Ее оценка и роль в управлении

3.1. Виды стоимости имущества и задачи ее определения

Стоимость имущества — один из важных экономических пока­зателей, характеризующий насыщенность предприятия имуще­ством, фондоемкость (капиталоемкость) его производства (биз­неса).

Практически любое решение или мероприятие по управле­нию имуществом вызывает изменение стоимости имущества. В свою очередь изменение стоимости имущества, принятое си­стемой учета, отражается на целом ряде показателей деятельно­сти предприятия (более подробно эти влияния рассмотрены в п. 3.4).

В хозяйственной практике применяется множество разных видов стоимости. Наиболее обобщенной группировкой являет­ся выделение двух видов стоимости имущества: учетной стоимо­сти и оценочной стоимости.

К учетным относятся те виды стоимости, которые предписа­ны нормативными документами к использованию в финансо­вом (бухгалтерском, налоговом, управленческом) учете. Эти виды стоимости определяются по правилам, установленным соответ­ствующими финансовыми и хозяйственными государственны­ми органами.

К наиболее характерным учетным видам стоимости относят­ся виды балансовой стоимости, отражаемые в балансе предпри­ятия. Для целей учета основных фондов применяют три вида балансовой стоимости: первоначальную, восстановительную и остаточную.

Первоначальная стоимость — сумма фактических затрат пред­приятия на приобретение, сооружение и изготовление объекта по состоянию на дату его постановки на учет. При переоценке

основных средств первоначальная стоимость заменяется на вос­становительную (полную восстановительную) стоимость.

Восстановительная стоимость — сумма затрат, которые дол­жно было бы осуществить предприятие, владеющее основными средствами, если бы оно полностью заменило данный объект на аналогичный объект по рыночным ценам и тарифам, существу­ющим на дату переоценки, включая затраты на приобретение (строительство, изготовление), транспортировку и установку объекта. Восстановительная стоимость не учитывает износ объекта.

В Положении по ведению бухгалтерского учета и бухгалтер­ской отчетности в Российской Федерации, утвержденном при­казом Министерства финансов Российской Федерации от 29.07.98 № 34н, установлено (п. 49), что основные средства отра­жаются в бухгалтерском балансе по остаточной стоимости, т.е. по фактическим затратам их приобретения, сооружения и изготов­ления за вычетом суммы начисленной амортизации, а у бюджет­ной организации — по первоначальной стоимости. Отсюда выте­кает определение остаточной стоимости.

Остаточная стоимость — стоимость объекта имущества, рав­ная первоначальной стоимости, если объект не переоценивался, или последней восстановительной стоимости, если объект под­вергался переоценке, за вычетом суммы начисленной амортиза­ции. Таким образом, в остаточной стоимости учтен износ объекта через механизм начисления амортизации.

Остаточная балансовая стоимость является одновременно и налогооблагаемой стоимостью, так как служит базой для исчис­ления налога на имущество.

Учетные виды стоимости используются в финансово-эконо­мическом анализе для определения показателей имущественно­го состояния предприятия: фондорентабельности, фондоотда­чи, коэффициентов обновления, выбытия, износа, показателей структуры основных фондов и др.

К оценочным относятся такие виды стоимости, которые при­меняются в теории и практике оценки имущества. Их расчет выполняется в соответствии с требованиями утвержденных стан­дартов оценки, которыми руководствуются профессиональные оценщики.

Результаты определения оценочных видов стоимости отра­жаются в надлежащим образом оформленных официальных до­кументах — отчетах об оценке — и признаются достоверными.

Результаты оценки принимаются к учету бухгалтерией и при­знаются налоговыми органами. Они берутся также к рассмотре­нию судебными органами в случае судебного производства.

Ведущее положение среди оценочных видов стоимости за­нимает понятие рыночной стоимости. В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ дано следующее определение рыночной стои­мости: «Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрез­вычайные обстоятельства».

Таким образом, назначаемая оценщиком рыночная стоимость есть его суждение о том, какую вероятную цену сделки может иметь оцениваемый объект в условиях открытого, конкурентно­го, активного первичного или вторичного рынка. Реальная цена объекта по конкретной сделке может отличаться от ранее назна­ченной оценщиком стоимости в ту или иную сторону прежде всего по той причине, что эта сделка отличается от условий ак­тивного, «идеального» рынка.

Согласно федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденному приказом Мин­экономразвития России от 20.07.07, в оценочной деятельности, кроме рыночной, применяют также такие виды стоимости, как инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

При определении инвестиционной стоимости объекта оцен­ки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) в инвестици­онных целях использования объекта оценки. В отличие от опре­деления рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее веро­ятную цену, по которой данный объект оценки может быть от­чужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типично­го срока экспозиции для рыночных условий, т.е. когда продавец вынужден совершать сделку по отчуждению имущества. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определя­ется методами массовой оценки рыночная стоимость, установ-

пенная и утвержденная в соответствии с законодательством, ре­гулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая сто­имость определяется оценщиком, в частности, для целей нало­гообложения.

При заключении договора с оценщиком возникает необхо­димость установить соответствие между применяемым в хозяй­ственной практике видом стоимости и заказываемой оценочной стоимостью. Например, переоценка объектов основных фондов предполагает получение их восстановительной стоимости. В этом случае независимый оценщик будет определять рыночную стои­мость данных объектов на дату переоценки, без учета их износа и по месту их использования.

Вообще развитие системы бухгалтерского учета на основе международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) идет в направлении повышения роли оценочной рыночной стоимо­сти для целей учета. Подтверждением тому служит введение по­нятия справедливой стоимости. Термин «справедливая стои­мость» возник в зарубежных стандартах бухгалтерского учета, определяющих правила раскрытия информации о финансовых инструментах. Понятие справедливой стоимости в международ­ных стандартах финансовой отчетности (МСФО № 32, 39, 16) записано следующим образом: «Справедливая стоимость (fair value) — это сумма денежных средств, достаточная для приобре­тения актива или исполнения обязательства при совершении сделки между хорошо осведомленными, действительно желаю­щими совершить такую сделку, не зависящими друг от друга сторонами». Как видно из этого определения, принципиальных различий между понятиями рыночной стоимости и справедли­вой стоимости нет.

Подтверждением связи между учетной балансовой стоимос­тью и оценочной рыночной стоимостью служат налагаемые по­ложениями бухгалтерского учета ограничения при продаже пред­приятием своего лишнего имущества. Если предприятие продает свое имущество по цене ниже остаточной балансовой стоимо­сти, то разница между остаточной стоимостью и ценой засчиты-нается как убыток. Если предприятие продает свое имущество по цене выше остаточной стоимости, то разница между ценой и остаточной стоимостью считается как прочий (внереализацион­ный) доход. Тем самым отбивается интерес распродавать лиш­нее имущество «по дешевке».

Как уже отмечалось выше, управление имуществом включа­ет ряд операций, выполняемых в отношении имущества: рекон­струкция, модернизация, страхование, сдача или взятие в арен­ду, списание, утилизация и т.д. Для каждой операции требуется оценка своего вида стоимости. Поэтому специалисты по управ­лению имуществом, приглашая оценщика, должны четко сфор­мулировать назначение результата оценки.

В табл. 3.1 приведены основные операции с имуществом на предприятии, применяемые и заказываемые оценочные виды стоимости.

Таблица 3.1

Стоимость имущества — показатель подвижный, поэтому требуется регулярная работа по оценке, учету и анализу стоимости имущества и ее изменений.

3.2. Особенности определения стоимости имущественных комплексов и объектов

В разных операциях с имуществом возникает потребность опредилить стоимость у следующих объектов:

1) отдельные имущественные объекты (например, отдельные Дания, сооружения, единицы оборудования и т.д.);

2) группы однородных имущественных объектов (например, i руппы однотипных зданий на территории завода, станков од­ной модели и т.д.);

3) операционные имущественные комплексы определенного назначения разных размеров и масштабности (например, техно-ногические комплексы и линии, имущественные комплексы специализированных участков, цехов, складов, испытательных полигонов, энергосистем и т.д.);

4) совокупный имущественный комплекс всего предприятия. Оценка отдельных имущественных объектов выполняется с

I помощью известных методов и подходов из теории оценки. При пом используют различные методики для оценки:

• объектов недвижимости;

• объектов, относящихся к машинам, оборудованию и транс­портным средствам;

• объектов нематериальных активов.

А вот оценка имущественных комплексов имеет свои осо­бенности. Результат оценки зависит от того, в каком виде или состоянии рассматривается имущественный комплекс и каковы

I перспективы его дальнейшего использования. При этом возмож­ны три взгляда на оцениваемый комплекс.

1. Имущественный комплекс рассматривается как множе­ство отдельных имущественных объектов, каждый из которых

I обладает своей самостоятельной ценностью и соответственно стоимостью. Оценка ведется по составленной описи имуществен-

I ных объектов. Стоимость имущественного комплекса получает­ся как сумма стоимости оцененных порознь входящих в состав

I комплекса объектов. Такая оценка, например, имеет место при

переоценке основных фондов, а также при оценке для целей распродажи имущества по частям.

2. Имущественный комплекс рассматривается как готовая к функционированию производственная или операционная сис­тема. Результат оценки включает не только стоимость входящих в комплекс объектов, но также стоимость интегративных свойств этой системы, а именно стоимость: планировочных решений (по проекту); средств управления; средств связи и контроля, комму­никаций, энергосетей; комплектов инструмента; монтажных и наладочных работ и т.д. В итоге получают комплексную оценку стоимости, превышающую результат оценки «россыпью» по от­дельным объектам.

3. Имущественный комплекс рассматривается как функцио­нирующее предприятие, приносящее доход. При этом имуще­ственный комплекс может относиться либо к самостоятельной бизнес-единице, работающей в режиме центра финансовой от­ветственности (ЦФО), либо к дочернему предприятию, либо ко всему предприятию. В этом случае оценка имущественного ком­плекса ведется по правилам «оценки бизнеса», или оценки действующего предприятия. Постановка оценки бизнеса чаще всего связана с необходимостью определить стоимость пакетов акций, эмитированных действующим предприятием.

Оцениваемая стоимость является функцией как внешних факторов (конъюнктуры на товарном рынке, куда поступает про­дукция предприятия; цены и спроса на продукцию предприятия; ликвидности активов предприятия с учетом его местоположе­ния, наличия коммуникаций и инфраструктуры; рисковости бизнеса и др.), так и внутренних факторов (гибкости и адапти­руемости основных фондов к смене продукции, морального износа основных фондов, рациональности производственной структуры, прогрессивности оборудования, обеспеченности ква­лифицированным персоналом, наличием репутации (бренда) и др.).

Практические методы, применяемые при оценке бизнеса, опираются на три принципиальных подхода: доходный, сравни­тельный и затратный (имущественный).

При доходном подходе оценка производится на основе прогно­за будущих доходов от использования имущественного комплек­са и возможной дальнейшей его продажи. При сравнительном подходе оценка производится путем сравнения с показателями

аналогичных предприятий, в отношении которых имеется ры­ночная и аналитическая информация. При затратном (имуще­ственном) подходе стоимость определяют по данным о затратах на создание активов предприятия.

Каждый из подходов включает несколько практических ме­тодов оценки.

Выбор подхода и метода зависит от цели оценки, особенностей имущественного комплекса и вида рассчитываемой стоимости.

 

3.3. Имущественный (затратный) подход при оценке имущественного комплекса

Значение имущественного фактора при оценке наиболее силь­но проявляется в затратном подходе. Поэтому этот подход на­зывают также имущественным подходом.

Имущественный (затратный) подход особенно важен при оценке фондоемких предприятий, т.е. большинства промыш­ленных предприятий. У этих предприятий может наблюдаться небольшой чистый операционный доход, поэтому оценка до­ходным подходом даст заниженный результат. Трудности с под­бором предприятий-аналогов ограничивают применение срав­нительного подхода.

Универсальным решением становится применение имуще­ственного (затратного) подхода, дающего полную оценку сто­имости собственных активов предприятия.

Среди методов имущественного (затратного) подхода наибо­лее распространенным является метод накопления активов, по­этому остановимся на нем подробнее.

Метод накопления активов реализуется по следующим эта­пам.

Этап 1. Берется последний годовой баланс предприятия (форма № 1). На конец отчетного года анализируют данные раздела I «Внеоборотные активы». Отчетные данные переоценивают и получают остаточную стоимость на дату оценки по каждой строке внеоборотных активов.

Раздельно делают оценку нематериальных активов, земель­ных участков, зданий, сооружений, машин и оборудования, дол­госрочных финансовых вложений.

5-2085 65

Этап 2. Оценивают и корректируют оборотные активы (раз­дел II баланса). Непригодные запасы списывают, пригодные переоценивают. Переоценивают также ценные бумаги, которы­ми владеет предприятие. Исключают нехарактерные доходы и убытки. Исключают безнадежную дебиторскую задолженность (стр. 230, 231).

Этап 3. Подсчитывают сумму скорректированных на преды­дущих этапах активов (стр. 300).

Этап 4. Оценивают так называемый гудвилл, т.е. стоимость репутации предприятия. Применяемый для этого метод избы­точных прибылей заключается в следующем. Предполагается, что гудвилл создает для предприятия дополнительную рента­бельность по сравнению со среднеотраслевой рентабельностью у предприятий-аналогов. Последовательность расчета при опре­делении гудвилла следующая.

A. Анализируют рыночные данные по аналогичным пред­
приятиям и определяют среднеотраслевую рентабельность ак­
тивов — отношение чистой прибыли к сумме активов.

Б. Определяют нормализованную чистую прибыль предпри­ятия при среднеотраслевом уровне рентабельности. Для этого среднеотраслевую рентабельность умножают на сумму активов, полученную ранее на этапе 3.

B. Определяют избыточную чистую прибыль как разность
между фактической и нормализованной чистой прибылью.

Г. Стоимость гудвилла рассчитывают делением избыточной прибыли на коэффициент капитализации дохода, т.е. применя­ют модель прямой капитализации.

Этап 5. Анализируют и корректируют долговые обязатель­ства предприятия (кредиторскую задолженность), содержащие­ся в разделе V «Краткосрочные обязательства» баланса.

Этап 6. Из суммы скорректированных активов вычитают уточ­ненные долговые обязательства и получают чистую стоимость собственных средств предприятия.

Этап 7. К стоимости собственных средств (чистых активов) предприятия прибавляют стоимость гудвилла и получают окон­чательную оценку стоимости функционирующего имуществен­ного комплекса.

В методе накопления активов исходными данными служат последние отчетные данные предприятия о его имущественном состоянии, взятые из баланса предприятия. Рыночный фактор

проявляется в приведении учетной стоимости элементов акти­нон к уровню цен на аналогичные объекты, сложившихся на рынке на момент оценки. Метод достаточно универсален и при­меним к любому предприятию (имущественному комплексу).

3.4. Стоимость и фондоотдача основных фондов предприятия

Одной из главных задач в управлении имуществом является обес­печение эффективного использования основных фондов как глав­ного компонента имущества предприятия.

Обобщающим показателем, характеризующим достигнутый к настоящему времени уровень полезной отдачи капитальных вложений в основные фонды предприятия и эффективность управления корпоративным имуществом, является фондоотда­ча. В общем виде фондоотдача представляет собой отношение объемного показателя по выпуску продукции (услуг) за какой-либо период времени к среднему значению за тот же период времени полной стоимости основных фондов.

Для целей анализа целесообразно использовать модифициро­ванный показатель фондоотдачи (МПФ). Числителем в модели М ПФ служит объем выпуска чистой товарной (или реализован­ной) продукции за расчетный период. Последний рассчитывает­ся вычитанием из объема выпуска товарной (или реализованной) продукции суммы затрат на материалы, покупные комплектую­щие изделия и полуфабрикаты, а также стоимости сторонних производственных услуг. Объем чистой продукции отражает иповь созданную стоимость, которая произведена с помощью рассматриваемых основных фондов.

В качестве знаменателя при расчете МПФ используют пол­ную балансовую стоимость (т.е. без учета износа или начислен­ной амортизации) по состоянию на середину расчетного перио­да. Если на предприятии не проводится регулярная переоценка основных фондов и не осуществляется обновление фондов, то при расчете и анализе МПФ рекомендуется использовать пол­ную балансовую стоимость, проиндексированную на момент анализа.

Связь между фондоотдачей, стоимостью и объемом выпуска проследим, используя индексный метод.

• •'6 7

Индекс изменения МПФ рассчитывается как отношение МПФ в отчетном году к МПФ в базисном году:

Определяем долевой коэффициент по выпуску для недви-I 1 и мости:

 

При этих сопоставлениях показателей выпуска и стоимости основных фондов по годам необходимо их исчисление в постоян­ных ценах.

Управление имуществом на предприятии включает управ­ление недвижимостью и управление движимым имуществом (в основном парком оборудования). Поэтому возникает задача оце­нить раздельно фондоотдачу от недвижимости и от парка оборудо­вания. Чтобы решить эту задачу, надо общий выпуск продукции разделить на две части: 1) выпуск, относимый к недвижимости; 2) выпуск, относимый к парку оборудования.

Выпуск, относимый к недвижимости, может быть определен как альтернативный доход от недвижимости, например, как воз­можный доход от сдачи недвижимости в аренду:

Выпуск, относимый к парку оборудования, находим мето­дом остатка. При условии полного использования основных фондов расчет ведем вычитанием из максимально возможного выпуска, т.е. производственной мощности в денежном выраже­нии, выпуска, относимого к недвижимости:

Долевой коэффициент по выпуску для парка оборудования определяется следующим образом:

Фондоотдачу от недвижимости рассчитывают следующим I образом:

Фондоотдачу от парка оборудования рассчитывают следую­щим образом:

Наибольшее влияние на общий показатель фондоотдачи ока­зывает тот компонент имущества, который имеет наибольшую I долю по стоимости.

Абсолютное изменение общей фондоотдачи основных фон­дов от изменения частных показателей фондоотдачи и долей I компонентов исчисляется следующим образом:

Первое слагаемое в приведенной выше формуле показывает изменение обшей фондоотдачи, вызванное изменением фондо­отдачи от парка оборудования и доли парка оборудования, вто­рое слагаемое - изменение общей фондоотдачи, вызванное из­менением фондоотдачи от недвижимости и доли недвижимости в общей стоимости основных фондов.

Пример. Необходимо выявить влияние на общий показа­тель фондоотдачи основных фондов частных показателей фон­доотдачи от парка оборудования и недвижимости по данным за последние два года. Исходные данные приведены в табл. 3.2.

Расчет показателей фондоотдачи представлен в табл. 3.3.

Таблица 3.2

Результаты расчетов, приведенные в табл. 3.3, позволяют сделать следующие выводы. Фондоотдача основных фондов в целом увеличилась с 1,07 до 1,17, т.е. на 0,1. Изменение фон­доотдачи основных фондов рассчитаем по формуле: ДФО *= (0,0154 + + 0,0714) • 3,026 • 0,322+ (0,181-0,034) • 0,1436 • 0,678 = 0,0846 + + 0,0143 = 0,1. Первое слагаемое 0,0846 указывает вклад от пар­ка оборудования, второе слагаемое 0,0143 указывает вклад от недвижимости. В данном примере больший вклад в рост фондо­отдачи основных фондов обеспечил парк оборудования (в пер­вую очередь за счет увеличения своей доли в стоимости основ­ных фондов).

3.5. Влияние стоимости имущества

на показатели деятельности предприятия

Управление имуществом в конечном счете отражается на двух его главных показателях: стоимости и производственной мощ­ности. От стоимости имущества зависят в той или иной степени практически все показатели деятельности предприятия.

Особенно наглядно влияние стоимости имущества на пока­затели предприятия проявляются при переоценке основных фондов. Необходимость в периодической переоценке основных фондов вызвана тем, что под влиянием инфляции основные фонды обесцениваются и начисляемой амортизации становится недостаточно для обновления этих фондов.

Согласно Положению по бухгалтерскому учету «Учет основ­ных средств» (ПБУ 6/01) предприятия могут проводить пере­оценку основных средств не чаще одного раза в год (на начало отчетного года).

В результате переоценки стоимость основных фондов (иму­щества) одномоментно увеличивается и приводится к новому уровню цен. При этом все показатели, характеризующие состо­яние основных фондов (износ, производственная мощность и др.), не изменяются.

Увеличение восстановительной балансовой стоимости основ­ных фондов по результатам переоценки проявляется по трем направлениям воздействия на показатели предприятия: 1) изме­нение структуры капитала и финансовой устойчивости пред­приятия, 2) изменение себестоимости и рентабельности про­дукции и 3) изменение налоговой нагрузки.

Рассмотрим эти направления подробнее.

Первое направление — изменение структуры капитала. При­рост восстановительной стоимости от переоценки отражается в статье «Добавочный капитал», и это означает, что произошел прирост собственного внеоборотного капитала. Увеличение доли 1»)Г)ственных средств в структуре активов является положитель­ным результатом для предприятия. Одновременно с этим про­исходит другой положительный процесс: улучшаются показате-Щ финансовой устойчивости предприятия, среди которых: коэффициент автономии, коэффициент.финансовой зависимо-tin, коэффициент соотношения собственных и заемных средств и др.

Перечисленные положительные изменения в показателях проявляются сразу после переоценки. Но в то же время нельзя упускать из виду положительные последствия, проявляющиеся через какое-то время. Перспективное положительное послед­ствие — это повышение инвестиционной привлекательности предприятия для потенциальных инвесторов. Проявление упо­мянутой инвестиционной привлекательности может быть раз­нос: возможность дополнительной эмиссии акций, рост курса пкций на рынке ценных бумаг, улучшение условий получения кредита от роста залоговой стоимости имущества, возможность участия предприятия в выгодных инвестиционных проектах. С ростом восстановительной стоимости растет залоговая остаточ­ная стоимость имущества. Банки выдают кредиты в объеме под чалог от 20 до 40% залоговой стоимости имущества. Следова­тельно, чем больше залоговая стоимость имущества, тем боль­ший кредит можно получить.

Перечисленные выше положительные последствия от пере­оценки основных средств схематично показаны на рис. 3.1.

На схеме прямоугольники показывают краткосрочные изме­нения, а овальные контуры — перспективные изменения. Знак И) обозначает, что эти изменения являются положительными для жономики предприятия.

Второе направление последствий от переоценки основных фондов — изменение себестоимости и рентабельности продукции.

Увеличение восстановительной стоимости основных фондов от переоценки приводит к увеличению амортизационных от­числений. Это обстоятельство вызывает два последствия: одно — положительное, а именно: увеличение поступлений средств на

риск убытков, снизит запас финансовой прочности. Сохранить цены без изменения можно в этом случае либо проведением мероприятий по экономии ресурсов, либо при наличии доста-точного спроса расширением объема выпуска и соответственно Объема продаж. Описанные процессы схематично показаны на рис. 3.2.

Рис. 3.1. Последствия от изменения структуры капитала после переоценки основных фондов

обновление и развитие технической базы производства, а другое — отрицательное: увеличение себестоимости продукции.

Увеличение себестоимости продукции сопровождается одним-единственным плюсом — это уменьшение платежей по налогу на прибыль, в основном же далее следуют негативные последствия: уменьшается прибыль и соответственно ухудшаются показатели рентабельности и платежеспособности (ликвидности).

Не исключено, что далее предприятие может принять реше­ние поднять цены на свою продукцию, а это приведет к сниже­нию спроса. Если же цены не будут подняты, то это увеличит

Рис. 3.2. Последствия от изменения себестоимости и рентабельности продукции

Третье направление — изменение налоговой нагрузки.

Увеличение восстановительной стоимости приводит автома­тически к увеличению остаточной стоимости основных фондов, так как переоценка не отражается на степени их износа.

Остаточная стоимость основных фондов служит налогообла­гаемой базой при исчислении налога на имущество, отсюда не­избежное увеличение платежей по налогу на имущество. Отме­ченную связь показателей иллюстрирует рис. 3.3.

Рис. 3.3. Последствия от изменения налоговой нагрузки

Увеличение платежей по налогу на имущество является час­то причиной того, почему руководители предприятий неохотно идут на переоценку. Налогооблагаемой базой для налога на иму­щество является остаточная балансовая стоимость.

Увеличение платежей по налогу на имущество после пере­оценки:

Таким образом, возникающее после переоценки снижение прибыли приводит к краткосрочному ухудшению показателей платежеспособности (ликвидности), деловой активности (обо­рачиваемости) и рентабельности. Однако, учитывая рост инве­стиционной привлекательности, эти недостатки в перспективе могут быть преодолены.

Контрольные вопросы

1 Назовите виды балансовой стоимости. Как они определя­ются и зачем используются?

2. Какие виды стоимости используются в теории оценки имущества?

 

3. Что такое рыночная стоимость и в каких случаях заказы­вается ее оценка при управлении имуществом?

4. Какими видами стоимости оперируют в задачах по уп­равлению имуществом?

5. Назовите три взгляда на имущественный комплекс и как это влияет на результат его оценки?

6. Какие внешние и внутренние факторы влияют на рыноч­ную стоимость имущества?

7. Какие подходы применяются при оценке имущества и в чем заключается их смысл?

8. Изложите последовательность оценочных операций при применении метода накопления активов.

9. Что такое гудвилл и каким образом он рассчитывается?

 

10.Как определяется показатель фондоотдачи в отношении всех основных фондов предприятия?

11.Как определяется фондоотдача от недвижимости?

12.Как определяется фондоотдача от парка оборудования?

13.Как влияет увеличение полной балансовой стоимости на показатели финансовой устойчивости предприятия?

14.Как влияет увеличение полной балансовой стоимости на показатели себестоимости и рентабельности продукции?

15.Как влияет увеличение полной балансовой стоимости на налоговую нагрузку предприятия?

Практические задания

1. Определите стоимость имущественного комплекса пред­приятия методом накопления активов. Баланс предприятия выг-пядит следующим образом:

Нематериальные активы переоценены с коэффициентом 2,2. 20% запасов материалов устарели и могут быть реализованы за 50% их стоимости. Остальные 80% запасов материалов оценены с коэффициентом 1,1. Безнадежные долги составляют 10% деби­торской задолженности. Гудвилл оценен в 1200 тыс. руб. Сумма денежных средств, кредитов и кредиторской задолженности не из­менилась. Коэффициент переоценки основных фондов равен 1,3.

2. Определите стоимость гудвилла. Среднеотраслевая рента­
бельность активов по группе аналогичных предприятий - 15%.
Рыночная стоимость активов предприятия по результатам оцен­
ки - 34000 тыс. руб. Чистая прибыль за год - 5900 тыс. руб.
Коэффициент капитализации по чистой прибыли равен 0,15.

3. Определите индекс изменения фондоотдачи, если извест­
ны следующие показатели:

5. Определите увеличение платежей по налогу на имущество после переоценки основных фондов. В результате переоценки восстановительная стоимость парка оборудования увеличится на 2000 тыс. руб. Ставка налога на имущество — 2,2% остаточной стоимости. Коэффициент износа недвижимости - 60%, парка оборудования — 45%. Увеличение стоимости недвижимости со­ставляет 5000 тыс. руб.