Не берите займов на условиях, не допускающих их выплату раньше срока или назначающих за Это дополнительные проценты (неустойку).

5. Ищите только займов с фиксированной процентной ставкой. Боб советует брать 15‑ или 30‑ летние амортизируемые ипотечные кредиты

 

амортизируемая ипотека (ипотека – это кредит под залог недвижимости) ‑ ипотека, погашение которой осуществляется за определенный срок сериями периодических взносов; кредит может быть полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачивается в течение срока кредита; он может быть погашен частично ‑ в этом случае в конце срока должен быть произведен разовый платеж для полного погашения долга. – прим. перев.

 

с фиксированными процентными ставками и фиксированными суммами ежемесячных выплат. Если у вас нет такой возможности, а сделка с землей все‑таки кажется очень привлекательной, то можно, конечно, взять и кредит с плавающей процентной ставкой,

 

ипотечный кредит с плавающей (переменной) ставкой ‑ кредит, предусматривающий периодическое (напр. ежегодное) изменение ставки процента. – прим. перев.

 

но в этом случае постарайтесь как можно скорее рефинансировать этот кредит на кредит с фиксированной ставкой процента и фиксированными условиями выплаты.

6. Требуйте, чтобы в первые три года с вас не брали платежей по кредиту вообще или брали только проценты. Если вы основываете ваше поселение с меньшей группой, чем общая запланированная численность будущей общины, в первые годы платежи по кредиту будут для вас гораздо более обременительны, чем в последующие, когда к вам присоединится больше людей. Если это возможно, последуйте примеру Лост Вэлли (Lost Valley), Дансинг Рэббит (Dancing Rabbit) и Круга Сеятелей (Sowing Circle/OAEC) и выторгуйте у вашего кредитора такие условия, при которых вы не будете платить ничего или только проценты в первые три, четыре или пять лет.

7. Учредите фонд для непредвиденных расходов. Боб Уоцке и другие инвесторы в недвижимость настоятельно рекомендуют создавать фонд непредвиденных расходов на случай, если случится момент, когда вы не сможете покрыть очередной платеж из ваших обычных источников. «Самое последнее дело – снова занимать деньги, когда вы не можете расплатиться с очередным платежом по уже существующему долгу, ‑ говорит Боб Уоцке. – Основываясь на вашем предварительном исследовании рынка, еще до покупки земли, определите, какая сумма вам потребуется на все‑про‑все. Составьте план покупки и бюджет, который предусматривает достаточные суммы для того, чтобы купить землю и осваивать ее, плюс резервный фонд для непредвиденных расходов – в размере суммы ваших платежей за период, скажем, от 6 до 12 месяцев».

СБОР СРЕДСТВ НА ОСВОЕНИЕ ЗЕМЛИ.

 

Количество денег, которое вам потребуется на освоение земли, ремонт и реконструкцию, зависит от того, какую землю вы покупаете – чистое поле, частично застроенную землю с инфраструктурой или полностью готовую недвижимость, ‑ а также от того, намерены ли вы делать небольшой ремонт, более или менее серьезную перепланировку, или же начинать все заново с дорог, коммуникаций и первичных строений.

Оно также зависит от того, сколько у вас в группе участников, сколько денег вы можете собрать, а также от того, сколько вы готовы ждать, прежде чем ваша община начнет действовать в тех масштабах, что очерчены вашим образом. Участники Лост Вэлли потратили 100000 долларов на то, чтобы купить свою полностью готовую недвижимость и собрали еще 100000 на то, чтобы отремонтировать и привести ее в порядок. Основатели Круга Сеятелей собрали 150 тысяч на первоначальный платеж – тоже за участок с готовыми постройками – и еще 55000 на ремонт и дополнительное строительство. Хэнк Обермейер заплатил за участок для Марипоза Гроув 485000 долларов, и к моменту, когда ремонт и реконструкция будут завершены, потратит еще порядка 200000.

При покупке чистой земли цифры выглядят несколько иначе. Дансинг Рэббит заплатили 190000 за свою землю и еще 35000 собрали в свой фонд развития первичной инфраструктуры и на покрытие непредвиденных расходов. Основатели Этхэвен собрали 128 тысяч на первоначальный платеж за свою чистую землю и 22 тысяч на первоначальные расходы по инфраструктуре. Финансирование в модели кохаузинга, как уже было сказано, отличается: участники живого жилищного сообщества обычно покупают чистую землю, застраивают ее всю сразу и въезжают жить по окончании строительства.

Участники как Лост Вэлли, так и Круга Сеятелей к тому моменту, когда они потратили все средства из своего первоначального фонда развития, уже имели возможность постоянно жить на своей земле и начинать деятельность своих образовательных центров. И хотя в последующие годы доход этих общин продолжал тратиться на дальнейшие обновления и улучшения, основная часть этой работы была осуществлена именно за первоначальный период. Реконструкция Марипоза Гроув будет закончена через три года после покупки. Что же касается Дансинг Рэббит и Этхэвен, то доход поселений от все новых членов перманентно вовлекается в процесс освоения земли, который будет продолжаться еще долгие годы.

ЧАСТНЫЕ ЗАЙМЫ.

Основатели Лост Вэлли, Дансинг Рэббит и Марипоза Гроув использовали для покупки земли свои наличные сбережения или частные займы и заплатили продавцам сразу всю необходимую сумму. Кеннет Махаффи (Лост Вэлли) и Хэнк Обермейер (Марипоза Гроув) заплатили всю покупную цену из личных сбережений. Основатели Дансинг Рэббит взяли два частных займа у людей из близкого окружения – один у родственников одного из них, а второй – у единомышленников из экопоселенческого движения.

Организаторы Этхэвен брали частные займы большей частью среди участников инициативной группы для того, чтобы расплатиться с продавцами и оформили свое внутреннее ипотечное соглашение. (Для дополнительной информации о том, как создать ваш собственный «карманный банк», как это сделало поселение Этхэвен, см. Общество Э.Ф.Шумахера в Источниках.)

Очевидное преимущество займов друг у друга, родственников и друзей, по сравнению с банковскими займами и покупкой в кредит, заключается в том, что коллектив общины как целое не будет ничего должен «вовне», «не своим» людям. Если поселение окажется в сложном финансовом положении и будет не в состоянии выплачивать долги на протяжении нескольких месяцев, года или около того, риск потерять землю будет гораздо меньше, ибо предполагается, что сами основатели, их родственники и друзья, в силу своей заинтересованности в продолжении проекта, согласятся ждать гораздо дольше прежде, чем решат ради возврата денег обратить взыскание на землю общины.

Обращаясь к родственникам или друзьям с просьбой о займе, представьте им то, что люди в такой ситуации обычно желают видеть – ясно и грамотно составленное описание образа и целей вашей общины, стратегический план, описывающий как и в какие сроки вы намерены достичь этих целей, а также объяснение, как вы намерены содержать и управлять недвижимостью, которую собираетесь приобрести.

Составьте соглашение, например, в форме простого векселя, в котором будут описаны все существенные условия займа:

•Какова сумма займа?

• Каков срок займа?

•Каковы процентная ставка и условия возврата? Каковы сроки платежей (ежемесячные, ежеквартальные)? Суммируются ли проценты к основной сумме долга или начисляютсятпараллельно? Начисляется ли процент только на основную сумму долга или также и на просроченные проценты?

•Каково обеспечение займа (залог вашей недвижимости; круговое поручительство вашей группы; залог какого‑либо иного имущества)?

• Если заем не обеспечен залогом или поручительством, как ваша группа будет его выплачивать в случае, если община окажется не такой успешной, как планировалось?

• Подлежит ли договор нотариальному удостоверению?

• Если в договоре участвуют несколько заимодавцев, то какова очередность выплат по займам? – всем пропорционально или же сначала полностью один заем, потом следующий? При составлении договора займа вам снова может очень пригодиться помощь вашего юриста. Так, основатели Дансинг Рэббит хотели максимально ясно обозначить, что все три их частных займа обеспечены залогом их недвижимости, и их юрист не только зарегистрировал договоры в окружной регистрационной службе, но и добавил специальные формулировки в векселя и залоговые расписки о том, что займы были обеспечены, соответственно, 9/19, 5/19 и 5/19 долями выручки от продажи имущества общины в случае ее роспуска.