Отдельные виды налогов на недвижимость

 

Перечислим виды налогов, составляющих системы налогообложения недвижимости в Российской Федерации, и основные правила их регулирования.

Налог на имущество организаций. Относится к региональным налогам, устанавливается НК и региональными законами, вводится в действие в соответствии с законами субъектов РФ и с момента введения обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ.

Налог на имущество организаций в своем нынешнем виде введен Федеральным законом от 11.11.2003 № 139-ФЗ «О внесении дополнения в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменения и дополнения в статью 20 закона Российской Федерации “Об основах налоговой системы в Российской Федерации”, а также о признании утратившими силу актов законодательства Российской Федерации в части налогов и сборов»[40].

Объектом налогообложения для российских организаций' признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Ставки налога на имущество организаций определяются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2 %. Допускается установление дифференцированных (различных) налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков и (или) имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Налог на имущество физических лиц. Плательщиками данного налога, в соответствии со ст. 2 закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц»[41], являются граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на территории Российской Федерации в собственности следующее имущество:

1) жилой дом;

2) квартиру;

3) комнату;

4) дачу;

5) гараж;

6) иное строение, помещение и сооружение;

7) долю в праве общей собственности на имущество, указанное в п. 1—6 настоящей статьи.

Главным критерием при определении плательщиков налога является наличие права собственности на имущество. Отдельные категории граждан (например, пенсионеры) законом освобождены от уплаты данного налога.

Исчисление налога на имущество физических лиц производится налоговыми органами. Лица, имеющие право на льготы, самостоятельно предоставляют необходимые документы в налоговые органы. Налог исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.

Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах: до 300 тыс. руб. — до 0,1 %; от 300 до 500 тыс. руб. — от 0,1 до 0,3 %; свыше 500 тыс. руб. — от 0,3 до 2 %.

Земельный налог. Является местным налогом, обязательным к уплате на территориях тех муниципальных образований, представительные органы власти которых приняли нормативный правовой акт о введении земельного налога в соответствии с гл. 31 НК. В Москве и Санкт-Петербурге земельный налог устанавливается и вводится в действие законами указанных субъектов РФ.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством. Налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.

Налогоплательщики - организации определяют налоговую базу самостоятельно, на основании сведений государственного земельного кадастра о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 391 НК).

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (например, законами городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1) 0,3 % в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

- предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

2) 1,5 % в отношении прочих земельных участков. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка

Налоговые льготы указаны в ст. 395 НК.

Кроме того, НК предусматривает налоговые вычеты для целого ряда категорий налогоплательщиков (см. п. 5 ст. 391).

Налог на доходы физических лиц, связанные с операциями с недвижимостью, уплачивается, например, при налогообложении доходов от аренды и реализации недвижимого имущества. Имущественные налоговые вычеты установлены соответствующими нормами НК.

При продаже недвижимости НК позволяет гражданам не платить подоходный налог со всей вырученной суммы при условии, что квартира, дом или земельный участок находились в собственности более трех лет. Если же срок владения проданной недвижимостью составил менее трех лет, из полученного дохода вычитается 1 млн руб. или, по выбору, сумма документально подтвержденных расходов на ее приобретение и из оставшейся суммы выплачивается подоходный налог в размере 13 %.

В соответствии с п. 1 ст. 220 НК, при определении размера налоговой базы (п. 3 ст. 210 НК) налогоплательщик имеет право на имущественные налоговые вычеты в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб.

Таким образом, у граждан есть право на имущественный налоговый вычет в сумме, полученной от продажи квартиры (при условии, что она находилась в их собственности менее трех лет), но не более 1 млн руб. Следовательно, если квартира продается по цене, превышающей указанный лимит, то с данного превышения необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13 %. Даже если продавец прожил в квартире по договору социального найма несколько десятков лет, а затем приватизировал ее, но с момента приватизации прошло менее трех лет, то при продаже недвижимости он будет обязан заплатить подоходный налог с суммы, превышающей 1 млн руб. Если квартира досталась по наследству или по договору дарения, и гражданин решил ее продать до истечения 3-летнего срока, то он также будет должен заплатить подоходный налог с суммы свыше 1 млн руб.

Покупатель имеет право на освобождение от уплаты подоходного налога с суммы не более 2 млн руб., т. е. при покупке квартиры (дома, земельного участка или доли в них) за 2 млн руб. и дороже, по его заявлению в налоговую инспекцию с суммы 2 млн руб. ему будет предоставлен налоговый вычет. Такая возможность у человека есть всего один раз в жизни. При действующей налоговой ставке подоходного налога 13 % покупатель максимально может вернуть себе 260 тыс. руб.

Если стоимость квартиры или строительства дома оказались меньше 2 млн руб., то освобождение от уплаты подоходного налога будет распространяться на размер потраченной суммы. Например, 500 тыс. руб. потрачено, значит вычет будет с 500 тыс. руб. и составит 65 тыс. руб., но если приобретенное жилье стоит менее 2 млн руб., в расходы на его приобретение можно включить и покупку отделочных материалов, и работы, связанные с отделкой квартиры (см. ст. 220 НК). Эти расходы должны быть подтверждены кассовыми и товарными чеками.

Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица в случае, если они в соответствии с гл. 25.3 НК обращаются за совершением юридически значимых действий. Порядок уплаты и размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок ним определены ст. 333.33 НК.

Одним из приоритетов налоговой политики на 2008—2011 гг., согласно Бюджетному посланию Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 23.06.2008 «О бюджетной политике в 2009—2011 годах»[42], была названа необходимость принятия главы НК, регулирующей взимание налога на жилую недвижимость граждан, исчисляемого от рыночной цены объекта недвижимости.

Основные направления налоговой политики на 2009 г. и на плановый период — 2010 и 2011 гг. и Концепция реформирования налоговой системы в Российской Федерации — также предусматривают возможность введения единого налога на недвижимость, который заменит существующие сегодня налоги на землю и имущество.

 

Контрольные вопросы и задания для самопроверки

1. Опишите систему налогообложения в сфере недвижимости.

2. Как определяются налоговая база, объекты налогообложения и ставки налога на имущество организаций?

3. Как определяются налоговая база, объекты налогообложения и ставки налога на имущество физических лиц?

4. Укажите налогоплательщиков, объекты налогообложения и налоговую базу земельного налога.

5. В чем особенность налогообложения доходов от аренды и реализации недвижимого имущества?

6. Перечислите имущественные налоговые вычеты в сфере недвижимости.

7. В каком размере оплачиваются государственные пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

8. Какие лица освобождены от уплаты государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Глава III

Сделки с недвижимостью