Особенности законодательного регулирования отдельных видов недвижимости

Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является ЗК. Земельное законодательство (и в том числе ЗК) регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством. Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в ЗК отметил, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, законодатель в данном случае фактически применяет известный с римских времен принцип: lex specialis derogat generali (специальный закон отменяет действие общего закона). Указанное правило противоречит п. 2 ст. 3 ГК, требующему соответствия нормам ГК норм, регулирующих гражданские правоотношения (в том числе и складывающиеся в связи с установлением, изменением и прекращением прав и обязанностей на земельные участки как объекты гражданского права), но содержащихся в иных законах.

Норма п. 3 ст. 3 ЗК противоречит не только п. 2 ст. 3 ГК, но и норме, содержащейся в п. 1 той же статьи, которая свидетельствует, что земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель (но не отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками). Представляется, что водораздел между ГК и ЗК в регулировании оборота земельных участков должен проходить по границе, разделяющей публично-правовые потребности в обеспечении сохранности земель и частноправовые начала правового регулирования оборота этого специфического и важного объекта гражданских прав.

Если ЗК устанавливает правовой режим различных земель в зависимости от их целевого назначения, условия ограничения оборота разных видов земельного имущества, то ГК имеет приоритет в регулировании самого процесса оборота земельных участков. На необходимость регулирования гражданского оборота недвижимости в соответствии с нормами гражданского законодательства прямо указано в Концепции развития гражданского законодательства.

Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать ЖК, ЛК, ВК, Градостроительный кодекс. Все указанные кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесных участков, гидротехнических сооружений, т. е. тех объектов, в отношении которых ГК установлен правовой режим недвижимости.

Поскольку эти кодифицированные законодательные акты имеют комплексный характер, т. е. содержат нормы не только частноправового характера, но и публично-правовые, то и квалификация этих норм зависит от указанного обстоятельства.

К источникам правового регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные законы — ГПК и АПК в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.

Система источников правового регулирования оборота недвижимости включает целый ряд и других федеральных законов.

Среди них в первую очередь следует назвать Закон о государственной регистрации, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим Законом реализованы условия публично-правового начала в организации оборота недвижимого имущества.

В Федеральном законе 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[12] затрагиваются вопросы оценки предмета сделок с недвижимостью. Значение этого закона определяется тем обстоятельством, что значительное количество сделок с недвижимым имуществом совершается только при условии предварительной оценки недвижимости.

Проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Среди других законодательных актов следует отметить законы о государственном кадастре недвижимости, об ипотеке, федеральные законы от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»[13], от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»[14], от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[15], от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»[16], содержание которых будет рассмотрено в следующих главах пособия.

Контрольные вопросы и задания для самопроверки

1. Какие права граждан на земельные участки и жилище закреплены нормами Конституции?

2. Проведите анализ структуры гражданского законодательства о недвижимости.

3. Перечислите основания приобретения права собственности на недвижимое имущество.

4. Укажите момент возникновения правового режима недвижимого имущества, в том числе для вновь создаваемых объектов.

5. Какие законодательные акты определяют особенности правовых режимов отдельных видов недвижимости: земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и помещений?

6.Проведите сравнительный анализ норм гражданского, земельного и жилищного законодательства, регулирующего правовые отношения в сфере недвижимости.

 

 

Вещные права на недвижимое имущество и их ограничения

 

Общие положения законодательства о собственности и иных вещных правах на недвижимость. Виды ограниченных вещных прав на недвижимое имущество. Правовой режим общей собственности на недвижимое имущество. Момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество.

Общие положения законодательства о собственности и иных вещных правах на недвижимость

Одним из принципиальных положений римского права было то, что в качестве недвижимости рассматривалась не только часть поверхности земли, но и все те созданные трудом человека либо естественные предметы, которые неразрывно связаны с землей. Эти предметы рассматривались в качестве составных частей земельных участков. Вследствие этого обстоятельства невозможно было установить отдельное право собственности на постройку или сад без установления права собственности на земельный участок, на котором они находятся. Именно в римском праве было сформулировано следующее правило: сделанное над поверхностью следует за поверхностью и принадлежит собственнику земельного участка (superficies solo cedit).

Наряду с возникновением права собственности на землю и иные объекты недвижимости со времен римского права стал формироваться институт ограниченных вещных прав на землю. Особенно разветвленные конструкции были созданы в римском праве относительно чужих прав на недвижимое имущество — так называемые сервитуты (ius in re aliena). Особенности жизнедеятельности в условиях того времени требовали того, чтобы недвижимые объекты, даже если они принадлежат частным лицам, были доступны всем проживающим на данной территории. Это, в свою очередь, налагало определенные ограничения на собственника при осуществлении им своих полномочий по владению, пользованию и распоряжению данным объектом. В значительной степени все вышесказанное касалось водных объектов и сопряженных с ними земельных участков. В римском праве учение о сервитутах было чрезвычайно детальным и знало множество разновидностей прав на чужие вещи.

Как отмечают ряд исследователей[17], среди первых сервитутов как ограниченных вещных прав, упомянутых в Законах ХII таблиц, встречаются: Iter — право прохода и проезда верхом по соседскому земельному участку;- Actus — право прогона скота и проезда в повозках по земельному участку;

- Via — право пользования мощеной дорогой для перевозки грузов;

- Aquaeductus — право провода воды через чужую землю.

Концепция развития гражданского законодательства также основывается на идее необходимости создания полноценной системы вещных прав, которая могла бы удовлетворить потребности участников гражданского оборота также в основанном именно на вещном праве (максимально стабильном и защищенном) режиме пользования чужим имуществом.

Общими для всех вещных прав правилами, отражающими признаки (свойства) всякого вещного права являются:

а) вещные права возникают и прекращаются по основаниям, установленным ГК и изданными в соответствии с ним законами;

б) перечень вещных прав определяется исключительно ГК;

в) содержание вещных прав определяется ГК; порядок их осуществления определяется ГК и изданными в соответствии с ним законами;

г) вещные права обременяют вещь (имущество), обеспечивают их обладателям господство над соответствующей вещью (имуществом) и следуют за вещью;

д) вещные права имеют преимущество перед иными имущественными правами на соответствующую вещь (имущество);

е) вещные права, в отличие от иных субъективных гражданских прав, подлежат вещно-правовой защите;

ж) соотношение правомочий собственника и обладателя ограниченного вещного права определяется правилами ГК о соответствующем вещном праве;

з) вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

Право собственности является вещным правом, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении нее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

Следует отметить, что в действующем законодательстве не определен правовой режим находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания. Это приводит к тому, что государственные и муниципальные органы распоряжаются соответствующими земельными участками по своему усмотрению (например, предоставляют для точечной застройки), нарушая законные права и интересы собственников помещений в зданиях, находящихся на данных участках.

В этой связи в судебной практике применяется правило, что с момента приобретения в частную собственность хотя бы одного помещения в здании, государство и муниципальное образование не вправе распоряжаться земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования.

К ограниченным вещным правам согласно ст. 216 ГК, в частности, относятся:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК);

- сервитуты (ст. 274, 277 ГК);

- право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК).

Переход права собственности на недвижимое имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. Вещные права лица, не являющегося собственником. Защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК.