Глава 4. Производственная мощность

ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА... 79

4.1. Понятие производственной мощности,

ее виды и способы определения........................... 79

4.2. Фонды времени работы оборудования,
применяемые при расчете производственной
мощности............................................................... 84

4.3. Определение степени использования
производственной мощности................................ 86

4.4. Формирование структуры парка оборудования

и его производственной мощности...................... 89

4.5. Внутренняя сбалансированность
имущественного комплекса.................................. 95

4.6. Связь между производственной мощностью

и стоимостью парка оборудования...................... 98

4.7. Влияние производственной мощности

и стоимости на фондоотдачу.............................. 103

Глава 5. АМОРТИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВА

И АМОРТИЗАЦИОННАЯ ПОЛИТИКА
ПРЕДПРИЯТИЯ................................................ ПО

5.1. Амортизация и амортизируемое имущество₁₁ 0

5.2.Амортизационная политика предприятия........... 113

5.3.Методы начисления амортизации....................... 120

5.4.Выбор сроков полезного использования

для объектов основных фондов........................... 125

5.5............................................................................... Реинвестиционные возможности
амортизационного механизма по обновлению
основных фондов предприятия........................... 127

Глава 6. ТЕХНИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ

И ВОССТАНОВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОВ
ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ 135

6.1. Процесс износа имущественных объектов........ 135

6.2. Организация ремонта машин и оборудования... 142

6.3. Определение экономической целесообразности
капитального ремонта оборудования................. 145

6.4. Организация технического обслуживания
и ремонта производственных зданий

и сооружений....................................................... 150

6.5. Модернизация и реконструкция имуществен­ных объектов............................................................... 153

Глава 7. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ
ОБНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ
ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ......... 161

7.1. Имущественные преобразования по обновлению

и развитию основных фондов предприятия....... 161

7.2. Определение экономической эффективности
инвестиционных проектов имущественных
преобразований.................................................... 167

7.3. Определение упущенного альтернативного дохода
от использования в проекте имеющихся

на предприятии объектов имущества................. 184

7.4. Стратегия и программа имущественных
преобразований на предприятии......................... 189

Глава 8. АРЕНДА И ЛИЗИНГ В УПРАВЛЕНИИ

ИМУЩЕСТВОМ НА ПРЕДПРИЯТИИ 204

8.1.Правовые вопросы аренды имущества.............. 204

8.2.Экономическая эффективность аренды
недвижимого имущества..................................... 207

8.3.Правовые и организационные основы лизинга. 213

8.4.Лизинговые платежи и эффективность
лизинговой сделки............................................... 220

Глава 9. СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА

ПРЕДПРИЯТИЯ 227

9.1. Сущность, функции и организация

страхования имущества...................................... 227

9.2. Производственно-имущественные риски,

их виды и оценка.................................................. 231

9.3. Экономические показатели страхования............ 237

9.4. Методы страхования и страховые тарифы......... 239

9.5. Организация страховой защиты предприятия

от производственно-имущественных рисков..... 246

Глава 10. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА В МЕХАНИЗМЕ

КРЕДИТОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ 252

10.1.Сущность и назначение залога имущества....... 252

10.2.Реализация залогового права залогодержателя.. 258

10.3.Особенности определения залоговой стоимости
имущества............................................................ 262

Литература................................................................................ 271

ВВЕДЕНИЕ

Имущество есть главный материально-вещественный ресурс предприятий, их основное богатство. Имущество обладает тем удивительным свойством, что одновременно служит источни­ком и доходов, и расходов. Полноценно функционирующее имущество приносит его собственнику доход, предопределяет его благосостояние. Наоборот, не вовлеченное в оборот, лиш­нее имущество становится обузой для предприятия-собствен­ника, подрывает его экономику. Отсюда понятна мысль, что имущество нуждается в управлении.

Опыт российских предприятий, многие из которых продол­жают ощущать последствия экономического кризиса начала и середины 1990-х годов, убедительно показал, к каким негатив­ным последствиям приводят неурегулированные имуществен­ные отношения, невнимание к состоянию имущественных ком­плексов, расточительность и бесхозяйственность в использовании имущества.

Правовая неурегулированность имущественных отношений способствует возникновению острых имущественных споров между участниками хозяйственной деятельности, в частности между акционерами-собственниками, наемными менеджерами и работниками. Причем эти конфликты перерастают зачастую в настоящие баталии с применением физической силы и на­сильственным захватом помещений. После проведенной привати­зации бывшие государственные предприятия получили статус от­крытых акционерных обществ, но произошло это формально, идо утверждения настоящего корпоративного управления и тем более корпоративной культуры на наших предприятиях еще далеко.

Состояние основных фондов на российских промышленных предприятиях остается плачевным. Многие элементы основных фондов, особенно машины и оборудование, физически и мо­рально устарели, не способны обеспечивать производство со­временной, пользующейся спросом продукции. Неэффективное использование имущества приводит к его износу и снижению эксплуатационных качеств, повышенным операционным расхо­дам на техническое содержание и ремонты, росту имуществен

ных рисков (аварий, потерь и простоев). Конечно, неудовлетво­рительное состояние основных фондов, т.е. имущественных ком­плексов, объясняется в первую очередь нехваткой денежных средств на многих предприятиях. В то же время определенную лепту в эту ситуацию внесло также отсутствие эффективного управления имуществом. Нельзя сказать, что на предприятиях отсутствует управление имуществом как таковое. Оно есть, но все функции этого управления рассредоточены между различ­ными управленческими и вспомогательными подразделениями. Целостной системы управления имуществом на многих пред­приятиях еще не создано.

Для решения отмеченной проблемы необходимо развивать научные исследования в этой области, вырабатывать подходы применительно к условиям российской экономики и в то же время вести подготовку соответствующих специалистов.

Из экономической теории известно, что доходность пред­приятия определяют четыре производственных фактора: земля, труд, капитал и менеджмент. Под землей как фактором понима­ются характеристика земельного участка, на котором размещено предприятие, ценность земельного участка с точки зрения гео­графического положения и территориального расположения в городе, состояния грунта, наличия коммуникаций и т.д. Труд — опытность, квалификация, профессионализм и деловые каче­ства производственного персонала. Капитал понимается как со­вокупность материальных и нематериальных активов, функцио­нирующих в производственной деятельности предприятия. Менеджмент как фактор — это опытность и квалификация уп­равляющего персонала, сложившиеся отношения у персонала предприятия с органами управления в регионе, с другими пред­приятиями, с банками и другими партнерами и клиентами, сфор­мировавшаяся репутация (бренд) предприятия.

Имущество предприятия (его здания, сооружения, комму­никации, парк оборудования, запасы материальных ценностей и т.д.) — главный компонент капитала. Финансовые результаты предприятия во многом зависят от того, какое имущество име­ется на предприятии, какими характеристиками это имущество обладает и насколько полно оно используется.

В данном учебнике речь идет об управлении имуществом на промышленном предприятии. Управление имуществом — это

комплекс решений, действий и проектов, нацеленных на эф­фективное использование, обновление, совершенствование и раз­витие имущества предприятия. Управление имуществом включает как операционную деятельность по содержанию, восстановлению и развитию имущественных комплексов, так и управленческую деятельность по учету, контролю, планированию, мотивации и финансированию этой операционной деятельности.

Теория управления имуществом находится в стадии фор­мирования. Большое влияние на ее развитие оказали теория и практика стоимостной оценки имущества. Понятно, что оцен­ка имущества и управление имуществом тесно взаимосвязаны. Цель оценки — получить значение конкретного вида стоимо­сти оцениваемого имущества. Но оценка не является самоце­лью, она необходима для того, чтобы принять то или иное уп­равленческое решение в отношении имущества. Таким образом, управление имуществом невозможно без результатов оценки этого имущества. Однако неверно думать, что для управления имуществом нужно только определить его рыночную стоимость. Стоимость, конечно, — важный показатель имущества, но не единственный. Для принятия управленческих решений в отно­шении имущества следует привлечь многие другие его характе­ристики: назначение, качественные свойства, производственную мощность (производительность), эксплуатационные издержки, износ и др.

Официальную оценку имущества выполняют независимые оценщики, т.е. специалисты, которые не должны иметь никако­го отношения и интереса к оцениваемому имуществу предприя­тий и не должны принадлежать к персоналу этих предприятий. Другое дело — управление имуществом, эту работу выполняют операционные и финансовые менеджеры самих предприятий. Они же могут выступать в качестве заказчиков официальной оценки. В то же время специалисты предприятий по управле­нию имуществом должны владеть методикой оценки для того, чтобы уметь правильно сформулировать задачу оценки и прове­рить полученные отчеты об оценке на соответствие целям оцен­ки, а затем уметь выбрать эффективные решения по результа­там оценки.

С развитием рыночных отношений расширился набор мето­дов управления имуществом. Наряду с традиционными метода-

ми по восстановлению и обновлению имущества все большее значение на практике приобретают такие методы, как аренда, лизинг, страхование, передача в доверительное управление и др.

Данный учебник помогает студентам вузов усвоить содер­жание дисциплины «Управление имуществом». Теоретической основой этой дисциплины служат положения таких наук, как экономическая теория, менеджмент, маркетинг, оценка стои­мости, финансово-экономический анализ, ценообразование, ма­тематическое программирование, статистика, имущественное право и др.

Что дают знания по данной дисциплине будущим экономи­стам?

Полезность этих знаний проявляется в таких направлениях экономической деятельности, как:

• организация полного и всестороннего учета всех компо­
нентов имущества;

• разработка эффективного режима наиболее полного исполь­
зования разных объектов имущества;

• разработка проектов по обновлению, экономическому и
инновационному развитию имущественных объектов;

• выявление резервов и достижение наиболее полного ис­
пользования качественных характеристик имущества;

• координация работ по проведению независимой оценки
имущества.

Понятие имущества тесно связано с понятием собственнос­ти. Имущество — это те вещи, которые находятся в чьей-то соб­ственности, т.е. кому-то принадлежат. В данном учебнике упор сделан на рассмотрении имущества промышленных предприя­тий, которые могут иметь форму акционерного общества, госу­дарственного унитарного или казенного предприятия.

В условиях рынка хозяйственные операции, связанные с имуществом, имеют исключительно важное значение. Процес­сы антикризисного управления, реструктуризации и реформи­рования предприятий, их приватизации и ликвидации затраги­вают тем или иным образом вопросы раздела имущества, изменения прав собственности и сделок с имуществом. В совре­менных условиях имущественные споры в судах — довольно рас­пространенное явление. Все это заставляет уделять внимание не только экономическим, но и правовым аспектам управления имуществом.

Успешная деятельность предприятия невозможна без эффек­тивного управления имуществом. Цели управления имуществом сводятся в конечном счете к тому, чтобы:

• защищать права на имущество, т.е. не допускать потерю
имущества при незаконных посягательствах со стороны третьих
лиц;

• сохранять имущество, т.е. не допускать возможности краж,
«разбазаривания», невыгодных распродаж и других отрицатель­
ных действий; защищать от рисков через страхование и другими
способами;

• постоянно поддерживать имущество в работоспособном
состоянии путем проведения регулярных обслуживающих и ре­
монтных работ;

• обновлять и повышать технический и инновационный уро­
вень имущества, например осуществлять замену устарев­
шего оборудования на новое, более совершенное и производи­
тельное;

• приумножать и повышать полезность и ценность имуще­
ства, т.е. проводить работы по реконструкции помещений, но­
вому капитальному строительству, облагораживанию земельных
участков, территорий предприятия, его коммуникаций и подъез­
дных путей;

• обеспечивать наиболее полное использование полезных
свойств всех компонентов имущества: зданий, сооружений, ма­
шин и оборудования.

Дисциплина «Управление имуществом» — завершающий учеб­ный курс для студентов, обучающихся по специальности «Эко­номика и управление на предприятии» и специализации «Уп­равление имуществом». Методически она тесно связана с другими дисциплинами, которые либо уже читались, либо читаются па­раллельно. Особенно следует подчеркнуть ее связь с такими дисциплинами, как «Экономика и оценка недвижимости», «Сто­имостный анализ», «Основы оценки стоимости машин и обору­дования», «Оценка эффективности инвестиционных проектов» и др.

Настоящий учебник знакомит читателя с основными поло­жениями теории управления имуществом. В книге рассказано о том, какие правовые аспекты необходимо учитывать при управ­лении имуществом, какую роль играет имущественный подход

И

в формировании стоимости, как связана стоимость имущества с производственной мощностью и другими показателями пред­приятия, как обеспечить эффективность организационно-эко­номического механизма содержания и обновления имущества, какие существуют имущественные риски и как защититься от них через страхование, в чем состоят операции аренды, лизин­га, доверительного управления и залога, как организовать на предприятии работу по стратегическому управлению имуществен­ными комплексами.

В основу учебника легли материалы лекций по дисциплине «Управление имуществом», которые автор читает студентам в Московском государственном технологическом университете «Станкин».

Автор надеется, что данная книга окажется полезной для специалистов, тем или иным образом связанных с решением практических задач в сфере управления имуществом на промыш­ленных предприятиях.