Особенности формирования отдельных объектов недвижимости

Проблемы формирования и экспертизы недвижимости возникают не только в сфере обеспечения гражданского оборота недвижимости, но и при решении многих прикладных проблем, связанных с управлением недвижимостью, налогообложением, экономическим развитием, хозяйственной деятельностью, внутренними и внешними инвестициями. Так, в новой редакции подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)», утвержденной постановлением Правительства РФ от 02.02.2010 № 45 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 13 сентября 2005 г. № 560»[25], предусмотрено проведение в течение двух лет (2010—2011 гг.) массовой оценки объектов капитального строительства для целей налогообложения. Согласно этой подпрограмме доля территории Российской Федерации, на которой будет проведена массовая оценка объектов капитального строительства, должна составить в 2010 г. 48 %, а в 2011 г. — 100 %. Если учесть, что поступление имущественных налогов в 2009 г. превысило 500 млрд руб., очевидна важность решения данной задачи. Понятно, что успешная массовая оценка объектов капитального строительства непосредственно связана с тем, когда будут сформированы (идентифицированы и описаны) объекты налогообложения недвижимости.

Судебная практика также свидетельствует, что только после формирования земельного участка он становится объектом налогообложения. Данная правовая позиция находит свое отражение в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»[26] и от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров собственников помещений на общее имущество здания»[27], давших разъяснения относительно рассмотрения споров, связанных с уплатой земельного налога и с определением правого режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам.

При ответе на вопросы, связанные с формированием и экспертизой недвижимости, предстоит осмыслить следующие предложения, содержащиеся в Концепции. Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования. По признаку пригодности помещения могут быть дифференцированы на жилые и нежилые, основные и вспомогательные. Основные помещения могут быть самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) лишь в состав общего имущества.

При анализе этих новелл надо учитывать, что объектом гражданского оборота согласно ГК может быть только изолированное жилое помещение, например, в ст. 673 ГК четко указано, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В связи с этим возникают вопросы: какое помещение должно быть сформировано в качестве объекта собственности — изолированное или основное, ведь в состав квартиры, как изолированного помещения, входят вспомогательные помещения? Чем будет отличаться критерий выделения основных нежилых помещений от критерия выделения изолированных помещений? Как организовать отдельный учет таких нежилых помещений для определения долей в общей собственности на общее имущество зданий?

Право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Таким образом, регистрация двумя сособственниками права собственности на помещения в здании порождает правовой режим общей собственности на вспомогательные нежилые помещения и иное общее имущество здания. Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается.

В связи с этим возникают вопросы: кто кроме инвентаризаторов и регистраторов (экспертов недвижимости) сможет установить в Российской Федерации правовые режимы помещений с учетом их деления на жилые и нежилые, основные (изолированные) и вспомогательные? Это объекты индивидуальной собственности или общего имущества? Ответы на них, с точки зрения формирования и экспертизы, только намечаются.

Более пяти лет прошло с момента вступления в силу норм ЖК, касающихся формирования общего имущества многоквартирных домов. Интересно отметить, что согласно п. 3 ст. 36 ЖК уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в нем путем его реконструкции. Не следует ли из этого, что мы должны сформировать общее имущество многоквартирного дома по его состоянию на 1 марта 2005 г., а затем изменять его состав только на основании соглашения всех сособственников помещений?

Учитывая вышеизложенное, следует отметить, что постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров собственников помещений на общее имущество здания» предвещает революцию в формировании и экспертизе недвижимости. Экспертам, которые сегодня только начинают искать подходы к формированию и экспертизе общего имущества в многоквартирных домах, предстоит решить во много раз более сложные задачи определения общего имущества в других зданиях и сооружениях, при условии, что в действующем законодательстве нижний предел размера площади нежилых помещений не ограничен.

На практике возникает вопрос, можно ли зарегистрировать 1/128 доли права собственности на помещение (кабельный шкаф) площадью 2 м²? До принятия постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров собственников помещений на общее имущество здания» эксперты давали положительный ответ. Сейчас же ситуация коренным образом изменилась. А может быть, это помещение в два квадратных метра является вспомогательным и входит в состав общего имущества здания? В этом случае для данного помещения будет действовать правовой режим долевой общей собственности на общее имущество здания, при котором размер долей в праве собственности на него не устанавливается сособственниками, а определяется пропорционально размерам, находящихся в их собственности помещений.

Подводя итоги обсуждения рассмотренных проблем, следует обратить внимание на наиболее актуальные вопросы формирования и экспертизы недвижимости: когда заканчивается формирование объекта недвижимости; с какого момента возникает правовой режим недвижимости?

В законодательстве европейских стран, например, в ст. 2 Закона Швеции о формирования недвижимости (Real Property Formation Act), формирование и определение недвижимости считаются завершенным, когда в действующий регистр недвижимого имущества внесена соответствующая запись.

В Законе о государственной регистрации содержится норма о том, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

В подразделе I ЕГРП содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных правилами его ведения, которые с 1 марта 2010 г. будут утверждаться нормативными правовыми актами Минэкономразвития России. Понятно, что это описание должно соответствовать записи в реестре недвижимости государственного кадастра недвижимости. В настоящее время практически все инструкции и методики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были разработаны и утверждены приказами Минюста России. Это значит, что в соответствии Федеральным законом от 21.12.2009 N 334-ФЗ

"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"[28], вступившим в силу с 1 марта 2010 г., на Минэкономразвития России возложена нелегкая функция — все нормативные правовые акты, касающиеся государственной регистрации и государственного кадастрового учета недвижимости привести в соответствие с действующим законодательством.

В процессе создания Единой системы учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на него должны быть четко разделены следующие функции:

- формирование и экспертиза недвижимого имущества;

- государственный учет объекта недвижимости как установление юридического факта его наличия;

- государственная регистрация прав на сформированный (учтенный) объект недвижимости, которая фиксирует момент возникновения правового режима недвижимости.

О необходимости такого подхода свидетельствует ст. 219 ГК, в которой четко установлено, что право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Контрольные вопросы и задания для самопроверки

1. Перечислите цели и задачи формирования объектов недвижимости.

2. Как и кем осуществляется формирование и кадастровый учет объектов недвижимости?

3. Укажите особенности формирования отдельных видов недвижимости, их особенности.

4. В чем состоят особенности формирования земельных участков как объектов гражданских прав?

5. Укажите особенности правового режима земельных участков в зависимости от их категории и их разрешенного использования.

6. Назовите основные отличия процедуры формирования жилых помещений от нежилых помещений.

7. Проведите сравнительный анализ правил формирования объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов недвижимости.

8. Укажите особенности формирования технологических имущественных комплексов как особого вида недвижимого имущества.

9. В чем состоят основные отличия кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости?