Цели и задачи формирования недвижимости

В состав основных правовых институтов государственного регулирования отношений в сфере недвижимости, как в России, так и за рубежом, наряду с государственной регистрацией недвижимого имущества и прав на него, управлением государственным недвижимым имуществом и налогообложением недвижимости, входит формирование и экспертиза недвижимого имущества. Согласно ст. 1 Земельного кодекса Швеции формирование недвижимости производится в порядке, установленном законодательством. Самовольный раздел земли является недействительным.

При анализе тенденций развития гражданского законодательства о недвижимости в России, в том числе законодательства о формировании недвижимости, необходимо ориентироваться в пространстве нескольких Концепций, определяющих пути развития отдельных правовых институтов государственного регулирования отношений в сфере недвижимости. Следует обратить внимание на то, что реализация этих Концепций будет в немалой степени зависеть от успешного решения проблем формирования и экспертизы недвижимости.

В процессе формирования недвижимого имущества, в первую очередь, нам приходится отвечать на вопрос: как его идентифицировать и индивидуализировать? Недвижимость как объект гражданских прав — это вещь плюс связанные с ней субъективные права и обязанности, т. е. чаще всего представляет собою имущественный комплекс, в составе которого должно быть право на землю. Отсюда следует, что в соответствии с принципом «единого объекта недвижимости» рано или поздно мы должны прийти к более четкому определению понятия «недвижимость», соответствующему европейскому законодательству.

После окончания «переходного периода» к 2015 г. в России будет создана ЕФИСН. В ней должны будут содержаться параметры объектов недвижимого имущества, которые были определены Всемирным банком (World Bank), еще в 1994 г. при реализации международного проекта по созданию информационных систем недвижимости (Real Estate Information System) в восьми городах России (Санкт-Петербурге, Великом Новгороде, Барнауле, Владимире, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Твери и Ярославле), в том числе основные:

1. Тип объекта недвижимости (земельный участок, здание, квартира).

2. Адрес.

3. Номер инвентарного дела БТИ, Литер, Номер планшета (карты).

4. Кадастровый номер. Координаты центра объекта.

5. Инвентаризационная стоимость. Дата определения.

6. Рыночная (кадастровая) стоимость. Дата определения.

7. Целевое назначение.

8. Площадь земельного участка (м²).

9. Для зданий, квартир, встроенных помещений: общая площадь.

- жилая/основная площадь;

- количество комнат;

- этаж (для квартиры).

Итак, все объекты недвижимости (кроме помещений) должны быть показаны на карте. Помещения должны быть определены на поэтажных планах.

В ЕФИСН все объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы, будут отражаться на Единой цифровой картографической основе. На карте также будут идентифицированы ранее учтенные земельные участки и все иные находящиеся на них объекты недвижимости, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следующим станет этап оцифровки поэтажных планов и отображения на них изолированных (основных) помещений. При этом следует помнить о том, что помещения без поэтажных планов найти невозможно. Таки образом, все объекты недвижимого имущества смогут быть идентифицированы, описаны и зарегистрированы (сформированы) только, когда в рамках развития инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации будут созданы Единая цифровая картографическая основа территории и поэтажные планы зданий, сооружений в электронном виде.

Вопрос об определении момента возникновения правового режима недвижимости носит чисто юридический характер. Согласно мнению, Г. Ф. Шершеневича[20], «установление юридических отношений имеет место, когда известный юридический факт связывает право с известным субъектом, возлагая одновременно обязанность на других. Следовательно, содержание недвижимого имущества с юридической точки зрения выражается с одной стороны в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия, а с другой стороны в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся в его обладании и совокупности обязательств, лежащих на нем. Сумма отношений первого рода составляет актив имущества, сумма отношений второго рода – пассив имущества».

Понятие — технологический имущественный комплекс недвижимости, которое предлагает включить в ГК Концепция развития гражданского законодательства, наиболее четко реализуют на практике эту мысль Г. Ф. Шершеневича. Примером таких комплексов могут служить бензоколонки, мостовые объекты и подземные коммуникации. Таким образом, формирование и экспертиза недвижимого имущества практически всегда связаны с решением проблемы «часть» и «целое».

В настоящее время государственный реестр прав на недвижимость и реестр недвижимости фиксируют в основном только те характеристики объектов недвижимости и их правовых режимов, которые важны для обеспечения гражданского оборота.

Примером нерешенных проблем формирования объектов недвижимости является определение общего имущества здания, в котором помещения находятся в собственности разных лиц. Так, согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «О утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»[21], «внешней границей всех коммуникаций многоквартирного жилого дома, кроме газовых сетей, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом».

Понятно, что практически невозможно эксплуатировать и ремонтировать сети здания, если они принадлежат собственникам помещений не до первого запорного устройства как для газовых сетей, а только в границах здания. Получается земельный участок входит в общее имущество, а отдельные коммуникации входят только под домом.

Объекты налогообложения недвижимости, также как объекты хозяйственной деятельности, могут не совпадать с объектами, права на которые зарегистрированы в ЕГРП. Приведем простой пример, связанный с ответом на практический вопрос: должен ли гражданин - собственник квартиры, в соответствии с Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц»[22], платить за долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома с учетом новых норм, определенных Федеральным законом от 28.11.2009 г. № 283-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»[23].

Действие п. 7 ст. 2 Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц», включающего долю в состав объектов налогообложения, распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 г. В настоящее время физические лица — собственники квартир платят только налог за квартиру как за жилое помещение. Таким образом, налоги на имущество физических лиц с учетом принадлежащей им доли в нежилых помещениях, иных строениях и сооружениях, входящих в состав общего имущества, подлежат увеличению.

В чем принципиальная разница доли, которая регистрируется в ЕГРП, и доли в общем имуществе многоквартирного дома для целей налогообложения. При регистрации в ЕГРП доли собственности на общее имущество многоквартирного дома, в соответствии Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества"[24], в подраздел II-1 реестра вносится запись «размер доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, принадлежащей собственнику помещения в многоквартирном доме (участнику общей долевой собственности на помещение)», если размер доли указан в представленных на регистрацию документах, либо слова «доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади».

Для регистрации права собственности больше ничего не требуется. А для того, чтобы заплатить налоги, доля всегда должна быть определена количественно. Однако в настоящее время практически никто из собственников жилых помещений в многоквартирных домах не знает количественный размер своей доли, а определить ее без данных технического учета и технической инвентаризации невозможно. В связи с этим, стоит прислушаться к рекомендации экспертов о том, что наряду с кадастровым учетом необходимо сохранить технический учет (техническую инвентаризацию) домовладений, зданий, сооружений и помещений.