Судебная практика разрешения споров, связанных с ипотекой

Состав существенных условий договора ипотеки. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ неоднократно высказывался на этот счет следующим образом: «Существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой » (дело Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.11.2007 № 9822/07).

В другом деле высшая судебная инстанция подчеркнула, что договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона об ипотеке, или нарушены правила п. 4 ст. 13 названного Закона, не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в качестве договора об ипотеке (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.2007 № 4436/07).

В том же деле Суд подчеркнул: если условие об ипотеке содержится в обеспечиваемом договоре, то на последний в полной мере распространяются требования ст. 9 Закона об ипотеке о существенных условиях договора ипотеки.

Документы, необходимые для регистрации договора ипотеки. В соответствии с п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке для государственной регистрации ипотеки представляются: совместное заявление залогодателя и залогодержателя (либо одного из них — в случае нотариального удостоверения договора ипотеки); договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебной практике возник вопрос, следует ли представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие реконструкцию предмета ипотеки, если таковая была произведена после первичной государственной регистрации права собственности залогодателя на закладываемый объект. В одном из дел окружной суд пришел к выводу, что такое требование является законным только в том случае, если представленные заявителем документы не позволяют идентифицировать объект ипотеки по его описанию в правоустанавливающем документе и в техническом паспорте по состоянию (дело Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного Округа[ОН1] от 18.09.2007 № Ф03-А73/07-1/2709).

Такое мнение является ошибочным, так как оно вступает в противоречие с началом специалитета, присущего обороту недвижимости. Специалитет регистрационного режима означает, что недвижимое имущество, с которым совершается та или иная сделка, должно соответствовать своему описанию в ЕГРП. В случае если этого тождества нет, регистрирующий орган должен отказать в регистрации, так как объект, описанный в реестре, не совпадает с объектом, который является предметом сделки. В приведенном судебном деле регистрирующий орган, установивший из документов технической инвентаризации, что недвижимое имущество было изменено вследствие реконструкции и потому больше не соответствует своему описанию, содержащемуся в ЕГРП, совершенно правомерно отказал в регистрации договора ипотеки.

В соответствии со ст. 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил ст. 37 Закона об ипотеке залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК, либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Из совокупности положений ст. 37 и 39 Закона об ипотеке суды делают вывод о том, что продажа заложенного имущества без согласия залогодержателя является оспоримой сделкой.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. Таким образом, ипотека является залогом по специальному виду кредита — ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости.

Контрольные вопросы и задания для самопроверки

1. Что такое ипотека в силу закона? Перечислите случаи[ОН2].

2. Обладает ли кредитор по договору, обеспеченному залогом недвижимости, преимущественным правом удовлетворения своих требований из стоимости предмета залога перед кредиторами несостоятельного лица по текущим платежам?

3. Стороны заключили договор купли-продажи нежилого здания, однако переход права собственности на здание к покупателю не был зарегистрирован. Вправе ли покупатель оспаривать договор ипотеки, заключенный продавцом с третьим лицом после заключения договора купли-продажи?

4. Распространяется ли ипотека на принадлежности заложенной по договору ипотеки недвижимой вещи?

5. Влечет ли изменение обеспечиваемого обязательства прекращение ипотеки?

6. Может ли быть заключен предварительный договор ипотеки?

7. Каковы существенные условия договора ипотеки?

8. Каков состав документов, подаваемых для регистрации ипотеки?

 

[1] См.: Козырь О. М., Маковская А. А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // ВВАС РФ. 2003. № 2. 110.

 

[2] Недвижимость в Швеции (законодательство и сравнительный анализ). — Минск: РУП «Минсктиппроект», 2004.

[3] Французский гражданский кодекс. Учебно-практический комментарий. — М.: Проспект, 2008.

[4] Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. / Сост. И. М. Тютрюмов. Кн. 2. — М.: Статут, 2004. (Классика российской цивилистики).

[5] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. (по изданию 1907 г.) / Вступит. ст. Е. А. Суханова. М.: Спарк, 1995.

[6] См.: Козырь О. М., Маковская А. А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // ВВАС РФ. 2003. № 2. 110.

[7]См.: Степанов С. А. Парадокс недвижимых вещей (постановка проблемы) // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. Институт частного права. М.: Статут, 2006.

 

[8] См.: Степанов С. А. Недвижимость в гражданском праве. М.: Статут. 2005; Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. Обзор. М., 2007 / Доступ из справочной правовой системы КонсультантПлюс.

[9] Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества//Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. статей. Екатеринбург, 2002

 

[10] Козырь О. М., Маковская А. А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // ВВАС РФ. 2003. № 2. 110; Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009.

[11] См.: Козырь О. М., Маковская А. А. Пути совершенствования правового регулирования оборота недвижимости // ВВАС РФ. 2003. № 2. 110.

 

[12] См.: СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

[13] См.: СЗ РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

[14] См.: СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2519.

[15] См.: СЗ РФ. 2005. № 1. Ч. 1. Ст. 40.

[16] См.: СЗ РФ. 2005. № 30. Ч. 2. Ст. 3126.

[17] Коротких О. А. Правовой режим недвижимости: история и современность // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 5. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. Обзор. М., 2007, СПС

 

 

[18] См.: Закон Германии о праве собственности на жилье // сайт. URL: http://emigration.russie.ru/forum/t84.html (дата обращения: 15.11.2010).

[19] См.: Информационный портал Беларуси // сайт. URL: http://www.bankzakonov.com/rebublic_pravo_by_2010/blocka7/rtf-y1p5i2/index.html (доступ: 15.11.2010).

[20] Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. (по изданию 1907 г..) / Вступит. ст. Е. А. Суханов. М.: Спарк, 1995.

[21] См.: СЗ РФ. 2006. № 34. 3680.

[22] См.: РГ. 1992. № 36.

[23] См.: РГ.2009. № 227.

[24] См. РГ, N 58, 22.03.2007

 

[25] См.: СЗ РФ. 2010. № 7. Ст. 755.

[26] См.: ВВАС РФ. 2009. № 9.

[27] См.: ВВАС РФ. 2009. № 9.

[28] См. РГ, N 247, 23.12.2009,

[29] См.: СЗ РФ. 2008. № 52. Ч. 1. Ст. 6366.

[30] См.: Декларация, принятая участниками Ибероамериканской встречи по вопросам регистрационных систем (17—21 февраля 2003 г., Ла-Антигуа, Гватемала) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 7 (22).

[31] Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе//Хозяйство и право. 2003. N 6.; Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества//Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. статей. Екатеринбург, 2002; Комментарий федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», /под ред. П.В. Крашенинникова, Семейное и жилищное право, 2008, NN 4, 5, 6; Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственный регистратор: Правовые основы Введение в профессию: Учебное пособие. 3-е изд., испр. и доп. – М.: Российская правовая академия; Статут, 2009.-619 с. Чубаров. В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В сб. Проблемы современного гражданского права, М., 2000

 

[32] См.: Декларация, принятая участниками Ибероамериканской встречи по вопросам регистрационных систем (17—21 февраля 2003 г., Ла-Антигуа, Гватемала) // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 7 (22).

[33] Официальный сайт Федерального казначейства России http://www.roskazna.ru/reports/cb.html

[34] Ходов Л.Г. Налоги и недвижимость: зарубежный опыт, российские проблемы., Жилищное право, 2009, N 2 Березин М.Ю. Региональные и местные налоги: правовые проблемы и экономические ориентиры. - "Волтерс Клувер", 2006. Волкова Г.А. и др. Под ред. Поляка Г.Б. Налоги и налогообложение. Учебное пособие. 3-е изд.- М.: ЮНИТИ-ДАНА. Закон и право,2008

 

[35] См.: ВВАС РФ. 2001. № 4.

[36] См.: ВВАС РФ. 1998. № 1.

[37] См.: СЗ РФ. 1996. № 48. Ст. 5369.

[38] См.: СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

[39] См.: РГ. 1992. № 36.

[40] См.: СЗ РФ. 2003. № 46. Ч. 1. Ст. 4435.

[41] См.: Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1992. № 8. Ст. 362.

[42] См.: Вестник государственного социального страхования. Социальный мир. 2008. № 9.

[43] Рик Т.А., Налог на недвижимость: итоги эксперимента и перспективы введения нового поимущественного налога, Право и экономика, 2008, N12

 

[44] Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - Волтерс Клувер, 2006 г

[45] См.: СЗ РФ. 2005. № 1. Ч.1. Ст. 40.

[46] Комментарий к федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)./ постатейный, Л.Н. Наумова, Волтерс Клувер, 2008

 

[ОН1]Развернуть аббревиатуру, указать источник

[ОН2]Так корректно?