Отдельные виды недвижимого имущества, особенности их правовых режимов

Согласно действующему гражданскому законодательству России принято выделять следующие отдельные виды недвижимого имущества с учетом особенностей их правовых режимов: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, а также предприятия как имущественные комплексы.

Особенности правовых режимов отдельных видов недвижимого имущества подробно изложены в Конституции и специальной литературе[8] и будут более подробно освещены в следующих главах.

В этой главе более подробно остановимся на соотношении целого и части на примере анализа триады: имущественный комплекс, объект недвижимости и часть объекта недвижимости.

По общему мнению специалистов по недвижимости, прошло время дробления недвижимого имущества на мелкие части (совокупности нежилых помещений и земельные доли), возникшего в результате бесплатной приватизации и приведшего к тому, что никто не может сказать, сколько десятков миллионов объектов недвижимости должно быть учтено в государственном кадастре недвижимости. Их число в России может превысить количество объектов недвижимости, зарегистрированных во всей остальной Европе.

По данным Росреестра и Минэкономразвития России о кадастровом и техническом учете объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2010 г., всего на кадастровый учет поставлено более 47 млн участков, общей площадью — более 1,3 млрд га, что составляет 76 % от общей площади территории страны. В частности, в кадастр недвижимости внесены сведения о более 9,5 млн. земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» общей площадью более 414,5 млн га; более 25,7 млн земельных участков категории «земли поселений» общей площадью более 28 млн га; более 235,3 тыс. земельных участках категории «земли лесного фонда» общей площадью более 603,2 млн га. В рамках «дачной амнистии» кадастровый учет прошли более 1,5 млн земельных участков. Общее количество объектов капитального строительства и их частей, прошедших технический учет, составляло более 70 млн.

По состоянию на 1 января 2010 г. было зарегистрировано около 161 млн прав, что фактически превышает численность населения России. В 2009 г. было проведено более 25 млн регистрационных действий — почти на 25 % больше, чем в 2008 г.

Как видно, пришло время объединить технологически и функционально связанные объекты недвижимости в имущественные комплексы, в состав которых обязательно должны входить земельные участки или права на них.

Основная проблема, с которой сталкиваются зарубежные и российские предприниматели при совершении операций с недвижимым имуществом в России, в том числе при реализации проектов частно-государственного партнерства, — отсутствие в российском законодательстве четкой процедуры формирования единых имущественных комплексов как совокупности объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически, либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Сама судьба понятия «единый имущественный комплекс» в современном российском законодательстве представляет предмет специального рассмотрения.

Традиционно в российском праве «домовладение» является единым комплексом недвижимого имущества, состоящим из земельного участка в определенных границах, расположенного на нем основного жилого здания или нескольких зданий и/или строений, а также иных объектов: насаждений, водоемов и т. п. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре и предназначенная для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях. Общее имущество — части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением.

К сожалению, разработчики нового ЖК отказались от понятия «домовладение», в связи с этим понятие «комплекс недвижимого имущества» стало использоваться только в качестве объекта управления товарищества собственников жилья. В результате этого многоквартирные дома, как комплексы недвижимого имущества, не входят в состав жилищного фонда, поскольку не являются жилыми помещениями.

Более продуктивно, по мнению Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, введение в гражданское законодательство нового самостоятельного объекта недвижимости — «комплекса недвижимого имущества» или «технологического имущественного комплекса недвижимости», неотъемлемыми признаками которого являлись бы:

1) объединение различных объектов недвижимого и движимого имущества их единым хозяйственным назначением;

2) наличие земельного участка (земельных участков) или прав на земельный участок (земельные участки), на котором (которых) расположены объекты недвижимого и движимого имущества, входящие в состав комплекса. Право собственности на комплекс недвижимого имущества должно возникать с момента его государственной регистрации, после чего он будет выступать в имущественном обороте только в качестве единого неделимого объекта.

По мнению специалистов[9], серьезную системную проблему, выходящую за рамки гл. 6 ГК, представляет то обстоятельство, что в настоящее время все еще отсутствуют условия для возврата к естественному положению, когда единым объектом недвижимости является только земельный участок, а все находящиеся на нем объекты выступают лишь как его улучшения.

Предпринятые в последние годы законодательные усилия, направленные на ограничение раздельного оборота земли и строений, еще не способствовали появлению возможности пересмотра того понятия недвижимой вещи, которое дается в ст. 130 ГК.

Только понимая существующее несовершенство и противоречивость конструкции недвижимой вещи, можно дать верную оценку такому явлению, как наличие в гражданском обороте среди объектов права жилых и нежилых помещений. Помещение само по себе не является ни вещью, ни составной частью такой вещи как здание (строение, сооружение) и не может быть выделено из них. Если здание (строение) делится, то на два или несколько зданий (строений), но не на отдельные помещения.

Возникающие сложные вопросы соотношения права на здание и права на помещения в этом здании должны решаться в рамках соответствующих норм, регулирующих право собственности и вещные права.

Следует признать, что включение помещений в число объектов права становится неизбежным, поскольку хозяйственная жизнь, определенные социальные нужды создали этот объект.

Практика показала, что норма ст. 132 ГК, в силу которой предприятие как имущественный комплекс следует рассматривать в качестве недвижимой вещи (недвижимости), фактически не была осуществлена. Входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения регистрировались как объекты недвижимости по отдельности, а регистрация предприятия в качестве недвижимости порождала вопросы, какое именно имущество входит в состав этой недвижимости. По данной причине предприятие в целом практически выбыло из оборота недвижимости[10].

Контрольные вопросы и задания для самопроверки

1. Для каких целей в цивилистике осуществляется деление на движимое и недвижимое имущество?

2. В чем особенности правового режима недвижимого имущества как объекта гражданских прав?

3. Приведите юридическую классификацию объектов недвижимости

4. Какие виды недвижимого имущества определены в гражданском законодательстве России?

5. Укажите особенности правовых режимов отдельных видов недвижимости.

6. Опишите объекты земельных отношений: земли, земельные участки и части земельных участков. В чем особенность земельных участков как объектов гражданских прав?

7. Проведите сравнительный анализ правовых режимов зданий, сооружений и помещений с учетом соотношения целого и части.

8. Приведите особенности правового режима объекта незавершенного строительства.

9. Предприятие как особый вид недвижимого имущества, в чем его отличие от технологического имущественного комплекса недвижимости?