Ассоциации домовладельцев – преимущества и недостатки

 

В глубине солнечного Колорадо, в нескольких милях к востоку от Боулдера, там, где Скалистыегоры встречаются с Великими Равнинами, находится домовладельческая община Найлэнд Кохаузинг (Nyland Cohousing). Со своими 42 разноцветными двухэтажными домами, Найлэнд является крупнейшим живым жилищным сообществом в Соединенных Штатах. В общине имеется просторный деревянный общий дом, деревообрабатывающая мастерская, большой органический сад и много акров общественной земли. Как и в большинстве домовладельческих общин, члены общины имеют право собственности на свои индивидуальные жилые помещения и землю, находящуюся под ними. Общими же территориями поселения 135 жителей Найлэнд Кохаузинг управляют посредством ассоциации домовладельцев.

Хотя законы, регулирующие организацию и деятельность ассоциаций домовладельцев, различаются от штата к штату, в целом они сходятся в том, что: (1) ассоциация владеет (имеет в собственности) общими территориями – такими, как внутренние дороги и тропинки, парки, здания социально‑культурного назначения и т.п., и (2) все собственники индивидуальных участков должны быть членами ассоциации и платить регулярные отчисления на содержание и управление общими территориями и инфраструктурой.

Альтернативные поселения могут также использовать форму домовладельческих ассоциаций по следующим соображениям: (1) это общеизвестная категория юридических лиц, используемая для совместного управления общим имуществом и получения банковского финансирования для индивидуального жилищного строительства; (2) по законодательству некоторых штатов и районов, группа застройщиков, намеревающаяся иметь индивидуальные жилые дома и общие территории, должна организовываться именно как ассоциация домовладельцев или ассоциация кондоминиума перед тем, как их план застройки будет утвержден администрацией города или района.

Некоторые из домовладельческих общин, к примеру, Сонора Кохаузинг (Sonora Cohousing) в Таксоне, штат Аризона, установили такой порядок, что жители общины автоматически становятся членами совета директоров ассоциации домовладельцев и сообща решают все общественные вопросы, не только касающиеся содержания недвижимости, на своих регулярных общих собраниях. В других, таких, как Найлэнд Кохаузинг, совет директоров ассоциации является отдельным выборным органом, но при этом все члены общины имеют право участия в принятии общих решений на общем собрании, которое является высшим органом управления. В Этхэвен домовладельческая ассоциация владеет всей территорией поселения (а не только общими территориями). В отличие от обыкновений кохаузинга, отдельные члены не имеют права собственности на свои индивидуальные участки, но арендуют их на 99 лет у ассоциации домовладельцев Этхэвен. Все полные, действующие члены поселения являются членами совета директоров ассоциации и, таким образом, участвуют в решении общих вопросов.

Создание ассоциации домовладельцев требует учреждения некоммерческой корпорации. Но, вместо того, чтобы подавать в Налоговую службу заявку на льготный статус налогообложения, такая корпорация просто ежегодно заполняет специальную форму по статье 528 Налогового Кодекса, в которой указывает, намерена ли она платить налоги как ассоциация домовладельцев и получить определенные налоговые преимущества, или же платить налоги на общих основаниях, как простая некоммерческая корпорация. <...>

В отличие от некоммерческой корпорации со льготным налогообложением по статье 501(с)3, если ассоциация домовладельцев ликвидируется и продает свое имущество, закон не требует, чтобы вырученная от продажи сумма была передана другой некоммерческой организации с теми же целями; деньги могут быть распределены между участниками ассоциации, как в любой коммерческой организации.)

Преимущества в финансировании – иногда. Банки и другие кредитные учреждения знакомы с ассоциациями домовладельцев и обычно охотно финансируют их, если они организованы по типичной схеме, т.е. когда индивидуальные участки принадлежат отдельным членам, а общие территории –ассоциации в целом. В связи с этим форма ассоциации домовладельцев выгодна для жителей живых жилищных сообществ, которые обычно строят свои дома в кредит и получают компенсацию за вложенныесредства в случае выхода из общины. Однако этого преимущества не будет, если ассоциация организована по типу Этхэвен, где вся земля принадлежит юридическому лицу. Так как никто из членов Этхэвен не является собственником своего индивидуального участка, никто из них не может предоставлять свой участок в залог для обеспечения возврата кредита, и поэтому строительство осуществляется за счет личных средств или частных займов. (Это не является недостатком домовладельческой ассоциации как таковой, но именно нетипичным способом организации ее в Этхэвен.)

Возможность выбора соседей. Если, однако, община, подобно Этхэвен использует ассоциацию домовладельцев для владения всей недвижимостью (а не только общими территориями) и не продает, а сдает в аренду индивидуальные участки, она получает возможность выбирать своих членов. (Опять‑таки это не преимущество ассоциации домовладельцев как таковой, а преимущество именно того, что вся земля принадлежит общине.) В домовладельческих же общинах (кохаузинг) индивидуальные участки обычно продаются на открытом рынке (это одно из требований для получения банковского финансирования), так что община в целом не имеет действенного контроля над процессом приема и выхода членов. Однако, как уже было сказано выше, это может компенсироваться механизмом самоотбора. <...>

Имущественные вклады членов. Участник общины, организованной как ассоциация домовладельцев, может покинуть ее, просто продав свой участок, и, таким образом, возместив свои расходы. Если община организована по образцу Этхэвен, то выходящий участник возмещает свои расходы путем продажи своего права долгосрочной аренды обратно общине (которая потом перепродает его вновь вступающим членам) и продажи своего дома и других неотделимых улучшений участка тому, кто займет его место.

Организационная гибкость и контроль. Технически ассоциации домовладельцев (как и ассоциации кондоминиумов) не имеют большой гибкости во внутренних соглашениях по поводу принятия решений и по поводу того, в какой степени участие в принятии решений увязано с имущественным вкладом участника.

Как и все некоммерческие корпорации, ассоциации домовладельцев и кондоминиумов обязаны принимать устав, описывающий схему управления и принятия решений, используя при этом шаблонные формулировки, которые подразумевают, что одна единица жилья (дом или квартира) имеют на собрании один голос. Тем не менее, юрист Кэролин Голдшмидт помогла нескольким домовладельческим общинам в штате Аризона преодолеть это ограничение путем добавления в устав параграфа, согласно которому совет директоров ассоциации вправе принять руководящие правила (policy manual), регулирующие процесс принятия решений и другие внутренние вопросы. В результате именно такие руководящие правила, а не устав, становятся гибким, легко изменяемым документом, при помощи которого община может, если угодно, установить для принятия решений процедуру консенсуса или другие важные моменты.

Налоговые преимущества и недостатки. В ассоциации домовладельцев весь доход, собранный в течение года на цели приобретения недвижимости, строительства, управления и поддержания физической инфраструктуры, налогами не облагается. Однако может получиться и так, что в действительности община не получит этой льготы из‑за того, что понятия дохода и издержки у альтернативных поселений часто не соответствуют понятиям Налоговой Службы, созданным для обычных застройщиков, которые в основном и используют форму домовладельческой ассоциации.

Для того, чтобы получить предусмотренные законом налоговые льготы (не платить налогов на общих основаниях, как корпорация), община должна удовлетворять «правилу 60%» ‑ ее общий годовой доход должен, по крайней мере, на 60 процентов состоять из целевых членских взносов и отчислений на содержание и управление физической инфраструктуры. И, вдобавок к этому, должно соблюдаться «правило 90%» ‑ по меньшей мере, 90 процентов всех годовых расходов общины должны приходиться на приобретение, строительство, содержание и управление и другие траты на физическую инфраструктуру. Однако альтернативные поселения создаются далеко не только для физической инфраструктуры. Община, в отличие от обычного пригородного жилищного массива, может иметь разнообразные источники дохода, к примеру, от проведения общих трапез, от воспитательных и образовательных программ, от аренды недвижимости, от продажи леса или стройматериалов, от процентов на выданные членам займы, от грантов и пожертвований на образовательную и иную общеполезную деятельность или на капитальные улучшения.

И здесь мы получаем первое неудобство: все эти источники дохода будут облагаться по ставке 30%. И второе: если эти источники в сумме составляют более 40 процентов годового дохода общины, это приведет к нарушению «правила 60%», в результате чего община уже будет платить налоги не по льготному режиму как ассоциация домовладельцев, а как обычная корпорация. Аналогичным образом, если более 10 процентов годовых расходов общины будет приходиться на траты, не связанные с содержанием и управлением физической инфраструктуры, к примеру, на закупку продуктов для детского сада, это будет нарушением «правила 90%», и, опять‑таки, община лишается налоговых льгот и должна будет платить налоги как обычная корпорация.

Если община тратит все членские взносы и отчисления, собранные за год, на поддержание физической инфраструктуры и текущие расходы, то общий налоговый режим (как для обычной корпорации) не является проблемой, т.к. в этом случае доходы равны расходам, и прибыли, подлежащей налогообложению, нет. Но если община осуществляет капитальные вложения, которые не могут быть списаны за год, но будут амортизироваться в течение нескольких лет, или если она собирается сохранить или накопить определенные суммы на будущие капитальные расходы, и эти суммы не могут быть сведены с расходами в текущем году, то, по понятиям налогового законодательства, община будет иметь прибыль, а значит должна будет платить корпоративный налог.

Стюарт Кингсбери, дипломированный общественный бухгалтер и юрист по налоговому законодательству, и Пэм Экрем Фогель, бухгалтер, обсуждают различные варианты решения этой проблемы в журнале «Кохаузинг» (Cohousing) (Зима 1995). Община, созданная как ассоциация домовладельцев, может учредить еще одну дополнительную коммерческую или некоммерческую корпорацию, через которую будет осуществляться вся деятельность, не связанная с физической инфраструктурой – продовольственная программа, воспитательные и образовательные программы и т.д. (Если эта дополнительная корпорация будет коммерческой, ей, возможно, не придется платить налогов, потому что она будет заканчивать год с нулевым балансом, т.е. ее годовые доходы будут полностью равны расходам.)

Если дополнительная корпорация будет арендовать у ассоциации домовладельцев какие‑либо территории или помещения, то арендная плата будет для ассоциации налогооблагаемым доходом и не должна превышать 40 процентов ее совокупного дохода. Для соблюдения требований Налоговой Службы необходимо также, чтобы эта вторая корпорация имела отдельный совет директоров (т.е. в него должны входить не те же люди, что в совет директоров ассоциации), действовала независимо от ассоциации и не могла считаться ее агентом.

Впрочем, отмечают Кингсбери и Фогель, каких‑либо специальных указаний Налоговой Службы по поводу возможности создания дополнительной корпорации для реализации целей общины, организованной как ассоциация домовладельцев, нет. «Поэтому будьте осмотрительны, ‑ предупреждают они, ‑ и предварительно проконсультируйтесь у компетентного юриста или налогового консультанта.»

Еще один предложенный ими вариант заключается в том, что два юридических лица создаются поочередно. Вначале учреждается ассоциация домовладельцев, которая будет собирать и расходовать средства исключительно на приобретение недвижимости, строительство, содержание и управление.

Программы, связанные с обеспечением продовольствием, воспитанием детей, займами членам общины и прочими вещами, не касающимися физической инфраструктуры, откладываются до тех пор, пока не будет завершено основное строительство. Когда же оно будет закончено, ассоциацию домовладельцев можно ликвидировать и учредить вместо нее ООО или простую некоммерческую корпорацию (ежегодные расходы которой строго равны доходам), при помощи которой можно вести любые общественные проекты без нежелательных налоговых последствий. При выборе этого варианта авторы также советуют предварительно проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом.

АССОЦИАЦИИ КОНДОМИНИУМОВ.

Живое жилищное сообщество Долина Пионеров (Pioneer Valley Cohousing) в западном Массачусетсе состоит из 23 акров полей и лесов, двух садов ‑ фруктового и овощного, жилых домов, расположенных концентрическими окружностями и раскрашенных в красный, синий, кремовый, желтый и коричневый цвета, большого общего дома, мастерской, а также офисного здания, где работают некоторые из членов общины. 94 члена Долины Пионеров управляют своей недвижимостью посредством ассоциации кондоминиума.

Как уже упоминалось выше, в ассоциации кондоминиума жильцы обычно имеют право собственности на свои индивидуальные дома и участки, а также долю в праве общей собственности на общие территории, включая все общественные здания. Ассоциация кондоминиума осуществляет содержание и управление недвижимостью (обычно как общей, так и индивидуальной), но сама ничем не владеет. Доли жильцов в праве общей собственности обычно не равны – они пропорциональны площади принадлежащих им индивидуальных участков/домов/квартир.

Ассоциации кондоминиумов более распространены на востоке США, и регулирующие их организацию и деятельность законы различаются от штата к штату (хотя многие штаты присоединились к федеральному Единому Акту о Кондоминиумах). По законодательству штата Массачусетс, жильцы в кондоминиумах имеют право собственности не только на внутреннее пространство своих домов/квартир, но и на внутренние поверхности стен, потолков и пола. Законодательство других штатов предусматривает возможность создания так называемых «уличных кондоминиумов», в которых жильцы владеют не только жилым помещением, но и прилегающим к нему земельным участком. Примером такого кондоминиума может быть община Шэрингвуд Кохаузинг (Sharingwood Cohousing) в штате Вашингтон, где жители имеют в собственности свои земельные участки и жилые дома, а также долю в праве общей собственности на общие территории. <...>

Домовладельческие общины выбирают такую форму, как ассоциация кондоминиума, по тем же причинам, что и ассоциации домовладельцев: 1) это позволяют получить банковское финансирование на жилищное строительство; 2) некоторые местные нормы землепользования и застройки требуют создания ассоциаций домовладельцев или кондоминиума для утверждения плана застройки. В зависимости от требований законодательства штата и от предпочтений группы, ассоциация кондоминиума может быть создана путем учреждения некоммерческой корпорации или некорпоративной ассоциации - некорпоративная (неинкорпорированная) ассоциация (unincorporated association) – объединение, не имеющее прав юридического лица. – прим. перев., - и, как и в случае с ассоциацией домовладельцев, получает право на льготное алогообложение по статье 528 Налогового кодекса. (Большинство юристов рекомендуют создавать некоммерческую корпорацию, а не некорпоративную ассоциацию, т.к. последняя не предоставляет ограничения ответственности.)