Глава I. Правовой режим недвижимого имущества

А. Б. Ефимов

Проблемы

правового регулирования оборота недвижимости

Учебное пособие

Москва

УДК 347

ББК 67.404.1я73

Е 91

Автор:

А. Б. Ефимов, кандидат физико-математических наук, старший научный сотрудник, доцент кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса РПА Минюста России

Рецензенты:

М. М. Соловьев, профессор Высшей школы экономики при Правительстве Российской Федерации

М. Н. Илюшина, кандидат юридических наук, заведующая кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса РПА Минюста России

 

Ефимов, А. Б.

Е 91 Проблемы правового регулирования оборота недвижимости: учеб. пособие / А. Б. Ефимов; ГОУ ВПО РПА Минюста России. — М.: РПА МЮ РФ, 2010. — 107 с. — 200 экз.

В учебном пособии освещаются основные проблемы правового регулирования оборота недвижимости и развития гражданского законодательства о недвижимости. Особое внимание уделено совершенствованию гражданского законодательства о недвижимом имуществе, созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета недвижимости, а также практике применения законодательства о недвижимости в коммерческой сфере и судебной защите прав на недвижимое имущество. В пособие включены контрольные вопросы для проверки усвоения учебного материала.

Учебное пособие предназначено для студентов юридического факультета всех форм обучения, в том числе для учащихся в магистратуре, а также для аспирантов и научных сотрудников.

УДК 347

ББК 67.404.1я73

 

© А. Б. Ефимов, 2010

© РПА Минюста России, 2010

ОГЛАВЛЕНИЕ

Предисловие

Глава I. Правовой режим недвижимого имущества

1. Недвижимое имущество в гражданском праве

1.1 Краткий анализ отечественного и зарубежного опыта правового регулирования оборота недвижимости

1.2. Понятие и правовой режим недвижимости в гражданском законодательстве России. Парадокс недвижимости

1.3. Юридическая классификация объектов недвижимости

1.4. Отдельные виды недвижимого имущества, особенности их правовых режимов

2. Развитие гражданского законодательства о недвижимости

2.1. Основы гражданского законодательства о недвижимости России

2.2. Особенности законодательного регулирования отдельных видов недвижимости

3. Вещные права на недвижимое имущество и их ограничения

3.1. Общие положения законодательства о собственности и иных вещных правах на недвижимость

3.2 Правовой режим общей собственности на недвижимое имущество

Глава II. Институты государственного регулирования оборота недвижимости

1. Проблемы формирования недвижимости

1.1. Цели и задачи формирования недвижимости

1.2. Особенности формирования отдельных объектов недвижимости

 

 

2. Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

2.1. Институт государственной регистрации недвижимости

2.2. Основные цели, принципы и основания государственной регистрации прав на недвижимости

2.3. Сравнительный анализ законодательства о государственной регистрации недвижимости России, Республики Беларусь и иных европейских государств

3. Налогообложение недвижимости

3.1. Основные элементы системы налогообложения в сфере недвижимости

3.2 Отдельные виды налогов на недвижимость

Глава III. Сделки с недвижимостью

1. Анализ проблем регулирования операций с недвижимостью

1.1. Тенденции развития рынка недвижимости

1.2. Актуальные проблемы правового регулирования договорных отношений в сфере недвижимости

2. Ипотека

2.1. Правовая база ипотеки

2.2. Судебная практика разрешения споров, связанных с ипотекой

 

Сокращения, принятые в издании

Нормативные правовые акты

Конституция РФ — Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12.12.1993 // СЗ РФ. 2009. № 4. Ст. 445

АПК — Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ //СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3012

ВК — Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381

ГК — Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; часть вторая от 26.01.1994 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; часть третья от 26.11.2001 № 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552; часть четвертая от 18.12.2006 № 230-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 52. Ч. 1. Ст. 5496

Градостроительный кодекс — Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 180-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 16

ГПК — Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532

ЖК — Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 14

ЗК — Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147

ЛК — Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 200-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610

НК — Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая от 31.07.1998 № 146-ФЗ // СЗ РФ.1998. № 31. Ст. 3824; часть вторая от 05.08.2000 № 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340

Закон о государственном кадастре недвижимости — Федеральный з акон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ // СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017

Закон о государственной регистрации — Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594

Закон об ипотеке — Закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400

ЕГРП — единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ЕФИСН — Единая федеральная информационная система государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета

Концепция о недвижимости — Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15.12.2003 протокол № 18 // Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В. В. Витрянского и др.; М.: Статут, 2004

Концепция развития гражданского законодательства — Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского общества 07.10.2009 // ВВАС РФ. 2009. № 11

2. Официальные издания

ВВАС РФ — Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

ВСНД и ВС РФ — Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации

РГ — Российская газета

СЗ РФ — Собрание законодательства Российской Федерации

Органы власти

Государственная Дума — Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации

Минфин России — Министерство финансов Российской Федерации

Минэкономразвития России — Министерство экономического развития Российской Федерации

Минюст России — Министерство юстиции Российской Федерации

Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

 

Прочие сокращения

абз. — абзац

БТИ — Бюро технической инвентаризации

км² — квадратный километр

млн — миллион

млрд — миллиард (-ы)

п. — пункт (-ы)

РФ — Российская Федерация

руб. — рубль (-ей)

ст. — статья (-и)

тыс. — тысяча

Предисловие

Для современного гражданского права характерна тенденция к повышению значимости законодательства о недвижимости, что связано с решением актуальных проблем правового регулирования оборота недвижимости. Специфические черты недвижимости (прочная связь с землей, особая ценность для личного и общественного использования) диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов гражданского права в имущественном обороте. Учитывая динамику изменений этих правил при постоянном совершенствовании гражданского законодательства, особое внимание в данном учебном пособии уделено изучению Концепции развития гражданского законодательства, сравнительному анализу гражданского законодательства о недвижимости России и зарубежных стран, источников права и специальной литературы, а также материалов судебной практики разрешения споров, связанных с оборотом недвижимости.

Учебная дисциплина «Проблемы правового регулирования оборота недвижимости» — одна из основополагающих для приобретения профессиональных знаний и навыков студентами, специализирующимися в области предпринимательского права, арбитражного и гражданского процесса. Она рассчитана на учащихся старших курсов, в том числе магистратуры, получивших базовые знания по основным правовым дисциплинам. В процессе ее изучения студенты усваивают основные теоретические положения и понятия гражданского оборота недвижимости; получают базовые знания о системе правового регулирования оборота недвижимости, а также об отдельных ее правовых институтах, в том числе государственной регистраций прав на недвижимое имущество и ипотеки (залога недвижимости); у них формируется гражданско-правовое мышление, предполагающее осознание российского и зарубежного правового наследия. Студенты учатся систематизировать и использовать многочисленные нормативные правовые акты, регулирующие отношения в сфере недвижимости, выявлять проблемы правового регулирования оборота недвижимости и находить пути их решения; усваивают навыки составления юридических документов и применения материалов судебной практики.

Понятие «недвижимость» было восстановлено в Российской Федерации вместе с частной собственностью на землю и рынком недвижимости в 90-х гг. ХХ в., поэтому этапы формирования современного российского гражданского законодательства о недвижимости и развития рынка недвижимости практически совпадают по времени. Это обстоятельство заставляет при изучении дисциплины много времени уделять самостоятельной работе с постоянно обновляющимися источниками права и материалами судебной практики. Особо нужно подчеркнуть воспитательную роль дисциплины, нацеленной на формирование у студентов активной гражданской позиции в отношении как укрепления вещных прав на недвижимость, защиты законных интересов граждан, так и сохранения национального достояния России, бόльшую часть которого составляет недвижимое имущество.

Учебное пособие включает восемь тем, раскрывающих содержание основных трех разделов учебной дисциплины: правовой режим недвижимости, институты государственного регулирования оборота недвижимости, сделки с недвижимостью. Кроме того, пособие содержит контрольные вопросы и задания, необходимые для глубокого самостоятельного изучения студентами данной дисциплины.

Глава I

Общие положения законодательства о собственности и иных вещных правах на недвижимость

Одним из принципиальных положений римского права было то, что в качестве недвижимости рассматривалась не только часть поверхности земли, но и все те созданные трудом человека либо естественные предметы, которые неразрывно связаны с землей. Эти предметы рассматривались в качестве составных частей земельных участков. Вследствие этого обстоятельства невозможно было установить отдельное право собственности на постройку или сад без установления права собственности на земельный участок, на котором они находятся. Именно в римском праве было сформулировано следующее правило: сделанное над поверхностью следует за поверхностью и принадлежит собственнику земельного участка (superficies solo cedit).

Наряду с возникновением права собственности на землю и иные объекты недвижимости со времен римского права стал формироваться институт ограниченных вещных прав на землю. Особенно разветвленные конструкции были созданы в римском праве относительно чужих прав на недвижимое имущество — так называемые сервитуты (ius in re aliena). Особенности жизнедеятельности в условиях того времени требовали того, чтобы недвижимые объекты, даже если они принадлежат частным лицам, были доступны всем проживающим на данной территории. Это, в свою очередь, налагало определенные ограничения на собственника при осуществлении им своих полномочий по владению, пользованию и распоряжению данным объектом. В значительной степени все вышесказанное касалось водных объектов и сопряженных с ними земельных участков. В римском праве учение о сервитутах было чрезвычайно детальным и знало множество разновидностей прав на чужие вещи.

Как отмечают ряд исследователей[17], среди первых сервитутов как ограниченных вещных прав, упомянутых в Законах ХII таблиц, встречаются: Iter — право прохода и проезда верхом по соседскому земельному участку;- Actus — право прогона скота и проезда в повозках по земельному участку;

- Via — право пользования мощеной дорогой для перевозки грузов;

- Aquaeductus — право провода воды через чужую землю.

Концепция развития гражданского законодательства также основывается на идее необходимости создания полноценной системы вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота также в основанном именно на вещном праве (максимально стабильном и защищенном) режиме пользования чужим имуществом.

Общими для всех вещных прав правилами, отражающими признаки (свойства) всякого вещного права являются:

а) вещные права возникают и прекращаются по основаниям, установленным ГК и изданными в соответствии с ним законами;

б) перечень вещных прав определяется исключительно ГК;

в) содержание вещных прав определяется ГК; порядок их осуществления определяется ГК и изданными в соответствии с ним законами;

г) вещные права обременяют вещь (имущество), обеспечивают их обладателям господство над соответствующей вещью (имуществом) и следуют за вещью;

д) вещные права имеют преимущество перед иными имущественными правами на соответствующую вещь (имущество);

е) вещные права, в отличие от иных субъективных гражданских прав, подлежат вещно-правовой защите;

ж) соотношение правомочий собственника и обладателя ограниченного вещного права определяется правилами ГК о соответствующем вещном праве;

з) вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

Право собственности является вещным правом, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении нее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

Следует отметить, что в действующем законодательстве не определен правовой режим находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания. Это приводит к тому, что государственные и муниципальные органы распоряжаются соответствующими земельными участками по своему усмотрению (например, предоставляют для точечной застройки), нарушая законные права и интересы собственников помещений в зданиях, находящихся на данных участках.

В этой связи в судебной практике применяется правило, что с момента приобретения в частную собственность хотя бы одного помещения в здании, государство и муниципальное образование не вправе распоряжаться земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования.

К ограниченным вещным правам согласно ст. 216 ГК, в частности, относятся:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК);

- сервитуты (ст. 274, 277 ГК);

- право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК).

Переход права собственности на недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права лица, не являющегося собственником. Защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК.

 

Глава II

Глава III

Сделки с недвижимостью

Ипотека

Основы законодательства об инвестиционной деятельности в сфере недвижимости. Этапы инвестиционного строительного цикла развития: инициатива развития; получение разрешений на осуществление проекта; создание систем договорных обязательств участников проекта; реализация проекта развития, строительство, минимизация рисков. Особенности правового регулирования развития застроенных территорий. Правовые основы организации ипотечного кредитования: понятия, правила и нормы. Основания возникновения ипотеки в силу закона и договора, ее правовое регулирование. Судебная практика разрешения споров, связанных с ипотекой.

Правовая база ипотеки

Для инвестиционной деятельности в сфере недвижимости характерны следующие особенности:

- спрос на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местом нахождения объекта недвижимости) и историческим (временем создания объекта недвижимости) факторами, состоянием инфраструктуры в данном микрорайоне;

- необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью в установленных законом случаях;

- вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат: средства на поддержание объекта недвижимости в функциональном состоянии, ежегодный налог на владение недвижимостью, налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Для современного российского рынка недвижимости характерны искусственное разграничение прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки под ними, слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитость рыночной инфраструктуры, что существенно затрудняет инвестиции в недвижимость. Основными этапами инвестиционного строительного цикла развития недвижимости являются: инициатива развития; получение разрешений на осуществление проекта; создание систем договорных обязательств участников проекта; реализация проекта развития; строительство; минимизация рисков; получение разрешения на ввод в эксплуатацию; государственная регистрация прав.

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, залог недвижимого имущества и др., с появлением которых объективно возникла необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества в целом и залогом в частности. Залог предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для выкупа заложенной недвижимости, т. е. речь идет об ипотеке. Ипотека — залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, домов и т. д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Правовое регулирование ипотеки как залога недвижимости осуществляется в соответствии с нормами ГК, Закона об ипотеке и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (движимое и недвижимое), включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего законодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Закон об ипотеке однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т. е. возможен залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Таким образом, ипотека возникает как в силу договора, так и в силу закона. В частности, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации. Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Поскольку оборот недвижимости допускается в строго очерченных законами пределах, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Например, не допускаются купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд (ст. 12 ЛК).

Статья 5 Закона об ипотеке определяет предмет ипотеки. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со ст. 62.1 настоящего Закона.

Правила Закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений, при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК) как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[45].

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. В соответствии со ст. 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

Данный перечень может быть расширен, поскольку имеется оговорка: «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, которая направлена на совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в указанной области, как на федеральном уровне, так и на уровнях субъектов РФ и муниципальных образований[46].

Таким образом, в настоящее время созданы правовые и экономические основы ипотеки. Первые в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и другие подзаконные акты, действующие в рассматриваемой области.

Под принципами ипотечного права здесь и далее мы будем понимать основные правовые идеи, лежащие в основе системы правовых норм, регулирующих залог недвижимости. Следует также помнить, что общее законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество «выросло» именно из законодательства об ипотеке (имеется в виду, разумеется, не отечественный правопорядок, а законодательства Германии, Австрии и Швейцарии), поэтому иногда принципами ипотечного права именуют общие принципы организации системы регистрации прав на недвижимое имущество. Это обусловлено тем, что данные принципы действительно являются общими, как для регистрационной системы, так и для законодательства об ипотеке.

Итак, существуют шесть основных принципов ипотечного права: принцип обязательности государственной регистрации права (ограничения прав) на недвижимое имущество (начало внесения), принцип открытости реестровых данных, начало легалитета, начало публичной достоверности, принцип старшинства и начало специалитета.

Начало внесения означает, что право на недвижимость возникает исключительно с момента внесения записи об этом праве в ЕГРП. Нормативно этот принцип выражен в п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК и в ст. 10—11 Закона об ипотеке. Важно обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 8 ГК законом могут быть предусмотрены случаи, когда право на недвижимое имущество способно возникнуть и помимо государственной регистрации. Эти случаи образуют исключения из начала внесения (в частности, к ним относятся случаи приобретения права собственности в силу универсального правопреемства, при истечении приобретательной давности, возникновении общей собственности супругов, а также права, возникшего до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации).

Принцип открытости данных реестра прав на недвижимое имущество закреплен в п. 4 ст. 131 ГК, в ст. 26 Закона об ипотеке, а также в ст. 7 Закона о государственной регистрации. Например, в соответствии со ст. 26 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Начало легалитета означает, что документы, являющиеся основаниями регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно принятие органом по регистрации прав решения о регистрации права на недвижимость (ограничения или обременения этого права, сделки с недвижимостью) означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы соответствующими закону и усмотрел наличие фактического состава, который служит основанием для регистрации права на недвижимость или обременения этого права (п. 3 ст. 9, ст. 13 и 29 Закона о государственной регистрации). Однако следует понимать, что легалитет регистрационного режима только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа. В частности, регистрирующий орган не должен вдаваться в проблемы дееспособности лиц, если он не имеет каких-либо сведений о ее ограничении; кроме того, регистрирующий орган не вправе исследовать наличность и действительность волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией.

Из сочетания трех описанных нами принципов неизбежно вытекает принцип публичной достоверности реестровых данных, который можно определить следующим образом: для третьих лиц права на вещь, внесенные в реестр, равно как и отсутствие обременений прав, признаются истинными. Начало публичной достоверности реестровой записи оговорено в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК, в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Кроме того, именно с действием принципа публичной достоверности реестровой записи связана, к примеру, норма абз. 2 п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке, в соответствии с которой соглашения залогодателя и залогодержателя необязательны для нового залогового кредитора, если они не внесены в реестр, и норма п. 7 ст. 20 Закона об ипотеке, в соответствии с которой для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Иными словами, принцип публичной достоверности в сфере ипотечного права можно описать следующим образом: условия ипотеки, внесенные в реестр, сохраняются неизменными для всякого приобретателя залоговых прав. Публичная достоверность записи о залоге может быть усилена выдачей ипотечным должником ценной бумаги — закладной, которая удостоверяет права ипотечного кредитора и по обеспечиваемому, и по обеспечительному (залоговому) обязательству.

Под специалитетом реестра прав следует понимать тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. Недвижимая вещь может быть заложена только целиком, залог части объекта недвижимости не допускается. Кроме того, в составе принципа специалитета должно быть учтено и следующее важнейшее положение: правовая судьба земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений неразрывна. Последнее проявление начала специалитета — точность в указании суммы обеспечиваемых обязательств. В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, указываются стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке прописываются порядок и другие необходимые условия ее определения.

Под принципом старшинства прав на недвижимое имущество следует понимать соотношение прав на недвижимую вещь по моменту их возникновения. Практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость. Ипотека, зарегистрированная ранее, имеет приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее. Ипотеки, зарегистрированные в один день, имеют одинаковую силу.

Названные шесть принципов ипотечного права являются своеобразной идеологической основой для толкования соответствующих законоположений, и именно ими следует руководствоваться при неясности и неполноте норм, регулирующих залог недвижимости.

А. Б. Ефимов

Проблемы

правового регулирования оборота недвижимости

Учебное пособие

Москва

УДК 347

ББК 67.404.1я73

Е 91

Автор:

А. Б. Ефимов, кандидат физико-математических наук, старший научный сотрудник, доцент кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса РПА Минюста России

Рецензенты:

М. М. Соловьев, профессор Высшей школы экономики при Правительстве Российской Федерации

М. Н. Илюшина, кандидат юридических наук, заведующая кафедрой предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса РПА Минюста России

 

Ефимов, А. Б.

Е 91 Проблемы правового регулирования оборота недвижимости: учеб. пособие / А. Б. Ефимов; ГОУ ВПО РПА Минюста России. — М.: РПА МЮ РФ, 2010. — 107 с. — 200 экз.

В учебном пособии освещаются основные проблемы правового регулирования оборота недвижимости и развития гражданского законодательства о недвижимости. Особое внимание уделено совершенствованию гражданского законодательства о недвижимом имуществе, созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета недвижимости, а также практике применения законодательства о недвижимости в коммерческой сфере и судебной защите прав на недвижимое имущество. В пособие включены контрольные вопросы для проверки усвоения учебного материала.

Учебное пособие предназначено для студентов юридического факультета всех форм обучения, в том числе для учащихся в магистратуре, а также для аспирантов и научных сотруднико