Источник займа сумма условия доля в залоге участка

Друзья и единомышленники $90 000 На 15 лет, под 5%, без 9/19

выплат первые три года

Родители одного из основателей $50 000 На 15 лет, под 5% 5/19

FEC $50 000 На 10 лет, под 8,5% 5/19

Взносы членов общины. $2 000

Один из основателей $33 000 На 15 лет, беспроцентный, выплата

после того, как выплачены другие займы

Итого $225 000

ЭТА НЕЛЕГКАЯ ПОКУПКА В КРЕДИТ (ВСЁ ЖЕ ЛУЧШЕ, ЧЕМ НИЧЕГО)

В 1990 году в Эшвилле (шт. Северная Каролина) небольшая группа людей начала регулярно встречаться для обсуждения концепции своего будущего экопоселения и совместных поисков подходящей земли. Они подсчитали, что для создания максимально самодостаточного поселения их должно быть не менее 150 жителей ‑ чтобы обеспечить весь спектр ремёсел, навыков, услуг, необходимый для выживания, пропитания, а также для поддержания внутри общины активной экономической и культурной жизни. Эти цели и определили основные критерии выбора места ‑ им требовался участок площадью не менее 100 акров на расстоянии около 45 минут езды от Эшвилла, с разнообразным ландшафтом, обилием воды, землями, подходящими для ведения сельского хозяйства, а также с достаточной площадью южных склонов, на которых будут стоять от 40 до 60 домов и другие общинные постройки.

В идеале, это должен был быть уже в основном расчищенный от леса участок земли с какими‑то готовыми постройками и системой коммуникаций, на условиях продажи в рассрочку. В течение последующих четырёх лет команда, отвечавшая за поиск земли, посетила сотни предлагаемых участков: они снимали на видео наиболее подходящие варианты и вывозили потом всю группу на осмотр участка.

НАХОДИМ ЗЕМЛЮ, ТЕРЯЕМ ЛЮДЕЙ

Это стало уже почти нормой для формирующихся общин ‑ терять людей, будучи в двух шагах от приобретения земли и начала реального создания поселения. Иногда люди уходят из‑за того, что кому‑то кажется неподходящим сам по себе выбранный участок или же не подходит его местоположение.

Так, одна из наиболее энергичных участниц первоначальной инициативной группы Дансинг Рэббит страстно желала создать экопоселение именно в Калифорнии. Попытавшись, тем не менее, переехать и привыкнуть к жизни на Среднем Западе, она пришла к ощущению, что жизнь в подобных местах для неё невыносима – все эти плоские равнины, ровный горизонт, редкие деревья, и соседи – пусть, внешне и приятные люди, но думающие, в основном, лишь о своих фермерских делах. Она несколько раз моталась туда‑сюда, и постепенно поняла, что Дансинг Рэббит, похоже, действительно её коллектив, однако их новый дом не сможет стать её домом. В конце концов, она решила, что, даже если она и не переедет в Миссури насовсем, у нее всегда будет здесь вторая родина, и, как и множество других сторонников проекта Дансинг Рэббит, она нашла другие пути принять своё участие в развитии общины.

Другая основательница с той же проблемой несколько лет провела путешествуя туда и обратно, разрываясь между Калифорнией и Миссури, в попытках примирить образ, ценности, цели общины и дорогих для неё людей, с той местностью, которая никак её не привлекала. В итоге узы дружбы и привязанности взяли своё, и теперь она в числе многих других пионеров помогает строительству и созданию процветающей жизни на земле поселения Дансинг Рэббит.

Стресс от необходимости сделать правильный выбор, менять жизнь и изыскивать средства на приобретение дорогой недвижимости также может спровоцировать внутренний конфликт и привести к уходу. Инициативная группа общины Круг Сеятелей (Sowing Circle) начиналась с двенадцати человек, но, когда пришло время вкладывать деньги, она сократилась до семи. А как раз в тот момент, когда они уже оформляли куплю‑продажу участка, принадлежащего ранее Фаралонесскому институту, в группе распались две семейные пары, и по одному человеку из каждой также вышли из коллектива, после чего в последнюю минуту еще одна семья, напротив, вступила. Мало того, что подобные неожиданные повороты удручают и опустошают морально, они ещё могут приносить изрядную нервотрёпку и в финансовом смысле ‑ заставляя людей дёргаться из‑за денежной суммы, которую они должны вкладывать на первоначальный взнос.

Другая группа не один год регулярно встречалась, обсуждая создание общины, в будущем получившей название Этхэвен (Earthaven). После четырёх лет поисков земли, когда некоторые члены группы начали настаивать на покупке конкретного понравившегося им участка, а другие же, наоборот, не соглашались, на поверхность всплыли длительное время подавлявшиеся личные конфликты и различия в видении образа общины. Конфликт оказался настолько сильным, что распалась вся группа. Поселение Этхэвен увидело свет только благодаря тому, что четверо «горящих душ» из первоначальной группы привлекли нескольких новых людей, заинтересованных в идее общины, создали вместе с ними новую смешанную группу и все‑таки купили землю.

Иногда люди покидают группу потому, что вопрос о вкладывании денег в покупку земли делает перспективу жизни в общине уж слишком реальной Они начинают понимать, что все‑таки не могут себе этого позволить, или что, быть может, не совсем подходящее время в их жизни для траты такой суммы денег, или же они осознают, что не до конца готовы настолько радикально поменять свою жизнь. Если подобное происходит в вашей группе, это совсем не означает, что пришёл конец вашей мечте о поселении. Возможно, вам стоит купить землю меньшей группой, а может быть, что прямо перед покупкой к вам присоединится еще кто‑то, кому тоже понравится эта земля. И совершенно точно, что новые участники придут к вам после уже после приобретения земли ‑ нет ничего более вдохновляющего людей на подвиги, чем группа с ярким, красивым образом нового поселения и чудесной землей для его воплощения.

В конце концов, они сузили круг поисков до окрестностей городка Блэк Маунтин, к юго‑востоку от Эшвилла. Как упоминалось ранее, одна из основателей, Валери Нейман, получила лицензии брокера и агента по продаже недвижимости для того, чтобы лучше разбираться в стоимости местной земли и процедурах финансирования недвижимости, а затем нашла соответствующую работу в Блэк Маунтин, ‑ всё это позволило группе сразу же узнавать о свежих предложениях на земельном рынке.

В 1993 году их внимание привлекает один земельный участок в горной местности, в 45 минутах езды к юго‑востоку от Эшвилла. Участок представлял из себя три сходящихся речных долины, с обилием воды ‑ двумя основными речками, множеством ручьёв поменьше и 16 источниками; где‑то четверть земли была пригодной для пахоты. Склоны и пойменные земли участка были покрыты довольно редкой порослью молодых сосен, акаций, тополей, дуба, клёна, бука и болиголова. Единственные следы человеческой деятельности ‑ гравийная дорога да старенькая охотничья избушка. Владельцы полагали, что площадь участка должна составить где‑то 368 акров, хотя межевание они предварительно не проводили, и уверенности в этом не было. Они запрашивали 1 200 долларов за акр, или 441 600 долларов за все 368 акров ‑ в рассрочку с 10‑процентным первоначальным взносом.

Поначалу группа отвергла этот вариант, так как расчистка земли от леса для строительства требовала существенно больше труда, чем освоение уже расчищенного участка, который они первоначально представляли. Почва на участке тоже была небогатой, истощённой десятилетиями нерационального ведения хозяйства начиная годов с 30‑х. Группа продолжала поиски, однако несколько человек захотели вернуться и ещё раз осмотреть местность. Похоже, участок запал им в душу «Эта земля привлекала по целому ряду причин», ‑ вспоминает один из основателей Чак Марш.

Участок граничил с двумя уже существующими альтернативными поселениями Большой Круг (Full Circle) и Розовая Ветвь (Rosy Branch), члены которых выразили свою поддержку проекту. Во‑вторых, земля располагалась на территории двух соседних округов: въезд на участок находился со стороны более населённого округа с центром в Эшвилле, что означало хорошую телефонную связь, близость экстренных служб и приличных школ, в то время как основная часть участка находилась на территории более «глухого» сельского округа. "Это означало, что на нас будут распространяться менее строгие правила землепользования и застройки, ‑ поясняет Чак, ‑ а также то, что земельный налог будет не столь высок, как если бы мы находились всего каких‑то 100 ярдов севернее. Наши затраты на строительство будут значительно ниже, и у нас будет больше гибкости в реализации своих экологических целей".

Как это часто случается на данном этапе со многими инициативными группами, необходимость принятия решения по поводу конкретного участка земли и срочного поиска значительных сумм для его покупки, сразу же обострила ряд застарелых личных конфликтов и коренных различий в видении образа общины. Одни хотели создать что‑то вроде содружества друзей, живущих на земле, другие же мечтали создать образцовое экологическое поселение с образовательно‑просветительской миссией. Группа не смогла разрешить эти разногласия и в течение следующего года распалась из‑за внутренних конфликтов и разочарований.

Валери нашла выход из этого тупика, в сентябре 1994‑го подав заявку на покупку участка от своего имени. Она предложила 100 тысяч в качестве первоначального платежа с условием, что имеет право расторгнуть договор в том случае, если не сможет убедить остальных людей присоединиться к покупке. Женщина пригласила тех членов группы, кто поддерживал идею именно экологического поселения, а также новых, заинтересованных в создании общины людей к себе домой на экстренное «собрание учредителей» Она раздала гостям бланки гарантийной расписки, объяснив, что каждый человек или семья, внёсшие 10 тысяч в счет первоначального взноса, получат на территории новой общины индивидуальный надел приблизительно в четверть акра для строительства дома (home site) либо для ведения хозяйственной (предпринимательской) деятельности (business site) Англ. business site – букв. «бизнес‑участок». – прим. перев.

Те, кто вложат деньги первыми, первыми же получат право выбора своего участка, заявившиеся вторыми ‑ выбирают участок вслед за первыми и так далее. В тот день одиннадцать человек, четверо из которых входили в инициативную группу первого состава, а остальные были новыми людьми, подписали и получили семь гарантийных расписок на предоставление им участка под дом, и одну – на предоставление хозяйственного участка, каждая на сумму 10 тысяч долларов. Двенадцатый человек вложил 20 тысяч – и за дом, и за хозяйственный участок, так что в итоге необходимые 100 тысяч они собрали.

Теперь, когда был решён вопрос земли и средств на первоначальный взнос, гонка выходила на новый виток. Собранная новая группа из 12 основателей выбрала для будущей общины имя "Этхэвен" (Earthaven, «Земная Гавань») и начала встречаться каждую неделю. С сентября по декабрь 1994 группа составила проекты внутренних соглашений, процедуры приема новых членов, а также учредительные документы вновь созданного юридического лица, зарегистрированного как ассоциация домовладельцев (Homeowner’s Association).

Несмотря на то, что необходимая сумма первоначального взноса уже была набрана, сбор средств продолжали. Они увеличили плату за индивидуальный надел до 11 тысяч долларов и объявили, что в следующем году он будет стоить 12 тысяч. Так, через «сарафанное радио», они нашли друзей и других заинтересованных людей, которые подали заявки на дополнительные наделы. Некоторые из них сразу внесли всю сумму, другие ‑ половину, обязуясь выплачивать остальную часть по 150 долларов в месяц с надбавкой 10% годовых. К общине присоединялось все больше людей, и к 11 декабря группа, состоящая из 21 человека, собрала 150 тысяч долларов. Они решили отложить 22 тысячи на первоначальное обустройство, а 128 тысяч предложили собственникам земли в качестве первоначального взноса за покупку, оговорив, что остальная сумма будет выплачиваться в течение последующих семи лет по одному платежу в год под 8,75 процента годовых. Собственники, в свою очередь, поставили условие, что земля будет передаваться группе постепенно, по мере выплаты ежегодных платежей.

Первый взнос гарантировал общине владение 80 акрами, но застраивать на тот момент можно было лишь 40 из них. Между тем, общее число акров пока оставалось невыясненным. Если для решения этого вопроса Этхэвен согласилось бы за свой счет провести межевание (в т.ч. и после покупки), и площадь участка оказалась бы меньше, продавцы были готовы соразмерно снизить цену, но не более чем за 40 акров (48 тысяч) от первоначально запрашиваемой, даже если межевание покажет большую разницу. Таким образом, если основатели Этхэвен хотели получить эту землю, то они в любом случае должны были заплатить за 328 акров, даже если участок окажется меньше. (Результаты межевания потом уже показали, что он был на 49 акров меньше оговоренного, то есть 320 акров, и при цене 1 200 долларов за акр получалось, что они переплатили всего за 9 акров (10 800 долларов), что можно было списать на издержки ведения дела).

Продавцы также выдвинули условие, что после совершения предоплаты Этхэвен не должно выплачивать более чем по 100 тысяч в год, в противном случае оговаривалась десятипроцентная неустойка. Это были непростые условия, но, по крайней мере, это был не банковский ипотечный кредит, а частный договор с продавцом. Община Этхэвен подписала договор купли‑продажи в декабре 1994, и участок, или, по крайней мере, часть его, перешла к ним в собственность.

 

Таблица 4. Покупка земли в рассрочку общиной Этхэвен