Скитания по округам: нормы зонирования, строительные кодексы, существующие экопоселения, рабочие места

Поначалу основателей Дансинг Рэббит привлекали красоты северокалифорнийских округов Мендосино и Гумбольдт. Однако ни один из округов Калифорнии, за исключением наименее населённых в пустынной восточной части Сьерра‑Невады, не допускал ту плотность заселения, которой им хотелось, не говоря уже о групповой застройке, конструкциях из соломенных блоков, биотуалетах и биопрудах. Аналогичная ситуация наблюдалась и в большинстве остальных регионов страны, в особенности, вблизи прогрессивных университетских городков и в пригородных зонах, где членам общины как раз вероятнее всего было найти работу.

 

Биопруды (constructed wetlands) – искусственные водоемы, применяемые для очистки сточных вод. Очистка осуществляется специально разведенными для этого растениями (напр. водяной гиацинт, Eichhornia crassipes. См., например, ‑ http://www.bionet.nsc.ru/booklet/Rus/RusApplied/RazrabotkiGiatcintRus.html. ‑прим. перев.

 

Единственным исключением виделись слабозаселённые сельские местности на Среднем Западе и Юго‑Востоке США. Однако, несмотря на то, что двое членов группы работали программистами и, по сути, имели возможность работать дистанционно, находясь в любой части страны, совсем не каждый член общины смог бы позволить себе то же самое. А если местность не обеспечивает возможностью заработка, то как тогда привлекать новых людей?

Это было второе столкновение с суровой действительностью ‑ поиски компромисса между стремлением жить более экологично и необходимостью зарабатывать на жизнь. Сельские регионы, в которых было возможно натуральное строительство (ибо из‑за малочисленности населения там не существовало барьеров земельного зонирования, СНиПов и санитарных ограничений), предлагали лишь немного потенциальных рабочих мест. В то же время, в тех районах, где вопросы защиты окружающей среды более актуальны, и экологические настроения более выражены (как то вблизи университетских городков и крупных мегаполисов вдоль океанского побережья), где больше потенциальных рабочих мест и где можно было бы ожидать, что экологическое строительство будет более востребовано, ‑ там высокая численность населения вынуждает местные власти принимать законы о плотности заселения и застройки, устанавливать жесткие строительные и санитарные ограничения. Всё это вместе фактически делает натуральное строительство и устойчивое хозяйствование в этих местах невозможным.

Чем более "прогрессивной" является местность, чем плотнее она населена, тем вероятнее, что местные правила разрешают лишь один вид застройки: один дом на одном отдельном участке, стандартная каркасная конструкция, сливной туалет и канализация с септиком и полем фильтрации. В какой‑то момент группа обдумывала вариант поселиться в той же местности, что и Экопоселение в Итаке (штат Нью‑Йорк) – поселение, образованное из трех домовладельческих общин с энергоэффективными домами с пассивным солнечным отоплением и обеспечивающего их органического фермерского хозяйства. Эковиладж в Итаке, один из первых экопоселенческих проектов в стране, построенных с нуля, был очень манящим примером и, к тому же, располагался недалеко от прогрессивного университетского городка с возможными рабочими местами.

Однако тогда, в 1995 году, даже в этой местности не могло быть и речи о биотуалетах и домах из соломенных блоков. С третьим проявлением суровой реальности основателям Дансинг Рэббит пришлось столкнуться когда они стали искать участок в физически живописной, вдохновляющей местности не слишком далеко от очагов близкой по духу культуры, по приемлемой, не заоблачной цене. Живя в северной Калифорнии, они уже успели привыкнуть к прибрежным скальным ландшафтам, грохоту прибоя, рощам из гигантских секвой, белоснежным вершинам гор на горизонте. По мере их продвижения на север земля становилась всё более дикой и прекрасной. Любой университетский городок, в котором они останавливались, встречал их элементами знакомой культуры ‑ от магазинов здоровой пищи и вегетарианских ресторанчиков до книжных лавок с уютными кафе.

 

Англ. coffeehouse bookstore – книжный магазин и кафе 2 в 1, где посетители могут полистать понравившуюся книжку за чашкой кофе. – прим. перев.

 

И, в то же время, чем привлекательнее выглядела земля, чем ближе было расстояние от неё до города, тем большую цену за неё требовали, не говоря уже о том, что образованных людей в этих городах скапливалось больше, чем предлагалось рабочих мест. Средний Запад выглядел куда лучшим вариантом в плане доступности цен на землю, отсутствии строгих ограничений зонирования и строительных кодексов. Однако поселения консервативных меннонитов, а также пожилые фермеры с их скотом, соей и кукурузой совсем не казались уютной, близкой по духу и стимулирующей развитие культурной средой. И, конечно же, Средний Запад не мог предложить друзьям ни приморских скал, ни горных панорам.

Потратив год на изучение цен и градостроительных норм, сгорая от нетерпения поскорее начать воплощение проекта, шестеро основателей Дансинг Рэббит отправились в путешествие по стране в поисках сельских округов, предлагающих землю по приемлемым ценам и минимальные ограничения по застройке. Они осмотрели земли около Карбондейла (штат Иллинойс), где имелись красивые ландшафты и привлекательные места в пригородах, однако, цена на землю здесь показалась им довольно высокой. Они исследовали область под Ноксвилем (штат Теннесси) – по‑своему она была привлекательной, но все‑таки это было не то, чего бы им хотелось. Они также заехали в округ Скотланд на северо‑востоке Миссури, где цены на землю были сравнительно невысоки, и где находилась Ферма Сэндхилл ‑ давно и успешно существующая община, члены которой предложили свою помощь в создании поселения.

 

Менониты, (меннониты) ‑ протестантская секта, названа по Симонсу Менно (Menno) (1492–1559), собравшему остатки анабаптистов в особые общины с строгою нравственной дисциплиной. Менониты не признают войны и присяги. Живут в Нидерландах. Англии, Германии и др. (Малый энциклопедический сл оварь Брокгауза и Ефрона) – прим. перев.

 

В раздумьях, что делать дальше, друзья разбили лагерь на Ферме Сэндхилл и устроили долгие горячие обсуждения. Они постарались озвучить и учесть каждое возможное мнение ‑ от тех, кто желал жизни в горах до тех, кто был готов поселиться на равнине; от тех, кто был предан идее реализовать модель устойчивого образа жизни во всех деталях, до тех, кто уже начал сомневаться, осуществим ли подобный проект вообще. В конце концов, стало ясно, что у них есть три возможных варианта.

Они могли бы, как‑нибудь изыскав средства, купить небольшой участок земли в каком‑нибудь чарующем уголке Северной Калифорнии и, как многие их предшественники из других общин, пренебречь всеми строительными кодексами, зонированием, другими нормами, и просто воплощать задуманное, оставаясь при этом неброскими и малочисленными, так, что никто не обратит внимание.

Другой вариант ‑ они могли бы действовать в рамках системы, и сформировать свою общину в одной из прогрессивных, но повязанных жёсткими нормами зонирования и прочими стандартами, областей, наподобие Итаки в штате Нью‑Йорк, а затем годами работать на изменение этих самых стандартов, с непрестанным упорством пытаясь просвещать местные власти.

В третьем варианте они могли бы создавать общину в слабонаселенной местности, куда еще не успели прийти никакое зонирование и никакие кодексы; и там можно было бы реализовать во всех деталях именно ту модель, которую они задумали, жить так, как им того захочется, довольствуясь минимальным заработком на местных работах. (В случае третьего варианта им предстояло бы решать, насколько согласны они быть полностью сельской общиной. Если слишком далеко забраться в глушь, то захотят ли к ним присоединяться новые люди? А если община выберет такое место, что добраться к ним нелегко будет даже в гости?)

Горя стремлением поскорее раздвинуть границы своей деятельности по защите природы и одинаково не желая идти на компромисс со своими принципами, нарушать законы или осуществлять свою миссию в полной безвестности; понимая, что они действительно искренне желают жить в сельской глубинке, поближе к природе, участники группы выбрали третий вариант и обосновывались в самом центре Среднего Запада.

ЭНЕРГИЧНЫЕ ПОИСКИ ЗЕМЛИ

Неподалёку от Фермы Сэндхилл друзья арендовали двухкомнатный автокемпинг. Двое членов группы продолжали ездить на работу в Силиконовую Долину, а двое других договорились на полставки выполнять канцелярскую работу в офисе Партнерства в поддержку альтернативных сообществ (Fellowship for Intentional Community), расположенном в Сэндхилл.

Продолжая традицию, начатую ещё в Беркли, они собирались на регулярные собрания, советовались, разрабатывали документы и основополагающие принципы, одновременно через сайт и электронную почту поддерживая связь с остальными членами группы, оставшимися в Калифорнии. Они зарегистрировали Дансинг Рэббит как некоммерческую корпорацию по статье 501(c)3 с уставными целями исследовательской и образовательной деятельности. Для коллективного владения землей они выбрали схему доверительного управления (Community Land Trust) и создали управляющую компанию – некоммерческую корпорацию по статье 501(с)2, треть членов которой составили они сами, а остальные две трети – другие участники инициативной группы Дансинг Рэббит из Калифорнии.

 

Эгалитарные общины – общины, в которых в качестве основополагающего принципа провозглашается «равный доступ всех к ресурсам и к принятию решений». См. http://en.wikipedia.org/wiki/Egalitarian_communities. ‑ прим. перев.

 

Для будущих жителей поселения был разработан типовой договора об аренде индивидуального участка. Однако в первую очередь нужно было найти землю. Друзья запросили кадастровый план округа, выписали фамилии всех владельцев фермерских земель в радиусе трёх миль от Сэндхилл Фарм и отыскали их координаты в телефонном справочнике. Они обзванивали фермерских вдов, пожилых фермеров, уже вышедших на пенсию и отошедших от дел, интересуясь, не знают ли они об участках на продажу, и, раз уж зашел разговор, не продают ли они случаем сами какую‑нибудь часть своей земли.

После шести месяцев звонков и поездок по окрестностям у группы на руках оказалось несколько более‑менее подходящих вариантов. Наиболее выигрышным казался участок высокотравной прерии в 280 акров, с извилистой речкой и пятью прудами на территории. Речка и ручьи образовывали долину, на пологих склонах которой местами росли дубы, ореховые деревья и клёны. По участку также проходила короткая грунтовая дорога, на территории имелись полуоткрытый навес, хозяйственная бытовка и несколько силосных контейнеров из металлического профлиста. Из 280 акров всей площади участка 200 акров когда‑то были соевыми полями, а теперь находились в консервации – на основе Программы по восстановлению ресурсов (Conservation Reserve Program, CRP) Министерства сельского хозяйства.

В соответствии с этой программой, государство выплачивало землевладельцам по 60 долларов (в данном случае) за акр в год с тем, чтобы определённые площади не подвергались сельхозобработке, и земля могла восстановиться после многолетнего истощения и эрозии почвенного слоя. Собственник описанного участка на земле не проживал, а требуемая покупная цена равнялась 190 тысячам долларов. Здесь группа могла бы разбить сады, строить дома с пассивным солнечным отоплением, засевать зерновыми те территории, что не подпадали под программу CRP, и постепенно восстанавливать экологию прерии на остальной части участка. Друзья решили остановиться на этом участке и положить начало экопоселению Дансинг Рэббит. У них оставалось единственное препятствие ‑ финансирование проекта.

 

«ДРУЖЕСКИЕ ЗАЙМЫ» У ДРУЗЕЙ И РОДСТВЕННИКОВ

Участники группы оценили желанную землю в 500 долларов за акр, и послали отсутствовавшему собственнику предложение купить у него весь участок за 140 тысяч долларов. Собственник не согласился, какое‑то время они поторговались, но в конечном счете все‑таки приняли первоначальную цену в 678 долларов за акр (190000 за весь участок). У двоих членов группы была хорошо оплачиваемая работа в сфере компьютерной индустрии, так что группа вполне могла бы получить в банке кредит на покупку земли, но только в размере не более 150 тысяч. Им же хотелось добиться меньшего процента и более мягких условий, чем предлагал банк, а также оградить себя от риска обращения взысканию на землю, если вдруг у них возникнут временные финансовые проблемы. Они также хотели собрать больше, чем требуемые под покупку 190 тысяч, для того, чтобы создать некоторый запас на строительство домов, создание дорог и прочей инфраструктуры.

В итоге общинники взяли под небольшие проценты три частных займа. Первый ‑ у одного из давних членов их группы, живущего в Калифорнии, ‑ 90 тысяч долларов на 15 лет под 5 процентов, с освобождением от платежей на первые три года. Другой заём в размере 50 тысяч был получен от родителей одного из основателей на таких же, как и первый, условиях ‑ пять процентов и выплата в течение 15 лет. Третий заём, размером в 50 тысяч был взят на 10 лет из фонда медицинского страхования Федерации Эгалитарных Общин (Federation of Egalitarian Communities, FEC)70, под 8,5 процентов. (Еще во время первой поездки группы в Миссури внутри Дансинг Рэббит была сформирована коммуна Скайхауз (Skyhouse), которая вступила в эту организацию. Общая сумма займов составила 190 тысяч долларов.

Ежемесячно им предстояло выплачивать по кредитам 1017 долларов в течение первых трёх лет, а затем – по 1730 долларов в месяц. Для создания фонда развития (освоения земли) друзья сформировали общинную кассу, включившую в себя 2 тысячи долларов взносов участников, и 33 тысячи долларов, одолженных общине одним из основателей на 15 лет без процентов с условием возвращения после полного погашения трех остальных займов. Таким образом, основатели Дансинг Рэббит собрали в общей сложности 225 тысяч, что было достаточным для покупки земли по оговоренной цене (190 тысяч долларов) и создания фонда развития (35 тысяч) на начало застройки и обустройство инфраструктуры. Они купили землю на имя зарегистрированной ими некоммерческой организации (501(c)2 title‑holding non‑profit) и оформили управление общей землей как общественный земельный траст (Community Land Trust).

 

Общественный земельный траст (Community Land Trust) – юридическая структура, обеспечивающая поддержание особого статуса земельного участка за счет того, что управляющий им Cовет директоров (Board of Directors) только на 1/3 состоит из заинтересованных пользователей земли и на 2/3 – из незаинтересованных лиц со стороны («общественности»), задачей которых является обеспечивать соблюдение принципов и целей, ради которых земля была предоставлена в доверительное управление, в данном случае – экологических. – Прим. перев.

 

Они не хотели, чтобы их займы выплачивались последовательно и обеспечивались, соответственно, первым, вторым и третьим залогами участка, но предпочли, чтобы все кредиторы получали свои выплаты параллельно в оговоренной пропорции и имели заранее оговоренные доли в случае продажи заложенного имущества. Таким образом, они оформили единовременный залог участка с правом 90‑тысячного кредитора на 9/19 суммы от его реализации и остальных – на 5/19 каждый. Член группы, внёсший 33 тысячи, не получал доли в залоге земли. (Несмотря на то, что юридически земля находилась в доверительном управлении общественного земельного траста, она всё ещё не была до конца оплачена. Управляющая организация обремененного подобным образом земельного участка вправе пойти на его реализацию, если нет возможности погасить долги.)

Шестеро основателей арендовали жилой автофургон и, поставили его на подъезде к своему новому участку. И, поскольку в нём имелась кухня и душевая, он был на время превращен в общий дом. Первоочередными задачами поселенцев были обустройство палаточного лагеря, компостного туалета и летних душевых кабин, а также переоборудование полуоткрытого навеса в летнюю кухню. Первопроходцы пригласили приехать остальных членов калифорнийской инициативной группы, друзей и всех, кто их поддерживал, чтобы помочь им в обустройстве огорода на принципах органического земледелия и строительстве первых домиков из соломенных блоков.

Опыт Дансинг Рэббит иллюстрирует характерные вопросы, с которыми приходится иметь дело основателям общин, когда они начинают подыскивать землю и собирать средства на ее покупку. Большинство групп, стремящихся воплотить модель развития, более близкую к природе, при выборе места для поселения должны быть готовы к подобной же серии противоречий и компромиссных решений. Часто в процессе этого приходит и понимание того, что с хозяевами земли, включая тех, кто не выставляет землю на продажу в данный момент, нужно общаться напрямую. И большинство общин, за исключением, пожалуй, живых жилищных сообществ, предпочитают не обращаться в банки и другие публичные кредитные учреждения, а брать взаймы у друзей, родственников или у организаций со схожими ценностями.

Таблица 3. Дансинг Рэббит: покупка земли и финансирование строительства.