Актуальные проблемы правового регулирования договорных отношений в сфере недвижимости

В Законе о государственном кадастре недвижимости также определен порядок образования земельных участков, включая процедуры их межевания и формирования. Определение видов использования (назначения) земельных участков и объектов капитального строительства недвижимости является наиболее сложной процедурой в связи с отсутствием единого всероссийского классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Действительно, существует серьезная проблема в определении видов разрешенного использования земельных участков. Органы местного самоуправления сегодня произвольно, в силу своего понимания и знания законодательства, формулируют виды разрешенного использования земельных участков. В результате чего и органам кадастрового учета приходится решать вопрос, как воспринять этот вид разрешенного использования: например, подпадает ли он под дачную амнистию, к какому виду функционального использования отнести его для того чтобы рассчитать кадастровую стоимость. Если будет разработан общероссийский классификатор видов разрешенного использования земельных участков, станет легче работать и органам местного самоуправления, и органам государственной власти, которые осуществляют распоряжение земельными участками, и органам учета, и органам регистрации.

Градостроительная и землеустроительная документация, разрабатываемая для каждого региона, муниципального образования, в том числе городского и сельского поселения, должна включать: категории земель, ограничения использования земель в зависимости от их назначения, градостроительные нормы и правила, регламентирующие развитие недвижимости, порядок получения разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, а также генеральные планы, правила землепользования и застройки и иные нормативные правовые акты.

Особый порядок предусмотрен в ст. 46.1 Градостроительного кодекса для заключения договоров о развитии застроенной территории. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии — утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на ней расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со ст. 46.2 Градостроительного кодекса. Такой договор заключается на основании результатов проведенного аукциона.

Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, заключившему договор с органом местного самоуправления о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством в установленном законом порядке.

Особенности совершения сделок с недвижимостью в коммерческом обороте подробно рассмотрены Скворцовым О.Ю.[44]

В данной работе Скворцова О.Ю. предложено классифицировать сделки с недвижимостью сообразно цели, которую преследуют стороны. В этой связи выделяются три группы сделок с недвижимостью:

- сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности (договор продажи недвижимости, ст. 549 ГК; договор продажи предприятия, ст. 559 ГК; договор мены недвижимого имущества, ст. 567 ГК; договор дарения недвижимости, ст. 572 ГК; пожертвование, ст. 282 ГК; договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, ст. 583, 601 ГК; договор строительного подряда, ст. 740 ГК; договор участия в долевом строительстве, ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности (договор аренды и субаренды зданий и сооружений, ст. 650 ГК; договор аренды и субаренды иных объектов недвижимости, ст. 606 ГК; договор залога недвижимости (ипотеки), ст. 339 ГК; договор аренды предприятия, ст. 656 ГК РФ; договор найма жилого помещения, ст. 671 ГК РФ; договор финансовой аренды (лизинга) недвижимости (за исключением земли и других природных ресурсов), ст. 665 ГК, ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»; концессионное соглашение Федеральный закон от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»;

- акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом: уступка права требования (ст. 388, 389 ГК) по сделке с недвижимым имуществом; перевод долга (ст. 391 ГК) по сделке с недвижимым имуществом; соглашение об изменении (расторжении) договора (ст. 452 ГК), и др.

Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте можно квалифицировать и по субъекту, совершающему такую сделку. Так, можно выделить:

- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые кооперативами, хозяйственными товариществами и обществами;

- сделки с недвижимостью, совершаемые государственными и муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями, а также учреждениями;

- сделки по отчуждению недвижимости, совершаемые некоммерческими организациями;

- сделки с недвижимостью, совершаемые предпринимателями без образования юридического лица;

- сделки с недвижимым имуществом, которые совершаются физическими лицами (при этом имеют особенности сделки, заключаемые малолетними, несовершеннолетними, лицами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сделки с объектами недвижимости, находящимися в общей совместной собственности супругов или членов крестьянского (фермерского) хозяйства);

- сделки с недвижимым имуществом, совершаемые арбитражным управляющим от имени организации, находящейся в стадии признания ее несостоятельной (банкротом).

Все указанные сделки обладают определенными особенностями и совершаются в соответствии с теми правилами, которые рассчитаны на одну из указанных категорий лиц. Несоблюдение правил, установленных для участия в гражданском обороте этой категории лиц, может повлечь недействительность сделки с недвижимым имуществом.

В качестве классификационного критерия, на основании которого допустимо выделять различные сделки с недвижимым имуществом, можно назвать критерий обязательности государственной регистрации соответствующей сделки. Сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Самим участникам заключаемого договора не предоставлено право устанавливать либо отменять государственную регистрацию совершаемой ими сделки.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

- договор об ипотеке (залоге недвижимости) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);

- уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК Р);

- перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК Р);

- договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК Р);

- договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК Р);

- договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК);

- договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК);

- договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК Р);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК);

- отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);

- пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК);

- договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК);

- договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК);

- договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК);

- договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК);

- договор аренды земельного участка, если он не заключен на срок менее чем один год (п.2 ст.26 ЗК);

- договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК);

- договор субаренды при условии применимости к нему правил о государственной регистрации договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК);

- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК);

 

- договор залога права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

- соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке);

- договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве);

- уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве (ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве).

 

Контрольные вопросы и задания для самопроверки

1. Перечислите объекты земельных отношений.

2. Укажите особенности правового регулирования оборота земельных участков как объектов гражданских прав.

3. В чем заключаются особенности правового режима земельных участков в зависимости от их категории и разрешенного использования?

4. Какие органы в настоящее время уполномочены разрабатывать и утверждать генеральные планы и правила землепользования и застройки населенных пунктов?

5. В чем особенности заключения договоров о развитии застроенных территорий?

 

Ипотека

Основы законодательства об инвестиционной деятельности в сфере недвижимости. Этапы инвестиционного строительного цикла развития: инициатива развития; получение разрешений на осуществление проекта; создание систем договорных обязательств участников проекта; реализация проекта развития, строительство, минимизация рисков. Особенности правового регулирования развития застроенных территорий. Правовые основы организации ипотечного кредитования: понятия, правила и нормы. Основания возникновения ипотеки в силу закона и договора, ее правовое регулирование. Судебная практика разрешения споров, связанных с ипотекой.

Правовая база ипотеки

Для инвестиционной деятельности в сфере недвижимости характерны следующие особенности:

- спрос на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местом нахождения объекта недвижимости) и историческим (временем создания объекта недвижимости) факторами, состоянием инфраструктуры в данном микрорайоне;

- необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью в установленных законом случаях;

- вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат: средства на поддержание объекта недвижимости в функциональном состоянии, ежегодный налог на владение недвижимостью, налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Для современного российского рынка недвижимости характерны искусственное разграничение прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки под ними, слабое государственное регулирование отношений на рынке недвижимости и неразвитость рыночной инфраструктуры, что существенно затрудняет инвестиции в недвижимость. Основными этапами инвестиционного строительного цикла развития недвижимости являются: инициатива развития; получение разрешений на осуществление проекта; создание систем договорных обязательств участников проекта; реализация проекта развития; строительство; минимизация рисков; получение разрешения на ввод в эксплуатацию; государственная регистрация прав.

В связи с увеличением объемов делового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такие инструменты, как внесение недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, залог недвижимого имущества и др., с появлением которых объективно возникла необходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотом недвижимого имущества в целом и залогом в частности. Залог предоставляет залогодателю время для мобилизации средств, необходимых для выкупа заложенной недвижимости, т. е. речь идет об ипотеке. Ипотека — залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, домов и т. д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Правовое регулирование ипотеки как залога недвижимости осуществляется в соответствии с нормами ГК, Закона об ипотеке и иными нормативными правовыми актами.

В соответствии со ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (движимое и недвижимое), включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего законодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Закон об ипотеке однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т. е. возможен залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

Таким образом, ипотека возникает как в силу договора, так и в силу закона. В частности, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации. Залог имеет место, например, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, как правило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки является договор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель, залогополучатель и другие участники конкретной сделки.

В дополнение к сказанному необходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют как общие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правила регулирования оборота объектов недвижимого имущества. Поскольку оборот недвижимости допускается в строго очерченных законами пределах, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.

Например, не допускаются купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд (ст. 12 ЛК).

Статья 5 Закона об ипотеке определяет предмет ипотеки. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со ст. 62.1 настоящего Закона.

Правила Закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений, при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке.

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК) как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[45].

Помимо ограничений на состав объектов, вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует состав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в виде ипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основное обязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. В соответствии со ст. 2 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

Данный перечень может быть расширен, поскольку имеется оговорка: «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, которая направлена на совершенствование законодательной и нормативно-правовой базы в указанной области, как на федеральном уровне, так и на уровнях субъектов РФ и муниципальных образований[46].

Таким образом, в настоящее время созданы правовые и экономические основы ипотеки. Первые в сущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Правительства РФ и другие подзаконные акты, действующие в рассматриваемой области.

Под принципами ипотечного права здесь и далее мы будем понимать основные правовые идеи, лежащие в основе системы правовых норм, регулирующих залог недвижимости. Следует также помнить, что общее законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество «выросло» именно из законодательства об ипотеке (имеется в виду, разумеется, не отечественный правопорядок, а законодательства Германии, Австрии и Швейцарии), поэтому иногда принципами ипотечного права именуют общие принципы организации системы регистрации прав на недвижимое имущество. Это обусловлено тем, что данные принципы действительно являются общими, как для регистрационной системы, так и для законодательства об ипотеке.

Итак, существуют шесть основных принципов ипотечного права: принцип обязательности государственной регистрации права (ограничения прав) на недвижимое имущество (начало внесения), принцип открытости реестровых данных, начало легалитета, начало публичной достоверности, принцип старшинства и начало специалитета.

Начало внесения означает, что право на недвижимость возникает исключительно с момента внесения записи об этом праве в ЕГРП. Нормативно этот принцип выражен в п. 2 ст. 8, ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК и в ст. 10—11 Закона об ипотеке. Важно обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 8 ГК законом могут быть предусмотрены случаи, когда право на недвижимое имущество способно возникнуть и помимо государственной регистрации. Эти случаи образуют исключения из начала внесения (в частности, к ним относятся случаи приобретения права собственности в силу универсального правопреемства, при истечении приобретательной давности, возникновении общей собственности супругов, а также права, возникшего до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации).

Принцип открытости данных реестра прав на недвижимое имущество закреплен в п. 4 ст. 131 ГК, в ст. 26 Закона об ипотеке, а также в ст. 7 Закона о государственной регистрации. Например, в соответствии со ст. 26 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.

Начало легалитета означает, что документы, являющиеся основаниями регистрации права на недвижимое имущество, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно принятие органом по регистрации прав решения о регистрации права на недвижимость (ограничения или обременения этого права, сделки с недвижимостью) означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы соответствующими закону и усмотрел наличие фактического состава, который служит основанием для регистрации права на недвижимость или обременения этого права (п. 3 ст. 9, ст. 13 и 29 Закона о государственной регистрации). Однако следует понимать, что легалитет регистрационного режима только внешний, он не касается элементов, которые неизбежно являются скрытыми от регистрирующего органа. В частности, регистрирующий орган не должен вдаваться в проблемы дееспособности лиц, если он не имеет каких-либо сведений о ее ограничении; кроме того, регистрирующий орган не вправе исследовать наличность и действительность волеизъявления лиц, обратившихся за государственной регистрацией.

Из сочетания трех описанных нами принципов неизбежно вытекает принцип публичной достоверности реестровых данных, который можно определить следующим образом: для третьих лиц права на вещь, внесенные в реестр, равно как и отсутствие обременений прав, признаются истинными. Начало публичной достоверности реестровой записи оговорено в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК, в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Кроме того, именно с действием принципа публичной достоверности реестровой записи связана, к примеру, норма абз. 2 п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке, в соответствии с которой соглашения залогодателя и залогодержателя необязательны для нового залогового кредитора, если они не внесены в реестр, и норма п. 7 ст. 20 Закона об ипотеке, в соответствии с которой для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. Иными словами, принцип публичной достоверности в сфере ипотечного права можно описать следующим образом: условия ипотеки, внесенные в реестр, сохраняются неизменными для всякого приобретателя залоговых прав. Публичная достоверность записи о залоге может быть усилена выдачей ипотечным должником ценной бумаги — закладной, которая удостоверяет права ипотечного кредитора и по обеспечиваемому, и по обеспечительному (залоговому) обязательству.

Под специалитетом реестра прав следует понимать тождество объекта недвижимости его описанию, изложенному в реестре. Недвижимая вещь может быть заложена только целиком, залог части объекта недвижимости не допускается. Кроме того, в составе принципа специалитета должно быть учтено и следующее важнейшее положение: правовая судьба земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений неразрывна. Последнее проявление начала специалитета — точность в указании суммы обеспечиваемых обязательств. В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, указываются стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке прописываются порядок и другие необходимые условия ее определения.

Под принципом старшинства прав на недвижимое имущество следует понимать соотношение прав на недвижимую вещь по моменту их возникновения. Практическое значение этого принципа заключается в том, чтобы обеспечить разрешение коллизии взаимоисключающих прав или определить порядок реализации нескольких ограниченных прав на одну и ту же недвижимость. Ипотека, зарегистрированная ранее, имеет приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее. Ипотеки, зарегистрированные в один день, имеют одинаковую силу.

Названные шесть принципов ипотечного права являются своеобразной идеологической основой для толкования соответствующих законоположений, и именно ими следует руководствоваться при неясности и неполноте норм, регулирующих залог недвижимости.