Основные цели, принципы и основания государственной регистрации недвижимости

В рамках проводимой в соответствии с указами Президента РФ реформы системы государственной регистрации и кадастра в России особенно актуальными являются вопросы, связанные с определением целей, задач и принципов деятельности института государственной регистрации. Основная цель государственной регистрации недвижимости — четкое определение и юридическая защита прав собственности, которые обеспечивают нормальные и стабильные экономические отношения, способствуют эффективности инвестиций за счет уменьшения рисков ипотечных кредиторов, что позволяет преодолеть кризис доверия и влечет за собой экономический рост.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (далее также - Единый государственный реестр прав).

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ст.2 Закона о государственной регистрации).

В Декларации, принятой международными экспертами в Ла-Антигуа (Гватемала, 21 февраля 2003 г.) на Ибероамериканской встрече по вопросам регистрационных систем, были сформулированы три важнейших цели создания регистрационных систем государственного заверения[30].

Первая из них состоит в том, чтобы достоверно отражать права на недвижимую собственность, включая их ограничения частного или государственного характера, действуя либо самостоятельно, либо при помощи других ведомств (принцип зеркала).

Вторая устанавливает необходимость достаточного ознакомления с действующими регистрационными записям и для того, чтобы узнать о владении правами и их ограничениях, которые обременяют недвижимость, при этом нет нужды в изучении всех возможных цепочек предварительных титулов (принцип занавеса).

Третья цель требует, чтобы реестр не только выдавал информацию, но и гарантировал ее законность и достоверность, принимая на себя соответствующую ответственность в случае ошибки (принцип страхования).

В связи с необходимостью обеспечения всеобщего доверия к правовому институту государственной регистрации принципы добросовестности и ответственности должны быть в первую очередь реализованы в процессе создания и развития единой системы государственной регистрации и кадастра недвижимости в нашей стране.

Наряду с государственной регистрацией прав наобъекты ГК в установленных законом случаях предусмотрена также специальная регистрация или учет самих объектов недвижимости. Однако есть основания полагать, что государственная регистрация объектов является лишь составной частью государственной регистрации прав на эти объекты. Как показывает практика, государственная регистрация объекта осуществляется не сама по себе, а только применительно к регистрации права, оформляющего принадлежность объекта (права собственности, исключительного права, права на долю участия). Таким образом, положения о государственной регистрации объектов и прав на них носят дублирующий характер.

Регистрации в настоящее время подлежат не только имущественные права (права на недвижимость, исключительные права), но и некоторые сделки с указанными объектами. Тем самым при совершении некоторых сделок осуществляется «двойная» регистрация: как прав, так и сделок. В ГК, а вслед за ним и в Законе о государственной регистрации довольно необычным образом соединяются две исторически сложившиеся в мире системы регистрации: регистрация документов (сделки) и регистрация прав (правового титула).

Кроме того, в ряде случаев из-за наличия системы «двойной» регистрации в законе допускается очевидная путаница, влекущая возникновение неоправданных юридических рисков для участников гражданского оборота.

В правопорядках романо-германской правовой семьи (к которой традиционно относят российскую правовую систему) государственная регистрация производится не в отношении сделок, как в англосаксонской системе права, а в отношении возникающих прав (правовых титулов).

Характерной особенностью системы регистрации прав на недвижимость в странах континентального права является то, что в сфере обеспечения прав на недвижимость весьма значима роль нотариуса.

Десятилетия существования в странах континентальной правовой системы государственной регистрации не сделок, а прав наглядно демонстрируют, что именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает интересы продавцов и покупателей недвижимости, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров относительно действительности заключенных сделок с объектами недвижимого имущества. Тем самым обеспечиваются и публичные интересы правопорядка.

Государственная регистрация ни в том виде, в каком существует сейчас, ни в форме, в которой ей следовало быть (регистрация не сделок, а прав), не способна заменить собой нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Нотариус осуществляет такие функции, которые не может выполнить государственный регистратор. Прежде всего нотариальное удостоверение охватывает ту стадию возникновения правоотношений, которая не затрагивается государственной регистрацией. Нотариальное удостоверение представляет собой комплексную процедуру, в которой проставление удостоверительной надписи и печати нотариуса является лишь завершающим этапом.

Система регистрации прав по мнению разработчиков Концепции развития гражданского законодательства должна строится на ряде следующих принципов.

Принцип внесения. Принцип внесения понимается в действующем российском законодательстве крайне широко — право считается возникшим только с момента его государственной регистрации. При этом законодатель не проводит различия между разными основаниями возникновения права — законом или сделкой. Между тем система поземельных книг Германии, на базе которой в основном построена отечественная система регистрации прав на недвижимое имущество, исходит из иных положений. Считается, что регистрация права является обязательной предпосылкой его возникновения только в случае совершения сделки по поводу указанного права. Если право возникает у лица в силу закона (прежде всего в любых случаях универсального правопреемства, но также при залоге в силу закона и т. п.), это происходит независимо от государственной регистрации. В случае, если возникло новое право, управомоченное лицо вправе требовать внесения в реестр соответствующей записи, а если право зарегистрировано за иным лицом — оно вправе требовать исправления реестра. В соответствующей части до момента его исправления реестр становится неправильным.

Предположение о достоверности реестра. Существование ситуаций, в которых реестр является неправильным (неверно отражающим реальную принадлежность права), предопределяет вывод о том, что законодательно должна быть установлена не безусловная достоверность реестра, а презумпция его достоверности. Указанная презумпция должна существовать в пользу лица, чье право зарегистрировано.

Публичное доверие к реестру. В Германии (§ 892, 893 Германского Гражданского Уложения) и Нидерландах (ст. 24—26 Книги 3 Гражданского кодекса Нидерландов) установлены правила, направленные на защиту добросовестных приобретателей, полагавшихся на правильность регистрационных записей. Указанные правила частично совпадают с теми, которые содержатся в новой редакции ст. 223 ГК (абз. 2 п. 2): недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В российском законе не урегулировано, когда лицо может считаться недобросовестным. В этой связи положения германского законодательства на этот счет представляются оправданными — лицо недобросовестно, если зарегистрировано возражение против правильности регистрации или неправильность реестра известна приобретателю.

Ввиду подготовки единых правил регистрации прав на различные объекты гражданских прав необходимо разработать иные критерии для защиты добросовестных приобретателей, чем указаны в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК. В данной норме сделана отсылка к п. 1 ст. 302 ГК, который в свою очередь применяется только к вещам и главным критерием называет владение (фактическое обладание) объектом.

Принцип проверки законности оснований регистрации. Документы, являющиеся основаниями регистрации права, подлежат оценке с точки зрения их соответствия действующему законодательству. Следовательно, принятие решения о регистрации означает, что регистрирующий орган нашел представленные документы надлежащими и усмотрел наличие фактического состава, который служит основанием для регистрации права. Этот принцип является безусловной предпосылкой принципа публичной достоверности.

Однако проверка законности документов не может быть безграничной. Прежде всего, регистрирующий орган должен проверять, надлежащим лицом и в надлежащем порядке выражена воля на передачу права иному лицу или на установление нового права последнего. Условия о порядке расчетов и иные вторичные с точки зрения передаваемого права условия не могут досконально проверяться регистрирующим органом, поскольку в противном случае возникнет тенденция к непринятию документов, устанавливающих сложные обязательства сторон (из соображений юридической перестраховки).

Круг прав, подлежащих регистрации. Возможность внесения той или иной записи в реестр должна быть прямо предусмотрена законом или вытекать из его положений (например, из тех, которые связывают с регистрацией права какие-либо специальные правовые последствия). Если зарегистрировано ненадлежащее право, запись о регистрации подлежит погашению в ведомственном порядке.

Наиболее типичные записи:

а) о праве;

б) выполняющие функции обеспечения того или иного требования, адресованного к обладателю зарегистрированного права (запись о существовании требования к правообладателю; о возражении против государственной регистрации; о наличии спора в суде и т. п.);

в) ограничения возможности распоряжения зарегистрированным правом (например, наложенные судом или следователем аресты). В ст. 18 Книги 3 Гражданского кодекса Нидерландов содержится наиболее широкий перечень регистрационных записей, который может быть использован отечественным законодателем.

Принцип согласия на внесение записи. Если возникновение или прекращение права состоялись в результате сделки, для внесения записи в реестр необходимо волеизъявление лица, чья имущественная сфера затрагивается этой записью (правообладателя, отчуждающего право в пользу иного лица, и т. п.).

Принцип внесения записи по заявлению лица. В качестве общего правила внесение записи в реестр происходит по заявлению (ходатайству) заинтересованного лица. В этом заявлении определяется, что должно быть зарегистрировано. Однако в ряде случаев допускается внесение регистрационной записи по инициативе регистрирующего органа (исключение из общего правила).

Принцип определенности. Цели осуществления регистрации предопределяют требования, предъявляемые к содержанию записей — они должны быть ясными и однозначными. Соответствующий объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, объем и содержание права должны быть указаны с надлежащей степенью определенности.

Иностранным правопорядкам известен опыт выработки общих правил относительно принципов государственной регистрации имущественных прав на различные объекты (см. Гражданский кодекс Нидерландов).

Актуальные вопросы развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество подробно рассмотрены в трудах Витрянского В.В., Гангало Б.М., Крашенникова П.В., Чефрановой Е.А., Чубарова. В.В.[31] и других известных цивилистов.

Среди наиболее проблемных эти исследователи выделяют вопросы, связанные с обязательностью и основаниями государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также с целесообразностью регистрации отдельных сделок с недвижимостью.

Согласно ст..4 и ст. 6 Закона о государственной регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона. Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества.

Учитывая, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п.2 ст. 8 ГК), порядок регистрации при подтверждении прав существенно отличается от случаев, когда государственная регистрация является актом признания права.

Основаниями для государственной регистрации прав наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) на недвижимое имущество в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации являются:

Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно с п. 3 ст. 17, основания для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статьях 25, 25.2, 25.3 и 30.1 Закона о государственной регистрации, установлены в данных статьях.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что перечень оснований для государственной регистрации неоднократно уточнялся в последние годы.