно имеет большой вес на принимаемое ими окончательное решение. Соседи способны либо позволить состояться, либо завалить проект развития вашей будущей общины и, таким образом, повлиять на то, захотите ли вы вообще покупать тот или иной участок земли.

 

Инженерная инфраструктура. Подходят ли к вашей земле линии электропередач и телефонные линии? Если нет, то сколько будет стоить их подведение? Сколько будет стоить вырыть колодец? Сколько электроэнергии вам потребуется для работы насоса? Подходит ли место для производства собственной автономной электроэнергии при помощи водяных, ветряных, солнечных мини‑электростанций (или их комбинации)? Если речь идет о пригородной зоне, то во что обойдется подключение к электросети, газу и канализации? Наличие или отсутствие возможности подключения к электричеству может обусловить колоссальную разницу в ваших расходах на освоение земли.

Септики и канализация. Если ваша земля находится в сельской местности, то каковы требования местного санитарно‑эпидемиологического надзора по поводу канализации и количества людей, проживающих на одном земельном участке (обычно базирующиеся на предполагаемом количестве жилых комнат)? Если на участке уже существует септик или канализация, насколько хорошо она работает?

Состояние имеющихся построек. В большинстве случаев профессиональный осмотр помещений осуществляется уже на стадии подписания договора купли‑продажи. Однако, если вы серьезно намерены приобрести участок с постройками, вы всегда можете позаботиться об обстоятельном осмотре заранее для того, чтобы выяснить, в какую сумму вам обойдется будущий ремонт зданий, и не будет ли эта сумма настолько крупной, чтобы потребовать снижения цены или вообще отказаться от сделки. Что вам будет стоить починка или замена фундаментов, крыш или деревянных частей, которые сгнили или были изъедены термитами? Требуется ли замена водопроводных труб или электропроводки? Есть ли проблемы с повышенным уровнем радиации? (И, раз уж зашла речь о «полях», то как насчет геопатогенных зон? Имеются ли они и могут ли быть скорректированы? И, если пойти еще дальше, не посещается ли случайно дом привидениями? И если да, то можете ли вы его очистить?)

Местные строительные нормы. Какой тип строений допускается правилами округа или города? Можете ли вы построить на данной земле те строения, которые хотели бы? (См. Главу 13).

Возможные проблемы в будущем. Каковы могут быть потенциальные угрозы для землепользователя в данной местности? Бывают ли здесь серьезные наводнения? Достигает ли вода при наводнениях вашей земли и построек? Что может быть повреждено в результате этого? Не доходят ли весенние воды до того места на участке, которое вы считаете идеальным для строительства? Существует ли угроза пожара (например, сухие заросли кустарника ниже по склону или устойчивые нисходящие ветра со стороны дымовых труб близлежащих зданий)? Есть ли поблизости глубокие пруды или карьеры, которые могут быть опасны для маленьких детей? Есть ли болота или пруды, которые являются рассадниками комаров? Для чего данная земля использовалась ранее? Не захоронены ли на этой территории какие‑либо токсичные отходы?

Требуется ли проводить проверку на предмет присутствия в почве или воде загрязняющих веществ? Сколько будет стоить такая проверка? Есть ли на земле особо охраняемые водоемы (sensitive wetlands), или популяции животных, занесенных в Красную Книгу, которые должны охраняться за счет владельца? Находится ли участок ниже по течению или под ветром от крупных животноводческих ферм, свинарников или птицефабрик, испражнения с которых попадают в воду или воздух, или от коммерческих сельскохозяйственных полей, опрыскиваемых пестицидами и химическими удобрениями? Какое направление развития планируется окружными или городскими властями на данной территории в будущем? Если речь идет о земле в сельской местности в одном из Западных степных штатов, каковы могут быть расходы на то, чтобы огородить землю от вторжения скотины соседних фермеров? (А если земля находится в дикой местности, традиционно использовавшейся для охоты, позволите ли вы продолжать охоту на вашей территории? Если вы не намерены допускать охоту, то есть ли мирный и безопасный способ предотвратить ее? Можете ли вы себе позволить отгородиться от охотников забором?)

Возможные юридические проблемы. Должны ли быть расчищены какие‑либо юридические барьеры перед тем, как земля может быть продана и полноценно оформлена? К примеру, если она находится в доверительном управлении или долевой собственности у семьи, легко ли получить согласие на продажу всех ее членов? Не принадлежит ли она некоммерческой благотворительной организации, которая в соответствии со своим уставом, может продать ее только другой некоммерческой организации с близкими целями? Не входит ли участок в состав более крупного землепользовательского проекта, подчиняясь установленными его разработчиками генеральному плану и ограничениям? Потребует ли устранение имеющихся юридических барьеров найма юристов и оплаты их работы? Если да, то во сколько это может обойтись? Соседи. Как выглядят соседи вашего будущего участка? Каковы их взгляды на жизнь? Являются ли они сторонниками «современных» и «прогрессивных» технологий, «альтернативщиками» или политическими и религиозными консерваторами? Будут ли они рады вашей компании, если она поселится по соседству? Не вызывают ли у них словосочетания «община» или «альтернативное поселение» страх и неприязнь? Будут ли они считать вас «сектой», «хиппи» или «недобитыми коммуняками»? Каков их образ жизни? Склонны ли они к шумным дебошам, пьяным похождениям или употреблению наркотиков? Или, в сельской местности, как насчет шумных грузовиков, лающих собак, охоты и прогулок с огнестрельным оружием? Какие соседские строения или деятельность будут видны или слышны с вашего участка и какие ваши строения или действия окажутся на виду у соседей? (См. Главу 11).

Цена земли. Как соотносится запрашиваемая цена с реальной рыночной стоимостью недвижимости? Сколько имеет смысл за нее предложить? Некоторые группы, найдя привлекательный участок земли, заказывают его оценку в оценочном агентстве для того, чтобы узнать, не является ли цена продавца завышенной. Если же вы выполнили приведенные выше рекомендации о самостоятельном изучении рынка, то, при имеющейся у вас информации, в таком шаге уже не будет необходимости.

Способ оплаты и изыскания средств. Если вы не можете заплатить сразу полную цену земли из имеющихся накоплений, есть ли возможность договориться о рассрочке платежа, получении частного займа или банковского кредита? (См. Главу 12).