Основные элементы системы налогообложения в сфере недвижимости

Правовое регулирование налогообложения объектов недвижимости осуществляется на основании норм НК и принятых, в соответствии с ним, специальных федеральных законов, а также иных нормативных правовых актов. Согласно п. 1 ст. 8 НК налог — обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

В систему налогообложения в сфере недвижимости входят три имущественных налога: земельный, на имущество физических лиц и на имущество организаций, а также подоходный налог в части, касающейся операций с недвижимостью. Имущественные налоги отличаются устойчивостью сборов и постоянным их ростом. Об этом свидетельствуют представленные на рис 1 статистические данные Федерального казначейства России[33].

 

Рис 1. Динамика сбора имущественных налогов в России

Объектами налогообложения могут являться операции по реализации товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, стоимость реализованного товара либо иной объект, имеющий стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которого у налогоплательщика законодательство о налогах и сборах связывает возникновение обязанности по уплате налогов.

Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта налогообложения. Налоговая ставка — величина налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы. В соответствии со ст. 56 НК льготами по налогам и сборам (налоговыми льготами) признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или уплачивать его в меньшем размере.

Для достоверного и надежного отражения информации об объекте недвижимости как объекте налогообложения, по мнению экспертов[34], необходимо обеспечить следующие условия.

Недвижимое имущество должно быть достоверно оценено в стоимостном выражении, установлены его качественные и количественные характеристики, выявлены его правовой статус и наличие регистрации прав на него в государственных органах, определены возникающие в связи с фактом его существования налоговые обязательства перед бюджетом РФ, оценен срок полезного использования и генерируемые им экономические выгоды и т. п.

Таким образом, перед специалистами по недвижимости (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 55 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[35], информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997№ 21 «Обзор практики разрешения споров, возникших по договорам купли-продажи недвижимости»[36]) встает ряд сложнейших задач по анализу необходимой экономической и правовой информации из параллельных областей, таких как:

- бухгалтерский учет, регулируемый Федеральным законом от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»[37];

- налоговое и гражданское законодательство;

- законодательство о регистрации прав на недвижимое имущество, базирующееся на Законе о государственной регистрации и утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним[38];

- оценочная деятельность, регулируемая Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- градостроительное законодательство, в части касающейся стандартов технической экспертизы объектов капитального строительства, а также законодательство о кадастровом и техническом учете объектов недвижимости.

При этом поступающие из каждой отдельной области сведения настолько существенны, значимы и взаимосвязаны, что, не обладая хотя бы одной из составляющих, невозможно сделать достоверные выводы о состоянии недвижимого имущества и правильно отразить его в финансовой отчетности предприятия, а значит и в налоговой документации.

Эксперт по недвижимости должен обладать юридическими знаниями в области гражданского права и верно квалифицировать первичные учетные документы, на основании которых объект недвижимости принимается к учету. Также специалисту по налогообложению недвижимости требуются определенные технические знания и навыки эксперта, чтобы суметь разделить объекты налогообложения на движимое и недвижимое имущество. Это важно по ряду причин.

Во-первых, права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации, и эта процедура требует затрат времени и денег. Во-вторых, недвижимые объекты можно амортизировать для целей налогообложения прибыли только с момента подачи документов в регистрирующий орган, а движимые — сразу после ввода в эксплуатацию. В-третьих, правила определения налоговой базы и уплаты налогов на прибыль и на имущество в отношении операций с движимыми и недвижимыми объектами могут различаться.

Сегодня в Российской Федерации не существует самостоятельного налога на недвижимость. Земельные участки подпадают под действие гл. 31 НК «Земельный налог» и выступают как объекты обложения земельным налогом, который относится к налогам местным. Налогообложение строений регулируется как законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц»[39], так и гл. 30 НК «Налог на имущество организаций» — в зависимости от субъекта налогообложения.